Lúc này là đáy điểm gãy của thị trường và là thời điểm chu kỳ bắt đầu đi lên của thị trường.
Sở dĩ, các DN rơi vào tình trạng “khóc dở, mếu dở” như hiện nay, theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Phó Cục trưởng Cục quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) là có một phần lớn do lỗi quản lý.
Cơ cấu lại thị trường, doanh nghiệp
Ông Nguyễn Trọng Ninh thẳng thắn cho rằng: Hiện còn 6 vấn đề cơ bản gây khó khăn cho quá trình phát triển thị trường BĐS. Trong đó, thể chế, văn bản quy phạm pháp luật là một trong những vấn đề lớn. Tính sơ bộ, ở Việt Nam có khoảng 10 luật liên quan đến BĐS. Thứ hai, chúng ta thiếu chiến lược, định hướng và kế hoạch, đây là vấn đề vĩ mô cũng là vấn đề riêng của từng doanh nghiệp.
Sự phát triển thời gian qua chưa gắn với việc xây dựng định hướng, kế hoạch cụ thể. Chúng ta tiếp tục đầu tư không có kế hoạch, tính toán thì cung cầu có vấn đề. Quy hoạch chung mới được phê duyệt song dự án đã tồn tại rồi.
Một bất cập nữa là hệ thống tài chính tín dụng chưa hoàn thiện, chúng ta thiếu nguồn vốn trung hạn và dài hạn, lãi suất cho vay quá cao, thủ tục vay chặt chẽ nên nguồn cung về vốn còn quá giới hạn. Trong khi đó, năng lực của doanh nghiệp còn nhiều hạn chế.
Bổ sung cho những hệ lụy dẫn đến tình trạng hiện nay của thị trường nhà đất, TS Cấn Văn Lực - Cố vấn cao cấp, Chủ tịch HĐQT & Giám đốc Trường đào tạo cán bộ BIDV cho rằng: Nguyên nhân của sự “yên ắng” của thị trường bất động sản thời gian vừa qua là do tình trạng đầu cơ tràn lan, hoạt động không theo qui luật cung - cầu dẫn đến hội chứng sản xuất xi măng, sắt, thép, gạch (giai đoạn 2007-2009).
Cú vấp lần này, theo ông Lực, là thời điểm cơ cấu lại thị trường và bản thân DN bất động sản; là cơ hội để chúng ta chuyển nhượng các dự án. Hiện nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến bất động sản; là cơ hội để chúng ta định hướng đầu tư hiệu quả hơn, đặc biệt là cơ hội tiếp cận nguồn vốn ngân hàng trong điều kiện có nhiều cơ hội hơn cho bất động sản.
Chia sẻ quan điểm này, ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản, cho rằng: Với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thời gian qua là khoảng thời gian thật sự khó khăn song cũng là bài học tốt để rút kinh nghiệm. Đó là vấn đề quản trị chiến lược, quản trị doanh nghiệp, quản trị rủi ro, cũng như phân tích các dự án đầu tư, hoạch định chiến lược đúng đắn cho doanh nghiệp, đúng với tiềm năng và năng lực doanh nghiệp. Các doanh nghiệp không nên đầu tư quá nhiều dự án một lúc và càng không nên nhắm vào các dự án không đúng với nhu cầu thiết thực của thị trường hiện nay. Do đó, doanh nghiệp cần có nhiều bài học trong đợt khủng hoảng vừa qua.
Van bất động sản đã mở
Hiện, các ngân hàng đều có các gói lãi suất rất lớn cho bất động sản với mức 16-17%. “Đây là mức không phải là cao” - theo ông Lực, tuy nhiên, trong tình hình hiện nay, đòi hỏi sự nỗ lực của cả 3 phía: Nhà nước cần có chính sách tốt hơn nữa để hỗ trợ bất động sản (tái cơ cấu nền kinh tế, giảm thuế, miễn thuế, Luật đất đai, thủ tục hành chính); ngân hàng cũng đã và đang đồng hành cùng DN để tháo gỡ khó khăn (cơ cấu lại các khoản nợ, hạ lãi suất, tư vấn cho DN nên làm gì trong thời điểm hiện nay). Cuối cùng, bản thân DN cũng phải nỗ lực rất nhiều (cắt giảm chi phí, cơ cấu lại hoạt động của mình, thay đổi chiến lược, nhanh nhạy hơn trong mua bán chuyển nhượng dự án. Đây cũng là thời điểm cơ cấu lại phân khúc khách hàng của mình.
