Tại diễn đàn Quốc hội, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đã công bố dư nợ tín dụng bất động sản (BĐS) là 203 nghìn tỷ đồng (tính đến ngày 31-8-2012), trong đó tỷ lệ nợ xấu là 66%. Nếu tính cả dư nợ liên quan đến BĐS như vay kinh doanh BĐS, vay đầu tư sản xuất, kinh doanh, thế chấp bằng BĐS thì dư nợ tín dụng khoảng 1 triệu tỷ đồng, chiếm 57% tổng dư nợ.
Hệ lụy khi thị trường BĐS trầm lắng là dự án đình trệ, DN điêu đứng, vật liệu xây dựng tồn kho, người lao động mất việc làm... nhưng còn có một vấn đề khác lớn hơn là 1 triệu tỷ đồng dư nợ cũng bị "chôn" chặt trong BĐS. Điều đó có nghĩa, nếu thị trường BĐS tiếp tục "đóng băng", dự án đình đốn, hàng tồn không được lưu thông thì 1 triệu tỷ đồng này cũng không thể lưu thông để tạo ra động lực phát triển cho nền kinh tế.
Về lý thuyết, để phá "băng" BĐS cần một gói kích cầu, như thời điểm năm 2008 sau khi Chính phủ tung ra gói kích thích kinh tế, thị trường BĐS đã ấm lại nhanh chóng. Nhưng lần này khác với thời điểm năm 2008, nền kinh tế nói chung, lĩnh vực BĐS nói riêng đã phải trải qua một giai đoạn khó khăn dài; DN gần như không còn khả năng phục hồi. Thứ nữa, một gói kích cầu ở thời điểm này xem ra rất khó bởi ngân sách không còn dư dả. Việc tăng lương cho công chức, viên chức theo lộ trình còn khó, các khoản đầu tư công cũng đang phải xem xét cắt giảm nói gì đến một khoản cứu trợ cho thị trường BĐS vốn bị coi là mang lại lợi nhuận khổng lồ cho giới đầu cơ trong suốt thời gian qua. Mặt khác, kinh tế vĩ mô liệu đã ổn định? Một khoản tiền được tung ra liệu có làm cho lạm phát quay lại?
Tại cuộc gặp gỡ các DN BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có chính sách hỗ trợ tín dụng cho cả người mua nhà cùng với chính sách tín dụng cho DN BĐS để tiếp tục triển khai dự án. Nói cách khác, nếu chính sách này đi vào thực tiễn thì cả đầu vào, đầu ra của thị trường BĐS đều được khai thông nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, chưa bàn đến việc có hay không khoản tín dụng lãi suất hợp lý cho người mua nhà (chưa nói đến lãi suất ưu đãi), DN BĐS hiện vẫn khó tiếp cận với vốn tín dụng mặc dù chính sách NHNN ban hành gần như mở với toàn bộ lĩnh vực này. Sở dĩ như vậy là bởi chính sách bao giờ cũng có độ trễ nhất định, trong thời gian dài ngân hàng huy động với lãi suất cao thì cũng cần có thời gian nhất định để hạ lãi suất cho vay xuống mức kỳ vọng. Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại cũng đang phải loay hoay lo tái cơ cấu, lo xử lý nợ xấu nên độ trễ chính sách lại càng dài hơn. Thời điểm này, chỉ những dự án thật sự hấp dẫn, thấy rõ khả năng thu hồi vốn, bảo đảm lợi nhuận, ngân hàng mới dám cho vay thay vì cho vay ồ ạt như trước đây. Về phía DN, khi thị trường "đóng băng" chưa được khai thông, hàng tồn chưa được giải quyết thì cách tốt nhất là... tạm dừng chờ đợi, chẳng dại gì tiếp tục vay ngân hàng để... lao đầu vào đá.
Có một số giải pháp đã được Bộ Xây dựng nêu ra để giải quyết tình trạng hàng tồn, hàng ế trong BĐS, như chia nhỏ diện tích căn hộ để giảm giá bán; dự án đã xong hạ tầng chưa xây dựng nhà ở thì xem xét lại cơ cấu sản phẩm, tăng tỷ lệ nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội để phù hợp nhu cầu của thị trường. Đối với dự án chưa triển khai hạ tầng, chưa làm nhà, nói cách khác là dự án chủ đầu tư xí đất để đấy mà Bộ Xây dựng cho rằng chiếm tỷ lệ lớn trong các dự án BĐS, Bộ đề nghị tạm dừng chưa triển khai. Mặc dù, có ý kiến băn khoăn liên quan đến các quy định về quy hoạch, kiến trúc, mật độ dân cư, hạ tầng... khi chia nhỏ diện tích căn hộ, điều chỉnh cơ cấu dự án, song trong thời điểm này đó là những giải pháp không thể khác nếu không muốn kéo dài tình trạng ế ẩm. Tuy nhiên, cách này cũng không hẳn có thể giải thoát 1 triệu tỷ đồng đang bị "chôn" chặt, bởi cũng như Bộ Xây dựng đã nêu thì số lượng căn hộ ế không nhiều, cơ bản khó khăn đang nằm ở những dự án chưa triển khai nhưng đã thu tiền của dân.
