Hiện nay dư luận đang quan tâm đến câu chuyện xung quanh Công văn số 669/BXD-TTr ngày 27/4/2012 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp sử dụng nhà ở sai mục đích.
Để rộng đường dư luận cũng như nhằm thu thập thêm ý kiến của các chuyên gia pháp lý về vấn đề này, PV Dân trí đã có buổi trao đổi trực tiếp với Luật sư Trịnh Văn Quyết - Tổng giám đốc Công ty Luật SMiC xung quanh vấn đề này.
Hiện nay nhà nước ta chưa ban hành một quy chuẩn nào phân biệt giữa nhà ở và nhà không phải để ở
Thưa ông, gần đây đã có nhiều ý kiến bình luận xoay quanh văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp sử dụng nhà ở sai mục đích, ông đã nghe về vấn đề này chưa?
Đây là một văn bản mà nếu được áp dụng sẽ tác động rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của nhiều người dân. Chính vì vậy, tôi cũng rất quan tâm đến trường hợp này.
Vậy quan điểm của ông về nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng là như thế nào?
Quả thực, khi đọc văn bản này, cảm nhận đầu tiên của tôi là việc đưa ra hướng dẫn của Bộ Xây dựng có phần vội vàng, chưa được cân nhắc một cách thấu đáo.
Ông có thể bình luận rõ thêm?
Tôi muốn nói rằng, việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và trong nhiều trường hợp rất khó thực hiện trên thực tế. Chính vì vậy, để có một hướng dẫn mang tính “quy chuẩn”, theo tôi Bộ Xây dựng cần phải xem xét kỹ lưỡng hơn và phải có đầy đủ cơ sở cho các lập luận, hướng dẫn của mình. Trong trường hợp cụ thể này, tôi cho rằng, cả cơ sở pháp lý và thực tiễn để Bộ Xây dựng đưa ra hướng dẫn của mình đều còn thiếu và yếu.
Luật sư Trịnh Văn Quyết trả lời phỏng vấn Báo Dân trí
Như vậy là ông không đồng tình với nội dung của Công văn? Những điểm yếu và thiếu của Công văn này là gì, thưa ông?
Công văn số 669 đưa ra hướng dẫn: “Chỉ tổ chức, cá nhân không sử dụng nhà ở vào mục đích để ở mới bị xử phạt vi phạm hành chính”. Hướng dẫn này có nghĩa là mọi trường hợp sử dụng nhà ở chỉ đơn thuần cho các mục đích khác (không phải là mục đích để ở) đều bị cấm. Theo tôi, hướng dẫn này thiếu cả cơ sở pháp lý và thực tiễn.
Thứ nhất, hướng dẫn này đã đưa ra hạn chế rất lớn đối với quyền của chủ sở hữu tài sản là nhà ở đã được Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở ghi nhận và bảo vệ. Cụ thể, Điều 58 và 62 Hiến pháp 1992 đã quy định quyền tạo lập và sở hữu nhà ở của công dân. Điều 192 và 193 Bộ luật Dân sự 2005 bảo hộ quyền sử dụng, khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản theo ý chí của chủ sở hữu tài sản miễn là không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Điều 21 Luật Nhà ở 2005 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở trong việc sử dụng, cho thuê, cho mượn... theo quy định của pháp luật.
Các văn bản này chỉ cấm chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình cho các mục đích bất hợp pháp. Các văn bản này không có bất kỳ một quy định nào cấm chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh hay quy định rằng nhà ở chỉ được sử dụng cho mục đích để ở. Rõ ràng Bộ Xây dựng không có đủ thẩm quyền để đưa ra quy định hạn chế quyền năng của chủ sở hữu nhà ở đã được Hiến pháp và các văn bản Luật công nhận.
