Đã gần 2 tuần kể từ khi NHNN chính thức công bố mở tín dụng cho BĐS và hạ trần lãi suất huy động. Tuy nhiên, dường như động thái tích cực và luôn được chờ đợi kia đã không mang lại cho thị trường BĐS nhúc nhích như những dự đoán trước đó.
Mở tín dụng cho BĐS và hạ trần lãi suất huy động, tuy nhiên thị trường BĐS cũng không khởi.
Hạ lãi suất chưa chắc đã bán được hàng
Rõ ràng trong bối cảnh thị trường BĐS yếu ớt như hiện nay thì cần nhiều giải pháp đồng bộ, chứ không thể chỉ là một động thái của NH. Đó là chưa nói đến việc nhiều chuyên gia kinh tế còn cho rằng, động thái đó còn nhiều điều được cho là “nửa vời”.
Tìm đâu ra DN BĐS đủ tốt?
Từ ngày 11.4, các mức lãi suất chủ chốt trên thị trường mở đã giảm 1% theo Quyết định số 693/QĐ-NHNN. Đáng chú ý, NHNN đã quyết định mở tín dụng cho lĩnh vực không khuyến khích cho vay, bao gồm tín dụng BĐS và tiêu dùng. Quyết định hạ trần lãi suất huy động và mở tín dụng cho BĐS được đưa ra trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm âm 2,13% và hàng loạt DN BĐS phá sản hoặc đứng trước nguy cơ phá sản do không tiếp cận được nguồn vốn lẽ ra đã phải được các DN đón nhận thật vui mừng, nhưng ghi nhận thực tế tại một số DN lại không hẳn như vậy.
Trao đổi với PV về vấn đề này, ông Đào Đình Thi, Phó TGĐ Viglacera cho rằng, lãi suất cho vay áp dụng với các gói tín dụng ưu tiên ở mức 16-16,5% vẫn là mức cao trong bối cảnh đầu ra của thị trường BĐS hết sức khó khăn như hiện nay. Hiện một số ngân hàng công bố song song với hạ lãi suất huy động là hạ lãi suất cho vay đối với BĐS như Ngân hàng BIDV 16,0%/năm; ABBank 18,5%/năm; thậm chí cho vay hỗ trợ vốn mua nhà đối với người có thu nhập thấp ở NH Eximbank đã được hạ xuống mức 16,5%/năm... nhưng vẫn chưa phải là mức lãi suất, kỳ vọng của các DN BĐS. Thậm chí, ông Nguyễn Chí Thanh - TGĐ Cty liên doanh cao ốc Quốc tế Tây Hồ còn kiến nghị, các mức vay ra phải dưới mức 15%/năm thì may ra các DN còn cố gắng tham gia vào thị trường, còn nếu mức cao hơn mức đó thì thật ra là DN chỉ vay để cố gắng duy trì hoạt động, nếu không muốn chỉ đi làm để phục vụ trả lãi ngân hàng. “Với mức lãi suất cho vay cao như hiện nay, DN chỉ có 2 con đường: Hoặc rút khỏi thị trường, hoặc họ sẽ chọn những nguồn tín dụng khác. Hiện lãi suất cho vay của các NH Việt Nam đang quá cao so với thế giới” - ông Thanh bức xúc nói.
Đó là chưa nói đến việc có tiếp cận được nguồn vốn vay đã hạ ở mức 16-18%/năm hay không lại là một vấn đề cần bàn khác. Đến nay, rất nhiều các DN BĐS cần vay vốn đều đã quá yếu, tài sản đã thế chấp hết ngân hàng, khả năng chứng minh năng lực tài chính để vay vốn tiếp rất khó. Đã khó khăn lại càng khó khăn hơn khi khoản vay cũ vẫn bị áp mức lãi suất cũ là 18-20%/năm, trong khi khoản vay mới với lãi suất hạ hơn nhưng lại không thể tiếp cận được.
“NHNN tuyên bố mở van tín dụng BĐS. Với DN sẽ tìm những DN đủ tốt để cho vay. Nghịch lý là hiện nay, trong khi thị trường BĐS khó khăn, nhiều DN BĐS chỉ còn tồn tại một cách hình thức, lấy đâu ra DN BĐS đủ tốt như NH yêu cầu. Với các tiêu chuẩn như NH đề nghị thì những DN ấy họ cũng không cần vay NH” - ông Thanh nói. Và như vậy là nguồn tiền NH mở cho BĐS đã không thực được DN BĐS hấp thụ.
Vấn đề là đầu ra?
