Cứu thị trường bất động sản bằng cách nào?

Nhiều cuộc hội thảo đã được tổ chức trong thời gian gần đây, đơn cử như hội thảo: "Vực dậy nguồn lực bất động sản" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phối hợp với Báo Lao động tổ chức với sự tham gia của hơn 150 đại diện các cơ quan quản lý, doanh nghiệp, nhà đầu tư.

Thay đổi chính sách?

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc công ty địa ốc Đất Lành, cách kích cầu phù hợp cho thị trường bất động sản lúc này là cho phép được chia nhỏ các căn hộ diện tích lớn đã xây hoặc xây dựng căn hộ diện tích nhỏ khoảng 30m2, vừa tầm túi tiền của nhiều người dân để kích thích tiêu dùng. Giải pháp thứ hai theo ông là nên đi vào phân khúc căn hộ nhỏ. Bởi lí do theo ông là khi chúng ta có những căn hộ từ 300 đến 500 triệu thì người dân mới có khả năng mua được và khi có người dân mua thì doanh nghiệp mới có thể sống dậy.

Cung cầu BĐS vừa thừa vừa thiếu. Ảnh minh hoạ

Thực tế hiện nay, ngay khi giao hàng, cho dù phía nhà thầu chưa kịp thanh toán tiền thì các doanh nghiệp cung cấp vật liệu xây dựng đã phải kê khai và đóng thuế giá trị gia tăng, vậy là đã thiếu tiền lại thiếu hơn. Hiệp hội công nghiệp bê tông đã đề nghị được giãn thời gian nộp thuế GTGT cho khoản doanh thu bị chậm thanh toán trên 6 tháng và hoàn lại thuế GTGT cho các khoản nợ khó đòi trên 1 năm. Ngoài ra, với các dự án đầu tư công, nhà nước nên đứng ra bảo lãnh thanh toán.

Kỹ sư Phan Khắc Long, Phó chủ tịch Hiệp hội công nghiệp bê tông: cho hay “Nếu có bảo lãnh của nhà nước xác định rõ rằng đầu tư công là nhà nước đầu tư thì nhà nước bảo lãnh thanh toán, từ đó ngân hàng mới mạnh dạn bảo lãnh thanh toán cho chúng tôi. Như thế chúng tôi cũng mạnh dạn bảo lãnh cho các nhà cung cấp. Đó là một dây chuyền, tài chính sẽ lành mạnh”.

Tiến sĩ kinh tế Lê Xuân Nghĩa thì cho rằng, có một lực lượng thứ ba là Chính phủ phải mua lại những khoản nợ xấu thì các doanh nghiệp quay lại với chuẩn tín dụng, những doanh nghiệp nào còn có thể tồn tại và phát triển trong tương lai thì họ có thể vay được tín dụng mới để họ có thể tiếp tục đầu tư cho kinh doanh, doanh nghiệp nào không có khả năng phục hồi thì phải xử lý phá sản.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng đề nghị được hỗ trợ như những doanh nghiệp thuộc các lĩnh vực khác. Ông Trương Công Thắng, công ty DONACOOP, Đồng Nai kiến nghị: “Bất động sản liên quan đến rất nhiều ngành nghề, vì vậy chính sách nhà nước giãn thuế cũng phải giống như những ngành nghề khác”.

Theo đánh giá của Quản lý nhà và thị trường BĐS, thị trường BĐS đang gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong vấn đề vốn của thị trường. Thực trạng giao dịch yếu, doanh nghiệp kinh doanh đối diện với tình trạng đình trệ sản xuất, tín dụng thắt chặt,... điều này đã ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình chung của thị trường BĐS. Trong tương lai gần, thị trường này sẽ còn tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, thậm chí theo nhiều chuyên gia, thị trường đang chính thức bước vào chu kỳ đi xuống sau giai đoạn phát triển bùng nổ trong vài năm gần đây. Do đó, nhiều ý kiến được đưa ra nhằm giải cứu thị trường BĐS.

Cung cầu bất hợp lý

Theo báo cáo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, thị trường bất động sản hiện nay vừa thừa, vừa thiếu. Nhiều dự án chung cư cao tầng bị ế ẩm, thiếu đầu ra với những căn hộ bỏ không, trong khi một số lượng lớn người lao động không có nhà để ở.

