Bộ Tài chính cho biết Chính phủ đã đồng ý với đề xuất bỏ khung giá đất do Liên bộ Tài chính, TN&MT kiến nghị. Hiện chủ trương còn chờ quyết định cuối cùng từ Quốc hội vì khung giá đất được quy định trong Luật Đất đai, muốn bãi bỏ phải sửa luật.
Được biết, sau khi bỏ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh quyết định giá đất theo cơ chế thị trường.
Bỏ khung giá để giảm thất thu
Theo Luật Đất đai 2003, Chính phủ quyết định khung giá đất chung áp dụng cho cả nước. Căn cứ khung giá đất này, UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất trên địa bàn nhưng không được vượt quá 20% giá trần. Do đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm thường chỉ bằng 30 - 60% giá đất giao dịch trên thị trường khiến ngân sách thất thu từ đất đai số tiền rất lớn. Cũng vì bảng giá đất không sát giá thị trường nên gây ra tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân ngày càng gia tăng.
Ngoài việc bỏ khung giá đất, Bộ Tài chính còn đề nghị Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để đấu giá. Thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất và hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cần áp dụng một hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê đối với đất SXKD, không phân biệt tổ chức trong nước, ngoài nước và các thành phần kinh tế. Đồng thời, rà soát lại toàn bộ chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế các đối tượng được miễn, giảm; chuyển cơ bản các hình thức ưu đãi từ thu sang ưu đãi về chi để tăng kiểm soát, nâng cao hiệu quả chính sách. Nếu đã ưu đãi qua giá đất thì bỏ quy định về mức ưu đãi cụ thể theo pháp luật đầu tư và ngược lại để tránh ưu đãi 2 lần.
Ông Phạm Đình Cường - Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính cho biết: Sau khi bỏ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Trường hợp bảng giá không sát giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó đưa ra HĐND cùng cấp quyết định.
Cũng theo ông Cường, khung giá đất đã không còn ý nghĩa. So với khung giá đất được Chính phủ quy định từ năm 2004 đến nay là 67,5 triệu đ/m2 thì bảng giá đất đô thị tại TP.HCM và Hà Nội không được vượt quá 81 triệu đ/m2.
Đến nay, khung giá đất cũ vẫn được áp dụng để đền bù GPMB, để thu tiền sử dụng đất, để tính thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác với Nhà nước cho hàng ngàn dự án, nhất là trong lĩnh vực an ninh quốc phòng, công trình công cộng, phúc lợi… Việc ban hành bảng giá đất mỗi năm cũng thể hiện nỗ lực của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết giá cả thị trường. Bảng giá đất trở thành một thứ “chuẩn” trong xác định giá trị tài sản ở nhiều loại giao dịch.
Tăng giá đền bù!
Trước thông tin Chính phủ đã “bật đèn xanh” cho việc bỏ khung giá đất, nhiều ý kiến lo ngại việc bỏ khung giá đất sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tăng, giảm tùy tiện, gây khó khăn cho công tác GPMB. Các tỉnh, thành vận dụng quyền không đồng nhất, tạo ra sự chênh lệch giá đất lớn giữa các tỉnh giáp ranh. Chưa kể nguồn thu từ đất đai thuộc ngân sách địa phương nên các địa phương có thể tăng giá đất, đồng nghĩa với việc tăng nghĩa vụ đóng góp của người dân và DN vào ngân sách thông qua thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, theo đề án Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản Nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, sau khi bỏ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh, thành ban hành bảng giá và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Trường hợp bảng giá không sát giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó đưa ra HĐND cùng cấp quyết định.
Theo nhận định của một số DN BĐS, việc bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đền bù cao hơn, khó khăn sẽ tiếp tục dồn lên vai DN. Đại diện một DN BĐS tại Hà Nội cho rằng: Từ trước đến nay, khi tính tiền sử dụng đất các cơ quan liên ngành vẫn họp và thống nhất mức giá chung để trình lên HĐND, UBND ra quyết định. Liên sở, ngành dựa trên khung giá đất và dựa vào giá thị trường để xác định theo phương pháp so sánh, thặng dư. Nếu bỏ khung, việc xác định giá đất rất mông lung bởi việc tính giá đất theo giá thị trường vô cùng khó bởi miếng đất 50m2 có giá khác mà diện tích to hơn bán giá khác. Nếu giá thị trường không có gì để so sánh, thì các nhà đầu tư cũng rất khó.
