Hỏi: Gia đình tôi muốn mua một miếng đất, nguồn gốc do chủ đất có mảnh đất lớn tách thửa bán nên giấy chứng nhận quyền sở hữu đất chung một miếng. Họ nói khi mua bên bán sẽ có giấy xác nhận miếng đất nhỏ là của mình.
Tuy nhiên, họ còn nói thêm mua thì chỉ được xây nhà cấp 4, không được xây nhà cao tầng. Vậy xin hỏi miếng đất ấy mua có hợp pháp không? Tại sao không được xây nhà cao tầng Xin cảm ơn.
Thửa đất diện tích nhỏ - hình minh họaTrả lời
Theo quy định của pháp luật về đất đai, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải lập hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, và làm thủ tục sang tên để bên nhận chuyển nhượng được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có như vậy bên nhận chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - hình minh họaTrường hợp các bên không tuân thủ đúng quy định nói trên, như trong trường hợp của bạn, bên bán chỉ cấp giấy xác nhận, thì giao dịch sẽ không được pháp luật công nhận. Trong trường hợp như thế, bạn sẽ không có các quyền của người sử dụng đất theo quy định (như thế chấp, chuyển nhượng, cho thuê, để thừa kế, xin giấy phép xây dựng…).
Và trong trường hợp giữa các bên có tranh chấp, tòa án có thể tuyên giao dịch bị vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của giao dịch theo điều 134 Bộ luật dân sự, và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (bên bán trả lại tiền và bạn phải trả lại đất).
Do vậy, khi nhận chuyển nhượng, bạn nên yêu cầu bên bán phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, sau đó làm thủ tục tách thửa và sang tên cho bạn theo đúng quy định để bạn được cấp sổ đỏ riêng. Ngoài ra, nếu bạn nhận chuyển nhượng đất để xây nhà ở, bạn cũng cần quan tâm đến hai việc sau:
1. Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch
Để có thể xây nhà ở, thì tại vị trí đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng phải được quy hoạch là đất ở. Trường hợp thửa đất hiện tại chưa phải là đất ở nhưng đã được quy hoạch là đất ở, thì chủ đất có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích sang đất ở trước rồi mới chuyển nhượng cho bạn, hoặc bạn nhận chuyển nhượng rồi xin chuyển mục đích.
Khi được chuyển mục đích, bạn hoặc chủ đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại. Việc bạn được xây nhà với quy mô như thế nào sẽ tùy thuộc quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp tại vị trí thửa đất không được quy hoạch là đất ở, sau khi bạn nhận chuyển nhượng sẽ không thể xin giấy phép xây dựng. Trường hợp bạn xây nhà không phép thì có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình xây dựng không phép, còn nếu nhà xây xong bạn cũng sẽ không được công nhận quyền sở hữu nhà.
2. Đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định
Như đã nói trên, khi chủ đất chuyển nhượng đất cho bạn thì phải làm thủ tục tách thửa để bạn được cấp sổ đỏ riêng. Để có thể được tách thửa, phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Do bạn không nêu cụ thể thửa đất ở tỉnh nào nên tôi không thể cung cấp quy định chính xác cho bạn được.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của bạn khi nhận chuyển nhượng thửa đất trên, theo tôi, bạn nên trực tiếp liên hệ UBND quận, huyện nơi có đất để được cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch cũng như điều kiện được phép tách thửa.
Thửa đất diện tích nhỏ - hình minh họa
Theo quy định của pháp luật về đất đai, trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải lập hợp đồng bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, và làm thủ tục sang tên để bên nhận chuyển nhượng được đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Có như vậy bên nhận chuyển nhượng mới được pháp luật công nhận quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - hình minh họa
Và trong trường hợp giữa các bên có tranh chấp, tòa án có thể tuyên giao dịch bị vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức của giao dịch theo điều 134 Bộ luật dân sự, và các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (bên bán trả lại tiền và bạn phải trả lại đất).
Do vậy, khi nhận chuyển nhượng, bạn nên yêu cầu bên bán phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, sau đó làm thủ tục tách thửa và sang tên cho bạn theo đúng quy định để bạn được cấp sổ đỏ riêng. Ngoài ra, nếu bạn nhận chuyển nhượng đất để xây nhà ở, bạn cũng cần quan tâm đến hai việc sau:
1. Mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch
Để có thể xây nhà ở, thì tại vị trí đất mà bạn dự định nhận chuyển nhượng phải được quy hoạch là đất ở. Trường hợp thửa đất hiện tại chưa phải là đất ở nhưng đã được quy hoạch là đất ở, thì chủ đất có thể làm thủ tục xin chuyển mục đích sang đất ở trước rồi mới chuyển nhượng cho bạn, hoặc bạn nhận chuyển nhượng rồi xin chuyển mục đích.
Khi được chuyển mục đích, bạn hoặc chủ đất phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước bằng 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất theo mục đích sử dụng hiện tại. Việc bạn được xây nhà với quy mô như thế nào sẽ tùy thuộc quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt.
Trường hợp tại vị trí thửa đất không được quy hoạch là đất ở, sau khi bạn nhận chuyển nhượng sẽ không thể xin giấy phép xây dựng. Trường hợp bạn xây nhà không phép thì có thể bị xử phạt hành chính và buộc tháo dỡ công trình xây dựng không phép, còn nếu nhà xây xong bạn cũng sẽ không được công nhận quyền sở hữu nhà.
2. Đáp ứng điều kiện tách thửa theo quy định
Như đã nói trên, khi chủ đất chuyển nhượng đất cho bạn thì phải làm thủ tục tách thửa để bạn được cấp sổ đỏ riêng. Để có thể được tách thửa, phải đáp ứng điều kiện về diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Do bạn không nêu cụ thể thửa đất ở tỉnh nào nên tôi không thể cung cấp quy định chính xác cho bạn được.
Vì vậy, để đảm bảo quyền lợi của bạn khi nhận chuyển nhượng thửa đất trên, theo tôi, bạn nên trực tiếp liên hệ UBND quận, huyện nơi có đất để được cung cấp đầy đủ thông tin về quy hoạch cũng như điều kiện được phép tách thửa.
Theo TTO
Nhà đất Cần bán
