Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm cho rằng, khi thị trường BĐS suy thoái có nghĩa là cung thì nhiều mà cầu thì ít nên hiển nhiên giá cả phải giảm xuống...
Thuốc tránh tự sát đến từ... giảm giá
Sau sự kiện HAGL tuyên bố rút khỏi thị trường BĐS và Quốc Cường Gia Lai (QCGL) phải cầm cố cả sổ đỏ của Chủ tịch HĐQT, con gái để tiếp tục trụ lại thị trường BĐS thì mới đây hai đại gia khác của TP.HCM là Novaland và The EverRich 3 cũng tuyên bố giảm giá 50% căn hộ. Ông có đánh giá thế nào về diễn biến giảm giá này?
TS Phạm Sỹ Liêm: Chúng ta đã biết, giá cả trên thị trường ngoài phụ thuộc vào giá thành còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh. Hiện nay, khi thị trường suy thoái có nghĩa là cung thì nhiều mà cầu thì ít nên hiển nhiên giá cả phải giảm xuống. Đó là chuyện thường tình.
Chúng ta thấy mỗi năm khoảng 2 lần trên thị trường thời trang giảm giá từ 30 - 50%, thậm chí hơn nhưng không ai ngạc nhiên cả. Còn giá nhà, khi giảm 50% thì khiến người ta ngạc nhiên bởi lẽ, khi càng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu thì giá càng sụt. Trên thị trường đó là một quy luật.
Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý, thị trường bất động sản là thị trường địa phương, gắn chặt với địa điểm, với đất đai, cho nên quan hệ cung cầu này là nói với từng địa điểm một. Tức là có nơi này quan hệ cung cầu không còn có nhu cầu như ở một số khu vực ngoại thành, còn trong khu vực nội thành thì nhu cầu vẫn có. Do đó, có thể tụt giá nhưng trong nội thành không đáng bao nhiêu so với khu vực ngoại thành.
Ông nghĩ sao, khi một số ý kiến cho rằng, việc giảm giá bất động sản trong tình hình thị trường hiện nay là liều "thuốc đắng" nhưng "giã tật", để cứu các doanh nghiệp, các đại gia bất động sản khỏi sự tự sát?
TS Phạm Sỹ Liêm: Dĩ nhiên là như vậy. Bởi vì, đặc điểm của bất động sản là giá trị của nó không dễ dàng biến đổi thành tiền. Có những ông ôm giá trị bất động sản rất lớn nhưng kiếm một món tiền nhỏ thôi thì cũng không kiếm đâu ra, bởi không bán được, không chuyển đổi thành tiền được.
Mà nếu vay ngân hàng thì sẽ phải trả lãi, gốc, khi anh không trả được thì ngân hàng sẽ siết nợ và anh sẽ phải tuyên bố phá sản còn tài sản của anh thì sẽ được phát mãi để thu hồi nợ. Chuyện đó là dễ dàng xảy ra.
Năm 1997, khi tôi sang Bangkok thì chuyện nhiều nhà kinh doanh phải nhảy lầu tự sát vì thất vọng quá. Còn ở Việt Nam, thì nhiều chủ dự án cũng lao đao nhưng đe doạ bị phá sản thì có còn làn sóng phá sản thì chưa xảy ra.
Ở đây, nhiều người cũng sẽ đặt câu hỏi, tình hình suy thoái rất nghiêm trọng nhưng phá sản thực tế chưa diễn ra nhiều. Bởi vì, các nhà kinh doanh, đặc biệt ở phía Bắc vay ngân hàng không nhiều mà là chiếm dụng vốn của người mua, người mua góp là nhiều mà không phải trả lãi gì cả. Khi họ làm hết vốn đó thì họ dừng ở đấy.
Như vậy, họ chỉ phải ì mặt với người mua còn không phải đối diện với lãi ngân hàng hàng tháng phải trả hay không trả được thì bị siết nợ.
Thị trường bất động sản Việt Nam chưa đến đáy
Từ thực tế của thị trường như vậy, theo ông đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đã đến đáy hay chưa?
TS Phạm Sỹ Liêm: Thị trường bất động sản muốn đánh giá cho đúng như ở các nước thì có chỉ số giá bất động sản còn ở nước ta cũng đã có ý kiến xây dựng nhưng hiện nay vẫn chưa có. Vì thế, việc đánh giá xem xuống bao nhiêu, chạm đáy... cũng khó.
