Quản lý đất đai theo mô hình nào là vấn đề được quan tâm đặc biệt tại Tọa đàm “Triển vọng thị trường bất động sản 2013” do Báo Đầu tư tổ chức sáng qua (23/10) tại Hà Nội.
Ngoài vấn đề luật hóa mô hình quản lý, nhiều vấn đề về sửa đổi Luật Đất đai hiện hành cũng được bàn thảo tại Tọa đà
Phát biểu tại Toạ đàm, GS.TSKH Đặng Hùng Võ cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này được đưa ra thảo luận tại kỳ họp thứ 4 của Quốc hội trong bối cảnh Hội nghị Trung ương 6 vừa kết thúc và Thông báo của Hội nghị Ban Chấp hành Trung ương lần thứ 6 đã nói rõ các quyết định của Ban Chấp hành Trung ương Đảng về chính sách, pháp luật đất đai với nhiều vấn đề cụ thể.
Theo ông Võ, hiện có hai mô hình quản lý đất đai: mô hình có điều khiển (mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung) và mô hình tự điều chỉnh (mô hình thị trường).
Về lý thuyết, mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung ưu việt hơn, nếu người chỉ huy thực sự trong sạch. Trên thực tế, điều kiện này thường không đạt được, nên người ta thường dùng mô hình thị trường, hoặc mô hình thị trường có sự điều tiết mang tính tác động của chỉ huy. Ở Việt Nam, áp dụng mô hình thị trường có sự quản lý của Nhà nước cho nền kinh tế.
Điển hình của mô hình thứ nhất là tại Đà Nẵng, toàn bộ đất được Nhà nước thu hồi hướng tới quyền lợi của Nhà nước. Điển hình của mô hình thứ hai là tại TP.HCM, hướng tới quyền lợi của người dân khi gần như phải thỏa thuận với người dân.
Theo kết luận của Hội nghị Trung ương lần thứ 6, có thể hiểu, mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung được áp dụng tuyệt đối cho thị trường quyền sử dụng đất, trong đó một mặt, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch về đất đai, nhưng mặt khác, Nhà nước có quyền chỉ huy tập trung đối với việc thu hồi đất của người đang sử dụng để giao người khác sử dụng trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
“Như vậy, việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) đang đứng trước những thách thức rất lớn. Đó là việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tắc của mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung của Nhà nước đối với đất đai, nhưng phải giải quyết được những bức xúc lớn về tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai, tình trạng khiếu kiện của người dân liên quan tới thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tình trạng yếu kém trong thực thi pháp luật ở các địa phương và tình trạng sử dụng đất không hiệu quả”, ông Võ nhận xét và cho rằng, không nên quan niệm đơn giản là nghị quyết thế nào thì đưa vào luật như vậy. Vấn đề quan trọng là, phải tạo dựng khung pháp luật đầy đủ để vận hành mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung trong thị trường quyền sử dụng đất.
Ngoài vấn đề luật hóa mô hình quản lý, nhiều vấn đề trong sửa đổi Luật Đất đai hiện hành cũng đang đối mặt với nhiều thách thức. Điển hình là nhóm 10 vấn đề còn có ý kiến khác nhau đến nay vẫn chưa ngã ngũ. Đây là những thách thức mà việc xây dựng Luật Đất đai phải giải quyết.
Một số điểm đáng chú ý tại Tọa đàm cũng được đề cập, như thu hồi đất dự án treo, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, bất cập của quy định công trình ngầm…
Ông Đặng Quang Phán, Phó vụ trưởng Vụ pháp chế - Pháp luật (Tổng cục Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này vẫn giữ nguyên quan điểm thu hồi đất của những dự án quy hoạch treo, chậm triển khai.
Cũng theo ông Phán, trong dự thảo lần này, có nhiều điểm mới đối với việc sử dụng quyền sử dụng đất theo hướng không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh như luật hiện hành. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ trong một số trường hợp cụ thể. Dự thảo cũng bổ sung quy định về quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp đất mà họ đang sử dụng thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở.
Ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Từ Liêm đề xuất, Nhà nước nên quy định một giá, thống nhất mức đền bù để giải quyết dứt điểm vấn đề khiếu kiện, tham nhũng trong đất đai. “Nếu áp dụng mô hình doanh nghiệp tự thỏa thuận, thì gần như tất cả các dự án không thể thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Việc sử dụng quyền lực Nhà nước với các cơ chế minh bạch trong đền bù, sẽ giúp các dự án thực hiện nhanh hơn”, ông Kha nhận xét.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Dầu khí toàn cầu (GP Invest) nhấn mạnh, vấn đề cần được quy định rõ ràng, thống nhất là phương pháp định giá đất. Các phương pháp định giá “sát với giá thị trường”, phương pháp “thặng dư” đưa ra mức lãi 10% để tính giá đất. Giá đất mà Nhà nước đưa ra cao hơn 1,7 - 2 lần so với giá Nhà nước quy định. Ngoài ra, vấn đề trả tiền đất hai lần cũng đang là những yếu tố đẩy giá bất động sản lên cao...
