Hiệp hội BĐS TPHCM (HOREA) vừa kiến nghị lên Chính phủ, Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường BĐS về việc cho phép thế chấp BĐS để vay vốn tại các NH nước ngoài.
Theo đó, nếu được, đây sẽ là một kênh huy động vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp trong thời điểm khó khăn hiện nay. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại tin rằng việc này không hề đơn giản.
Theo HOREA, hiện nay Việt Nam chưa có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn hoặc thực hiện các dự án liên doanh, đầu tư tại Việt Nam.
Điều này làm hạn chế kênh huy động vốn từ nước ngoài đầu tư cho thị trường BĐS. Do đó, doanh nghiệp nên được phép thế chấp BĐS tại NH nước ngoài. Việc xử lý những trường hợp bị phát mãi BĐS sẽ phải tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam.
Theo các chuyên gia, về mặt lý thuyết, biện pháp này hoàn toàn khả thi và sẽ mang lại một “luồng gió mới” trên thị trường BĐS.
Là một trong những người đầu tiên đề xuất biện pháp này lúc thị trường BĐS “khát” vốn nhất, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc cởi mở chính sách trong việc cho phép doanh nghiệp thế chấp BĐS tại NH nước ngoài sẽ mở ra kênh huy động vốn dồi dào góp phần khơi thông bế tắc và gỡ thế khó cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn các NH thương mại.
Tuy nhiên, GS. Võ cũng thừa nhận trong thông lệ của Việt Nam hiện nay, thực hiện điều này rất khó. “Chúng ta đã nghiên cứu điều này 10 năm nay rồi nhưng chưa được thông qua bởi còn quá nhiều rủi ro tiềm ẩn. Nếu mở kênh này sẽ là cứu cánh lớn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, vấn đề cần cân nhắc về cơ chế thu hồi nợ vì nếu nhà đầu tư trong nước không trả được nợ thì NH nước ngoài có quyền lợi đến đâu và được làm những gì?"- GS. Võ đặt câu hỏi.
Lý giải sâu hơn về việc khó có thể mở kênh này, TS. Nguyễn Thị Mùi - nguyên thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia - cho rằng vấn đề không nằm ở việc Nhà nước quyết định cho doanh nghiệp thế chấp hay không thế chấp mà là ở chỗ sẽ tháo gỡ các nút thắt liên quan đến vấn đề này như thế nào.
Nếu cho phép doanh nghiệp tiếp cận nguồn tiền từ các NH mang pháp nhân quốc tế bằng cách thế chấp dự án BĐS tại Việt Nam, nguy cơ cao là sẽ vi phạm các quy định về Pháp lệnh Ngoại hối của NHNN.
Cụ thể, theo TS. Mùi, nếu doanh nghiệp thế chấp và thanh toán đúng hẹn sẽ không vấn đề gì xảy ra, nhưng nếu doanh nghiệp không thể đảm bảo được vấn đề này, như trong điều kiện thị trường BĐS trầm lắng vừa qua, việc tranh chấp, trốn nợ, phát mãi tài sản sẽ giải quyết như thế nào?
Cơ chế nào cho các NH nước ngoài đòi nợ bởi nếu phát mãi tài sản, bán rồi chuyển USD ra nước ngoài sẽ vi phạm quy định về Pháp lệnh Ngoại hối. Và muốn sửa điều này thì phải sửa Luật. Một chuyên gia tài chính - NH cũng cho biết 10 năm trước đã có lúc Nhà nước tính đến biện pháp này nhưng sau đó lại quyết định không áp dụng vì có quá nhiều vấn đề phức tạp, nhạy cảm nếu xảy ra các biến cố cụ thể, pháp luật của nước ta chưa điều chỉnh được.
Chính vì thế, vị chuyên gia này khẳng định, đề xuất là một việc nhưng để áp dụng thành công chắc chắn không thể có trong ngắn hạn. Trước mắt, doanh nghiệp chưa thể chờ đợi được vào kênh huy động vốn này.
Trên thực tế, việc đổi mới pháp luật về thế chấp BĐS tại NH nước ngoài không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.
Đây cũng được coi là luồng tháo gỡ về vốn căn cơ nhất cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, để có thể “mở” kênh này, các quy định pháp luật của chúng ta phải thực sự chặt chẽ. Các chuyên gia BĐS cũng khẳng định, việc nhanh chóng nghiên cứu để trình Quốc hội sớm thông qua điều luật này là cần thiết nhưng sự cân nhắc, thận trọng để phù hợp với tình hình thực tiễn cũng là điều vô cùng quan trọng.
Theo HOREA, hiện nay Việt Nam chưa có quy định về thế chấp quyền sử dụng đất cho các tổ chức tín dụng nước ngoài để vay vốn hoặc thực hiện các dự án liên doanh, đầu tư tại Việt Nam.