Cũng cần nói thêm, ngoài có chỉ số phản ánh hiện trạng tức thời của thị trường còn có chỉ số báo thị trường sắp sửa suy thoái hay phục hồi... Như hiện nay, do chưa có chỉ số nên hiện trạng không biết, tương lai cũng khó đoán. Nhà nước muốn quản lý thị trường, nhà kinh doanh muốn hiểu rõ thị trường thì cần phải có chỉ số.
Còn bây giờ chưa có thì có thể nói một cách khái quát chung, thị trường bất động sản là cái gương phản chiếu hay là nhiệt kế của nền kinh tế quốc dân. Nền kinh tế quốc dân có lên thì thị trường bất động sản mới phồn vinh còn suy thoái thì nó sẽ suy thoái theo.
Như thế, muốn biết thị trường bấy động sản thế nào thì phải dự báo nền kinh tế quốc dân như thế nào. Những năm trước đây, kinh tế của chúng ta tăng trưởng hàng năm 7 - 8% rồi giảm xuống 6,5, rồi 6 và năm nay, dự đoán là trên 5%.
Như vậy, nền kinh tế quốc dân của nước ta năm nay vẫn có tăng trưởng nhưng thấp và điều đó chứng tỏ nền kinh tế vẫn chưa xuống đáy. Khi nền kinh tế chưa xuống đáy thì thị trường bất động sản cũng chưa xuống đáy được.
Tôi cũng không rõ từ giờ đến cuối năm sẽ như thế nào nhưng theo dự đoán của các nhà kinh tế vĩ mô thì tình hình kinh tế cũng chưa có mấy tươi sáng. Và sang năm nếu như theo dự đoán của nhiều nhà kinh tế thì tăng trưởng vẫn sẽ thấp, do đó, tình hình chung của thị trường bất động sản cũng chưa thể khởi sắc hay đến đáy như ta nói.
Trong tình hình thị trường như hiện nay thì theo ông, các đại gia bất động sản nên làm gì và người mua người mua đã nên mua nhà vào thời điểm này chưa?
TS Phạm Sỹ Liêm: Người kinh doanh trong thời điểm này cần xác định thái độ của mình và người đi mua bất động sản thì xác định, mình nên mua hay không mua.
Tôi thấy kinh nghiệm của một số nước là trong tình hình suy thoái của bất động sản thì nhà kinh doanh cũng không phải là cứ ngồi án binh bất động mà người ta cũng tìm những cách để lách qua khó khăn.
Chẳng hạn như hiện nay, chuyển đổi căn hộ giá đắt sang căn hộ giá rẻ bằng cách chia nhỏ ra, thấp hơn thì cũng là một cách. Bởi tầng lớp thu nhập trung bình của chúng ta có tiền nhưng họ không mua nổi những căn hộ cao cấp nên những căn hộ với diện tích trung bình cỡ 40 - 70m2, giá cả khoảng 10 - 15 triệu/m2, ở những vị trí phù hợp với nhu cầu thì người ta vẫn có thể mua.
Vậy thì nhà kinh doanh nên đi tìm hiểu xem đối tượng của mình cần, nên hướng vào đâu để mà làm. Tuy nhiên, giờ đây họ lại gặp khó khăn là không còn vốn, bởi chiếm dụng vốn của người mua thì án binh bất động, giờ lại thay đổi lại đối tượng nhưng chưa có sản phẩm để đối tượng mới mua. Như thế, nhà đầu tư ở trong bước đường tiến thoái lưỡng nan.
Còn người mua đợi giá thấp thì đã thấp rồi còn đợi giá xuống thấp nữa thì có thể đợi, nếu anh không có nhu cầu cần, cấp bách nhưng nếu như anh có nhu cầu cấp bách như lấy vợ hay ở quá chật thì cũng phải tìm cách mua một căn hộ.
Cũng xin nói rằng, nếu mình đợi giá thấp thì người khác cũng đợi, đến lúc giá càng hạ thì người mua lại càng đông và khi đó là cạnh tranh, không dễ gì có được căn hộ ở vị trí vừa ý...
Bây giờ, ở thời cơ này, anh nên xem dự án nào đó mà thấy được, đáp ứng nhu cầu thì anh có thể mua, bởi việc lựa chọn căn hộ bây giờ thoải mái hơn trước rất nhiều. Anh có thể chờ giá hạ thêm để được lợi hơn tí chút nhưng chưa chắc anh đã nhận được những lợi ích mà có khi nhiều tiền cũng không có được.
