Ngày 5/4, Ngân hàng Thế giới (WB) chính thức công bố Báo cáo "Đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam". WB khuyến nghị, Việt Nam cần nắm bắt cơ hội đô thị hóa để trở thành quốc gia thu nhập trung bình đầy đủ.
Việt Nam đã có nhiều nỗ lực trong việc thiết lập được một cơ chế linh hoạt và đa dạng về nguồn cung nhà ở. Trong ảnh: Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính.
Theo đánh giá của WB, Việt Nam đã có nhiều nỗ lực đáng ghi nhận khi thiết lập được một cơ chế linh hoạt và đa dạng về nguồn cung nhà ở, nhờ đó tỷ lệ nhà "ổ chuột" đang giảm dần. Đây là một thành công, song cũng được đánh giá là một thách thức lớn trong tương lai.
Thành công từ cách làm
Theo thống kê, tỷ lệ nhà "ổ chuột" ở Việt Nam đã giảm đi đáng kể trong 10 năm qua, từ 48% trong năm 2000 xuống còn 33,7% năm 2010. Vì sao ở Việt Nam không có tình trạng nhà "ổ chuột" tràn lan? Câu hỏi này được đặt ra trong bối cảnh Việt Nam là một nước có thu nhập thấp và đang trong quá trình đô thị hóa nhanh. Lý giải cho vấn đề này, WB cho rằng, Việt Nam có chính sách cho phép, chấp thuận và nhiều khi là chủ động đối với hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí thấp. Sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho thuê nhà ở quy mô nhỏ đã cho kết quả là tỷ lệ nhà "ổ chuột" rất thấp ở các đô thị Việt Nam. Đây là một đặc điểm rất khác biệt nếu so sánh với những thành phố ở các nước thậm chí có thu nhập thành thị cao hơn như Ấn Độ, Philipins, Indonexsia…
Có 5 yếu tố dẫn đến sự thành công của Việt Nam. Thứ nhất, cho phép phân lô diện tích nhỏ, nhờ đó người dân có điều kiện cân nhắc giữa vị trí và diện tích sử dụng. Thứ hai, có chính sách cho phép tăng diện tích sàn, từ đó tăng nguồn cung diện tích sử dụng mà không cần tăng diện tích đất. Thứ ba, sáp nhập và tăng mật độ các làng ven đô vào khu vực đô thị. Thứ tư, đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chính tiếp cận các khu vực nông thôn đang đô thị hóa. Thứ năm, sự năng động của các đơn vị xây dựng hay nhà thầu nhỏ, tự doanh hiệu quả, chi phí hoạt động thấp. Bên cạnh đó, chính tập quán của người Việt trong việc chấp nhận chung sống nhiều thế hệ và quan niệm "an cư, lạc nghiệp", chú trọng đến việc tích cóp để mua nhà, cũng là yếu tố quan trọng.
Thách thức lớn
Mặc dù đánh giá cao về sự thành công của Việt Nam trong việc hạn chế được các khu nhà "ổ chuột", nhưng ông Dean A Cira, Chuyên gia trưởng về Phát triển đô thị của WB tại Việt Nam bày tỏ sự lo ngại về những dấu hiệu cho thấy những thay đổi đang diễn ra. Phân tích trong báo cáo cho thấy, chỉ có 5% dân số thu nhập cao nhất ở Hà Nội và TP. HCM có khả năng chi trả cho nhà, đất do các công ty phát triển đô thị cung cấp qua kênh chính thức. Ông Dean A Cira lưu ý, "thu nhập" ở đây là thu nhập chính thức. Do vậy, Việt Nam cần xử lý sớm hệ thống giá đất kép và sự mập mờ của thị trường nhà, đất cũng như thói quen bán và cho thuê đất để tăng ngân sách địa phương. Đây là những vấn đề thực tế có thể dẫn tới sự phát triển lộn xộn của các đô thị. Những mô hình phát triển nhà ở của Việt Nam trong thời gian qua đã phát huy hiệu quả, nhưng tỷ lệ và quy mô đô thị hóa của các thành phố trong vòng 20 năm tới đòi hỏi phải có một chiến lược nhà ở dành cho người có thu nhập thấp cụ thể để tránh sự hình thành của những khu "ổ chuột" về sau.
