Trong quý cuối của năm 2013, thị trường bất động sản đã có những chuyển động tích cực, chứng tỏ các giải pháp, chính sách của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này đã “trúng” và đi vào cuộc sống.
Cùng đó, dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi đang được trình Quốc hội xem xét cũng có nhiều điểm đổi mới góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển theo quy hoạch và kế hoạch; giúp hoạt động đầu tư xây dựng hiệu quả hơn.
Về sát giá trị thực
Trong hai năm liên tiếp, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm giá mạnh ở cả loại hình chung cư, nhà đất và biệt thự. Có những dự án, mức giá đưa ra giảm tới 50% so với mức giá chào bán ban đầu. Tình trạng “bán tháo” diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, sự thăng bằng dường như đang trở lại với thị trường nhạy cảm này.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong những tháng gần đây, thị trường bất động sản đã có những chuyển động rất tích cực. Giao dịch tăng, đặc biệt là với phân khúc nhà ở có quy mô trung bình và quy mô nhỏ, giá thấp. Thậm chí, nguồn cung phân khúc này còn thiếu, chưa đáp ứng so với cầu. Điều này đã khẳng định các chính sách của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã trúng và đang từng bước đi vào cuộc sống.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do chịu ảnh hưởng từ những khó khăn chung của nền kinh tế, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định.
Giá bất động sản giảm mạnh nhưng có thể dễ dàng nhìn nhận ra nguyên nhân. Ở thời điểm thị trường đang nóng, giá bất động sản là giá ảo, không phải giá thực cho nên đến thời kỳ này bắt buộc phải giảm giá. Khi ấy, sản phẩm bất động sản mới được đưa về giá trị thực của nó.
Cùng với việc giảm giá để tăng giao dịch, các chủ đầu tư còn phải tiết giảm những chi phí không cần thiết; đặc biệt là những vật liệu cao cấp đã được thay bằng những vật liệu sản xuất trong nước. Các dịch vụ phục vụ cho khu chung cư cũng được giảm bớt so với yêu cầu đầu tư ban đầu như giảm số tầng hầm...
Bởi vậy, chắc chắn sản phẩm bất động sản trong thời gian tới sẽ thanh khoản tốt hơn do mức giá ngày càng phù hợp hơn với khả năng mua của người dân. Kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở.
Hướng sự hỗ trợ về người dân
Ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã quyết định dành gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi chỉ có 6%/năm để cho vay hỗ trợ nhà ở. Trong số này, có tới 20.000 tỷ đồng là dành hỗ trợ người dân có thu nhập thấp vay mua nhà để cải thiện chỗ ở. Rất nhiều cơ hội đã đến với các hộ gia đình, tuy nhiên, việc giải ngân nguồn vốn ưu đãi này vẫn còn chậm, chưa như kỳ vọng.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết muốn giải ngân nhanh gói tín dụng ưu đãi này cần phải có nhiều nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m2 với quy mô diện tích dưới 70m2.
Hiện nhu cầu của người dân về phân khúc nhà ở này còn rất lớn. Cả nước cần hơn 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, riêng nhu cầu của Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 130.000 căn và Hà Nội cũng lên tới 115.000 căn. Đó là chưa kể đến nhu cầu của những tỉnh lớn như Đồng Nai, Bình Dương, hoặc các đô thị nằm trong vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ. Trong khi đó, việc cung nhà ở xã hội không thể nhanh được.
Theo lý giải của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, Chiến lược Nhà ở Quốc gia mới được triển khai thực hiện và việc phát triển nhà ở xã hội là một quá trình dài hạn chứ không thể hoàn thành ngay trong ngắn hạn.
Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội chưa thu hút được các doanh nghiệp “mặn mà” tham gia bởi lợi nhuận đem lại thấp hơn rất nhiều so với đầu tư xây dựng các loại nhà ở khác.