Sau sự kiện HAGL tuyên bố rút khỏi thị trường BĐS và Quốc Cường Gia Lai (QCGL) phải cầm cố cả sổ đỏ của Chủ tịch HĐQT, con gái để tiếp tục trụ lại thị trường BĐS thì mới đây hai đại gia khác của TP.HCM là Novaland và The EverRich 3 cũng tuyên bố giảm giá 50% căn hộ. Ông có đánh giá thế nào về diễn biến giảm giá này?
TS Phạm Sỹ Liêm: Chúng ta đã biết, giá cả trên thị trường ngoài phụ thuộc vào giá thành còn phụ thuộc vào quan hệ cung cầu và quan hệ cạnh tranh. Hiện nay, khi thị trường suy thoái có nghĩa là cung thì nhiều mà cầu thì ít nên hiển nhiên giá cả phải giảm xuống. Đó là chuyện thường tình.
Chúng ta thấy mỗi năm khoảng 2 lần trên thị trường thời trang giảm giá từ 30 - 50%, thậm chí hơn nhưng không ai ngạc nhiên cả. Còn giá nhà, khi giảm 50% thì khiến người ta ngạc nhiên bởi lẽ, khi càng mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu thì giá càng sụt. Trên thị trường đó là một quy luật.
Tuy nhiên, chúng ta cần lưu ý, thị trường bất động sản là thị trường địa phương, gắn chặt với địa điểm, với đất đai, cho nên quan hệ cung cầu này là nói với từng địa điểm một. Tức là có nơi này quan hệ cung cầu không còn có nhu cầu như ở một số khu vực ngoại thành, còn trong khu vực nội thành thì nhu cầu vẫn có. Do đó, có thể tụt giá nhưng trong nội thành không đáng bao nhiêu so với khu vực ngoại thành.
Nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Sỹ Liêm.
Ông nghĩ sao, khi một số ý kiến cho rằng, việc giảm giá bất động sản trong tình hình thị trường hiện nay là liều "thuốc đắng" nhưng "giã tật", để cứu các doanh nghiệp, các đại gia bất động sản khỏi sự tự sát?
TS Phạm Sỹ Liêm: Dĩ nhiên là như vậy. Bởi vì, đặc điểm của bất động sản là giá trị của nó không dễ dàng biến đổi thành tiền. Có những ông ôm giá trị bất động sản rất lớn nhưng kiếm một món tiền nhỏ thôi thì cũng không kiếm đâu ra, bởi không bán được, không chuyển đổi thành tiền được.
Mà nếu vay ngân hàng thì sẽ phải trả lãi, gốc, khi anh không trả được thì ngân hàng sẽ siết nợ và anh sẽ phải tuyên bố phá sản còn tài sản của anh thì sẽ được phát mãi để thu hồi nợ. Chuyện đó là dễ dàng xảy ra.
Năm 1997, khi tôi sang Bangkok thì chuyện nhiều nhà kinh doanh phải nhảy lầu tự sát vì thất vọng quá. Còn ở Việt Nam, thì nhiều chủ dự án cũng lao đao nhưng đe doạ bị phá sản thì có còn làn sóng phá sản thì chưa xảy ra.
Ở đây, nhiều người cũng sẽ đặt câu hỏi, tình hình suy thoái rất nghiêm trọng nhưng phá sản thực tế chưa diễn ra nhiều. Bởi vì, các nhà kinh doanh, đặc biệt ở phía Bắc vay ngân hàng không nhiều mà là chiếm dụng vốn của người mua, người mua góp là nhiều mà không phải trả lãi gì cả. Khi họ làm hết vốn đó thì họ dừng ở đấy.
Như vậy, họ chỉ phải ì mặt với người mua còn không phải đối diện với lãi ngân hàng hàng tháng phải trả hay không trả được thì bị siết nợ.
Thị trường bất động sản Việt Nam chưa đến đáy
Từ thực tế của thị trường như vậy, theo ông đánh giá, thị trường bất động sản Việt Nam đã đến đáy hay chưa?
TS Phạm Sỹ Liêm: Thị trường bất động sản muốn đánh giá cho đúng như ở các nước thì có chỉ số giá bất động sản còn ở nước ta cũng đã có ý kiến xây dựng nhưng hiện nay vẫn chưa có. Vì thế, việc đánh giá xem xuống bao nhiêu, chạm đáy... cũng khó.
