Thị trường nhà đất đang xôn xao với thông tin ông chủ Hoàng Anh Gia Lai vừa tuyên bố: Sẽ giảm 50% vào tháng 6 tới đây. Tuyên bố này đã khiến nhiều người không khỏi đặt nghi ngờ rằng đây chỉ là một chiêu PR nhằm thu hút khách.
Mặc dù thông báo giảm giá 50% căn hộ, nhưng Chủ tịch Hoàng Anh Gia Lai - Đoàn Nguyên Đức vẫn khẳng định “có lãi”. Tuyên bố này đã khiến nhiều người phải đặt câu hỏi “doanh nghiệp bất động sản đang lãi tới mức nào”.
Theo tính toán của ông Đức, giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2. Như vậy, với 2 dự án mà Hoàng Anh Gia Lai tiết lộ sẽ giảm 50% là một dự án gần cầu Kênh Tẻ (quận 7) với mức giá dự kiến là 23 triệu đồng/m2 và một tại quận Tân Phú với giá 12,5 triệu đồng/m2, thì rõ ràng Hoàng Anh Gia Lai vẫn đang lãi khoảng 50%.
Thực tế Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) không giảm giá hết các dự án đang thi công, mà chỉ áp dụng cho 2 dự án. Nhưng cũng có nhiều ý kiến xoay quanh việc HAGL có chiến lược đúng để đẩy hàng tồn kho trước khi thị trường tiếp tục đi xuống.
Liệu trong thời gian tới, thị trường nhà đất phía Nam có một làn sóng giảm giá mới hay vẫn tiếp tục giữ giá. Điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trên thị trường, đặc biệt là tâm lý "ngóng thông tin" và chờ đợi của người mua.
Như dự án căn hộ có quy mô 1,2ha với 2 block (khu thương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng) gồm 576 căn hộ loại 60m2 tại quận 9, TP.HCM (đã đưa vào sử dụng). Đơn giá đất chủ đầu tư mua thực hiện dự án tại thời điểm năm 2007 là 8,5 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng đối với khu thương mại - chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2, khu chung cư 8,5 tầng là 5,4 triệu đồng/m2.
Ngoài tiền mua đất và chi phí xây dựng, những chi phí khác ảnh hưởng đến cơ cấu giá thành căn hộ có thể kể đến như nghiên cứu phát triển dự án; hạ tầng chính (tư vấn, giám sát, bảo hiểm); quy hoạch thiết kế (hạ tầng chính, chung cư, xin giấy phép xây dựng…); quản lý gián tiếp; kinh doanh - tiếp thị (khảo sát thị trường, quảng cáo, xây nhà mẫu, hoa hồng bán hàng); hậu mãi (bảo trì, bảo dưỡng)… Với giá bán căn hộ bình quân 14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư vẫn có thể lời hàng chục tỷ đồng.
Theo bầu Đức, Hoàng Anh Gia Lai dù giảm giá 50% vẫn có lãi
Từ góc độ nhà thầu, ông Lê Quốc Duy, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình cũng cho biết, so với trước đây, hiện tại giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 30%, do đó giá thành chung cư tăng theo.
Như vậy, có thể thấy, thời gian thị trường “nóng”, với mức rao bán trung bình 30 - 40 triệu đồng/m2, bất động sản đã thực sự trở thành lĩnh vực siêu lợi nhuận.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mức giảm hiện nay của các dự án, thực chất là giảm lãi chứ không phải lỗ.
Đối với chủ đầu tư lớn, kinh doanh lâu năm trên thị trường, việc giảm giá bán là do đến hạn phải trả nợ ngân hàng, chứ không phải là làm ăn thua lỗ, phải bán tống bán tháo.
Còn đối với một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc” thì khó khăn thực sự. Nhưng không thể vì thế mà cho rằng thị trường bất động sản đang khốn quẫn. Đó chỉ là những trường hợp nhỏ lẻ. Và họ có thể chuyển nhượng dự án, giảm giá bán, thậm chí phá sản là chuyện bình thường.