Cùng đó, thủ tục giải ngân gói 30.000 tỷ đồng khá chặt chẽ. Đây cũng chính là việc bắt buộc phải làm vì nguồn vốn ưu đãi này nhằm hỗ trợ một số đối tượng nhất định theo tiêu trí hỗ trợ. Trong quá trình thẩm định, xét duyệt, nếu không làm chặt chẽ, sai đối tượng sẽ dẫn đến lợi dụng, tham nhũng, làm thất thoát và dư luận không đồng tình.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng không thể lấy lý do vì phải làm chặt mà làm chậm quá trình giải ngân nguồn vốn này. Bởi vậy, người dân có nhu cầu và đã đủ tiêu chuẩn mua nhà rồi thì phải được hỗ trợ.
Để giải quyết vấn đề này, trách nhiệm không chỉ riêng của Bộ Xây dựng mà hệ thống ngân hàng và các địa phương phải vào cuộc để giảm thiểu những thủ tục không cần thiết và hỗ trợ người dân để xác nhận điều kiện được mua nhà một cách thuận lợi nhất.
Cùng với người thu nhập thấp tại đô thị, người dân khu vực miền Trung - nơi đang chịu nhiều ảnh hưởng của thiên tai khắc nghiệt cũng nhận được những hỗ trợ của Chính phủ, đặc biệt là chính sách xây nhà phòng tránh lũ. Đó chính là đề án hỗ trợ xây dựng nhà tránh lũ cho các hộ nghèo ở 14 tỉnh miền Trung từ Thanh Hóa cho đến Bình Thuận. Chương trình này nhằm hỗ trợ cho khoảng 40.000 hộ nghèo xây nhà tránh lũ.
Trước ý kiến cho rằng nên xem xét hỗ trợ cho cả những hộ cận nghèo và những hộ khác có khó khăn về nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu để đề xuất với Chính phủ giải pháp đáp ứng từng bước về nhà ở tránh lũ cho đồng bào miền Trung.
Chống thất thoát, lãng phí
Năm 2013, ngành Xây dựng đã làm được những việc quan trọng trong việc thiết lập các khung pháp lý. Điển hình là Nghị định 11 về quản lý phát triển đô thị, Nghị định 15 về quản lý chất lượng công trình xây dựng và tiêu biểu là dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi - bộ luật “xương sống” bao trùm mọi lĩnh vực, hoạt động xây dựng.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đánh giá thời gian qua, công tác đầu tư xây dựng đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, nhưng bên cạnh đó, tình trạng thất thoát lãng phí vẫn chưa được khắc phục một cách triệt để và đang là một vấn đề nhức nhối.
Có thể thấy rõ nhất từ thực tế của thị trường bất động sản. Do đầu tư tự phát, phong trào, dẫn đến dư thừa sản phẩm như hiện nay. Việc đầu tư không theo quy hoạch, kế hoạch tạo ra hàng loạt “dự án treo”; đầu tư dàn trải dẫn đến nợ đọng trong xây dựng, các dự án đạt chất lượng thấp và xảy ra thất thoát.
Đây là những vấn đề cần phải khắc phục mà nguyên nhân đầu tiên được người đứng đầu ngành xây dựng chỉ ra là do chất lượng quy hoạch chưa cao, kế hoạch chưa phù hợp. Cùng đó, công tác quản lý Nhà nước liên quan đến đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến quá trình thực hiện, nghiệm thu bàn giao... vẫn còn nhiều khe hở chưa được giải quyết.
Bởi vậy, Chính phủ đã ban hành hai Nghị định quan trọng. Nghị định 11 về quản lý phát triển đô thị có bước đổi mới đột phá để khắc phục tình trạng phát triển đô thị một cách tự phát phong trào. Trong Nghị định đã nêu rõ những yêu cầu phát triển có quy hoạch, có kế hoạch để cân đối các nguồn lực, khắc phục tình trạng “dự án treo,” “quy hoạch treo” như hiện nay.
Tiếp đến, Nghị định 15 về quản lý chất lượng công trình xây dựng cũng là một bước đổi mới. Thay vì coi các chủ đầu tư của các nguồn vốn như nhau, tại Nghị định 15 yêu cầu phân định rõ nguồn vốn Nhà nước phải được kiểm tra về thiết kế, dự toán ngay từ ban đầu để khắc phục tình trạng thất thoát lãng phí trong đầu tư xây dựng.
