Sự gia tăng quá nhanh đi đôi với mất cân đối về cơ cấu nguồn cung, cầu thực tế và cầu tiềm năng, khiến cho thị trường Bất động sản (BĐS) hoặc mang đậm nét đầu cơ tạo bong bóng hoặc dư cung khiến cho tồn tăng vọt.
Ảnh minh họa
Cơn sốt giá và những tín hiệu sai lệch
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS Việt Nam phát triển không ổn định. Những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao ở một vài năm vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các Doanh nghiệp (DN) đã đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính, dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh. Thêm vào đó, việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, nguồn lực của xã hội, tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô bán nền, việc huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
Còn với Cục trưởng Cục Quản lý nhà & TTBĐS - Nguyễn Mạnh Hà, thị trường BĐS Việt Nam đang bộc lộ sự phát triển lệch lạc và thiếu bền vững. Điển hình là giá cả hàng hóa nhất là giá nhà ở đứng ở mức cao và vẫn có xu hướng tăng, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát…đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị lớn.
Đáng chú ý, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Hay nói đúng hơn, nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động tiết kiệm của người dân, nguồn vốn trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.
Thị trường BĐS đóng băng, thậm chí “hoá đá” khiến cho căn bệnh đình trệ lan rộng sang các thị trường liên quan như thị trường hàng hoá, đặc biệt là thị trường vật liệu xây dựng, thị trường tài chính tiền tệ, nhất là thị trường tín dụng ngân hàng và nợ xấu gia tăng, thị trường lao động với hàng loạt công trình xây dựng và dự án BĐS dở dang ngừng triển khai vài tháng tới vài năm… ”Biểu hiện rõ nét nhất là “tồn kho” BĐS không ngừng gia tăng với khối tài sản trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng nằm bất động mà chưa được đánh giá đầy đủ và ước lượng đúng qui mô cũng như tầm mức thiệt hại cho nền kinh tế xã hội mà nó đang và sẽ gây ra”, Ts. Vũ Đình Ánh chia sẻ.
DN phải biết “chớp” thời cơ
Thời gian qua mặc dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành một số chính sách tiền tệ nhằm trợ giúp thị trường BĐS. Nhưng các giải pháp trên chưa thực sự có tác động tích cực vì độ trễ của chính sách khi thực hiện trong thực tế. Hiện mới có một số ngân hàng thương mại lớn đã có chương trình hỗ trợ vốn vay cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, BĐS có khả năng hoàn thành trong năm 2012 và các gói tín dụng trung, dài hạn với lãi suất ưu đãi cho các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp cũng như gói tín dụng cho người mua nhà. Tuy vậy, các DN kinh doanh BĐS vẫn khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng vì điều kiện vay còn khó khăn và lãi suất vẫn cao, do đó thị trường chưa có biến động đáng kể từ những chính sách này.
Đường lãi suất của ngân hàng đang hạ nhưng câu chuyện hấp thụ vốn của DN đòi hỏi nhiều hơn thế. Dù ngân hàng đang có nhiều chính sách hạ lãi suất để kích cầu mua BĐS nhưng hiện tỷ trọng cho vay cá nhân trong tổng cơ cấu cho vay của một số ngân hàng còn ít, đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, với nhu cầu thực, đối tượng cá nhân mới cần được chú ý. Như vậy, nguồn cầu liệu có được kích thích? Nhiều DN được vay nhưng không muốn vay bởi vấn đề hiện nay là thiếu cầu, có giải quyết được hàng tồn kho thì mới tạo nguồn vốn trả ngân hàng, đồng thời tạo cơ sở để triển khai dự án mới. Chính vì thế, các DN BĐS phải “chớp” được thời cơ - tạo cầu nối giữa khách hàng và ngân hàng.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng - Nguyễn Trần Nam, thị trường BĐS Việt Nam phát triển không ổn định. Những cơn sốt giá nhà và lợi nhuận trong kinh doanh BĐS cao ở một vài năm vừa qua đã phát đi những tín hiệu sai lệch về nhu cầu và khả năng chi trả thực sự của thị trường dẫn đến các Doanh nghiệp (DN) đã đổ xô vào đầu tư phát triển BĐS, kể cả các DN không có kinh nghiệm và năng lực tài chính, dư nợ cho vay các dự án BĐS tăng nhanh. Thêm vào đó, việc tập trung đầu tư quá lớn vào phân khúc BĐS cao cấp, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương thiếu căn cứ vào nhu cầu của thị trường, đã tạo nên những khu nhà ở bỏ hoang, lãng phí đất đai, nguồn lực của xã hội, tình trạng phát triển đô thị thiếu quy hoạch, kế hoạch, phát triển tự phát còn diễn ra phổ biến. Các dự án phân lô bán nền, việc huy động vốn tràn lan tạo nên nguồn cung ảo tăng vọt và nhiễu thông tin dự án, góp phần làm cho thị trường phát triển thiếu lành mạnh.