Thứ hai, giả thiết rằng Quốc hội đồng ý thông qua một đạo luật có điều cấm đoán như hướng dẫn của Bộ Xây dựng, tôi cho rằng việc cấm đoán mang tính tuyệt đối này cũng chưa phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh ở nước ta. Như chúng ta đều biết, việc người dân sử dụng nhà ở của mình phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh là rất phổ biến, nhất là ở các khu vực thành thị. Văn hóa kinh doanh ở hai bên tuyến phố là rất lâu đời ở Việt Nam, khó có thể thay đổi trong một sớm một chiều được. Việc cấm đoán ngay người dân trong việc cho thuê hay tự mình sử dụng nhà ở phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh là đi ngược lại với văn hóa này. Và kết quả là người dân sẽ tìm mọi cách để “lách” quy định của nhà nước và do đó hiệu quả thực thi của luật sẽ là rất thấp.
Cần lưu ý là hiện nay nhà nước ta chưa ban hành một quy chuẩn nào phân biệt giữa nhà ở và nhà không phải để ở. Điều này sẽ tạo ra sự mật mờ và do đó sẽ là kẽ hở trong luật pháp dễ dẫn đến việc lạm dụng và tiêu cực trong quá trình đăng ký chuyển đổi loại hình nhà đáp ứng nhu cầu của người dân. Cũng cần nói thêm là việc ban hành được một bộ quy chuẩn về nhà ở cũng sẽ không dễ dàng chút nào. Ở Việt Nam, hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đều tự mình đầu tư xây dựng nhà trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Công năng, mục đích sử dụng của nhà trong nhiều trường hợp là không thuần nhất.
Qua theo dõi, chúng tôi nhận thấy một bộ phận dân chúng ủng hộ chủ trương trên của Bộ Xây dựng. Họ cho rằng việc sử dụng nhà ở làm địa điểm sản xuất, kinh doanh đã gây ra rất nhiều phiền phức làm xáo trộn trong cuộc sống tại khu dân cư mình. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Tôi hiểu và đồng cảm với những lo ngại của những người dân sống trong khu vực có nhà làm trụ sở sản xuất kinh doanh. Rõ ràng việc sử dụng nhà ở làm địa điểm sản xuất kinh doanh sẽ kéo theo nhiều hệ quả như sẽ làm tăng tiếng ồn do tăng số người qua lại, ảnh hưởng đến an ninh trật tự, nguy cơ cháy nổ và do vậy ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của những hộ gia đình xung quanh. Đây có lẽ là cơ sở lớn nhất cho việc Bộ Xây dựng đưa ra cấm đoán này.
Tuy nhiên, như tôi đã nói ở trên, ngoài vấn đề Bộ Xây dựng không đủ thẩm quyền trong việc đưa ra hạn chế đối với quyền năng của chủ sở hữu nhà ở mà Hiến pháp và các đạo luật đã bảo hộ, việc cấm đoán mang tính tuyệt đối này là không phù hợp với thực tiễn và cũng sẽ không giúp nhà nước đạt được mục tiêu quản lý của mình.
Để xử lý vấn đề thực tiễn nói trên, Bộ có thể có nhiều cách khác nhau. Kinh nghiệm của các nước cho thấy, Bộ Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền cao hơn nên tính đến việc quy định ba nhóm điều kiện: (i) điều kiện cụ thể nhà ở như thế nào thì có thể được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh; (ii) loại hình ngành nghề, quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh được phép tiến hành tại nhà ở; (iii) các đòi hỏi cụ thể mà chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải đáp ứng trong quá trình sản xuất kinh doanh tại nơi nhà ở đó.
