Trước nhu cầu ngày càng cao về căn hộ nhỏ của một bộ phận dân cư, mới đây Bộ Xây dựng đã đề xuất cho xây dựng căn hộ nhỏ 25m2 và giới hạn từ 15 - 20% trong một dự án.
Mất cân đối
Theo thống kê, từ năm 2004 đến nay có khoảng 300 nghìn căn hộ lớn từ 70m2 trở lên và hầu như không có căn hộ nhỏ, trong khi đó nhu cầu về căn hộ từ 40m2 trở xuống chiếm 50%, căn hộ 40m2 trở lên chiếm 50%. Trước thực trạng này một số chuyên gia cho rằng, chính diện tích căn hộ lớn đã tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng trong thị trường cung cầu BĐS. Việc kiến nghị với Chính phủ của Bộ Xây dựng cho xây căn hộ nhỏ 25m2 sẽ giải quyết nhu cầu thực tế của người dân. Tuy nhiên Bộ lại khống chế số căn hộ này chỉ được chiếm từ 15 - 20% dự án, theo các chủ đầu tư, điều này chỉ giải quyết được phần nhỏ nhu cầu của thị trường và 80% căn hộ lớn còn lại sẽ lại gia tăng áp lực lên thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Cty CP địa ốc Đất Lành, Bộ Xây dựng nên phân căn hộ làm 4 loại, loại A có diện tích từ 20 - 30m2 cho 1 người ở, loại B từ 30 - 50m2 cho 2 người ở, loại C từ 50 - 70m2 cho 3 người ở và loại D từ 70m2 trở lên cho 4 người ở. Nhà nước làm tốt vai trò quản lý, DN tùy theo nhu cầu tự lựa chọn phân khúc đầu tư. Thu nhập của người dân còn thấp nên trong 5 năm tới Nhà nước nên khuyến khích DN phát triển căn hộ nhỏ. Chính những điều này sẽ tạo ra một thị trường cân bằng, giúp DN bán được hàng mà Nhà nước không cần can thiệp các định chế tài chính và tạo cho hàng triệu hộ đang thuê nhà có điều kiện mua được nhà. Ông Đực tính toán, một căn hộ 25m2, đơn giá 15 triệu đồng/m2, nếu trả góp thì người mua phải có mức lương tối thiểu 12 triệu đồng/tháng. Thực tế, hầu như tất cả công chức, quân nhân đều không đạt được mức lương này và như thế chắc chắn họ không có khả năng mua được căn hộ chỉ 25m2 chứ đừng nói gì đến những căn hộ có diện tích lớn hơn.
Căn hộ nhỏ hút hàng
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho biết, đời sống xã hội đã và đang thay đổi với tốc độ nhanh, tại khu vực đô thị có khoảng 6,9 triệu hộ gia đình trong đó có 8,29% hộ độc thân, 16,4% hộ 2 người, 22,7% số hộ 3 người. Nếu năm 1999 nhân khẩu trong hộ gia đình là từ là 4,5 người/hộ thì năm 2009 chỉ còn 3,7 người/hộ. Vì vậy nhu cầu nhà ở có quy mô nhỏ ngày càng nhiều. Trong khi đó, trong tổng số 35 nghìn căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP.HCM thì lại có đến 37% căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Trong số 12 nghìn căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 tại Hà Nội cũng có tới 40% là căn hộ cao cấp có giá bán hơn 30 triệu đồng/m2.
Thực tế, lượng hàng tồn trong BĐS cũng chủ yếu là các căn hộ lớn. Theo thống kê có khoảng hơn 30 nghìn căn diện tích lớn đang không bán được. Tại dự án Everrich 2 của Cty CP BĐS Phát Đạt với phân khúc căn hộ cao cấp có diện tích từ 106 - 256m2, mặc dù Cty đã tung ra rất nhiều chương trình khuyến mại và hỗ trợ khách hàng nhưng số lượng bán được rất ít, người có nhu cầu thực tuy rất thích nhưng không dám mơ tới. Do vậy Phát Đạt đang phải trả giá cho sự định hướng phân khúc cao cấp của mình. Được biết Cty đang xin điều chỉnh lại diện tích để tránh tổn thất không đáng có.