Về phía DN BĐS, mặc dù rất thống nhất cần một chính sách giải cứu cho thị trường BĐS nhưng cách tiếp cận với giải pháp thì còn khác nhau. Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hội BĐS Hải Phòng chia sẻ, việc điều chỉnh cơ cấu dự án hay điều chỉnh mục đích sử dụng đất dù chỉ tạm thời trong thời gian ngắn cũng phải qua nhiều khâu thủ tục không đơn giản và mất nhiều công sức cho DN. Vì vậy, cách tốt nhất là nên có chính sách tín dụng cho người mua nhà mới tạo được "dòng chảy" cho thị trường. Hiện khách hàng kêu muốn mua nhà nhưng chẳng ngân hàng nào cho vay hoặc cho vay với lãi suất quá cao và phải đáp ứng nhiều điều kiện...
Bên cạnh hỗ trợ người mua, DN cũng cho rằng cần có chính sách hạ giá bán. Đại diện một DN thẳng thắn, giá BĐS quá cao là do chi phí đầu vào quá lớn, chẳng hạn lãi suất ngân hàng có thời điểm chiếm tới 50% chi phí đầu vào. Mặc dù, đại diện ngân hàng phủ nhận việc lãi suất ngân hàng chiếm tới 50% chi phí và nếu như vậy chẳng DN nào vay tiền ngân hàng, nhưng thực tế cho thấy, việc thị trường "đóng băng" một phần cũng vì chính sách của ngân hàng thiếu ổn định, đang từ chỗ nới lỏng đột ngột chuyển sang siết chặt khiến DN không kịp xoay trở. Hàng loạt khoản vay tín dụng bị điều chỉnh lãi suất lên tới hơn 20%/năm và đương nhiên những chi phí này đều rơi vào giá thành sản phẩm. Ai cũng biết, hầu như DN nào cũng phải dựa vào vốn tín dụng ngân hàng, vì vậy nói như lãnh đạo một DN, nếu không có giải pháp kịp thời, chắc chắn mọi khoản nợ dù "đẹp" đến mấy cũng thành nợ xấu.
Thị trường bất động sản trầm lắng, dự án đình đốn, số tiền dư nợ bị “chôn” chặt - cần có những biện pháp tháo gỡ.
Về lý thuyết, để phá "băng" BĐS cần một gói kích cầu, như thời điểm năm 2008 sau khi Chính phủ tung ra gói kích thích kinh tế, thị trường BĐS đã ấm lại nhanh chóng. Nhưng lần này khác với thời điểm năm 2008, nền kinh tế nói chung, lĩnh vực BĐS nói riêng đã phải trải qua một giai đoạn khó khăn dài; DN gần như không còn khả năng phục hồi. Thứ nữa, một gói kích cầu ở thời điểm này xem ra rất khó bởi ngân sách không còn dư dả. Việc tăng lương cho công chức, viên chức theo lộ trình còn khó, các khoản đầu tư công cũng đang phải xem xét cắt giảm nói gì đến một khoản cứu trợ cho thị trường BĐS vốn bị coi là mang lại lợi nhuận khổng lồ cho giới đầu cơ trong suốt thời gian qua. Mặt khác, kinh tế vĩ mô liệu đã ổn định? Một khoản tiền được tung ra liệu có làm cho lạm phát quay lại?