Theo tính toán của ông Đức, giá đất bình quân chưa đến 1 triệu đồng/m2, cộng thêm chi phí xây dựng 6 triệu đồng/m2, tức là chỉ khoảng 7 triệu đồng/m2. Như vậy, với 2 dự án mà Hoàng Anh Gia Lai tiết lộ sẽ giảm 50% là một dự án gần cầu Kênh Tẻ (quận 7) với mức giá dự kiến là 23 triệu đồng/m2 và một tại quận Tân Phú với giá 12,5 triệu đồng/m2, thì rõ ràng Hoàng Anh Gia Lai vẫn đang lãi khoảng 50%.
Thực tế Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) không giảm giá hết các dự án đang thi công, mà chỉ áp dụng cho 2 dự án. Nhưng cũng có nhiều ý kiến xoay quanh việc HAGL có chiến lược đúng để đẩy hàng tồn kho trước khi thị trường tiếp tục đi xuống.
Liệu trong thời gian tới, thị trường nhà đất phía Nam có một làn sóng giảm giá mới hay vẫn tiếp tục giữ giá. Điều này còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố trên thị trường, đặc biệt là tâm lý "ngóng thông tin" và chờ đợi của người mua.
Như dự án căn hộ có quy mô 1,2ha với 2 block (khu thương mại - chung cư 14 tầng và khu chung cư 8,5 tầng) gồm 576 căn hộ loại 60m2 tại quận 9, TP.HCM (đã đưa vào sử dụng). Đơn giá đất chủ đầu tư mua thực hiện dự án tại thời điểm năm 2007 là 8,5 triệu đồng/m2, chi phí xây dựng đối với khu thương mại - chung cư 14 tầng là 7 triệu đồng/m2, khu chung cư 8,5 tầng là 5,4 triệu đồng/m2.
Ngoài tiền mua đất và chi phí xây dựng, những chi phí khác ảnh hưởng đến cơ cấu giá thành căn hộ có thể kể đến như nghiên cứu phát triển dự án; hạ tầng chính (tư vấn, giám sát, bảo hiểm); quy hoạch thiết kế (hạ tầng chính, chung cư, xin giấy phép xây dựng…); quản lý gián tiếp; kinh doanh - tiếp thị (khảo sát thị trường, quảng cáo, xây nhà mẫu, hoa hồng bán hàng); hậu mãi (bảo trì, bảo dưỡng)… Với giá bán căn hộ bình quân 14 triệu đồng/m2, chủ đầu tư vẫn có thể lời hàng chục tỷ đồng.
Theo bầu Đức, Hoàng Anh Gia Lai dù giảm giá 50% vẫn có lãi
Từ góc độ nhà thầu, ông Lê Quốc Duy, Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Xây dựng và Kinh doanh địa ốc Hòa Bình cũng cho biết, so với trước đây, hiện tại giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 30%, do đó giá thành chung cư tăng theo.
Như vậy, có thể thấy, thời gian thị trường “nóng”, với mức rao bán trung bình 30 - 40 triệu đồng/m2, bất động sản đã thực sự trở thành lĩnh vực siêu lợi nhuận.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, mức giảm hiện nay của các dự án, thực chất là giảm lãi chứ không phải lỗ.
Đối với chủ đầu tư lớn, kinh doanh lâu năm trên thị trường, việc giảm giá bán là do đến hạn phải trả nợ ngân hàng, chứ không phải là làm ăn thua lỗ, phải bán tống bán tháo.
Còn đối với một số chủ đầu tư “tay không bắt giặc” thì khó khăn thực sự. Nhưng không thể vì thế mà cho rằng thị trường bất động sản đang khốn quẫn. Đó chỉ là những trường hợp nhỏ lẻ. Và họ có thể chuyển nhượng dự án, giảm giá bán, thậm chí phá sản là chuyện bình thường.
Theo VnMedia