Quá nhiều dự án cùng bung ra trong thời gian qua

Ông Nguyễn Trần Nam - Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản cho biết, hiện thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn, thách thức nhưng giá vẫn ở mức cao so với thu nhập chung của người dân. Đây cũng chính là một trong những nguyên nhân khiến cung - cầu khó có thể bắt nhịp.

Để giải quyết tình trạng này, một trong những giải pháp được cục đánh giá là hết sức quan trọng, đó là điều chỉnh cơ cấu nhà ở trong các dự án phát triển nhà ở để đáp ứng nhu cầu đa dạng của người dân, sử dụng tiết kiệm tài nguyên đất đai, bảo đảm tính đồng bộ về hạ tầng của các khu đô thị mới. Trong đó, đáng chú ý có biện pháp tăng tỉ lệ nhà ở chung cư cao tầng lên trên 80% tại Hà Nội và TPHCM, hạn chế phát triển nhà ở cao cấp (biệt thự; căn hộ chung cư có diện tích từ 120m2 trở lên) tối đa không quá 20% trong tổng số nhà ở thương mại xây dựng mới. Không triển khai các dự án không có khả năng kết nối hạ tầng, cung cấp dịch vụ đô thị, thực hiện quy định về hình thức chia lô, bán nền, bán nhà xây thô trong các dự án phát triển nhà ở, kiểm soát chặt chẽ tiến độ dự án. Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho thuê.

Mặt khác, ngoài việc thị trường bất động sản còn non trẻ nên đang phải đối mặt với thực tế mất cân đối cơ cấu hàng hóa, hệ thống tài chính đi kèm chưa hoàn thiện thì thị trường này còn phụ thuộc nhiều vào các động thái chính sách tiền tệ, tín dụng nhất là khi nguồn vốn trung và dài hạn bị hạn chế.

Khi nguồn vốn này bị thắt chặt, Ngân hàng cho vay ngắn hạn và lãi suất cao đã tác động mạnh mẽ tới kế hoạch triển khai dự án của chủ đầu tư. Thị trường bất động sản không còn “màu mỡ”, người dân có xu hướng chuyển dòng tiền nhàn rỗi sang đầu tư vàng hay gửi tiết kiệm. Doanh nghiệp điêu đứng khi nguồn huy động dòng vốn trong dân cũng không còn. Hàng loạt các dự án đình công, dời ngày hoàn thành, giãn tiến độ, giao dịch nhà đất suy yếu. Xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án hoặc liên doanh, liên kết với các nhà đầu tư nước ngoài, các quỹ đầu tư nước ngoài.

Thị trường BĐS vẫn trầm lắng. Ảnh minh hoạ

Tạo thanh khoản cho chủ đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Trung bình một dự án bất động sản có khoảng 10 - 30% vốn doanh nghiệp tự có, phần còn lại chủ yếu phụ thuộc vào vốn vay Ngân hàng. Một khi nguồn vốn này bị thắt chặt, các ngân hàng gần như nói “không” với tín dụng bất động sản theo chủ trương thắt chặt tiền tệ sẽ khiến cho nhiều doanh nghiệp đi vào “ngõ cụt”. Do đó cần kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ, nhưng cần phải điều chỉnh linh hoạt để tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường.

Với một số biện pháp cụ thể, không coi tín dụng BĐS ở một số danh mục là lĩnh vực phi sản xuất, không tăng tỉ trọng tín dụng BĐS nhưng cần điều chỉnh linh hoạt, nghiên cứu thêm hình thức “chuyển nợ” từ chủ đầu tư sang người mua nhà bằng cách ký lại khế ước vay giữa ngân hàng với chủ đầu tư sang khế ước vay giữa ngân hàng với người mua nhà, theo đề xuất của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS, bằng cách này sẽ không làm tăng tỉ trọng tín dụng BĐS nhưng sẽ tạo thanh khoản cho chủ đầu tư có vốn để tái đầu tư.

