Hiện thị trường hoàn toàn thuộc về khách hàng có nhu cầu thực, nên chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá đến một điểm cân bằng giữa cung và cầu thì mới bán được hàng.
Bình luận về thời kỳ đóng băng của thị trường địa ốc kể từ cuối năm 2010 đến nay, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, nguyên nhân chủ yếu là do DN hoạt động thiếu chuyên nghiệp, không có tầm nhìn dài hạn, trong khi các cơ quan quản lý nhà nước lại thiếu những định hướng chiến lược để thị trường phát triển hiệu quả.
Mua lấy được
Ngày 15/9 tới đây, Siêu thị dự án Bất động sản thuộc CTCP Bất động sản Thế kỷ (Cen Group) sẽ mở bán căn hộ tại Dự án tòa nhà Westa thuộc Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội với mức giá từ 15,4 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Các căn hộ của Westa có diện tích từ 87 - 188 m2. Dự án do CTCP COMA 18 làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư trên 700 tỷ đồng, đã được khởi công vào tháng 6/2009. Hiện Dự án đã thi công đến tầng 20, dự kiến bàn giao nhà vào quý IV/2013.
Thông tin trên sẽ chẳng có gì đáng bàn nếu như những khách hàng quan tâm đến dự án này không biết rằng, chỉ với hơn 70 căn hộ nhưng ngoài sàn giao dịch của chính COMA 18 đang chào bán sản phẩm này, thì Cen Group đã là sàn giao dịch thứ 3 (sau sàn Sudico và Đất Xanh miền Bắc) nhận chào bán căn hộ tại dự án này. Chủ đầu tư dự án Westa cho biết, hiện Dự án đang nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng, tuy nhiên theo tìm hiểu của chúng tôi thì căn hộ tại đây rất khó bán.
Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Quốc Hùng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang cho rằng, nguyên nhân chính của việc khó bán hàng là do thiết kế những căn hộ quá lớn, chủ yếu từ 120 m2 đến 180 m2, khiến giá thành 1 căn hộ lên tới trên 2 tỷ đồng/căn. Với mức giá này, khách hàng đang có rất nhiều sự lựa chọn trên thị trường.
Phân tích về nguyên nhân của tình trạng trên, ông Võ cho rằng, đây không hẳn là lỗi của doanh nghiệp mà có một phần rất lớn từ các cơ quan quản lý nhà nước. Giai đoạn thị trường sôi động, với quan điểm cứ có nhà là bán được, doanh nghiệp sẽ thiết kế dự án sao cho “hoành tráng” để thu hút khách. Cơ quan quản lý nhà nước khi phê duyệt quy hoạch dự án cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ do chủ đầu tư trình, vì cũng chẳng có một căn cứ nào để điều chỉnh diện tích căn hộ to lên hay nhỏ đi cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Đến lượt khách hàng, chủ yếu là những nhà đầu cơ nên có tâm lý “của mua là của được”, kể cả chấp nhận tiền “chênh”, miễn sao mua được là có lãi ngay, nên cũng ít người để ý đến căn hộ to hay bé.
Khi nền kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng và dẫn đến tình trạng “đóng băng”. Lúc đó nhiều người mới giật mình nhìn lại và chợt nhận ra rằng, thị trường bất động sản trong một thời gian dài đã phát triển quá “nóng” và bị méo mó, trái với quy luật cung - cầu. Trong khi doanh nghiệp chỉ làm cái mình có nên không bán được, thì khách hàng có nhu cầu thực sự mua nhà để ở lại không thể mua được cái mình cần do giá cả đã bị đẩy lên quá cao.
Giá còn giảm nữa
Ông Võ cho rằng, để cung - cầu gặp nhau thì giá căn hộ phải tiếp tục giảm xuống. Tuy nhiên, điều này là rất khó bởi một lượng lớn căn hộ đang nằm trong tay các nhà đầu cơ. Nhóm người này có thể chấp nhận bán lỗ nếu bị sức ép nợ nần, nhưng trong nhiều trường hợp, họ có thể chuyển từ đầu cơ kiểu “lướt sóng” sang đầu tư dài hạn.
Hiện chưa có ai thống kê trên thị trường hiện có bao nhiêu sản phẩm nằm trong tay những nhà đầu cơ, nhưng nhiều người có thể suy ra khi mới đây, chủ đầu tư Dự án FLC Landmark Tower (Từ Liêm, Hà Nội) đã công bố, đến thời điểm bàn giao nhà nhưng mới chỉ có 20% khách hàng đến nhận. Theo đó, trong số 80% khách hàng còn lại, nếu chỉ có một số ít khách hàng gặp khó khăn về tài chính mà không thể nhận nhà, thì số còn lại là những người không có nhu cầu ở thực.
Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định rằng, giá căn hộ nói riêng và nhà đất dự án nói chung khó giảm thêm vì để xin được dự án, chủ đầu tư mất không ít chi phí ngoài lề, cộng với những khoản tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuế sử dụng đất… Theo ông Liêm, những khoản chi phí không minh bạch sẽ đội giá sản phẩm, khiến các chủ đầu tư dự án khó giảm mạnh giá bán.
Trong khi đó, theo ông Võ, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, giao dịch bất động sản trầm lắng, việc giảm giá là quy luật tất yếu của thị trường. Ông Võ cho rằng, hiện thị trường hoàn toàn thuộc về khách hàng có nhu cầu thực, nên chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá đến một điểm cân bằng giữa cung và cầu thì mới bán được hàng.