Ngoài ra, nếu Nhà nước trao quyền cho các địa phương tự xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường thì chắc chắn giá đất sẽ được xây dựng cao lên nhiều. Giá đất xây dựng cao sẽ khiến giá thành cao lên điều này đi ngược với chủ trương kéo giá BĐS về giá trị thực. Hơn nữa, nếu ách tắc trong khâu GPMB sẽ khiến tiến độ triển khai dự án chậm thêm. Nếu bỏ khung giá đất thì các địa phương phải tạo lập được quỹ đất sạch trước khi giao cho DN triển khai dự án.
Được biết, Bộ Tài chính đã yêu cầu tất cả các địa phương khảo sát, điều tra, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng loại đất trên thị trường, bao gồm cả giá đấu giá, để làm cơ sở xác định giá đất hợp lý. Thời điểm này, thị trường BĐS Việt Nam đã hình thành bước đầu, nhưng yếu tố đầu cơ chưa nhiều. Mục đích của Bộ Tài chính là xây dựng khung giá sao cho bảng giá đất hàng năm đạt được tối đa bằng 70 - 80%, thậm chí 90% giá đất phổ biến trên thị trường. Do đó, mức giá đất tối đa ở đô thị là 67,5 triệu đ/m2 tương ứng với 75% giá đất chuyển nhượng thực tế tại thời điểm xây dựng khung giá.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia kinh tế mặc dù thu ngân sách năm 2011 từ đất đai chiếm tới 11,2% tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN), tương đương 67 nghìn tỷ đồng, nhưng thống kê từ Bộ Tài chính thì con số này vẫn còn chưa được tính đúng, tính đủ. Đối với khung giá đất hiện nay đã trở nên khá “lạc hậu” so với giá giao dịch trên thị trường, đặc biệt là ở những khu vực đô thị.
Nguồn lực tài chính khai thác từ đất đai tập trung vào NSNN trong cả giai đoạn 2011 - 2020 là rất lớn. Trên thực tế số thu này có thể còn cao hơn vì giá đất dự tính thu cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo lộ trình mới đang dần tiếp cận giá thị trường, nhất là trong trường hợp chuyển mạnh sang đấu giá đất để giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của Bộ Tài chính.
Bộ Tài chính đề nghị đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để đấu giá
Bỏ khung giá để giảm thất thu
Theo Luật Đất đai 2003, Chính phủ quyết định khung giá đất chung áp dụng cho cả nước. Căn cứ khung giá đất này, UBND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất trên địa bàn nhưng không được vượt quá 20% giá trần. Do đó, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành hàng năm thường chỉ bằng 30 - 60% giá đất giao dịch trên thị trường khiến ngân sách thất thu từ đất đai số tiền rất lớn. Cũng vì bảng giá đất không sát giá thị trường nên gây ra tình trạng khiếu kiện về đất đai của người dân ngày càng gia tăng.
Ngoài việc bỏ khung giá đất, Bộ Tài chính còn đề nghị Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ đất sạch để đấu giá. Thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất và hạn chế tối đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.
Bên cạnh đó, cần áp dụng một hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền hàng năm hoặc một lần cho cả thời gian thuê đối với đất SXKD, không phân biệt tổ chức trong nước, ngoài nước và các thành phần kinh tế. Đồng thời, rà soát lại toàn bộ chính sách miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo hướng hạn chế các đối tượng được miễn, giảm; chuyển cơ bản các hình thức ưu đãi từ thu sang ưu đãi về chi để tăng kiểm soát, nâng cao hiệu quả chính sách. Nếu đã ưu đãi qua giá đất thì bỏ quy định về mức ưu đãi cụ thể theo pháp luật đầu tư và ngược lại để tránh ưu đãi 2 lần.
Ông Phạm Đình Cường - Cục trưởng Cục Quản lý Công sản, Bộ Tài chính cho biết: Sau khi bỏ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Trường hợp bảng giá không sát giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó đưa ra HĐND cùng cấp quyết định.
Cũng theo ông Cường, khung giá đất đã không còn ý nghĩa. So với khung giá đất được Chính phủ quy định từ năm 2004 đến nay là 67,5 triệu đ/m2 thì bảng giá đất đô thị tại TP.HCM và Hà Nội không được vượt quá 81 triệu đ/m2.
Đến nay, khung giá đất cũ vẫn được áp dụng để đền bù GPMB, để thu tiền sử dụng đất, để tính thuế và thực hiện các nghĩa vụ tài chính khác với Nhà nước cho hàng ngàn dự án, nhất là trong lĩnh vực an ninh quốc phòng, công trình công cộng, phúc lợi… Việc ban hành bảng giá đất mỗi năm cũng thể hiện nỗ lực của các cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết giá cả thị trường. Bảng giá đất trở thành một thứ “chuẩn” trong xác định giá trị tài sản ở nhiều loại giao dịch.