Điều này làm hạn chế kênh huy động vốn từ nước ngoài đầu tư cho thị trường BĐS. Do đó, doanh nghiệp nên được phép thế chấp BĐS tại NH nước ngoài. Việc xử lý những trường hợp bị phát mãi BĐS sẽ phải tuân thủ quy định của pháp luật Việt Nam.
Thế chấp BĐS tại NH nước ngoài có thể mở thêm một kênh huy động vốn giúp rã băng thị trường, nhưng khó khả thi vì vướng Pháp lệnh ngoại hối.
Theo các chuyên gia, về mặt lý thuyết, biện pháp này hoàn toàn khả thi và sẽ mang lại một “luồng gió mới” trên thị trường BĐS.
Là một trong những người đầu tiên đề xuất biện pháp này lúc thị trường BĐS “khát” vốn nhất, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng việc cởi mở chính sách trong việc cho phép doanh nghiệp thế chấp BĐS tại NH nước ngoài sẽ mở ra kênh huy động vốn dồi dào góp phần khơi thông bế tắc và gỡ thế khó cho cả doanh nghiệp trong nước lẫn các NH thương mại.
Tuy nhiên, GS. Võ cũng thừa nhận trong thông lệ của Việt Nam hiện nay, thực hiện điều này rất khó. “Chúng ta đã nghiên cứu điều này 10 năm nay rồi nhưng chưa được thông qua bởi còn quá nhiều rủi ro tiềm ẩn. Nếu mở kênh này sẽ là cứu cánh lớn cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, vấn đề cần cân nhắc về cơ chế thu hồi nợ vì nếu nhà đầu tư trong nước không trả được nợ thì NH nước ngoài có quyền lợi đến đâu và được làm những gì?"- GS. Võ đặt câu hỏi.
Lý giải sâu hơn về việc khó có thể mở kênh này, TS. Nguyễn Thị Mùi - nguyên thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ Quốc gia - cho rằng vấn đề không nằm ở việc Nhà nước quyết định cho doanh nghiệp thế chấp hay không thế chấp mà là ở chỗ sẽ tháo gỡ các nút thắt liên quan đến vấn đề này như thế nào.
Nếu cho phép doanh nghiệp tiếp cận nguồn tiền từ các NH mang pháp nhân quốc tế bằng cách thế chấp dự án BĐS tại Việt Nam, nguy cơ cao là sẽ vi phạm các quy định về Pháp lệnh Ngoại hối của NHNN.
Cụ thể, theo TS. Mùi, nếu doanh nghiệp thế chấp và thanh toán đúng hẹn sẽ không vấn đề gì xảy ra, nhưng nếu doanh nghiệp không thể đảm bảo được vấn đề này, như trong điều kiện thị trường BĐS trầm lắng vừa qua, việc tranh chấp, trốn nợ, phát mãi tài sản sẽ giải quyết như thế nào?
Cơ chế nào cho các NH nước ngoài đòi nợ bởi nếu phát mãi tài sản, bán rồi chuyển USD ra nước ngoài sẽ vi phạm quy định về Pháp lệnh Ngoại hối. Và muốn sửa điều này thì phải sửa Luật. Một chuyên gia tài chính - NH cũng cho biết 10 năm trước đã có lúc Nhà nước tính đến biện pháp này nhưng sau đó lại quyết định không áp dụng vì có quá nhiều vấn đề phức tạp, nhạy cảm nếu xảy ra các biến cố cụ thể, pháp luật của nước ta chưa điều chỉnh được.
Chính vì thế, vị chuyên gia này khẳng định, đề xuất là một việc nhưng để áp dụng thành công chắc chắn không thể có trong ngắn hạn. Trước mắt, doanh nghiệp chưa thể chờ đợi được vào kênh huy động vốn này.
Trên thực tế, việc đổi mới pháp luật về thế chấp BĐS tại NH nước ngoài không chỉ cần thiết nhằm tạo vốn mạnh hơn cho thị trường BĐS mà còn đáp ứng nhu cầu mở rộng thị trường chứng khoán nước ta hay mở rộng cơ chế mua bán/sáp nhập doanh nghiệp cho các doanh nghiệp lớn nước ngoài tham gia.
Đây cũng được coi là luồng tháo gỡ về vốn căn cơ nhất cho thị trường BĐS. Tuy nhiên, để có thể “mở” kênh này, các quy định pháp luật của chúng ta phải thực sự chặt chẽ. Các chuyên gia BĐS cũng khẳng định, việc nhanh chóng nghiên cứu để trình Quốc hội sớm thông qua điều luật này là cần thiết nhưng sự cân nhắc, thận trọng để phù hợp với tình hình thực tiễn cũng là điều vô cùng quan trọng.
Theo ĐTTC
Nhà đất Cần bán