Những Nghị định này đang đi vào cuộc sống, được các địa phương thực hiện và đã có những hiệu quả rất cụ thể. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng dẫn chứng qua báo cáo của 16 sở ban ngành địa phương về việc thực hiện Nghị định 15 cho thấy đã cắt giảm được 1.200 tỷ đồng trong dự toán và đạt tỷ lệ khoảng 8% cắt giảm.
Từ hiệu quả rõ rệt như vậy, Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến đầu tư xây dựng như Luật Đất đai, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Môi trường…
Hiện Luật Đầu tư công chuẩn bị trình Quốc hội cũng đã nói rất rõ phải điều chỉnh quá trình kế hoạch hóa đầu tư. Thay vì đầu tư ngắn hạn hàng năm phải có kế hoạch dài hạn, trung hạn và kiểm soát các điều kiện để được phân bổ vốn đầu tư cũng như kiểm soát quá trình đầu tư cho đúng với kế hoạch, đúng công trình.
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng cho biết dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi lần này đổi mới rất căn bản, các nguồn vốn khác nhau sẽ được quản lý bằng các phương thức khác nhau. Trong đó, Luật đề cao vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là quyền cũng như trách nhiệm trong việc kiểm soát thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, quá trình thi công, nghiệm thu bàn giao...
Cùng đó là yêu cầu đổi mới cách quản lý, các ban quản lý. Thay vì các ban quản lý đơn lẻ theo từng công trình như hiện nay, thời gian tới sẽ thành lập những ban quản lý chuyên nghiệp hơn theo khu vực, theo chuyên ngành.
Đây cũng là mô hình được nhiều nước phát triển trên thế giới sử dụng để tăng tính chuyên nghiệp hóa của ban quản lý. Từ đó, có thể kiểm soát được quá trình đầu tư xây dựng một cách tốt nhất; khắc phục thất thoát, lãng phí và nâng cao hiệu quả vốn đầu tư xây dựng công trình.
Về sát giá trị thực
Trong hai năm liên tiếp, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự sụt giảm giá mạnh ở cả loại hình chung cư, nhà đất và biệt thự. Có những dự án, mức giá đưa ra giảm tới 50% so với mức giá chào bán ban đầu. Tình trạng “bán tháo” diễn ra khá phổ biến. Tuy nhiên, sự thăng bằng dường như đang trở lại với thị trường nhạy cảm này.
Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, trong những tháng gần đây, thị trường bất động sản đã có những chuyển động rất tích cực. Giao dịch tăng, đặc biệt là với phân khúc nhà ở có quy mô trung bình và quy mô nhỏ, giá thấp. Thậm chí, nguồn cung phân khúc này còn thiếu, chưa đáp ứng so với cầu. Điều này đã khẳng định các chính sách của Chính phủ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đã trúng và đang từng bước đi vào cuộc sống.
Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn do chịu ảnh hưởng từ những khó khăn chung của nền kinh tế, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng nhận định.
Giá bất động sản giảm mạnh nhưng có thể dễ dàng nhìn nhận ra nguyên nhân. Ở thời điểm thị trường đang nóng, giá bất động sản là giá ảo, không phải giá thực cho nên đến thời kỳ này bắt buộc phải giảm giá. Khi ấy, sản phẩm bất động sản mới được đưa về giá trị thực của nó.
Cùng với việc giảm giá để tăng giao dịch, các chủ đầu tư còn phải tiết giảm những chi phí không cần thiết; đặc biệt là những vật liệu cao cấp đã được thay bằng những vật liệu sản xuất trong nước. Các dịch vụ phục vụ cho khu chung cư cũng được giảm bớt so với yêu cầu đầu tư ban đầu như giảm số tầng hầm...
Bởi vậy, chắc chắn sản phẩm bất động sản trong thời gian tới sẽ thanh khoản tốt hơn do mức giá ngày càng phù hợp hơn với khả năng mua của người dân. Kỳ vọng về sự phục hồi của thị trường bất động sản là hoàn toàn có cơ sở.
