Dù đã đóng băng tới 2 năm nhưng đến thời điểm này - đầu năm 2013 - thị trường bất động sản (BĐS) vẫn chưa có dấu hiệu cho thấy có thể phục hồi sớm.
Việc đua nhau giảm giá của các chủ đầu tư hầu như không mang lại hiệu quả như mong muốn cho thị trường BĐS
Dù vậy, với những chính sách, giải pháp đã và đang thực hiện cộng với việc Ngân hàng Nhà nước (NHNN) nới lỏng van tín dụng cho lĩnh vực này, giới chuyên gia kỳ vọng tảng băng lớn sẽ dần tan, thị trường BĐS sẽ có những dấu hiệu ấm lên vào cuối năm 2013 này.
Niềm tin vẫn chưa được củng cố
Thời gian qua, thị trường BĐS đã chứng kiến hàng loạt các dự án tuyên bố giảm giá với mức giảm khá sâu. Song thực tế, theo TS Cao Sỹ Kiêm - Ủy viên Ủy ban Kinh tế tài chính của Quốc hội, giá BĐS dù đã được các chủ đầu tư (CĐT) điều chỉnh giảm sâu trong thời gian qua, song trên thực tế vẫn cao hơn giá trị thực rất nhiều lần. Chính vì vậy, mới có tình trạng, nhiều dự án đã hạ rất thấp, song đây chỉ là giá thấp so với mức mà bong bóng BĐS đã đẩy lên quá cao. Bởi vậy người ta vẫn đang chứng kiến một thị trường BĐS với cung đẩy ra rất nhiều nhưng giao dịch vẫn trầm lắng.
Theo nhận định của các chuyên gia tư vấn đến từ Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), sự trầm lắng kéo dài tiếp diễn như hiện nay trái ngược với mong muốn của CĐT khi họ đã có hàng loạt động thái mạnh giảm giá để kích cầu. Năm 2012, phân khúc chung cư, doanh số bán giảm hơn một nửa, chỉ đạt khoảng 5.000 căn so với hai năm trước đó. Mặc dù giá đã giảm tới đáy nhưng hàng vẫn khó thanh khoản vì trên thực tế các khách hàng vẫn nặng tâm lý quan sát và chờ đợi chứ không vì khả năng chi trả. Do đó, việc đua nhau giảm giá của các CĐT hầu như không mang lại hiệu quả như mong muốn. Trong khi đó, mức giảm lại không thể xuống thấp hơn được nữa và nhiều DN BĐS đã phá sản. Thống kê từ CBRE cho thấy, mức giảm lớn nhất hiện nay đã lên tới 40% tính theo mức giá chào bán ban đầu (cho căn hộ bàn giao thô). Liệu các CĐT có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn khi mà không có gì đảm bảo doanh số bán được cải thiện? Tuy nhiên, tìm hiểu thị trường có thể thấy, cốt lõi của vấn đề còn nằm ở chỗ, niềm tin từ phía người mua vẫn chưa được củng cố.
Phải gỡ được 3 nút thắt cho thị trường
Một vấn đề khác nữa đó là những thủ tục, chính sách, vấn đề về thuế khóa đang trở thành lực cản khiến các nhà đầu tư "phát sốt”. Nhìn bao quát, quyết định hạ lãi suất huy động từ mức 9% xuống còn 8% của NHNN mới đây là một động thái được đánh giá là rất cần thiết đối với mục đích vực dậy nền kinh tế, trong đó, lĩnh vực BĐS cũng đang nhen nhóm nhiều hy vọng ấm dần từ động thái này.
Tuy vậy, nhiều DN cho rằng, việc NHNN chỉ công bố giảm lãi suất huy động mà vẫn bỏ ngỏ lãi suất cho vay, khiến mức lãi suất nhiều DN phải chịu vẫn ở mức cao. Do đó, các DN vẫn gặp rất nhiều khó khăn đối với vấn đề tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt là ở lĩnh vực đầu tư BĐS.
Song, cũng không thể phủ nhận những nỗ lực mà Chính phủ và các cơ quan chức trách đã dốc sức vào cuộc, đặc biệt là thời điểm cuối năm 2012 nhằm tìm ra những giải pháp gỡ khó cho thị trường này. Bởi vậy, các chuyên gia trong ngành khẳng định: Thị trường BĐS đã trải qua thời kỳ khó khăn nhất, nên hoàn toàn có nhiều hy vọng sẽ khởi sắc vào thời điểm cuối năm nay. Muốn vậy, cần phải có sự nỗ lực của cả hai phía: Những chính sách, hỗ trợ hợp lý và cả các DN.
Nhận định về vấn đề này, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng: Muốn khôi phục lại thị trường BĐS, nhất định phải có sự kết hợp của 3 yếu tố. Một là, rất cần có một chương trình rộng lớn về tín dụng nhà ở. Thứ hai là thủ tục, và thứ ba là thuế khóa.