Có thể khẳng định rằng hệ thống chính sách, văn bản pháp luật hiện đang đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý, phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Nhưng hệ thống này cũng cần được điều chỉnh kịp thời để tạo nên xung lực mới cho thị trường bất động sản để không chỉ vượt qua giai đoạn khó khăn trước mắt mà còn tồn tại phát triển lâu dài, theo kịp với xu hướng của các nước trong khu vực và trên thế giới.

Khó khăn nhất của chủ đầu tư là giai đoạn đầu tìm hiểu và tiếp cận đất đai để hình thành và phát triển dự án. Hệ thống văn bản và trình tự thủ tục về kinh doanh, đầu tư, phát triển bất động sản chưa theo kịp những diễn biến thực tiễn của cuộc sống. Khi có sự việc xảy ra, rất khó để phân định trách nhiệm của các chủ thể liên quan hay việc xác định tính công ích, tính thương mại của một công trình. Nên cần đẩy mạnh hơn nữa công tác cải cách thủ tục hành chính, đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện dự án để các sản phẩm BĐS nhà ở sớm đủ các điều kiện tham gia thị trường.

Hiện nay, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn thiếu ổn định. Nếu cứ duy trì tình trạng như hiện nay thì thị trường bất động sản sẽ càng khó khăn hơn. Vì vậy, để vượt qua thời kỳ khó khăn này, doanh nghiệp phải tìm nguồn lực vốn thay thế thông qua các giải pháp như: Phát hành cổ phiếu, trái phiếu, liên doanh liên kết, lọc lại danh mục đầu tư để chọn lựa những công trình có vòng quay nhanh, giãn tiến độ một số dự án, nhằm thu hồi vốn nhanh và hạn chế đầu tư dàn trải.

Ngân hàng lại bắt đầu nới tay với BĐS

“Từ đầu quý 2 trở lại đây, các ngân hàng gần như dừng mọi khoản cho vay đối với các dự án bất động sản. Thậm chí, nhiều ngân hàng còn đẩy mạnh thu hồi vốn để đưa dư nợ vay về dưới mức 16% vào cuối năm nay theo yêu cầu của NHNN. Chưa bao giờ tín dụng cho BĐS lại bị thắt chặt như lúc này”, ông Tô Dũng, Chủ tịch HĐQT Công ty BĐS Xuân Cầu cho biết.

Thực tế cho thấy, ở một nước như Việt Nam, thị trường bất động sản cũng là một động lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Nếu để thị trường này đóng băng thì rất dễ gây ra những hệ lụy không tốt cho nền kinh tế. Chính vì vậy, việc cần nhìn nhận thực tế để có chính sách tín dụng cho thị trường bất động sản phát triển một cách hợp lý là điều NHNN hiện đang tính đến.

Quyết tâm thắt chặt tín dụng của toàn hệ thống ngân hàng đã giúp lạm phát từng bước được kiểm soát. Chính vì vậy, trong một văn bản mới đây, NHNN đã cho thấy sự nới lỏng phần nào khi loại một số dự án BĐS sắp hoàn thành và dự án nhà ở xã hội ra khỏi diện kiểm soát cho vay. Tuy nhiên, có vẻ như các ngân hàng thương mại vẫn rất thận trọng khi mở tín dụng cho lĩnh vực này.

Những động thái gần đây của ngân hàng nhà nước cho thấy, ngân hàng nhà nước cũng đã thấy được rằng, chính sách thắt chặt tiền tệ thời gian qua đã làm cho hiện tượng bong bóng trên thị trường BĐS xì hơi đáng kể. Tuy nhiên, nếu tiếp tục đẩy mạnh điều này có thể dẫn đến tình trạng thị trường đóng băng và đây là điều không có lợi cho cả nền kinh tế lẫn chính hệ thống ngân hàng. Do vậy, các bước đi phù hợp đang được tính đến.

Bên cạnh đó, việc xem xét nới lỏng tín dụng tiêu dùng ở mức hợp lý trong thời gian tới cũng được NHNN cho là sẽ hỗ trợ đáng kể cho thị trường BĐS. Bởi điều này giúp cho thị trường mua bán nhà ở, căn hộ khởi sắc hơn, qua đó giúp tiêu thụ phần nào lượng hàng hóa BĐS đã làm ra nhưng còn đang ế đọng.