Hướng sự hỗ trợ về người dân
Ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã quyết định dành gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi chỉ có 6%/năm để cho vay hỗ trợ nhà ở. Trong số này, có tới 20.000 tỷ đồng là dành hỗ trợ người dân có thu nhập thấp vay mua nhà để cải thiện chỗ ở. Rất nhiều cơ hội đã đến với các hộ gia đình, tuy nhiên, việc giải ngân nguồn vốn ưu đãi này vẫn còn chậm, chưa như kỳ vọng.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho biết muốn giải ngân nhanh gói tín dụng ưu đãi này cần phải có nhiều nhà ở xã hội hoặc nhà ở thương mại có giá dưới 15 triệu đồng/m2 với quy mô diện tích dưới 70m2.
Hiện nhu cầu của người dân về phân khúc nhà ở này còn rất lớn. Cả nước cần hơn 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, riêng nhu cầu của Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 130.000 căn và Hà Nội cũng lên tới 115.000 căn. Đó là chưa kể đến nhu cầu của những tỉnh lớn như Đồng Nai, Bình Dương, hoặc các đô thị nằm trong vùng trọng điểm kinh tế Bắc Bộ. Trong khi đó, việc cung nhà ở xã hội không thể nhanh được.
Theo lý giải của Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng, Chiến lược Nhà ở Quốc gia mới được triển khai thực hiện và việc phát triển nhà ở xã hội là một quá trình dài hạn chứ không thể hoàn thành ngay trong ngắn hạn.
Bên cạnh đó, việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội chưa thu hút được các doanh nghiệp “mặn mà” tham gia bởi lợi nhuận đem lại thấp hơn rất nhiều so với đầu tư xây dựng các loại nhà ở khác.
Cùng đó, thủ tục giải ngân gói 30.000 tỷ đồng khá chặt chẽ. Đây cũng chính là việc bắt buộc phải làm vì nguồn vốn ưu đãi này nhằm hỗ trợ một số đối tượng nhất định theo tiêu trí hỗ trợ. Trong quá trình thẩm định, xét duyệt, nếu không làm chặt chẽ, sai đối tượng sẽ dẫn đến lợi dụng, tham nhũng, làm thất thoát và dư luận không đồng tình.
Tuy nhiên, Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cho rằng không thể lấy lý do vì phải làm chặt mà làm chậm quá trình giải ngân nguồn vốn này. Bởi vậy, người dân có nhu cầu và đã đủ tiêu chuẩn mua nhà rồi thì phải được hỗ trợ.
Để giải quyết vấn đề này, trách nhiệm không chỉ riêng của Bộ Xây dựng mà hệ thống ngân hàng và các địa phương phải vào cuộc để giảm thiểu những thủ tục không cần thiết và hỗ trợ người dân để xác nhận điều kiện được mua nhà một cách thuận lợi nhất.
Cùng với người thu nhập thấp tại đô thị, người dân khu vực miền Trung - nơi đang chịu nhiều ảnh hưởng của thiên tai khắc nghiệt cũng nhận được những hỗ trợ của Chính phủ, đặc biệt là chính sách xây nhà phòng tránh lũ. Đó chính là đề án hỗ trợ xây dựng nhà tránh lũ cho các hộ nghèo ở 14 tỉnh miền Trung từ Thanh Hóa cho đến Bình Thuận. Chương trình này nhằm hỗ trợ cho khoảng 40.000 hộ nghèo xây nhà tránh lũ.
Trước ý kiến cho rằng nên xem xét hỗ trợ cho cả những hộ cận nghèo và những hộ khác có khó khăn về nhà ở, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu để đề xuất với Chính phủ giải pháp đáp ứng từng bước về nhà ở tránh lũ cho đồng bào miền Trung.
Chống thất thoát, lãng phí
Năm 2013, ngành Xây dựng đã làm được những việc quan trọng trong việc thiết lập các khung pháp lý. Điển hình là Nghị định 11 về quản lý phát triển đô thị, Nghị định 15 về quản lý chất lượng công trình xây dựng và tiêu biểu là dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi - bộ luật “xương sống” bao trùm mọi lĩnh vực, hoạt động xây dựng.
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đánh giá thời gian qua, công tác đầu tư xây dựng đã đạt được nhiều kết quả quan trọng, nhưng bên cạnh đó, tình trạng thất thoát lãng phí vẫn chưa được khắc phục một cách triệt để và đang là một vấn đề nhức nhối.