Nhìn vào những giải pháp mà nhiều nước trên thế giới đã thực thi để giải cứu thị trường BĐS, ông Nghĩa cho rằng: Việt Nam nếu thực thi được như họ, thị trường BĐS sẽ hoàn toàn có hy vọng ấm lại trong thời gian sớm.
Mỹ hay Pháp hoặc Đức, Thụy Sỹ là những nước đã sử dụng chính sách tiền tệ để vực dậy khi thị trường BĐS gặp khó khăn. Cụ thể, tại các nước này, nhận thấy dấu hiệu đóng băng của thị trường BĐS, ngay lập tức họ đã sử dụng giải pháp tăng kỳ hạn cho vay đối với những người mua nhà và hạ lãi suất cho vay xuống. Ông Nghĩa đưa ra ví dụ, ở Mỹ kỳ hạn cho vay mua nhà phải tới 30 năm, Pháp và châu Âu là 50 năm, đặc biệt ở Đức, Thụy Sỹ lên tới 80 năm không thu hồi gốc mà chỉ tính lãi. Làm như vậy thì chi phí trả tiền nhà hàng tháng của người dân sẽ thấp hơn dưới 40% mức thu nhập của họ. Ở Việt Nam, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nếu vay 500 - 1 tỷ đồng để mua nhà với kỳ hạn từ 15 - 20 năm, lãi suất trên dưới 10% thì sẽ nhiều người có cơ hội mua nhà, và có thể giải quyết nhanh chóng nhu cầu về nhà ở hiện tại của dân cư nói chung, đồng thời giải tỏa sự tồn kho về nhà ở hiện nay nói riêng.
Bên cạnh đó, chính sách về thuế, đặc biệt là tiền thuế sử dụng đất đang là một trong những nguyên nhân khiến giá đất bị đẩy lên cao. Nhiều DN hiện nay kêu rằng họ phải chịu rất nhiều về tiền thuế sử dụng đất. Theo họ, mua một mét vuông đất nông nghiệp chỉ có giá là 400.000 đồng, đầu tư cơ sở hạ tầng vào thì thành 4 triệu đồng, nhà nước đánh thuế 4 triệu nữa thành là 8 triệu đồng/m2 mà mật độ xây dựng chỉ được 50%, tức là thành 16 triệu đồng/m2. Như vậy, từ 400.000 đồng/m2 đất nông nghiệp thành 16 triệu/m2 xây dựng nhà ở thì hỏi làm sao có giá nhà rẻ được (?). Như vậy, có thể thấy, những vấn đề về chính sách vẫn đang khiến các DN BĐS nặng gánh. Và để tháo gỡ nó, rất cần phải có những giải pháp đồng bộ liên quan đến 3 vấn đề chính như TS Nghĩa nêu ra. Bởi chỉ khi giải quyết được những nút thắt này, mới hy vọng giá BĐS có thể giảm nhiệt.
Niềm tin vẫn chưa được củng cố
Thời gian qua, thị trường BĐS đã chứng kiến hàng loạt các dự án tuyên bố giảm giá với mức giảm khá sâu. Song thực tế, theo TS Cao Sỹ Kiêm - Ủy viên Ủy ban Kinh tế tài chính của Quốc hội, giá BĐS dù đã được các chủ đầu tư (CĐT) điều chỉnh giảm sâu trong thời gian qua, song trên thực tế vẫn cao hơn giá trị thực rất nhiều lần. Chính vì vậy, mới có tình trạng, nhiều dự án đã hạ rất thấp, song đây chỉ là giá thấp so với mức mà bong bóng BĐS đã đẩy lên quá cao. Bởi vậy người ta vẫn đang chứng kiến một thị trường BĐS với cung đẩy ra rất nhiều nhưng giao dịch vẫn trầm lắng.
Theo nhận định của các chuyên gia tư vấn đến từ Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), sự trầm lắng kéo dài tiếp diễn như hiện nay trái ngược với mong muốn của CĐT khi họ đã có hàng loạt động thái mạnh giảm giá để kích cầu. Năm 2012, phân khúc chung cư, doanh số bán giảm hơn một nửa, chỉ đạt khoảng 5.000 căn so với hai năm trước đó. Mặc dù giá đã giảm tới đáy nhưng hàng vẫn khó thanh khoản vì trên thực tế các khách hàng vẫn nặng tâm lý quan sát và chờ đợi chứ không vì khả năng chi trả. Do đó, việc đua nhau giảm giá của các CĐT hầu như không mang lại hiệu quả như mong muốn. Trong khi đó, mức giảm lại không thể xuống thấp hơn được nữa và nhiều DN BĐS đã phá sản. Thống kê từ CBRE cho thấy, mức giảm lớn nhất hiện nay đã lên tới 40% tính theo mức giá chào bán ban đầu (cho căn hộ bàn giao thô). Liệu các CĐT có sẵn sàng đưa ra mức giảm hấp dẫn hơn khi mà không có gì đảm bảo doanh số bán được cải thiện? Tuy nhiên, tìm hiểu thị trường có thể thấy, cốt lõi của vấn đề còn nằm ở chỗ, niềm tin từ phía người mua vẫn chưa được củng cố.