Tại cuộc gặp gỡ các DN BĐS, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết, Bộ Xây dựng sẽ kiến nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có chính sách hỗ trợ tín dụng cho cả người mua nhà cùng với chính sách tín dụng cho DN BĐS để tiếp tục triển khai dự án. Nói cách khác, nếu chính sách này đi vào thực tiễn thì cả đầu vào, đầu ra của thị trường BĐS đều được khai thông nguồn vốn tín dụng. Tuy nhiên, chưa bàn đến việc có hay không khoản tín dụng lãi suất hợp lý cho người mua nhà (chưa nói đến lãi suất ưu đãi), DN BĐS hiện vẫn khó tiếp cận với vốn tín dụng mặc dù chính sách NHNN ban hành gần như mở với toàn bộ lĩnh vực này. Sở dĩ như vậy là bởi chính sách bao giờ cũng có độ trễ nhất định, trong thời gian dài ngân hàng huy động với lãi suất cao thì cũng cần có thời gian nhất định để hạ lãi suất cho vay xuống mức kỳ vọng. Bên cạnh đó, các ngân hàng thương mại cũng đang phải loay hoay lo tái cơ cấu, lo xử lý nợ xấu nên độ trễ chính sách lại càng dài hơn. Thời điểm này, chỉ những dự án thật sự hấp dẫn, thấy rõ khả năng thu hồi vốn, bảo đảm lợi nhuận, ngân hàng mới dám cho vay thay vì cho vay ồ ạt như trước đây. Về phía DN, khi thị trường "đóng băng" chưa được khai thông, hàng tồn chưa được giải quyết thì cách tốt nhất là... tạm dừng chờ đợi, chẳng dại gì tiếp tục vay ngân hàng để... lao đầu vào đá.
Có một số giải pháp đã được Bộ Xây dựng nêu ra để giải quyết tình trạng hàng tồn, hàng ế trong BĐS, như chia nhỏ diện tích căn hộ để giảm giá bán; dự án đã xong hạ tầng chưa xây dựng nhà ở thì xem xét lại cơ cấu sản phẩm, tăng tỷ lệ nhà cho người thu nhập thấp, nhà xã hội để phù hợp nhu cầu của thị trường. Đối với dự án chưa triển khai hạ tầng, chưa làm nhà, nói cách khác là dự án chủ đầu tư xí đất để đấy mà Bộ Xây dựng cho rằng chiếm tỷ lệ lớn trong các dự án BĐS, Bộ đề nghị tạm dừng chưa triển khai. Mặc dù, có ý kiến băn khoăn liên quan đến các quy định về quy hoạch, kiến trúc, mật độ dân cư, hạ tầng... khi chia nhỏ diện tích căn hộ, điều chỉnh cơ cấu dự án, song trong thời điểm này đó là những giải pháp không thể khác nếu không muốn kéo dài tình trạng ế ẩm. Tuy nhiên, cách này cũng không hẳn có thể giải thoát 1 triệu tỷ đồng đang bị "chôn" chặt, bởi cũng như Bộ Xây dựng đã nêu thì số lượng căn hộ ế không nhiều, cơ bản khó khăn đang nằm ở những dự án chưa triển khai nhưng đã thu tiền của dân.
Về phía DN BĐS, mặc dù rất thống nhất cần một chính sách giải cứu cho thị trường BĐS nhưng cách tiếp cận với giải pháp thì còn khác nhau. Ông Nguyễn Ngọc Thành, Chủ tịch Hội BĐS Hải Phòng chia sẻ, việc điều chỉnh cơ cấu dự án hay điều chỉnh mục đích sử dụng đất dù chỉ tạm thời trong thời gian ngắn cũng phải qua nhiều khâu thủ tục không đơn giản và mất nhiều công sức cho DN. Vì vậy, cách tốt nhất là nên có chính sách tín dụng cho người mua nhà mới tạo được "dòng chảy" cho thị trường. Hiện khách hàng kêu muốn mua nhà nhưng chẳng ngân hàng nào cho vay hoặc cho vay với lãi suất quá cao và phải đáp ứng nhiều điều kiện...
Bên cạnh hỗ trợ người mua, DN cũng cho rằng cần có chính sách hạ giá bán. Đại diện một DN thẳng thắn, giá BĐS quá cao là do chi phí đầu vào quá lớn, chẳng hạn lãi suất ngân hàng có thời điểm chiếm tới 50% chi phí đầu vào. Mặc dù, đại diện ngân hàng phủ nhận việc lãi suất ngân hàng chiếm tới 50% chi phí và nếu như vậy chẳng DN nào vay tiền ngân hàng, nhưng thực tế cho thấy, việc thị trường "đóng băng" một phần cũng vì chính sách của ngân hàng thiếu ổn định, đang từ chỗ nới lỏng đột ngột chuyển sang siết chặt khiến DN không kịp xoay trở. Hàng loạt khoản vay tín dụng bị điều chỉnh lãi suất lên tới hơn 20%/năm và đương nhiên những chi phí này đều rơi vào giá thành sản phẩm. Ai cũng biết, hầu như DN nào cũng phải dựa vào vốn tín dụng ngân hàng, vì vậy nói như lãnh đạo một DN, nếu không có giải pháp kịp thời, chắc chắn mọi khoản nợ dù "đẹp" đến mấy cũng thành nợ xấu.
Theo Hà Nội Mới
Nhà đất Cần bán