Giá BĐS chạm đáy. Để kích cầu, nhiều chuyên gia cho rằng ngân hàng cần triển khai các gói cho vay mua nhà cho người có nhu cầu thực với mức lãi suất ưu đãi. Điều này sẽ cứu được đầu ra cho DN, thị trường sẽ có giao dịch. Tuy nhiên, lực cản nặng nề nhất hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia, chính là tâm lý, lòng tin của người mua, người tiêu dùng về triển vọng của thị trường. Nếu giải quyết được điều này, nguồn tiền lớn trong dân sẽ được rót vào các DN thông qua việc mua các sản phẩm. Giám đốc một DN BĐS lớn không ngại ngần nói: “Để vực dậy một thị trường lớn như BĐS trong cơn bĩ cực hiện nay, giải pháp nguồn vốn thôi là không đủ. Chỉ giải quyết bằng nguồn vốn tín dụng sẽ không tránh khỏi thực tế các chủ đầu tư có muốn cũng không dám vay, bởi vay xong, triển khai xong, sản phẩm vẫn không có đầu ra, họ lại rơi vào vòng luẩn quẩn của nợ nần chồng chất”.
Ông Phạm Thanh Hưng - TGĐ Cty Thẩm định giá Thế kỷ cũng cho rằng, hạ trần lãi suất huy động xuống 12%, song vấn đề nhà đầu tư cũng như khách hàng cá nhân quan tâm là lãi suất cho vay ở mức bao nhiêu. Mấu chốt vấn đề là DN không có đầu ra. “Nhiều DN tâm sự với tôi, dù ngân hàng có nới hầu bao thì cũng không ai dám vay bởi vay rồi cũng không biết bán cho ai. Nhà đầu tư thì đã rút khỏi thị trường, người mua nhà thì lác đác”, ông Hưng nói.
Theo nghiên cứu của CBRE, trong năm 2012, nguồn cung căn hộ lên tới 20.000 căn, trong khi đó quý I chỉ chào bán khoảng hơn 1.000 căn. Biệt thự liền kề cũng có đến 30.000 căn đang triển khai. Đây là nguyên nhân khiến nhiều ý kiến cho rằng, địa ốc đang dư thừa một nguồn cung khổng lồ nên sẽ hiếm nhà đầu tư dám mạo hiểm vay tiền để phát triển dự án, ngoại trừ những DN đang... hấp hối.
“Theo tôi, việc cần làm lúc này là làm cho người dân rõ khái niệm giá gốc, giá đáy của BĐS. Hiện nay giá gốc 1 suất đầu tư BĐS đã lên đến 17triệu đồng/m2, vì vậy bất cứ dự án nào có mức giá đó thì nhà đầu tư cũng đã có thể quyết định mua được rồi”, ông Nguyễn Chí Thanh nói. Hay nói như ông Đào Đình Thi: “BĐS thời gian tới sẽ tăng giá, cho nên đây được coi là thời điểm tốt để mua vào”. Hóa ra câu chuyện của thị trường bây giờ lại là câu chuyện của đầu ra!
Rõ ràng trong bối cảnh thị trường BĐS yếu ớt như hiện nay thì cần nhiều giải pháp đồng bộ, chứ không thể chỉ là một động thái của NH. Đó là chưa nói đến việc nhiều chuyên gia kinh tế còn cho rằng, động thái đó còn nhiều điều được cho là “nửa vời”.
Tìm đâu ra DN BĐS đủ tốt?
Từ ngày 11.4, các mức lãi suất chủ chốt trên thị trường mở đã giảm 1% theo Quyết định số 693/QĐ-NHNN. Đáng chú ý, NHNN đã quyết định mở tín dụng cho lĩnh vực không khuyến khích cho vay, bao gồm tín dụng BĐS và tiêu dùng. Quyết định hạ trần lãi suất huy động và mở tín dụng cho BĐS được đưa ra trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng 3 tháng đầu năm âm 2,13% và hàng loạt DN BĐS phá sản hoặc đứng trước nguy cơ phá sản do không tiếp cận được nguồn vốn lẽ ra đã phải được các DN đón nhận thật vui mừng, nhưng ghi nhận thực tế tại một số DN lại không hẳn như vậy.
Trao đổi với PV về vấn đề này, ông Đào Đình Thi, Phó TGĐ Viglacera cho rằng, lãi suất cho vay áp dụng với các gói tín dụng ưu tiên ở mức 16-16,5% vẫn là mức cao trong bối cảnh đầu ra của thị trường BĐS hết sức khó khăn như hiện nay. Hiện một số ngân hàng công bố song song với hạ lãi suất huy động là hạ lãi suất cho vay đối với BĐS như Ngân hàng BIDV 16,0%/năm; ABBank 18,5%/năm; thậm chí cho vay hỗ trợ vốn mua nhà đối với người có thu nhập thấp ở NH Eximbank đã được hạ xuống mức 16,5%/năm... nhưng vẫn chưa phải là mức lãi suất, kỳ vọng của các DN BĐS. Thậm chí, ông Nguyễn Chí Thanh - TGĐ Cty liên doanh cao ốc Quốc tế Tây Hồ còn kiến nghị, các mức vay ra phải dưới mức 15%/năm thì may ra các DN còn cố gắng tham gia vào thị trường, còn nếu mức cao hơn mức đó thì thật ra là DN chỉ vay để cố gắng duy trì hoạt động, nếu không muốn chỉ đi làm để phục vụ trả lãi ngân hàng. “Với mức lãi suất cho vay cao như hiện nay, DN chỉ có 2 con đường: Hoặc rút khỏi thị trường, hoặc họ sẽ chọn những nguồn tín dụng khác. Hiện lãi suất cho vay của các NH Việt Nam đang quá cao so với thế giới” - ông Thanh bức xúc nói.