Phải gỡ được 3 nút thắt cho thị trường
Một vấn đề khác nữa đó là những thủ tục, chính sách, vấn đề về thuế khóa đang trở thành lực cản khiến các nhà đầu tư "phát sốt”. Nhìn bao quát, quyết định hạ lãi suất huy động từ mức 9% xuống còn 8% của NHNN mới đây là một động thái được đánh giá là rất cần thiết đối với mục đích vực dậy nền kinh tế, trong đó, lĩnh vực BĐS cũng đang nhen nhóm nhiều hy vọng ấm dần từ động thái này.
Tuy vậy, nhiều DN cho rằng, việc NHNN chỉ công bố giảm lãi suất huy động mà vẫn bỏ ngỏ lãi suất cho vay, khiến mức lãi suất nhiều DN phải chịu vẫn ở mức cao. Do đó, các DN vẫn gặp rất nhiều khó khăn đối với vấn đề tiếp cận nguồn vốn, đặc biệt là ở lĩnh vực đầu tư BĐS.
Thị trường BĐS liệu có những dấu hiệu ấm lên vào cuối năm nay
Song, cũng không thể phủ nhận những nỗ lực mà Chính phủ và các cơ quan chức trách đã dốc sức vào cuộc, đặc biệt là thời điểm cuối năm 2012 nhằm tìm ra những giải pháp gỡ khó cho thị trường này. Bởi vậy, các chuyên gia trong ngành khẳng định: Thị trường BĐS đã trải qua thời kỳ khó khăn nhất, nên hoàn toàn có nhiều hy vọng sẽ khởi sắc vào thời điểm cuối năm nay. Muốn vậy, cần phải có sự nỗ lực của cả hai phía: Những chính sách, hỗ trợ hợp lý và cả các DN.
Nhận định về vấn đề này, TS Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia cho rằng: Muốn khôi phục lại thị trường BĐS, nhất định phải có sự kết hợp của 3 yếu tố. Một là, rất cần có một chương trình rộng lớn về tín dụng nhà ở. Thứ hai là thủ tục, và thứ ba là thuế khóa.
Nhìn vào những giải pháp mà nhiều nước trên thế giới đã thực thi để giải cứu thị trường BĐS, ông Nghĩa cho rằng: Việt Nam nếu thực thi được như họ, thị trường BĐS sẽ hoàn toàn có hy vọng ấm lại trong thời gian sớm.
Mỹ hay Pháp hoặc Đức, Thụy Sỹ là những nước đã sử dụng chính sách tiền tệ để vực dậy khi thị trường BĐS gặp khó khăn. Cụ thể, tại các nước này, nhận thấy dấu hiệu đóng băng của thị trường BĐS, ngay lập tức họ đã sử dụng giải pháp tăng kỳ hạn cho vay đối với những người mua nhà và hạ lãi suất cho vay xuống. Ông Nghĩa đưa ra ví dụ, ở Mỹ kỳ hạn cho vay mua nhà phải tới 30 năm, Pháp và châu Âu là 50 năm, đặc biệt ở Đức, Thụy Sỹ lên tới 80 năm không thu hồi gốc mà chỉ tính lãi. Làm như vậy thì chi phí trả tiền nhà hàng tháng của người dân sẽ thấp hơn dưới 40% mức thu nhập của họ. Ở Việt Nam, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng, nếu vay 500 - 1 tỷ đồng để mua nhà với kỳ hạn từ 15 - 20 năm, lãi suất trên dưới 10% thì sẽ nhiều người có cơ hội mua nhà, và có thể giải quyết nhanh chóng nhu cầu về nhà ở hiện tại của dân cư nói chung, đồng thời giải tỏa sự tồn kho về nhà ở hiện nay nói riêng.
Bên cạnh đó, chính sách về thuế, đặc biệt là tiền thuế sử dụng đất đang là một trong những nguyên nhân khiến giá đất bị đẩy lên cao. Nhiều DN hiện nay kêu rằng họ phải chịu rất nhiều về tiền thuế sử dụng đất. Theo họ, mua một mét vuông đất nông nghiệp chỉ có giá là 400.000 đồng, đầu tư cơ sở hạ tầng vào thì thành 4 triệu đồng, nhà nước đánh thuế 4 triệu nữa thành là 8 triệu đồng/m2 mà mật độ xây dựng chỉ được 50%, tức là thành 16 triệu đồng/m2. Như vậy, từ 400.000 đồng/m2 đất nông nghiệp thành 16 triệu/m2 xây dựng nhà ở thì hỏi làm sao có giá nhà rẻ được (?). Như vậy, có thể thấy, những vấn đề về chính sách vẫn đang khiến các DN BĐS nặng gánh. Và để tháo gỡ nó, rất cần phải có những giải pháp đồng bộ liên quan đến 3 vấn đề chính như TS Nghĩa nêu ra. Bởi chỉ khi giải quyết được những nút thắt này, mới hy vọng giá BĐS có thể giảm nhiệt.
Theo Đại Đoàn Kết
Nhà đất Cần bán
