Thực đơn cho thị trường bất động sản Hà Nội năm 2012

Ông Trần Như Trung, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Công ty TNHH Savills Việt Nam nhận xét, thị trường bất động sản Hà Nội ở tất cả các phân khúc đều đang trong chu kỳ đi xuống. Vẽ ra một đồ thị hình sin, ông Trung ví von cảm xúc của các nhà đầu tư bất động sản đang phải trải qua nhiều cung bậc, từ hào hứng tham gia năm 2008, rủ nhau cùng đầu tư năm 2009, lao vào bằng mọi giá năm 2010, đến nín thở nhìn giá xuống đầu năm 2011, lặng lẽ bán hàng cắt lỗ dịp cuối năm 2011…

Theo ông Trung, đến khi nào nhà đầu tư cắt lỗ bằng mọi giá, thậm chí buông xuôi không muốn nhìn đến thị trường nữa, thì đó mới là đáy của thị trường. “Ai nhạy bén chớp được thời điểm này sẽ thu lợi lớn”, ông Trung nói.
Đồng tình với nhận xét trên, ông Nguyễn Minh Tuấn, Phó giám đốc kiêm Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam cho rằng, bức tranh chung của bất động sản là sự khó khăn đến từ 2 phía: khó khăn từ chủ đầu tư và cả người mua trong việc tiếp cận vốn. Người mua còn có tâm lý chờ đợi giá tiếp tục giảm xuống. Tâm lý này tạo sức ép lớn đối với chủ đầu tư, vì càng chờ đợi thì chủ đầu tư càng phải trả nhiều lãi suất.

Điều này được chứng minh khi theo báo cáo của Savills Việt Nam, phân khúc biệt thự nhà liền kề trong quý IV/2011 chứng kiến sự sụt giảm về giá cũng như giao dịch thành công và xu hướng giảm giá diễn ra tại tất cả các khu vực của Hà Nội.

Giải thích điều này, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Việt Nam cho rằng, lãi suất ngân hàng cao cũng như chính sách siết chặt tín dụng đã tác động tới thị trường. Tuy nhiên, về dài hạn, nguồn cầu biệt thự nhà liên kế sẽ tiếp tục tăng.

Về nguồn cung, báo cáo của Savills Việt Nam cho hay, biệt thự nhà liền kề thị trường thứ cấp tại Hà Nội hiện có khoảng 38.600 căn từ 117 dự án. Trong đó, 91 dự án cung cấp biệt thự nhà liền kề dưới dạng hợp đồng mua bán, 26 dự án còn lại được bán dưới dạng hợp đồng góp vốn. Dự kiến, 58 dự án với tổng quy mô 5.100 héc-ta sẽ gia nhập thị trường vào thời gian tới. “Với tình hình hoạt động không tốt của thị trường hiện tại, một số chủ đầu tư đã quyết định lùi ngày mở bán sản phẩm”, bà Hằng nói.

Đối với thị trường văn phòng cho thuê, số liệu của CBRE Việt Nam cho thấy, tỷ lệ sàn văn phòng cho thuê rơi vào cảnh không có khách thuê lên tới 34% ở dự án hạng A và 24% ở dự án hạng B trong 3 tháng cuối năm 2011. Đây được cho là mức trống cao nhất trong lịch sử của thị trường này tại Hà Nội. Tuy nhiên, tỷ lệ trống đi kèm với xu hướng giảm giá chỉ tập trung tại các dự án mới đi vào hoạt động, nằm ở khu vực phía Tây. Còn khu trung tâm của Hà Nội thì mức độ phủ kín và giá thuê vẫn ổn định.

Đối với phân khúc căn hộ chung cư, theo Savills Việt Nam, quý IV/2011 có khoảng 10.100 căn từ 31 dự án được chào bán, tăng 5% so với quý trước; nguồn cung thứ cấp gồm hơn 55.000 căn đang được rao bán trên thị trường. Với nguồn cung khá lớn này, sức ép giảm giá vẫn còn cao.

Về thị trường khách sạn, theo CBRE Việt Nam, năm 2012 có thể là một năm nhiều thử thách, với dự đoán lượng khách quốc tế đến Hà Nội chỉ tăng nhẹ, trong khi lượng khách nội địa sẽ giảm nhẹ. Khách sạn 3 sao có thể có tình hình hoạt động ổn định hơn phân khúc 4, 5 sao.

Trong lĩnh vực mặt bằng bán lẻ, công ty này cho rằng, năm 2012 sẽ nhiều thách thức và số lượng khách thuê không tăng nhanh, họ sẽ tập trung củng cố hoạt động của những cửa hàng hiện có hơn là mở rộng quy mô kinh doanh. Do đó, CBRE khuyến nghị, chủ đầu tư cần chú trọng tới các chương trình ưu đãi và tiện ích giải trí, nhằm tăng thời gian lưu lại của khách hàng với trung tâm thương mại.

Theo ông Tuấn, với diễn biến thị trường trong nước và nước ngoài đang khó khăn thì thị trường bất động sản Việt Nam cũng gặp khó khăn nhất định. “Khi chúng ta đã nhìn nhận tất cả những bất cập của nền kinh tế và có những chiến lược, giải pháp, tôi nghĩ rằng sẽ tạo tiền lệ tốt cho năm 2012 cũng như tạo niềm tin cho những nhà đầu tư tiếp tục đầu tư vào lĩnh vực bất động sản”, ông Tuấn nói và nhận định, “với thu nhập khoảng 2.000 USD/năm/người ở Hà Nội thì phân khúc hạng trung sẽ là phân khúc phù hợp với xu hướng của người tiêu dùng hơn và cũng là phân khúc quan trọng trong năm 2012”.