Tăng giá đền bù!
Trước thông tin Chính phủ đã “bật đèn xanh” cho việc bỏ khung giá đất, nhiều ý kiến lo ngại việc bỏ khung giá đất sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tăng, giảm tùy tiện, gây khó khăn cho công tác GPMB. Các tỉnh, thành vận dụng quyền không đồng nhất, tạo ra sự chênh lệch giá đất lớn giữa các tỉnh giáp ranh. Chưa kể nguồn thu từ đất đai thuộc ngân sách địa phương nên các địa phương có thể tăng giá đất, đồng nghĩa với việc tăng nghĩa vụ đóng góp của người dân và DN vào ngân sách thông qua thuế sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, theo đề án Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai và tài sản Nhà nước phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, sau khi bỏ khung giá, Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để UBND cấp tỉnh, thành ban hành bảng giá và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường. Trường hợp bảng giá không sát giá thị trường, UBND cấp tỉnh có thể quyết định một mức giá cụ thể bằng cách sử dụng tư vấn, sau đó đưa ra HĐND cùng cấp quyết định.
Theo nhận định của một số DN BĐS, việc bỏ khung giá đất sẽ khiến giá đền bù cao hơn, khó khăn sẽ tiếp tục dồn lên vai DN. Đại diện một DN BĐS tại Hà Nội cho rằng: Từ trước đến nay, khi tính tiền sử dụng đất các cơ quan liên ngành vẫn họp và thống nhất mức giá chung để trình lên HĐND, UBND ra quyết định. Liên sở, ngành dựa trên khung giá đất và dựa vào giá thị trường để xác định theo phương pháp so sánh, thặng dư. Nếu bỏ khung, việc xác định giá đất rất mông lung bởi việc tính giá đất theo giá thị trường vô cùng khó bởi miếng đất 50m2 có giá khác mà diện tích to hơn bán giá khác. Nếu giá thị trường không có gì để so sánh, thì các nhà đầu tư cũng rất khó.
Ngoài ra, nếu Nhà nước trao quyền cho các địa phương tự xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường thì chắc chắn giá đất sẽ được xây dựng cao lên nhiều. Giá đất xây dựng cao sẽ khiến giá thành cao lên điều này đi ngược với chủ trương kéo giá BĐS về giá trị thực. Hơn nữa, nếu ách tắc trong khâu GPMB sẽ khiến tiến độ triển khai dự án chậm thêm. Nếu bỏ khung giá đất thì các địa phương phải tạo lập được quỹ đất sạch trước khi giao cho DN triển khai dự án.
Được biết, Bộ Tài chính đã yêu cầu tất cả các địa phương khảo sát, điều tra, thống kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của từng loại đất trên thị trường, bao gồm cả giá đấu giá, để làm cơ sở xác định giá đất hợp lý. Thời điểm này, thị trường BĐS Việt Nam đã hình thành bước đầu, nhưng yếu tố đầu cơ chưa nhiều. Mục đích của Bộ Tài chính là xây dựng khung giá sao cho bảng giá đất hàng năm đạt được tối đa bằng 70 - 80%, thậm chí 90% giá đất phổ biến trên thị trường. Do đó, mức giá đất tối đa ở đô thị là 67,5 triệu đ/m2 tương ứng với 75% giá đất chuyển nhượng thực tế tại thời điểm xây dựng khung giá.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia kinh tế mặc dù thu ngân sách năm 2011 từ đất đai chiếm tới 11,2% tổng thu ngân sách nhà nước (NSNN), tương đương 67 nghìn tỷ đồng, nhưng thống kê từ Bộ Tài chính thì con số này vẫn còn chưa được tính đúng, tính đủ. Đối với khung giá đất hiện nay đã trở nên khá “lạc hậu” so với giá giao dịch trên thị trường, đặc biệt là ở những khu vực đô thị.
Nguồn lực tài chính khai thác từ đất đai tập trung vào NSNN trong cả giai đoạn 2011 - 2020 là rất lớn. Trên thực tế số thu này có thể còn cao hơn vì giá đất dự tính thu cả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo lộ trình mới đang dần tiếp cận giá thị trường, nhất là trong trường hợp chuyển mạnh sang đấu giá đất để giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của Bộ Tài chính.
Theo Báo xây dựng
Nhà đất Cần bán