Theo ông Võ, hiện có hai mô hình quản lý đất đai: mô hình có điều khiển (mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung) và mô hình tự điều chỉnh (mô hình thị trường).
Về lý thuyết, mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung ưu việt hơn, nếu người chỉ huy thực sự trong sạch. Trên thực tế, điều kiện này thường không đạt được, nên người ta thường dùng mô hình thị trường, hoặc mô hình thị trường có sự điều tiết mang tính tác động của chỉ huy. Ở Việt Nam, áp dụng mô hình thị trường có sự quản lý của Nhà nước cho nền kinh tế.
Điển hình của mô hình thứ nhất là tại Đà Nẵng, toàn bộ đất được Nhà nước thu hồi hướng tới quyền lợi của Nhà nước. Điển hình của mô hình thứ hai là tại TP.HCM, hướng tới quyền lợi của người dân khi gần như phải thỏa thuận với người dân.
Theo kết luận của Hội nghị Trung ương lần thứ 6, có thể hiểu, mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung được áp dụng tuyệt đối cho thị trường quyền sử dụng đất, trong đó một mặt, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các giao dịch về đất đai, nhưng mặt khác, Nhà nước có quyền chỉ huy tập trung đối với việc thu hồi đất của người đang sử dụng để giao người khác sử dụng trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
“Như vậy, việc xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi) đang đứng trước những thách thức rất lớn. Đó là việc xây dựng hệ thống pháp luật đất đai trên nguyên tắc của mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung của Nhà nước đối với đất đai, nhưng phải giải quyết được những bức xúc lớn về tình trạng tham nhũng trong quản lý đất đai, tình trạng khiếu kiện của người dân liên quan tới thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tình trạng yếu kém trong thực thi pháp luật ở các địa phương và tình trạng sử dụng đất không hiệu quả”, ông Võ nhận xét và cho rằng, không nên quan niệm đơn giản là nghị quyết thế nào thì đưa vào luật như vậy. Vấn đề quan trọng là, phải tạo dựng khung pháp luật đầy đủ để vận hành mô hình kế hoạch hóa chỉ huy tập trung trong thị trường quyền sử dụng đất.
Ngoài vấn đề luật hóa mô hình quản lý, nhiều vấn đề trong sửa đổi Luật Đất đai hiện hành cũng đang đối mặt với nhiều thách thức. Điển hình là nhóm 10 vấn đề còn có ý kiến khác nhau đến nay vẫn chưa ngã ngũ. Đây là những thách thức mà việc xây dựng Luật Đất đai phải giải quyết.
Một số điểm đáng chú ý tại Tọa đàm cũng được đề cập, như thu hồi đất dự án treo, thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, bất cập của quy định công trình ngầm…
Ông Đặng Quang Phán, Phó vụ trưởng Vụ pháp chế - Pháp luật (Tổng cục Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này vẫn giữ nguyên quan điểm thu hồi đất của những dự án quy hoạch treo, chậm triển khai.
Cũng theo ông Phán, trong dự thảo lần này, có nhiều điểm mới đối với việc sử dụng quyền sử dụng đất theo hướng không giới hạn mục đích thế chấp quyền sử dụng đất chỉ để vay vốn sản xuất, kinh doanh như luật hiện hành. Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất tại ngân hàng ở nước ngoài theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ trong một số trường hợp cụ thể. Dự thảo cũng bổ sung quy định về quyền của tổ chức kinh tế nhận góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp đất mà họ đang sử dụng thuộc diện thu hồi để đầu tư dự án có mục đích sản xuất, kinh doanh hoặc xây dựng kinh doanh nhà ở.
Ông Nguyễn Văn Kha, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Phát triển nhà Từ Liêm đề xuất, Nhà nước nên quy định một giá, thống nhất mức đền bù để giải quyết dứt điểm vấn đề khiếu kiện, tham nhũng trong đất đai. “Nếu áp dụng mô hình doanh nghiệp tự thỏa thuận, thì gần như tất cả các dự án không thể thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Việc sử dụng quyền lực Nhà nước với các cơ chế minh bạch trong đền bù, sẽ giúp các dự án thực hiện nhanh hơn”, ông Kha nhận xét.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Dầu khí toàn cầu (GP Invest) nhấn mạnh, vấn đề cần được quy định rõ ràng, thống nhất là phương pháp định giá đất. Các phương pháp định giá “sát với giá thị trường”, phương pháp “thặng dư” đưa ra mức lãi 10% để tính giá đất. Giá đất mà Nhà nước đưa ra cao hơn 1,7 - 2 lần so với giá Nhà nước quy định. Ngoài ra, vấn đề trả tiền đất hai lần cũng đang là những yếu tố đẩy giá bất động sản lên cao...
Theo Báo Đầu Tư
Nhà đất Cần bán