Mua lấy được
Ngày 15/9 tới đây, Siêu thị dự án Bất động sản thuộc CTCP Bất động sản Thế kỷ (Cen Group) sẽ mở bán căn hộ tại Dự án tòa nhà Westa thuộc Khu đô thị Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội với mức giá từ 15,4 triệu đồng/m2 (chưa VAT). Các căn hộ của Westa có diện tích từ 87 - 188 m2. Dự án do CTCP COMA 18 làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư trên 700 tỷ đồng, đã được khởi công vào tháng 6/2009. Hiện Dự án đã thi công đến tầng 20, dự kiến bàn giao nhà vào quý IV/2013.
Thông tin trên sẽ chẳng có gì đáng bàn nếu như những khách hàng quan tâm đến dự án này không biết rằng, chỉ với hơn 70 căn hộ nhưng ngoài sàn giao dịch của chính COMA 18 đang chào bán sản phẩm này, thì Cen Group đã là sàn giao dịch thứ 3 (sau sàn Sudico và Đất Xanh miền Bắc) nhận chào bán căn hộ tại dự án này. Chủ đầu tư dự án Westa cho biết, hiện Dự án đang nhận được nhiều sự quan tâm của khách hàng, tuy nhiên theo tìm hiểu của chúng tôi thì căn hộ tại đây rất khó bán.
Trao đổi với ĐTCK, ông Nguyễn Quốc Hùng, Giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Thái Minh Quang cho rằng, nguyên nhân chính của việc khó bán hàng là do thiết kế những căn hộ quá lớn, chủ yếu từ 120 m2 đến 180 m2, khiến giá thành 1 căn hộ lên tới trên 2 tỷ đồng/căn. Với mức giá này, khách hàng đang có rất nhiều sự lựa chọn trên thị trường.
Phân tích về nguyên nhân của tình trạng trên, ông Võ cho rằng, đây không hẳn là lỗi của doanh nghiệp mà có một phần rất lớn từ các cơ quan quản lý nhà nước. Giai đoạn thị trường sôi động, với quan điểm cứ có nhà là bán được, doanh nghiệp sẽ thiết kế dự án sao cho “hoành tráng” để thu hút khách. Cơ quan quản lý nhà nước khi phê duyệt quy hoạch dự án cũng chỉ căn cứ vào hồ sơ do chủ đầu tư trình, vì cũng chẳng có một căn cứ nào để điều chỉnh diện tích căn hộ to lên hay nhỏ đi cho phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Đến lượt khách hàng, chủ yếu là những nhà đầu cơ nên có tâm lý “của mua là của được”, kể cả chấp nhận tiền “chênh”, miễn sao mua được là có lãi ngay, nên cũng ít người để ý đến căn hộ to hay bé.
Khi nền kinh tế suy thoái, thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng và dẫn đến tình trạng “đóng băng”. Lúc đó nhiều người mới giật mình nhìn lại và chợt nhận ra rằng, thị trường bất động sản trong một thời gian dài đã phát triển quá “nóng” và bị méo mó, trái với quy luật cung - cầu. Trong khi doanh nghiệp chỉ làm cái mình có nên không bán được, thì khách hàng có nhu cầu thực sự mua nhà để ở lại không thể mua được cái mình cần do giá cả đã bị đẩy lên quá cao.
Giá còn giảm nữa
Ông Võ cho rằng, để cung - cầu gặp nhau thì giá căn hộ phải tiếp tục giảm xuống. Tuy nhiên, điều này là rất khó bởi một lượng lớn căn hộ đang nằm trong tay các nhà đầu cơ. Nhóm người này có thể chấp nhận bán lỗ nếu bị sức ép nợ nần, nhưng trong nhiều trường hợp, họ có thể chuyển từ đầu cơ kiểu “lướt sóng” sang đầu tư dài hạn.
Hiện chưa có ai thống kê trên thị trường hiện có bao nhiêu sản phẩm nằm trong tay những nhà đầu cơ, nhưng nhiều người có thể suy ra khi mới đây, chủ đầu tư Dự án FLC Landmark Tower (Từ Liêm, Hà Nội) đã công bố, đến thời điểm bàn giao nhà nhưng mới chỉ có 20% khách hàng đến nhận. Theo đó, trong số 80% khách hàng còn lại, nếu chỉ có một số ít khách hàng gặp khó khăn về tài chính mà không thể nhận nhà, thì số còn lại là những người không có nhu cầu ở thực.
Ông Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nhận định rằng, giá căn hộ nói riêng và nhà đất dự án nói chung khó giảm thêm vì để xin được dự án, chủ đầu tư mất không ít chi phí ngoài lề, cộng với những khoản tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuế sử dụng đất… Theo ông Liêm, những khoản chi phí không minh bạch sẽ đội giá sản phẩm, khiến các chủ đầu tư dự án khó giảm mạnh giá bán.
Trong khi đó, theo ông Võ, trong bối cảnh kinh tế khó khăn, giao dịch bất động sản trầm lắng, việc giảm giá là quy luật tất yếu của thị trường. Ông Võ cho rằng, hiện thị trường hoàn toàn thuộc về khách hàng có nhu cầu thực, nên chủ đầu tư phải tiếp tục giảm giá đến một điểm cân bằng giữa cung và cầu thì mới bán được hàng.
Theo ĐTCK
Nhà đất Cần bán