Một trong những đề xuất đưa ra trong báo cáo của WB là cần thiết phải tiến hành phân tích sâu hơn về vấn đề nhà ở trên nhiều loại hình đô thị. Để từ đó, biết được phải điều chỉnh các chất lượng hiện hành ra sao để đáp ứng được sự chuyển biến trong giai đoạn đô thị hóa sắp tới. Đối với những hộ gia đình thu nhập thấp, mức tiếp cận nguồn tài chính có thể là một vấn đề trọng yếu, trong khi đây lại không phải yếu tố quyết định đối với các hộ giàu. Việc cấp quyền sử dụng đất có thể tạo điều kiện cho các hộ nghèo được tiếp cận nguồn tài chính thông qua thế chấp.
Theo các chuyên gia, để hạn chế đến mức thấp nhất những thách thức mà đô thị hoá đặt ra trong quá trình phát triển nhà ở, Nhà nước cần tạo điều kiện để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả. Đồng thời, có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở phi hàng hóa để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường; Tiếp tục thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, kiên quyết triển khai đúng quy hoạch đã được phê duyệt, tránh tình trạng "quy hoạch một đằng, làm một nẻo", vẫn diễn ra, như chuyện chuyển đổi công năng sử dụng đất tại không ít khu vực. Và để làm được điều này, phải có một chính quyền đô thị nghiêm minh và chuyên nghiệp.
Thành công từ cách làm
Theo thống kê, tỷ lệ nhà "ổ chuột" ở Việt Nam đã giảm đi đáng kể trong 10 năm qua, từ 48% trong năm 2000 xuống còn 33,7% năm 2010. Vì sao ở Việt Nam không có tình trạng nhà "ổ chuột" tràn lan? Câu hỏi này được đặt ra trong bối cảnh Việt Nam là một nước có thu nhập thấp và đang trong quá trình đô thị hóa nhanh. Lý giải cho vấn đề này, WB cho rằng, Việt Nam có chính sách cho phép, chấp thuận và nhiều khi là chủ động đối với hoạt động xây dựng nhà ở tự phát, chi phí thấp. Sự năng động của các hoạt động xây dựng, cho thuê nhà ở quy mô nhỏ đã cho kết quả là tỷ lệ nhà "ổ chuột" rất thấp ở các đô thị Việt Nam. Đây là một đặc điểm rất khác biệt nếu so sánh với những thành phố ở các nước thậm chí có thu nhập thành thị cao hơn như Ấn Độ, Philipins, Indonexsia…
Có 5 yếu tố dẫn đến sự thành công của Việt Nam. Thứ nhất, cho phép phân lô diện tích nhỏ, nhờ đó người dân có điều kiện cân nhắc giữa vị trí và diện tích sử dụng. Thứ hai, có chính sách cho phép tăng diện tích sàn, từ đó tăng nguồn cung diện tích sử dụng mà không cần tăng diện tích đất. Thứ ba, sáp nhập và tăng mật độ các làng ven đô vào khu vực đô thị. Thứ tư, đầu tư vào hệ thống cơ sở hạ tầng chính tiếp cận các khu vực nông thôn đang đô thị hóa. Thứ năm, sự năng động của các đơn vị xây dựng hay nhà thầu nhỏ, tự doanh hiệu quả, chi phí hoạt động thấp. Bên cạnh đó, chính tập quán của người Việt trong việc chấp nhận chung sống nhiều thế hệ và quan niệm "an cư, lạc nghiệp", chú trọng đến việc tích cóp để mua nhà, cũng là yếu tố quan trọng.