Có thể thấy rõ nhất từ thực tế của thị trường bất động sản. Do đầu tư tự phát, phong trào, dẫn đến dư thừa sản phẩm như hiện nay. Việc đầu tư không theo quy hoạch, kế hoạch tạo ra hàng loạt “dự án treo”; đầu tư dàn trải dẫn đến nợ đọng trong xây dựng, các dự án đạt chất lượng thấp và xảy ra thất thoát.
Đây là những vấn đề cần phải khắc phục mà nguyên nhân đầu tiên được người đứng đầu ngành xây dựng chỉ ra là do chất lượng quy hoạch chưa cao, kế hoạch chưa phù hợp. Cùng đó, công tác quản lý Nhà nước liên quan đến đầu tư xây dựng từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến quá trình thực hiện, nghiệm thu bàn giao... vẫn còn nhiều khe hở chưa được giải quyết.
Bởi vậy, Chính phủ đã ban hành hai Nghị định quan trọng. Nghị định 11 về quản lý phát triển đô thị có bước đổi mới đột phá để khắc phục tình trạng phát triển đô thị một cách tự phát phong trào. Trong Nghị định đã nêu rõ những yêu cầu phát triển có quy hoạch, có kế hoạch để cân đối các nguồn lực, khắc phục tình trạng “dự án treo,” “quy hoạch treo” như hiện nay.
Tiếp đến, Nghị định 15 về quản lý chất lượng công trình xây dựng cũng là một bước đổi mới. Thay vì coi các chủ đầu tư của các nguồn vốn như nhau, tại Nghị định 15 yêu cầu phân định rõ nguồn vốn Nhà nước phải được kiểm tra về thiết kế, dự toán ngay từ ban đầu để khắc phục tình trạng thất thoát lãng phí trong đầu tư xây dựng.
Những Nghị định này đang đi vào cuộc sống, được các địa phương thực hiện và đã có những hiệu quả rất cụ thể. Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng dẫn chứng qua báo cáo của 16 sở ban ngành địa phương về việc thực hiện Nghị định 15 cho thấy đã cắt giảm được 1.200 tỷ đồng trong dự toán và đạt tỷ lệ khoảng 8% cắt giảm.
Từ hiệu quả rõ rệt như vậy, Chính phủ yêu cầu tiếp tục hoàn thiện thể chế liên quan đến đầu tư xây dựng như Luật Đất đai, Luật Đầu tư công, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Môi trường…
Hiện Luật Đầu tư công chuẩn bị trình Quốc hội cũng đã nói rất rõ phải điều chỉnh quá trình kế hoạch hóa đầu tư. Thay vì đầu tư ngắn hạn hàng năm phải có kế hoạch dài hạn, trung hạn và kiểm soát các điều kiện để được phân bổ vốn đầu tư cũng như kiểm soát quá trình đầu tư cho đúng với kế hoạch, đúng công trình.
Bộ trưởng Trịnh Đình Dũng cũng cho biết dự thảo Luật Xây dựng sửa đổi lần này đổi mới rất căn bản, các nguồn vốn khác nhau sẽ được quản lý bằng các phương thức khác nhau. Trong đó, Luật đề cao vai trò của các cơ quan quản lý Nhà nước, đặc biệt là quyền cũng như trách nhiệm trong việc kiểm soát thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật, quá trình thi công, nghiệm thu bàn giao...
Cùng đó là yêu cầu đổi mới cách quản lý, các ban quản lý. Thay vì các ban quản lý đơn lẻ theo từng công trình như hiện nay, thời gian tới sẽ thành lập những ban quản lý chuyên nghiệp hơn theo khu vực, theo chuyên ngành.
Đây cũng là mô hình được nhiều nước phát triển trên thế giới sử dụng để tăng tính chuyên nghiệp hóa của ban quản lý. Từ đó, có thể kiểm soát được quá trình đầu tư xây dựng một cách tốt nhất; khắc phục thất thoát, lãng phí và nâng cao hiệu quả vốn đầu tư xây dựng công trình.
Theo TTXVN
Nhà đất Cần bán