Cơ cấu lại nợ giúp DN bất động sản có điều kiện giãn, hoãn nợ. DN có thời gian cân đối tài chính tìm thời điểm thích hợp để giả nợ, giúp DN vượt qua được thời điểm khó khăn này. Thông qua việc này cũng giúp DN quản lý tài chính tốt hơn vì phải đáp ứng một số điều kiện, tiêu chuẩn thì mới được cơ cấu lại nợ.
“Thực tế, DN và ngân hàng đã ngồi với nhau để giải quyết những vướng mắc hiện nay. Ví dụ như DN không phải nộp tiền phạt vì quá hạn vay hay không phải chịu các khoản phí khi vay vốn… là những ưu ái mà NH dành cho DN” - ông Lực cho biết.
Ông Phan Thành Mai - khẳng định: Chính phủ, NHNN, Bộ Xây dựng đã đưa ra hàng loạt chính sách mới để cải thiện niềm tin của thị trường và đưa ra các cơ chế để phục hồi thị trường. Đặc biệt, thông tư 2056 của NHNN đã mở ra nhiều điểm quan trọng, như tạo điều kiện cho các cá nhân có nhu cầu mua, xây nhà để bán và cho thuê có thể trả bằng tiền lương hoặc không, kích thích cho nguồn cầu thị trường.
Các doanh nghiệp BĐS trong thời gian qua đều có khoản vay và sắp trả nợ, làm cho giằng co giữa doanh nghiệp và ngân hàng thời gian qua rất khó khăn. Do đó, văn bản này đã mở đường cho vấn đề tái cấu trúc các khoản vay mới. Những dự án không nhất thiết hoàn thành trong năm 2012 cũng được nằm trong diện ra khỏi khu vực 16% tổng mức dư nợ được khống chế. Như vậy, nhờ văn bản này đã tạo ra một hành lang mới, cơ hội mới cho thị trường. Từ 2 vấn đề trên, để thị trường thực sự “ấm” lên, theo ông Phan Thành Mai, “Phải cải thiện niềm tin, nguồn cầu được kích thích, doanh nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận các nguồn vốn mới”.
Điểm quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển và ổn định, theo ông Phan Thành Mai, là cần chú trọng thúc đẩy nguồn cầu. Trong đó, sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở; giải quyết một số vấn đề còn tồn đọng năm 2011 như nghiên cứu, sửa đổi qui định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản; ban hành qui định cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ (từ 30-50m2); Tiếp tục nghiên cứu để nới các qui định cho phép người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam…/.
Cơ cấu lại thị trường, doanh nghiệp
Ông Nguyễn Trọng Ninh thẳng thắn cho rằng: Hiện còn 6 vấn đề cơ bản gây khó khăn cho quá trình phát triển thị trường BĐS. Trong đó, thể chế, văn bản quy phạm pháp luật là một trong những vấn đề lớn. Tính sơ bộ, ở Việt Nam có khoảng 10 luật liên quan đến BĐS. Thứ hai, chúng ta thiếu chiến lược, định hướng và kế hoạch, đây là vấn đề vĩ mô cũng là vấn đề riêng của từng doanh nghiệp.
Sự phát triển thời gian qua chưa gắn với việc xây dựng định hướng, kế hoạch cụ thể. Chúng ta tiếp tục đầu tư không có kế hoạch, tính toán thì cung cầu có vấn đề. Quy hoạch chung mới được phê duyệt song dự án đã tồn tại rồi.
Một bất cập nữa là hệ thống tài chính tín dụng chưa hoàn thiện, chúng ta thiếu nguồn vốn trung hạn và dài hạn, lãi suất cho vay quá cao, thủ tục vay chặt chẽ nên nguồn cung về vốn còn quá giới hạn. Trong khi đó, năng lực của doanh nghiệp còn nhiều hạn chế.
Bổ sung cho những hệ lụy dẫn đến tình trạng hiện nay của thị trường nhà đất, TS Cấn Văn Lực - Cố vấn cao cấp, Chủ tịch HĐQT & Giám đốc Trường đào tạo cán bộ BIDV cho rằng: Nguyên nhân của sự “yên ắng” của thị trường bất động sản thời gian vừa qua là do tình trạng đầu cơ tràn lan, hoạt động không theo qui luật cung - cầu dẫn đến hội chứng sản xuất xi măng, sắt, thép, gạch (giai đoạn 2007-2009).
Cú vấp lần này, theo ông Lực, là thời điểm cơ cấu lại thị trường và bản thân DN bất động sản; là cơ hội để chúng ta chuyển nhượng các dự án. Hiện nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đến bất động sản; là cơ hội để chúng ta định hướng đầu tư hiệu quả hơn, đặc biệt là cơ hội tiếp cận nguồn vốn ngân hàng trong điều kiện có nhiều cơ hội hơn cho bất động sản.
