Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, lợi thế của nhà ở xã hội đang trở nên yếu thế, khi mà nhiều dự án thương mại đã bắt đầu đưa ra những ưu đãi ngang bằng với nhà ở xã hội, thậm chí có một số dự án còn hơn hẳn về tiến độ và dịch vụ. Và như thế, người mua tìm đến nhà ở thương mại là điều tất yếu.
Trong vòng 2 năm, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến nhiều đợt giảm giá căn hộ, liên tục thiết lập những “đáy” mới bởi giá căn hộ không ngừng “xuyên đáy”. Đến thời điểm này, nhiều dự án nhà ở thương mại đã hạ giá xuống dưới giá thành để cắt lỗ với mức giá chỉ từ 12 - 14 triệu đồng/m², tương đương với giá NƠXH. Thậm chí có một số dự án còn rẻ hơn lại còn kèm thêm nhiều ưu đãi cho khách hàng như chịu phạt nếu chủ đầu tư chậm tiến độ hay tặng sử dụng dịch vụ miễn phí 1 năm… đã khiến khách hàng chạy sang phân khúc nhà ở thương mại.
Chị Hải Yến, một người mua nhà cho biết, chị sẽ quyết định mua nhà ở dự án thương mại chứ không chọn mua nhà ở xã hội. Nguyên nhân do giá bán tại nhiều dự án thương mại cũng chỉ ngang bằng giá bán tại các dự án nhà ở xã hội trong khu vực. Thậm chí còn ưu thế hơn là đã xây xong phần thô, chuẩn bị bàn giao trong khi các dự án nhà ở xã hội mới bắt đầu khởi công.
Đó là chưa kể, một số dự án thương mại còn đưa ra cam kết, chấp nhận chịu phạt 20% giá trị hợp đồng lên tới cả trăm triệu đồng tiền phạt nếu chủ đầu tư chậm tiến độ. Điều này càng khiến chị cảm thấy nhà ở thương mại đang hấp dẫn hơn nhà ở xã hội.
Hà Nội hiện có cả chục dự án nhà ở thương mại giá rẻ, bình quân từ 13-16 triệu đồng/ m2 như dự án CT8A khu đô thị Đại Thanh (Hà Đông), 1000 căn CT12 thuộc khu đô thị mới Kim Văn – Kim Lũ, quận Hoàng Mai với mức giá chỉ từ 10 -14,5 triệu/m2… Các dự án này đều hướng đến những căn hộ diện tích nhỏ, phù hợp với phần đông người thu nhập thấp và trung bình, lại có ưu thế là sắp hoàn thành, trong khi nhà ở xã hội hầu hết mới bắt đầu khởi công.
Với nhiều người, việc không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm, không được chọn căn, tầng, hướng cộng với tâm lý nhà ở xã hội là loại nhà chất lượng thấp lại càng khiến nhà ở xã hội kém hấp dẫn.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ, trong thời điểm hiện nay, các chủ đầu tư phải tìm cách tạo tính thanh khoản cho sản phẩm, nên đã giảm giá nhà, nhắm đến đối tượng là những người mua nhà có nhu cầu ở thực. Với mức giá thấp tương đương với nhà ở xã hội, chủ đầu tư lãi không nhiều nhưng giải quyết được hàng tồn kho.
“Bây giờ bài toán của tất cả các chủ đầu tư là muốn tạo tính thanh khoản cho sản phẩm, vì vậy họ giảm giá nhà ở thương mại của họ mặc dù chất lượng, tiện ích rất tốt, đảm bảo thời gian bàn giao. Tuy nhiên họ muốn tạo tính thanh khoản thì phải có mức giá tốt thậm chí có tính cạnh tranh với nhà ở xã hội, vì vậy, họ bán nhà ở thương mại với chính sách nhà ở xã hội”, ông Tuyển phân tích.
Anh Xuân Toàn một khách hàng mua nhà cho biết: Để có thể mua được nhà ở xã hội tại những dự án này, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ.... Không chỉ vậy, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất kiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với nhà ở xã hội.
Trong khi nhà ở thương mại có những ưu thế hơn hẳn nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội tuy giá thành rẻ, diện tích nhỏ nhưng lại có quy định ràng buộc kể cả nộp tiền đủ 100% cũng không được mua bán, giao dịch trong vòng 5 năm thì dù rẻ người ta cũng không dám mua. Trong khi nhà ở thương mại dù người ta mua đắt hơn một ít nhưng phù hợp thì vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng”.
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, nếu đặt lên bàn cân sẽ thấy, các doanh nghiệp bất động sản có mức giá bán nhà thương mại trên 15 triệu/m2 sẽ không được hưởng bất cứ ưu đãi nào từ chương trình hỗ trợ thị trường bất động sản. Người mua không được vay với lãi suất hỗ trợ 6%/ năm, không được hưởng giảm thuế GTGT xuống 5%. Thuế thu nhập của doanh nghiệp vẫn phải chịu 25%, chứ không được áp mức 10% như đối với nhà ở xã hội.