Còn với Cục trưởng Cục Quản lý nhà & TTBĐS - Nguyễn Mạnh Hà, thị trường BĐS Việt Nam đang bộc lộ sự phát triển lệch lạc và thiếu bền vững. Điển hình là giá cả hàng hóa nhất là giá nhà ở đứng ở mức cao và vẫn có xu hướng tăng, diễn biến phức tạp, khó kiểm soát…đang là thách thức lớn cho công tác quản lý thị trường, cũng như nỗ lực giải quyết nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp, nhất là tại các đô thị lớn.
Đáng chú ý, hệ thống tài chính BĐS chưa hoàn thiện, thị trường BĐS vẫn phụ thuộc lớn vào động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Hay nói đúng hơn, nguồn vốn cho thị trường chủ yếu từ hệ thống ngân hàng và huy động tiết kiệm của người dân, nguồn vốn trung và dài hạn hầu như không có, trong khi lãi suất vay ngắn hạn rất cao, dẫn đến khi ngân hàng xiết chặt cho vay sẽ tác động tới kế hoạch triển khai dự án của các chủ đầu tư, thậm chí phải dừng thi công, gây lãng phí, giảm nguồn cung cho thị trường.
Thị trường BĐS đóng băng, thậm chí “hoá đá” khiến cho căn bệnh đình trệ lan rộng sang các thị trường liên quan như thị trường hàng hoá, đặc biệt là thị trường vật liệu xây dựng, thị trường tài chính tiền tệ, nhất là thị trường tín dụng ngân hàng và nợ xấu gia tăng, thị trường lao động với hàng loạt công trình xây dựng và dự án BĐS dở dang ngừng triển khai vài tháng tới vài năm… ”Biểu hiện rõ nét nhất là “tồn kho” BĐS không ngừng gia tăng với khối tài sản trị giá hàng chục ngàn tỷ đồng nằm bất động mà chưa được đánh giá đầy đủ và ước lượng đúng qui mô cũng như tầm mức thiệt hại cho nền kinh tế xã hội mà nó đang và sẽ gây ra”, Ts. Vũ Đình Ánh chia sẻ.
DN phải biết “chớp” thời cơ
Thời gian qua mặc dù Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành một số chính sách tiền tệ nhằm trợ giúp thị trường BĐS. Nhưng các giải pháp trên chưa thực sự có tác động tích cực vì độ trễ của chính sách khi thực hiện trong thực tế. Hiện mới có một số ngân hàng thương mại lớn đã có chương trình hỗ trợ vốn vay cho các dự án đầu tư xây dựng hạ tầng, BĐS có khả năng hoàn thành trong năm 2012 và các gói tín dụng trung, dài hạn với lãi suất ưu đãi cho các dự án nhà ở công nhân khu công nghiệp, nhà ở thu nhập thấp cũng như gói tín dụng cho người mua nhà. Tuy vậy, các DN kinh doanh BĐS vẫn khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng vì điều kiện vay còn khó khăn và lãi suất vẫn cao, do đó thị trường chưa có biến động đáng kể từ những chính sách này.
Đường lãi suất của ngân hàng đang hạ nhưng câu chuyện hấp thụ vốn của DN đòi hỏi nhiều hơn thế. Dù ngân hàng đang có nhiều chính sách hạ lãi suất để kích cầu mua BĐS nhưng hiện tỷ trọng cho vay cá nhân trong tổng cơ cấu cho vay của một số ngân hàng còn ít, đặc biệt, trong bối cảnh hiện nay, với nhu cầu thực, đối tượng cá nhân mới cần được chú ý. Như vậy, nguồn cầu liệu có được kích thích? Nhiều DN được vay nhưng không muốn vay bởi vấn đề hiện nay là thiếu cầu, có giải quyết được hàng tồn kho thì mới tạo nguồn vốn trả ngân hàng, đồng thời tạo cơ sở để triển khai dự án mới. Chính vì thế, các DN BĐS phải “chớp” được thời cơ - tạo cầu nối giữa khách hàng và ngân hàng.
Theo TG&VN
Nhà đất Cần bán