Cũng cần nói thêm, ngoài có chỉ số phản ánh hiện trạng tức thời của thị trường còn có chỉ số báo thị trường sắp sửa suy thoái hay phục hồi... Như hiện nay, do chưa có chỉ số nên hiện trạng không biết, tương lai cũng khó đoán. Nhà nước muốn quản lý thị trường, nhà kinh doanh muốn hiểu rõ thị trường thì cần phải có chỉ số.
Còn bây giờ chưa có thì có thể nói một cách khái quát chung, thị trường bất động sản là cái gương phản chiếu hay là nhiệt kế của nền kinh tế quốc dân. Nền kinh tế quốc dân có lên thì thị trường bất động sản mới phồn vinh còn suy thoái thì nó sẽ suy thoái theo.
Như thế, muốn biết thị trường bấy động sản thế nào thì phải dự báo nền kinh tế quốc dân như thế nào. Những năm trước đây, kinh tế của chúng ta tăng trưởng hàng năm 7 - 8% rồi giảm xuống 6,5, rồi 6 và năm nay, dự đoán là trên 5%.
Như vậy, nền kinh tế quốc dân của nước ta năm nay vẫn có tăng trưởng nhưng thấp và điều đó chứng tỏ nền kinh tế vẫn chưa xuống đáy. Khi nền kinh tế chưa xuống đáy thì thị trường bất động sản cũng chưa xuống đáy được.
Tôi cũng không rõ từ giờ đến cuối năm sẽ như thế nào nhưng theo dự đoán của các nhà kinh tế vĩ mô thì tình hình kinh tế cũng chưa có mấy tươi sáng. Và sang năm nếu như theo dự đoán của nhiều nhà kinh tế thì tăng trưởng vẫn sẽ thấp, do đó, tình hình chung của thị trường bất động sản cũng chưa thể khởi sắc hay đến đáy như ta nói.
Theo TS Phạm Sỹ Liêm, thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay tuy suy thoái nhưng chưa đến đáy.
Trong tình hình thị trường như hiện nay thì theo ông, các đại gia bất động sản nên làm gì và người mua người mua đã nên mua nhà vào thời điểm này chưa?
TS Phạm Sỹ Liêm: Người kinh doanh trong thời điểm này cần xác định thái độ của mình và người đi mua bất động sản thì xác định, mình nên mua hay không mua.
Tôi thấy kinh nghiệm của một số nước là trong tình hình suy thoái của bất động sản thì nhà kinh doanh cũng không phải là cứ ngồi án binh bất động mà người ta cũng tìm những cách để lách qua khó khăn.
Chẳng hạn như hiện nay, chuyển đổi căn hộ giá đắt sang căn hộ giá rẻ bằng cách chia nhỏ ra, thấp hơn thì cũng là một cách. Bởi tầng lớp thu nhập trung bình của chúng ta có tiền nhưng họ không mua nổi những căn hộ cao cấp nên những căn hộ với diện tích trung bình cỡ 40 - 70m2, giá cả khoảng 10 - 15 triệu/m2, ở những vị trí phù hợp với nhu cầu thì người ta vẫn có thể mua.
Vậy thì nhà kinh doanh nên đi tìm hiểu xem đối tượng của mình cần, nên hướng vào đâu để mà làm. Tuy nhiên, giờ đây họ lại gặp khó khăn là không còn vốn, bởi chiếm dụng vốn của người mua thì án binh bất động, giờ lại thay đổi lại đối tượng nhưng chưa có sản phẩm để đối tượng mới mua. Như thế, nhà đầu tư ở trong bước đường tiến thoái lưỡng nan.
Còn người mua đợi giá thấp thì đã thấp rồi còn đợi giá xuống thấp nữa thì có thể đợi, nếu anh không có nhu cầu cần, cấp bách nhưng nếu như anh có nhu cầu cấp bách như lấy vợ hay ở quá chật thì cũng phải tìm cách mua một căn hộ.
Cũng xin nói rằng, nếu mình đợi giá thấp thì người khác cũng đợi, đến lúc giá càng hạ thì người mua lại càng đông và khi đó là cạnh tranh, không dễ gì có được căn hộ ở vị trí vừa ý...
Bây giờ, ở thời cơ này, anh nên xem dự án nào đó mà thấy được, đáp ứng nhu cầu thì anh có thể mua, bởi việc lựa chọn căn hộ bây giờ thoải mái hơn trước rất nhiều. Anh có thể chờ giá hạ thêm để được lợi hơn tí chút nhưng chưa chắc anh đã nhận được những lợi ích mà có khi nhiều tiền cũng không có được.
Nhà đất Cần bán