Tại dự án bình dân của chung cư Lê Thành, ngay trong lúc thị trường khó khăn nhưng mới đây vẫn bán hết khoảng 200 căn có diện tích nhỏ và trung bình chỉ trong thời gian ngắn với giá 13,9 triệu đồng/m2, còn những căn có diện tích trên 100m2 vẫn không có ai hỏi tới.
Căn hộ nhỏ có băm nát quy hoạch?
Nhiều nhà quy hoạch lo ngại, với căn hộ nhỏ sẽ tạo khu “ổ chuột” trên cao. Tuy nhiên, theo KTS Nguyễn Trường Lưu - Phó chủ tịch Hội KTS TP.HCM, trong các khu chung cư nếu làm tốt công tác quản lý thì những căn hộ dạng studio sẽ cải thiện được đáng kể chất lượng sống của người dân. Một KTS khác nhận định, nếu sợ sức ép mật độ trên cao thì ngay tại những khu nhà phố ngày càng nhiều khu “ổ chuột” tầng thấp do sự di cư vào các TP lớn của hàng triệu người lao động nhập cư và hàng chục người phải sống chen chúc trong diện tích mấy chục mét vuông. Thực tế đó cho thấy dường như chúng ta vẫn đang bất lực và không quản lý được. Một nghịch lý nữa là tầng thấp đang bị nén chặt trong khi tầng cao lại xây rồi bỏ trống, đó phải chăng là điều bất hợp lý và lãng phí? “Do vậy, ổ chuột không phụ thuộc vào diện tích, diện tích không phụ thuộc vào người ở nhưng người ở thì phải phụ thuộc vào cung cách quản lý”, ông Nguyễn Văn Đực bình luận.
Theo thống kê, từ năm 2004 đến nay có khoảng 300 nghìn căn hộ lớn từ 70m2 trở lên và hầu như không có căn hộ nhỏ, trong khi đó nhu cầu về căn hộ từ 40m2 trở xuống chiếm 50%, căn hộ 40m2 trở lên chiếm 50%. Trước thực trạng này một số chuyên gia cho rằng, chính diện tích căn hộ lớn đã tạo ra sự mất cân đối nghiêm trọng trong thị trường cung cầu BĐS. Việc kiến nghị với Chính phủ của Bộ Xây dựng cho xây căn hộ nhỏ 25m2 sẽ giải quyết nhu cầu thực tế của người dân. Tuy nhiên Bộ lại khống chế số căn hộ này chỉ được chiếm từ 15 - 20% dự án, theo các chủ đầu tư, điều này chỉ giải quyết được phần nhỏ nhu cầu của thị trường và 80% căn hộ lớn còn lại sẽ lại gia tăng áp lực lên thị trường.
Theo ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Cty CP địa ốc Đất Lành, Bộ Xây dựng nên phân căn hộ làm 4 loại, loại A có diện tích từ 20 - 30m2 cho 1 người ở, loại B từ 30 - 50m2 cho 2 người ở, loại C từ 50 - 70m2 cho 3 người ở và loại D từ 70m2 trở lên cho 4 người ở. Nhà nước làm tốt vai trò quản lý, DN tùy theo nhu cầu tự lựa chọn phân khúc đầu tư. Thu nhập của người dân còn thấp nên trong 5 năm tới Nhà nước nên khuyến khích DN phát triển căn hộ nhỏ. Chính những điều này sẽ tạo ra một thị trường cân bằng, giúp DN bán được hàng mà Nhà nước không cần can thiệp các định chế tài chính và tạo cho hàng triệu hộ đang thuê nhà có điều kiện mua được nhà. Ông Đực tính toán, một căn hộ 25m2, đơn giá 15 triệu đồng/m2, nếu trả góp thì người mua phải có mức lương tối thiểu 12 triệu đồng/tháng. Thực tế, hầu như tất cả công chức, quân nhân đều không đạt được mức lương này và như thế chắc chắn họ không có khả năng mua được căn hộ chỉ 25m2 chứ đừng nói gì đến những căn hộ có diện tích lớn hơn.