Tôi lấy ví dụ như ở Singapore, Chính phủ đưa ra một danh mục các hoạt động kinh doanh có thể gây ra phiền phức cho người hàng xóm như dịch vụ chăm sóc sắc đẹp, massage, nhà hàng, trường học, trung tâm giới thiệu việc làm... mà nhà ở sẽ không được sử dụng. Chính phủ Singapore cũng cấm chủ cơ sở sản xuất kinh doanh ở khu nhà ở thực hiện các hành vi như bốc dỡ hàng hóa lên xuống các xe tải, hoạt động kinh doanh ở nhà ở không được làm cản trở giao thông, gây ra tiếng ồn, khói, mùi,... ảnh hưởng đến khu vực xung quanh; hay chỉ những hoạt động kinh doanh quy mô nhỏ mới được sử dụng khu nhà ở để làm trụ sở. Ở Úc cũng vậy. Chính phủ Úc quy định cụ thể hoạt động sản xuất kinh doanh tại nhà ở không được sử dụng điện, gas và nước quá mức thông thường mà khu vực dân cư đó tiêu thụ, hay không được sử dụng số lượng nhân công lớn hơn 1 người/30m2 diện tích nhà ở...
Một điều cũng cần lưu ý khi xem xét áp dụng kinh nghiệm quản lý của nước ngoài là phải phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh ở Việt Nam và phải có lộ trình. Trước khi hạn chế quyền người dân sử dụng tài sản là nhà ở của mình cho mục đích sản xuất kinh doanh thì hãy có những bước chuẩn bị kỹ hơn về quy hoạch khu vực nhà ở và khu vực sản xuất kinh doanh. Hãy ban hành các quy chuẩn rõ ràng về nhà ở, những điều kiện nhà được sử dụng làm nơi sản xuất, kinh doanh và yêu cầu cụ thể trong quá trình sử dụng nhà ở cho mục đích sản xuất kinh doanh. Trước khi triển khai từng bước, các cơ quan cũng phải có đánh giá tác động đối với đời sống của người dân, tránh tình trạng đưa ra các quy định và hướng dẫn không sát với nguyện vọng và quyền lợi của người dân.
Xin cảm ơn ông!
Hiện nay nhà nước ta chưa ban hành một quy chuẩn nào phân biệt giữa nhà ở và nhà không phải để ở
Thưa ông, gần đây đã có nhiều ý kiến bình luận xoay quanh văn bản hướng dẫn của Bộ Xây dựng về xử phạt vi phạm hành chính đối với trường hợp sử dụng nhà ở sai mục đích, ông đã nghe về vấn đề này chưa?
Đây là một văn bản mà nếu được áp dụng sẽ tác động rất lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền và lợi ích của nhiều người dân. Chính vì vậy, tôi cũng rất quan tâm đến trường hợp này.
Vậy quan điểm của ông về nội dung hướng dẫn của Bộ Xây dựng là như thế nào?
Quả thực, khi đọc văn bản này, cảm nhận đầu tiên của tôi là việc đưa ra hướng dẫn của Bộ Xây dựng có phần vội vàng, chưa được cân nhắc một cách thấu đáo.
Ông có thể bình luận rõ thêm?
Tôi muốn nói rằng, việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý nhà ở là một vấn đề hết sức phức tạp và trong nhiều trường hợp rất khó thực hiện trên thực tế. Chính vì vậy, để có một hướng dẫn mang tính “quy chuẩn”, theo tôi Bộ Xây dựng cần phải xem xét kỹ lưỡng hơn và phải có đầy đủ cơ sở cho các lập luận, hướng dẫn của mình. Trong trường hợp cụ thể này, tôi cho rằng, cả cơ sở pháp lý và thực tiễn để Bộ Xây dựng đưa ra hướng dẫn của mình đều còn thiếu và yếu.
Luật sư Trịnh Văn Quyết trả lời phỏng vấn Báo Dân trí
Như vậy là ông không đồng tình với nội dung của Công văn? Những điểm yếu và thiếu của Công văn này là gì, thưa ông?
Công văn số 669 đưa ra hướng dẫn: “Chỉ tổ chức, cá nhân không sử dụng nhà ở vào mục đích để ở mới bị xử phạt vi phạm hành chính”. Hướng dẫn này có nghĩa là mọi trường hợp sử dụng nhà ở chỉ đơn thuần cho các mục đích khác (không phải là mục đích để ở) đều bị cấm. Theo tôi, hướng dẫn này thiếu cả cơ sở pháp lý và thực tiễn.
