Việc cải tạo chung cư cũ (CCC) tại Hà Nội nói riêng và các đô thị lớn trong cả nước nói chung hiện nay chưa đạt được tiến độ như mong muốn. Từ thực tế này, PV Báo HNM đã có cuộc trao đổi với Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng về những bất cập trong chính sách cải tạo nhà CCC.
- Làm việc với Bộ Xây dựng, Chủ tịch UBND TP Hà Nội từng phát biểu rằng, cải tạo CCC khó như "húc đầu vào đá". Bộ trưởng đánh giá thế nào về các dự án cải tạo CCC hiện nay?
- Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP (ngày 3-7-2007) về một số giải pháp để cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC bị hư hỏng, xuống cấp. Một số địa phương đã ban hành văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền và lập kế hoạch triển khai. Một số dự án cải tạo, xây dựng lại CCC đã được khởi công, như dự án khu Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ (Hà Nội); các cụm CCC Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt (TP Hồ Chí Minh)… Tuy nhiên, việc triển khai và kết quả đạt được còn hạn chế, rất khó đạt được mục tiêu "đến năm 2015 hoàn thành cải tạo, xây dựng lại các CCC bị hư hỏng, xuống cấp, đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước" như Nghị quyết 34 đã đề ra.
- Số lượng CCC hiện nay còn bao nhiêu, thưa Bộ trưởng?
- Theo báo cáo của các địa phương, tại các đô thị trên cả nước hiện có hơn 3 triệu mét vuông sàn nhà CCC được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sống. Trong đó có hơn 200 khối nhà chung cư, với khoảng 10 nghìn hộ dân đang sinh sống đã bị xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số thành phố khác như Hải Phòng, Nam Định, Việt Trì, Vinh… Những chung cư này chủ yếu do Nhà nước đầu tư xây dựng từ vốn ngân sách trước những năm 1990, phần còn lại được xây dựng bằng nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội, hoặc được tiếp quản sau khi giải phóng miền Nam năm 1975.
- Chúng ta đã có chủ trương, chính sách, cơ chế, vậy tại sao việc cải tạo CCC lại không đạt tiến độ như mong muốn?
- Hầu hết các CCC bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải. Do đó, việc cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình nhằm bảo đảm hiệu quả tài chính của từng dự án như quy định của Nghị quyết 34 là cần thiết, nhưng lại làm tăng mật độ dân số, gây ùn tắc tại các khu vực này. Mặt khác, theo quy định tại Nghị quyết 34, cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng, đề ra nguyên tắc cho phép các chủ sở hữu căn hộ CCC được tái định cư tại vị trí cũ, mà chưa có cơ chế khuyến khích các hộ gia đình di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm, dẫn tới tình trạng hầu hết các dự án cải tạo CCC đã giao cho các doanh nghiệp triển khai trong thời gian qua đều bị ách tắc. Nhằm khắc phục những bất cập trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà CCC bị hư hỏng, xuống cấp đòi hỏi phải có những thay đổi về quan điểm, phương thức và cơ chế triển khai để bảo đảm phù hợp với thực tế.
- Những thay đổi đó là gì, thưa Bộ trưởng?
- Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, soạn thảo nghị định của Chính phủ về việc cải tạo, xây dựng lại nhà CCC theo quy hoạch. Cụ thể, sẽ phân loại và xác định rõ các trường hợp nhà CCC cần cải tạo, xây dựng lại, gồm các khu thuộc diện nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng và các CCC có hệ thống hạ tầng cũng như môi trường sống, cảnh quan không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu theo quy định, các khu có đa số các chủ sở hữu đồng thuận cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch. Trước khi cải tạo, xây dựng lại nhà CCC cần quy định rõ quy trình tổ chức khảo sát, đánh giá chất lượng nhà để xác định mức độ nguy hiểm, xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà CCC dài hạn và ngắn hạn của từng địa phương. Chính quyền các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc hình thành các khu nhà ở mới khang trang hơn, bảo đảm yêu cầu ở tốt hơn nhằm phục vụ nhu cầu bồi thường trong trường hợp phải di chuyển các hộ dân đến nơi ở mới trước khi phá dỡ, cải tạo CCC nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng.