Căn hộ nhỏ hút hàng
Ông Nguyễn Mạnh Hà - Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS cho biết, đời sống xã hội đã và đang thay đổi với tốc độ nhanh, tại khu vực đô thị có khoảng 6,9 triệu hộ gia đình trong đó có 8,29% hộ độc thân, 16,4% hộ 2 người, 22,7% số hộ 3 người. Nếu năm 1999 nhân khẩu trong hộ gia đình là từ là 4,5 người/hộ thì năm 2009 chỉ còn 3,7 người/hộ. Vì vậy nhu cầu nhà ở có quy mô nhỏ ngày càng nhiều. Trong khi đó, trong tổng số 35 nghìn căn hộ đã hoàn thành trước năm 2011 tại TP.HCM thì lại có đến 37% căn hộ cao cấp, 38% căn hộ trung bình và 25% căn hộ bình dân. Trong số 12 nghìn căn hộ được chào bán trong 6 tháng đầu năm 2011 tại Hà Nội cũng có tới 40% là căn hộ cao cấp có giá bán hơn 30 triệu đồng/m2.
Thực tế, lượng hàng tồn trong BĐS cũng chủ yếu là các căn hộ lớn. Theo thống kê có khoảng hơn 30 nghìn căn diện tích lớn đang không bán được. Tại dự án Everrich 2 của Cty CP BĐS Phát Đạt với phân khúc căn hộ cao cấp có diện tích từ 106 - 256m2, mặc dù Cty đã tung ra rất nhiều chương trình khuyến mại và hỗ trợ khách hàng nhưng số lượng bán được rất ít, người có nhu cầu thực tuy rất thích nhưng không dám mơ tới. Do vậy Phát Đạt đang phải trả giá cho sự định hướng phân khúc cao cấp của mình. Được biết Cty đang xin điều chỉnh lại diện tích để tránh tổn thất không đáng có.
Tại dự án bình dân của chung cư Lê Thành, ngay trong lúc thị trường khó khăn nhưng mới đây vẫn bán hết khoảng 200 căn có diện tích nhỏ và trung bình chỉ trong thời gian ngắn với giá 13,9 triệu đồng/m2, còn những căn có diện tích trên 100m2 vẫn không có ai hỏi tới.
Căn hộ nhỏ có băm nát quy hoạch?
Nhiều nhà quy hoạch lo ngại, với căn hộ nhỏ sẽ tạo khu “ổ chuột” trên cao. Tuy nhiên, theo KTS Nguyễn Trường Lưu - Phó chủ tịch Hội KTS TP.HCM, trong các khu chung cư nếu làm tốt công tác quản lý thì những căn hộ dạng studio sẽ cải thiện được đáng kể chất lượng sống của người dân. Một KTS khác nhận định, nếu sợ sức ép mật độ trên cao thì ngay tại những khu nhà phố ngày càng nhiều khu “ổ chuột” tầng thấp do sự di cư vào các TP lớn của hàng triệu người lao động nhập cư và hàng chục người phải sống chen chúc trong diện tích mấy chục mét vuông. Thực tế đó cho thấy dường như chúng ta vẫn đang bất lực và không quản lý được. Một nghịch lý nữa là tầng thấp đang bị nén chặt trong khi tầng cao lại xây rồi bỏ trống, đó phải chăng là điều bất hợp lý và lãng phí? “Do vậy, ổ chuột không phụ thuộc vào diện tích, diện tích không phụ thuộc vào người ở nhưng người ở thì phải phụ thuộc vào cung cách quản lý”, ông Nguyễn Văn Đực bình luận.
Theo Báo xây dựng
Nhà đất Cần bán