Thứ nhất, hướng dẫn này đã đưa ra hạn chế rất lớn đối với quyền của chủ sở hữu tài sản là nhà ở đã được Hiến pháp, Bộ luật Dân sự và Luật Nhà ở ghi nhận và bảo vệ. Cụ thể, Điều 58 và 62 Hiến pháp 1992 đã quy định quyền tạo lập và sở hữu nhà ở của công dân. Điều 192 và 193 Bộ luật Dân sự 2005 bảo hộ quyền sử dụng, khai thác công dụng và hưởng lợi từ tài sản theo ý chí của chủ sở hữu tài sản miễn là không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Điều 21 Luật Nhà ở 2005 quy định quyền của chủ sở hữu nhà ở trong việc sử dụng, cho thuê, cho mượn... theo quy định của pháp luật.
Các văn bản này chỉ cấm chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình cho các mục đích bất hợp pháp. Các văn bản này không có bất kỳ một quy định nào cấm chủ sở hữu nhà ở sử dụng nhà ở của mình phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh hay quy định rằng nhà ở chỉ được sử dụng cho mục đích để ở. Rõ ràng Bộ Xây dựng không có đủ thẩm quyền để đưa ra quy định hạn chế quyền năng của chủ sở hữu nhà ở đã được Hiến pháp và các văn bản Luật công nhận.
Thứ hai, giả thiết rằng Quốc hội đồng ý thông qua một đạo luật có điều cấm đoán như hướng dẫn của Bộ Xây dựng, tôi cho rằng việc cấm đoán mang tính tuyệt đối này cũng chưa phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh ở nước ta. Như chúng ta đều biết, việc người dân sử dụng nhà ở của mình phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh là rất phổ biến, nhất là ở các khu vực thành thị. Văn hóa kinh doanh ở hai bên tuyến phố là rất lâu đời ở Việt Nam, khó có thể thay đổi trong một sớm một chiều được. Việc cấm đoán ngay người dân trong việc cho thuê hay tự mình sử dụng nhà ở phục vụ cho mục đích sản xuất kinh doanh là đi ngược lại với văn hóa này. Và kết quả là người dân sẽ tìm mọi cách để “lách” quy định của nhà nước và do đó hiệu quả thực thi của luật sẽ là rất thấp.
Cần lưu ý là hiện nay nhà nước ta chưa ban hành một quy chuẩn nào phân biệt giữa nhà ở và nhà không phải để ở. Điều này sẽ tạo ra sự mật mờ và do đó sẽ là kẽ hở trong luật pháp dễ dẫn đến việc lạm dụng và tiêu cực trong quá trình đăng ký chuyển đổi loại hình nhà đáp ứng nhu cầu của người dân. Cũng cần nói thêm là việc ban hành được một bộ quy chuẩn về nhà ở cũng sẽ không dễ dàng chút nào. Ở Việt Nam, hầu hết các hộ gia đình, cá nhân đều tự mình đầu tư xây dựng nhà trong khuôn viên đất ở thuộc quyền sử dụng của mình. Công năng, mục đích sử dụng của nhà trong nhiều trường hợp là không thuần nhất.
Qua theo dõi, chúng tôi nhận thấy một bộ phận dân chúng ủng hộ chủ trương trên của Bộ Xây dựng. Họ cho rằng việc sử dụng nhà ở làm địa điểm sản xuất, kinh doanh đã gây ra rất nhiều phiền phức làm xáo trộn trong cuộc sống tại khu dân cư mình. Ý kiến của ông về vấn đề này như thế nào?