Đó là chưa nói đến việc có tiếp cận được nguồn vốn vay đã hạ ở mức 16-18%/năm hay không lại là một vấn đề cần bàn khác. Đến nay, rất nhiều các DN BĐS cần vay vốn đều đã quá yếu, tài sản đã thế chấp hết ngân hàng, khả năng chứng minh năng lực tài chính để vay vốn tiếp rất khó. Đã khó khăn lại càng khó khăn hơn khi khoản vay cũ vẫn bị áp mức lãi suất cũ là 18-20%/năm, trong khi khoản vay mới với lãi suất hạ hơn nhưng lại không thể tiếp cận được.
“NHNN tuyên bố mở van tín dụng BĐS. Với DN sẽ tìm những DN đủ tốt để cho vay. Nghịch lý là hiện nay, trong khi thị trường BĐS khó khăn, nhiều DN BĐS chỉ còn tồn tại một cách hình thức, lấy đâu ra DN BĐS đủ tốt như NH yêu cầu. Với các tiêu chuẩn như NH đề nghị thì những DN ấy họ cũng không cần vay NH” - ông Thanh nói. Và như vậy là nguồn tiền NH mở cho BĐS đã không thực được DN BĐS hấp thụ.
Vấn đề là đầu ra?
Giá BĐS chạm đáy. Để kích cầu, nhiều chuyên gia cho rằng ngân hàng cần triển khai các gói cho vay mua nhà cho người có nhu cầu thực với mức lãi suất ưu đãi. Điều này sẽ cứu được đầu ra cho DN, thị trường sẽ có giao dịch. Tuy nhiên, lực cản nặng nề nhất hiện nay, theo đánh giá của các chuyên gia, chính là tâm lý, lòng tin của người mua, người tiêu dùng về triển vọng của thị trường. Nếu giải quyết được điều này, nguồn tiền lớn trong dân sẽ được rót vào các DN thông qua việc mua các sản phẩm. Giám đốc một DN BĐS lớn không ngại ngần nói: “Để vực dậy một thị trường lớn như BĐS trong cơn bĩ cực hiện nay, giải pháp nguồn vốn thôi là không đủ. Chỉ giải quyết bằng nguồn vốn tín dụng sẽ không tránh khỏi thực tế các chủ đầu tư có muốn cũng không dám vay, bởi vay xong, triển khai xong, sản phẩm vẫn không có đầu ra, họ lại rơi vào vòng luẩn quẩn của nợ nần chồng chất”.
Ông Phạm Thanh Hưng - TGĐ Cty Thẩm định giá Thế kỷ cũng cho rằng, hạ trần lãi suất huy động xuống 12%, song vấn đề nhà đầu tư cũng như khách hàng cá nhân quan tâm là lãi suất cho vay ở mức bao nhiêu. Mấu chốt vấn đề là DN không có đầu ra. “Nhiều DN tâm sự với tôi, dù ngân hàng có nới hầu bao thì cũng không ai dám vay bởi vay rồi cũng không biết bán cho ai. Nhà đầu tư thì đã rút khỏi thị trường, người mua nhà thì lác đác”, ông Hưng nói.
Theo nghiên cứu của CBRE, trong năm 2012, nguồn cung căn hộ lên tới 20.000 căn, trong khi đó quý I chỉ chào bán khoảng hơn 1.000 căn. Biệt thự liền kề cũng có đến 30.000 căn đang triển khai. Đây là nguyên nhân khiến nhiều ý kiến cho rằng, địa ốc đang dư thừa một nguồn cung khổng lồ nên sẽ hiếm nhà đầu tư dám mạo hiểm vay tiền để phát triển dự án, ngoại trừ những DN đang... hấp hối.
“Theo tôi, việc cần làm lúc này là làm cho người dân rõ khái niệm giá gốc, giá đáy của BĐS. Hiện nay giá gốc 1 suất đầu tư BĐS đã lên đến 17triệu đồng/m2, vì vậy bất cứ dự án nào có mức giá đó thì nhà đầu tư cũng đã có thể quyết định mua được rồi”, ông Nguyễn Chí Thanh nói. Hay nói như ông Đào Đình Thi: “BĐS thời gian tới sẽ tăng giá, cho nên đây được coi là thời điểm tốt để mua vào”. Hóa ra câu chuyện của thị trường bây giờ lại là câu chuyện của đầu ra!
Theo Lao động
Nhà đất Cần bán