Với các khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển của các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, việc bố trí sử dụng quỹ đất sau khi phá dỡ nhà CCC thực hiện theo hướng hạn chế việc xây dựng công trình nhà ở, công trình thương mại dịch vụ để giảm mật độ dân cư đang quá tải tại các khu vực này. Quỹ đất này chủ yếu được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng hoặc thực hiện đấu giá theo phương án quy hoạch để hoàn trả khoản ngân sách đã chi để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư.
Nguyên tắc triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà CCC thay đổi một cách căn bản, từ giao khoán cho doanh nghiệp trước đây bằng phương thức Nhà nước đóng vai trò chủ đạo thông qua việc áp dụng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) hoặc Nhà nước đầu tư trực tiếp để tạo ra các khu nhà ở mới phục vụ việc di dời trước khi phá dỡ nhà cũ. Ngoài ra, cần có cơ chế phù hợp huy động các nguồn vốn đáp ứng nhu cầu cải tạo, xây dựng lại nhà CCC, nhất là tại các thành phố lớn. Nghiên cứu phương án giao nhiệm vụ và chỉ đạo các tập đoàn, tổng công ty nhà nước có chức năng đầu tư xây dựng nhà ở tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà CCC tại một số địa phương trọng điểm.
- Xin cảm ơn Bộ trưởng.
- Chính phủ đã ban hành Nghị quyết 34/2007/NQ-CP (ngày 3-7-2007) về một số giải pháp để cải tạo, xây dựng lại các nhà CCC bị hư hỏng, xuống cấp. Một số địa phương đã ban hành văn bản hướng dẫn theo thẩm quyền và lập kế hoạch triển khai. Một số dự án cải tạo, xây dựng lại CCC đã được khởi công, như dự án khu Kim Liên, Nguyễn Công Trứ, Giảng Võ (Hà Nội); các cụm CCC Nguyễn Kim, Lý Thường Kiệt (TP Hồ Chí Minh)… Tuy nhiên, việc triển khai và kết quả đạt được còn hạn chế, rất khó đạt được mục tiêu "đến năm 2015 hoàn thành cải tạo, xây dựng lại các CCC bị hư hỏng, xuống cấp, đã hết niên hạn sử dụng tại các đô thị trên cả nước" như Nghị quyết 34 đã đề ra.
Cải tạo chung cư cũ cần có phương thức và cơ chế nhằm bảo đảm phù hợp với thực tế.
- Số lượng CCC hiện nay còn bao nhiêu, thưa Bộ trưởng?
- Theo báo cáo của các địa phương, tại các đô thị trên cả nước hiện có hơn 3 triệu mét vuông sàn nhà CCC được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sống. Trong đó có hơn 200 khối nhà chung cư, với khoảng 10 nghìn hộ dân đang sinh sống đã bị xuống cấp nghiêm trọng, tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP Hồ Chí Minh và một số thành phố khác như Hải Phòng, Nam Định, Việt Trì, Vinh… Những chung cư này chủ yếu do Nhà nước đầu tư xây dựng từ vốn ngân sách trước những năm 1990, phần còn lại được xây dựng bằng nguồn vốn tự có của các tổ chức kinh tế - xã hội, hoặc được tiếp quản sau khi giải phóng miền Nam năm 1975.
- Chúng ta đã có chủ trương, chính sách, cơ chế, vậy tại sao việc cải tạo CCC lại không đạt tiến độ như mong muốn?