Chia sẻ quan điểm này, ông Phan Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản, cho rằng: Với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, thời gian qua là khoảng thời gian thật sự khó khăn song cũng là bài học tốt để rút kinh nghiệm. Đó là vấn đề quản trị chiến lược, quản trị doanh nghiệp, quản trị rủi ro, cũng như phân tích các dự án đầu tư, hoạch định chiến lược đúng đắn cho doanh nghiệp, đúng với tiềm năng và năng lực doanh nghiệp. Các doanh nghiệp không nên đầu tư quá nhiều dự án một lúc và càng không nên nhắm vào các dự án không đúng với nhu cầu thiết thực của thị trường hiện nay. Do đó, doanh nghiệp cần có nhiều bài học trong đợt khủng hoảng vừa qua.
Van bất động sản đã mở
Hiện, các ngân hàng đều có các gói lãi suất rất lớn cho bất động sản với mức 16-17%. “Đây là mức không phải là cao” - theo ông Lực, tuy nhiên, trong tình hình hiện nay, đòi hỏi sự nỗ lực của cả 3 phía: Nhà nước cần có chính sách tốt hơn nữa để hỗ trợ bất động sản (tái cơ cấu nền kinh tế, giảm thuế, miễn thuế, Luật đất đai, thủ tục hành chính); ngân hàng cũng đã và đang đồng hành cùng DN để tháo gỡ khó khăn (cơ cấu lại các khoản nợ, hạ lãi suất, tư vấn cho DN nên làm gì trong thời điểm hiện nay). Cuối cùng, bản thân DN cũng phải nỗ lực rất nhiều (cắt giảm chi phí, cơ cấu lại hoạt động của mình, thay đổi chiến lược, nhanh nhạy hơn trong mua bán chuyển nhượng dự án. Đây cũng là thời điểm cơ cấu lại phân khúc khách hàng của mình.
Cơ cấu lại nợ giúp DN bất động sản có điều kiện giãn, hoãn nợ. DN có thời gian cân đối tài chính tìm thời điểm thích hợp để giả nợ, giúp DN vượt qua được thời điểm khó khăn này. Thông qua việc này cũng giúp DN quản lý tài chính tốt hơn vì phải đáp ứng một số điều kiện, tiêu chuẩn thì mới được cơ cấu lại nợ.
“Thực tế, DN và ngân hàng đã ngồi với nhau để giải quyết những vướng mắc hiện nay. Ví dụ như DN không phải nộp tiền phạt vì quá hạn vay hay không phải chịu các khoản phí khi vay vốn… là những ưu ái mà NH dành cho DN” - ông Lực cho biết.
Ông Phan Thành Mai - khẳng định: Chính phủ, NHNN, Bộ Xây dựng đã đưa ra hàng loạt chính sách mới để cải thiện niềm tin của thị trường và đưa ra các cơ chế để phục hồi thị trường. Đặc biệt, thông tư 2056 của NHNN đã mở ra nhiều điểm quan trọng, như tạo điều kiện cho các cá nhân có nhu cầu mua, xây nhà để bán và cho thuê có thể trả bằng tiền lương hoặc không, kích thích cho nguồn cầu thị trường.
Các doanh nghiệp BĐS trong thời gian qua đều có khoản vay và sắp trả nợ, làm cho giằng co giữa doanh nghiệp và ngân hàng thời gian qua rất khó khăn. Do đó, văn bản này đã mở đường cho vấn đề tái cấu trúc các khoản vay mới. Những dự án không nhất thiết hoàn thành trong năm 2012 cũng được nằm trong diện ra khỏi khu vực 16% tổng mức dư nợ được khống chế. Như vậy, nhờ văn bản này đã tạo ra một hành lang mới, cơ hội mới cho thị trường. Từ 2 vấn đề trên, để thị trường thực sự “ấm” lên, theo ông Phan Thành Mai, “Phải cải thiện niềm tin, nguồn cầu được kích thích, doanh nghiệp sẽ có cơ hội tiếp cận các nguồn vốn mới”.
Điểm quan trọng thúc đẩy thị trường phát triển và ổn định, theo ông Phan Thành Mai, là cần chú trọng thúc đẩy nguồn cầu. Trong đó, sớm đưa vào thí điểm mô hình Quỹ tiết kiệm cho vay nhà ở; giải quyết một số vấn đề còn tồn đọng năm 2011 như nghiên cứu, sửa đổi qui định về nộp thuế thu nhập cá nhân trong giao dịch bất động sản; ban hành qui định cho phép xây dựng nhà ở thương mại có diện tích nhỏ (từ 30-50m2); Tiếp tục nghiên cứu để nới các qui định cho phép người nước ngoài được phép mua nhà ở tại Việt Nam…/.
Theo VOV Online
Nhà đất Cần bán