Thách thức lớn
Mô hình phát triển nhà ở trong thời gian qua đã phát huy được hiệu quả đáng kể.
Mặc dù đánh giá cao về sự thành công của Việt Nam trong việc hạn chế được các khu nhà "ổ chuột", nhưng ông Dean A Cira, Chuyên gia trưởng về Phát triển đô thị của WB tại Việt Nam bày tỏ sự lo ngại về những dấu hiệu cho thấy những thay đổi đang diễn ra. Phân tích trong báo cáo cho thấy, chỉ có 5% dân số thu nhập cao nhất ở Hà Nội và TP. HCM có khả năng chi trả cho nhà, đất do các công ty phát triển đô thị cung cấp qua kênh chính thức. Ông Dean A Cira lưu ý, "thu nhập" ở đây là thu nhập chính thức. Do vậy, Việt Nam cần xử lý sớm hệ thống giá đất kép và sự mập mờ của thị trường nhà, đất cũng như thói quen bán và cho thuê đất để tăng ngân sách địa phương. Đây là những vấn đề thực tế có thể dẫn tới sự phát triển lộn xộn của các đô thị. Những mô hình phát triển nhà ở của Việt Nam trong thời gian qua đã phát huy hiệu quả, nhưng tỷ lệ và quy mô đô thị hóa của các thành phố trong vòng 20 năm tới đòi hỏi phải có một chiến lược nhà ở dành cho người có thu nhập thấp cụ thể để tránh sự hình thành của những khu "ổ chuột" về sau.
Một trong những đề xuất đưa ra trong báo cáo của WB là cần thiết phải tiến hành phân tích sâu hơn về vấn đề nhà ở trên nhiều loại hình đô thị. Để từ đó, biết được phải điều chỉnh các chất lượng hiện hành ra sao để đáp ứng được sự chuyển biến trong giai đoạn đô thị hóa sắp tới. Đối với những hộ gia đình thu nhập thấp, mức tiếp cận nguồn tài chính có thể là một vấn đề trọng yếu, trong khi đây lại không phải yếu tố quyết định đối với các hộ giàu. Việc cấp quyền sử dụng đất có thể tạo điều kiện cho các hộ nghèo được tiếp cận nguồn tài chính thông qua thế chấp.
Theo các chuyên gia, để hạn chế đến mức thấp nhất những thách thức mà đô thị hoá đặt ra trong quá trình phát triển nhà ở, Nhà nước cần tạo điều kiện để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở thương mại để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu của các đối tượng có khả năng chi trả. Đồng thời, có cơ chế, chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở phi hàng hóa để giải quyết chỗ ở cho các nhóm đối tượng chính sách xã hội gặp khó khăn về nhà ở nhưng không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trường; Tiếp tục thực hiện việc cải cách thủ tục hành chính và tạo điều kiện thuận lợi cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Đặc biệt, kiên quyết triển khai đúng quy hoạch đã được phê duyệt, tránh tình trạng "quy hoạch một đằng, làm một nẻo", vẫn diễn ra, như chuyện chuyển đổi công năng sử dụng đất tại không ít khu vực. Và để làm được điều này, phải có một chính quyền đô thị nghiêm minh và chuyên nghiệp.
| Trao đổi về những thách thức mà Việt Nam phải đối diện, ông Đinh Trọng Thắng, Phó trưởng ban Nghiên cứu chính sách đầu tư, Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế T.Ư cho rằng, cách thức phát triển hệ thống tài chính nhà ở, cách thức nhà ở được cấp vốn sẽ quyết định bộ mặt đô thị. Nếu hệ thống nhà ở được cấp vốn qua hình thức phi chính quy, nhà ở đô thị sẽ được xây dựng một cách manh mún, tự phát, không theo quy hoạch. |
Theo KTĐT
Nhà đất Cần bán