- Hầu hết các CCC bị hư hỏng cần cải tạo, xây dựng lại chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm của các thành phố lớn, có vị trí thuận lợi, nếu có phương án đầu tư, khai thác hợp lý sẽ mang lại hiệu quả tích cực. Tuy nhiên, khu vực trung tâm của các đô thị thường là nơi có mật độ dân cư cao, cần hạn chế phát triển về dân số nhằm tránh tình trạng quá tải. Do đó, việc cho phép điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình nhằm bảo đảm hiệu quả tài chính của từng dự án như quy định của Nghị quyết 34 là cần thiết, nhưng lại làm tăng mật độ dân số, gây ùn tắc tại các khu vực này. Mặt khác, theo quy định tại Nghị quyết 34, cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng, đề ra nguyên tắc cho phép các chủ sở hữu căn hộ CCC được tái định cư tại vị trí cũ, mà chưa có cơ chế khuyến khích các hộ gia đình di chuyển tới các dự án ngoài khu vực trung tâm, dẫn tới tình trạng hầu hết các dự án cải tạo CCC đã giao cho các doanh nghiệp triển khai trong thời gian qua đều bị ách tắc. Nhằm khắc phục những bất cập trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà CCC bị hư hỏng, xuống cấp đòi hỏi phải có những thay đổi về quan điểm, phương thức và cơ chế triển khai để bảo đảm phù hợp với thực tế.
- Những thay đổi đó là gì, thưa Bộ trưởng?
- Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, soạn thảo nghị định của Chính phủ về việc cải tạo, xây dựng lại nhà CCC theo quy hoạch. Cụ thể, sẽ phân loại và xác định rõ các trường hợp nhà CCC cần cải tạo, xây dựng lại, gồm các khu thuộc diện nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng và các CCC có hệ thống hạ tầng cũng như môi trường sống, cảnh quan không bảo đảm tiêu chuẩn tối thiểu theo quy định, các khu có đa số các chủ sở hữu đồng thuận cải tạo, xây dựng lại theo quy hoạch. Trước khi cải tạo, xây dựng lại nhà CCC cần quy định rõ quy trình tổ chức khảo sát, đánh giá chất lượng nhà để xác định mức độ nguy hiểm, xây dựng và công bố kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà CCC dài hạn và ngắn hạn của từng địa phương. Chính quyền các cấp có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc hình thành các khu nhà ở mới khang trang hơn, bảo đảm yêu cầu ở tốt hơn nhằm phục vụ nhu cầu bồi thường trong trường hợp phải di chuyển các hộ dân đến nơi ở mới trước khi phá dỡ, cải tạo CCC nguy hiểm, hết niên hạn sử dụng.
Với các khu vực trung tâm, khu vực hạn chế phát triển của các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, việc bố trí sử dụng quỹ đất sau khi phá dỡ nhà CCC thực hiện theo hướng hạn chế việc xây dựng công trình nhà ở, công trình thương mại dịch vụ để giảm mật độ dân cư đang quá tải tại các khu vực này. Quỹ đất này chủ yếu được sử dụng để xây dựng các công trình công cộng hoặc thực hiện đấu giá theo phương án quy hoạch để hoàn trả khoản ngân sách đã chi để đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư.
Nguyên tắc triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà CCC thay đổi một cách căn bản, từ giao khoán cho doanh nghiệp trước đây bằng phương thức Nhà nước đóng vai trò chủ đạo thông qua việc áp dụng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) hoặc Nhà nước đầu tư trực tiếp để tạo ra các khu nhà ở mới phục vụ việc di dời trước khi phá dỡ nhà cũ. Ngoài ra, cần có cơ chế phù hợp huy động các nguồn vốn đáp ứng nhu cầu cải tạo, xây dựng lại nhà CCC, nhất là tại các thành phố lớn. Nghiên cứu phương án giao nhiệm vụ và chỉ đạo các tập đoàn, tổng công ty nhà nước có chức năng đầu tư xây dựng nhà ở tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà CCC tại một số địa phương trọng điểm.
- Xin cảm ơn Bộ trưởng.
Theo HNM
Nhà đất Cần bán