Tôi hiểu và đồng cảm với những lo ngại của những người dân sống trong khu vực có nhà làm trụ sở sản xuất kinh doanh. Rõ ràng việc sử dụng nhà ở làm địa điểm sản xuất kinh doanh sẽ kéo theo nhiều hệ quả như sẽ làm tăng tiếng ồn do tăng số người qua lại, ảnh hưởng đến an ninh trật tự, nguy cơ cháy nổ và do vậy ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt của những hộ gia đình xung quanh. Đây có lẽ là cơ sở lớn nhất cho việc Bộ Xây dựng đưa ra cấm đoán này.
Tuy nhiên, như tôi đã nói ở trên, ngoài vấn đề Bộ Xây dựng không đủ thẩm quyền trong việc đưa ra hạn chế đối với quyền năng của chủ sở hữu nhà ở mà Hiến pháp và các đạo luật đã bảo hộ, việc cấm đoán mang tính tuyệt đối này là không phù hợp với thực tiễn và cũng sẽ không giúp nhà nước đạt được mục tiêu quản lý của mình.
Để xử lý vấn đề thực tiễn nói trên, Bộ có thể có nhiều cách khác nhau. Kinh nghiệm của các nước cho thấy, Bộ Xây dựng và các cơ quan có thẩm quyền cao hơn nên tính đến việc quy định ba nhóm điều kiện: (i) điều kiện cụ thể nhà ở như thế nào thì có thể được sử dụng cho mục đích sản xuất kinh doanh; (ii) loại hình ngành nghề, quy mô hoạt động sản xuất kinh doanh được phép tiến hành tại nhà ở; (iii) các đòi hỏi cụ thể mà chủ cơ sở sản xuất kinh doanh phải đáp ứng trong quá trình sản xuất kinh doanh tại nơi nhà ở đó.
Tôi lấy ví dụ như ở Singapore, Chính phủ đưa ra một danh mục các hoạt động kinh doanh có thể gây ra phiền phức cho người hàng xóm như dịch vụ chăm sóc sắc đẹp, massage, nhà hàng, trường học, trung tâm giới thiệu việc làm... mà nhà ở sẽ không được sử dụng. Chính phủ Singapore cũng cấm chủ cơ sở sản xuất kinh doanh ở khu nhà ở thực hiện các hành vi như bốc dỡ hàng hóa lên xuống các xe tải, hoạt động kinh doanh ở nhà ở không được làm cản trở giao thông, gây ra tiếng ồn, khói, mùi,... ảnh hưởng đến khu vực xung quanh; hay chỉ những hoạt động kinh doanh quy mô nhỏ mới được sử dụng khu nhà ở để làm trụ sở. Ở Úc cũng vậy. Chính phủ Úc quy định cụ thể hoạt động sản xuất kinh doanh tại nhà ở không được sử dụng điện, gas và nước quá mức thông thường mà khu vực dân cư đó tiêu thụ, hay không được sử dụng số lượng nhân công lớn hơn 1 người/30m2 diện tích nhà ở...
Một điều cũng cần lưu ý khi xem xét áp dụng kinh nghiệm quản lý của nước ngoài là phải phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh ở Việt Nam và phải có lộ trình. Trước khi hạn chế quyền người dân sử dụng tài sản là nhà ở của mình cho mục đích sản xuất kinh doanh thì hãy có những bước chuẩn bị kỹ hơn về quy hoạch khu vực nhà ở và khu vực sản xuất kinh doanh. Hãy ban hành các quy chuẩn rõ ràng về nhà ở, những điều kiện nhà được sử dụng làm nơi sản xuất, kinh doanh và yêu cầu cụ thể trong quá trình sử dụng nhà ở cho mục đích sản xuất kinh doanh. Trước khi triển khai từng bước, các cơ quan cũng phải có đánh giá tác động đối với đời sống của người dân, tránh tình trạng đưa ra các quy định và hướng dẫn không sát với nguyện vọng và quyền lợi của người dân.
Xin cảm ơn ông!
Theo Dân trí
Nhà đất Cần bán