Các doanh nghiệp này sẽ phải tự bơi để giải phóng hàng tồn kho. Và nhân lúc nhà ở xã hội còn đang chờ thủ tục chưa thể ra hàng thì giảm giá sát với giá nhà ở xã hội để bán cũng là một giải pháp. Thêm vào đó, mặc dù tại Hà Nội có rất nhiều dự án thương mại đang ồ ạt chuyển đổi sang nhà ở xã hội để ra được sản phẩm giá khoảng 10 triệu/m2, nhưng xong thủ tục xin chuyển đổi cũng phải mất hàng năm, trong khi đó nhà ở thương mại đã có sẵn những lợi thế nhất định.
Bên cạnh đó, Thông tư 141 hướng dẫn thi hành Nghị định 92 của Chính phủ về thi hành một số điều sửa đổi tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế giá trị gia tăng.
Theo đó việc giảm 50% thuế VAT có hiệu lực từ 30/11/2013 đối với các dự án nhà ở thương mại là một hình thức hỗ trợ khách hàng mua nhà. Mức giảm 50% là một mức giảm khá lớn cho giá thành sản phẩm. Ví dụ, căn hộ trị giá 1 tỷ đồng thì người mua sẽ được giảm khoảng 50 triệu đồng.
Có thể nói, người mua nhà đang được hưởng lợi từ chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước, cũng như có cơ hội mua nhà thương mại mức giá phù hợp hơn với túi tiền. Nhà thương mại giá rẻ đang tạo ra cuộc cạnh tranh quyết liệt với nhà ở xã hội.
Vì vậy, nếu thủ tục rườm rà khi mua nhà ở xã hội không được khắc phục, thì chắc chắn người dân sẽ quay lưng với loại sản phẩm này để tìm đến với nhà ở thương mại giá rẻ.
Theo thống kế mới nhất, Hà Nội hiện còn khoảng 5.000 căn hộ và TP.HCM có 14.000 căn hộ tồn kho. Và trong khoảng 2 tuần gần đây, phân khúc căn hộ chuẩn bị đưa vào sử dụng đã có xu hướng tăng lượng giao dịch, nhất là tại những dự án có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 và diện tích hợp lý.
Với mức giá thấp tương đương với nhà ở xã hội, chủ đầu tư lãi không nhiều nhưng giải quyết được hàng tồn kho
Chị Hải Yến, một người mua nhà cho biết, chị sẽ quyết định mua nhà ở dự án thương mại chứ không chọn mua nhà ở xã hội. Nguyên nhân do giá bán tại nhiều dự án thương mại cũng chỉ ngang bằng giá bán tại các dự án nhà ở xã hội trong khu vực. Thậm chí còn ưu thế hơn là đã xây xong phần thô, chuẩn bị bàn giao trong khi các dự án nhà ở xã hội mới bắt đầu khởi công.
Đó là chưa kể, một số dự án thương mại còn đưa ra cam kết, chấp nhận chịu phạt 20% giá trị hợp đồng lên tới cả trăm triệu đồng tiền phạt nếu chủ đầu tư chậm tiến độ. Điều này càng khiến chị cảm thấy nhà ở thương mại đang hấp dẫn hơn nhà ở xã hội.
Hà Nội hiện có cả chục dự án nhà ở thương mại giá rẻ, bình quân từ 13-16 triệu đồng/ m2 như dự án CT8A khu đô thị Đại Thanh (Hà Đông), 1000 căn CT12 thuộc khu đô thị mới Kim Văn – Kim Lũ, quận Hoàng Mai với mức giá chỉ từ 10 -14,5 triệu/m2… Các dự án này đều hướng đến những căn hộ diện tích nhỏ, phù hợp với phần đông người thu nhập thấp và trung bình, lại có ưu thế là sắp hoàn thành, trong khi nhà ở xã hội hầu hết mới bắt đầu khởi công.
Với nhiều người, việc không được chuyển nhượng trong vòng 5 năm, không được chọn căn, tầng, hướng cộng với tâm lý nhà ở xã hội là loại nhà chất lượng thấp lại càng khiến nhà ở xã hội kém hấp dẫn.
Theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Công ty Cổ phần bất động sản Thế Kỷ, trong thời điểm hiện nay, các chủ đầu tư phải tìm cách tạo tính thanh khoản cho sản phẩm, nên đã giảm giá nhà, nhắm đến đối tượng là những người mua nhà có nhu cầu ở thực. Với mức giá thấp tương đương với nhà ở xã hội, chủ đầu tư lãi không nhiều nhưng giải quyết được hàng tồn kho.
“Bây giờ bài toán của tất cả các chủ đầu tư là muốn tạo tính thanh khoản cho sản phẩm, vì vậy họ giảm giá nhà ở thương mại của họ mặc dù chất lượng, tiện ích rất tốt, đảm bảo thời gian bàn giao. Tuy nhiên họ muốn tạo tính thanh khoản thì phải có mức giá tốt thậm chí có tính cạnh tranh với nhà ở xã hội, vì vậy, họ bán nhà ở thương mại với chính sách nhà ở xã hội”, ông Tuyển phân tích.
Anh Xuân Toàn một khách hàng mua nhà cho biết: Để có thể mua được nhà ở xã hội tại những dự án này, người mua sẽ phải bước qua cửa ải đầu tiên đó là hoàn tất được mọi thủ tục để chứng minh đủ điều kiện được mua nhà. Với những người cần vay vốn từ gói hỗ trợ của Nhà nước sẽ phải làm thêm nhiều thủ tục khác để chứng minh khả năng trả nợ.... Không chỉ vậy, sau khi mua được nhà, nếu muốn chuyển đổi, người mua nhà phải chờ sau 5 năm. Đây được xem là rào cản lớn nhất kiến nhiều người có nhu cầu nhưng không muốn tiếp cận với nhà ở xã hội.
Trong khi nhà ở thương mại có những ưu thế hơn hẳn nhà ở xã hội. Nhà ở xã hội tuy giá thành rẻ, diện tích nhỏ nhưng lại có quy định ràng buộc kể cả nộp tiền đủ 100% cũng không được mua bán, giao dịch trong vòng 5 năm thì dù rẻ người ta cũng không dám mua. Trong khi nhà ở thương mại dù người ta mua đắt hơn một ít nhưng phù hợp thì vẫn là lựa chọn của phần lớn khách hàng”.
Theo đánh giá của các chuyên gia bất động sản, nếu đặt lên bàn cân sẽ thấy, các doanh nghiệp bất động sản có mức giá bán nhà thương mại trên 15 triệu/m2 sẽ không được hưởng bất cứ ưu đãi nào từ chương trình hỗ trợ thị trường bất động sản. Người mua không được vay với lãi suất hỗ trợ 6%/ năm, không được hưởng giảm thuế GTGT xuống 5%. Thuế thu nhập của doanh nghiệp vẫn phải chịu 25%, chứ không được áp mức 10% như đối với nhà ở xã hội.
Các doanh nghiệp này sẽ phải tự bơi để giải phóng hàng tồn kho. Và nhân lúc nhà ở xã hội còn đang chờ thủ tục chưa thể ra hàng thì giảm giá sát với giá nhà ở xã hội để bán cũng là một giải pháp. Thêm vào đó, mặc dù tại Hà Nội có rất nhiều dự án thương mại đang ồ ạt chuyển đổi sang nhà ở xã hội để ra được sản phẩm giá khoảng 10 triệu/m2, nhưng xong thủ tục xin chuyển đổi cũng phải mất hàng năm, trong khi đó nhà ở thương mại đã có sẵn những lợi thế nhất định.
Bên cạnh đó, Thông tư 141 hướng dẫn thi hành Nghị định 92 của Chính phủ về thi hành một số điều sửa đổi tại Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp và Luật Thuế giá trị gia tăng.
Theo đó việc giảm 50% thuế VAT có hiệu lực từ 30/11/2013 đối với các dự án nhà ở thương mại là một hình thức hỗ trợ khách hàng mua nhà. Mức giảm 50% là một mức giảm khá lớn cho giá thành sản phẩm. Ví dụ, căn hộ trị giá 1 tỷ đồng thì người mua sẽ được giảm khoảng 50 triệu đồng.
Có thể nói, người mua nhà đang được hưởng lợi từ chính sách nhà ở xã hội của Nhà nước, cũng như có cơ hội mua nhà thương mại mức giá phù hợp hơn với túi tiền. Nhà thương mại giá rẻ đang tạo ra cuộc cạnh tranh quyết liệt với nhà ở xã hội.
Vì vậy, nếu thủ tục rườm rà khi mua nhà ở xã hội không được khắc phục, thì chắc chắn người dân sẽ quay lưng với loại sản phẩm này để tìm đến với nhà ở thương mại giá rẻ.
Theo thống kế mới nhất, Hà Nội hiện còn khoảng 5.000 căn hộ và TP.HCM có 14.000 căn hộ tồn kho. Và trong khoảng 2 tuần gần đây, phân khúc căn hộ chuẩn bị đưa vào sử dụng đã có xu hướng tăng lượng giao dịch, nhất là tại những dự án có mức giá khoảng 20 triệu đồng/m2 và diện tích hợp lý.
Theo PetroTimes
Nhà đất Cần bán
