Thị trường BĐS: “Nước lên, bèo chưa lên”

Nước lên bèo vẫn “chìm”

Nếu so với cùng thời điểm cách đây 1 năm, thị trường BĐS có thể coi quá thông thoáng về cơ chế: ngân hàng mở hầu bao, các phương án hỗ trợ về vốn được Bộ Xây dựng triển khai rầm rộ, thậm chí Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn sản xuất kinh doanh và hỗ trợ các thị trường. Theo quy luật từ trước đến nay, BĐS vốn dĩ là thị trường rất nhạy cảm với các cơ chế chính sách.

Chỉ cần một động thái mang tính tích cực từ phía cơ quan nhà nước được phát ra, ngay lập tức thị trường sẽ có những biến động theo hướng tốt lên. Thế nhưng cho đến thời điểm này, dù đã dồn dập nhận được những chính sách hỗ trợ, thị trường vẫn không có biến chuyển đáng kể nào, thậm chí còn trầm lắng hơn trước, người mua thờ ơ, một số doanh nghiệp tiếp tục phải bán phá giá sản phẩm.

Một thống kê cho thấy 350 sàn giao dịch BĐS đều vắng khách dù có rục rịch trở lại trong tháng 3-2012, nhà đầu tư ở vào tình cảnh hoang mang không lối thoát và vẫn tiếp tục ngóng đợi thị trường.

Tại Hà Nội, bất chấp cố gắng của các nhóm đầu cơ và nhà đầu tư thứ cấp, 2 khu vực được đánh giá “ấm” nhất là phía Tây và phía Đông vẫn không thể bật lên được và nhanh chóng trầm lắng trở lại.

Theo ông Tống Văn Nga, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, những biểu hiện trên chứng tỏ thị trường BĐS Việt Nam đang vận hành và phát triển theo cơ chế thị trường, trong đó quy luật cung - cầu là cốt lõi chi phối thị trường.

Một khi nguồn cung không gặp cầu, cộng với những khó khăn về tài chính khiến giới đầu cơ không thể tự tung tự tác, thị trường sẽ nhanh chóng về với vị trí nó vốn có.

Cũng theo ông Nga, việc can thiệp sâu vào thị trường này cũng phải tuân thủ các nguyên tắc đó để hướng tới một thị trường BĐS phát triển lâu dài và bền vững.

Đồng tình với ý kiến này, nhiều chuyên gia cũng cho rằng Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ, nhưng BĐS không thể nhanh chóng hồi phục như trước, ngoài việc thị trường đã quá yếu, còn một nguyên nhân khác là các gói hỗ trợ này đều nằm ở “vòng ngoài”, mang tính dài hạn.

Thí dụ Quỹ Tiết kiệm nhà ở dù được áp dụng trong năm nay nhưng cũng phải nhiều năm nữa doanh nghiệp mới có thể có tiền từ nguồn này.

Hoặc chương trình khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê dù đã có dự thảo nghị định, nhưng chưa thể tác động ngay vào thị trường, vì doanh nghiệp còn đói vốn, các chính sách nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội cũng đang gặp phải nhiều rào cản và sức tác động lên thị trường khá yếu…

Hay nói một cách khác, những chính sách này dù là nguồn an ủi nhưng không thể khiến doanh nghiệp hết lo. Xu hướng này có thể tiếp tục kéo dài khi lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS khẳng định từ nay đến năm 2015 sẽ tập trung hoàn thiện thể chế, công tác trọng tâm, xây dựng luật đô thị, rà soát dự án, tái cơ cấu thị trường BĐS, khuyến khích tăng sản phẩm nhà ở có quy mô nhỏ, tập trung vào các chương trình nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp, nhà ở cho thuê.

Doanh nghiệp đã quá đuối

Từ đầu năm đến nay, ngân hàng dường như đã rộng cửa hơn đối với thị trường BĐS, đặc biệt sau quyết định hạ trần lãi suất huy động và mở tín dụng cho BĐS của NHNN vào đầu tháng 4.

Thế nhưng, trái với kỳ vọng về sự thăng hoa nhanh chóng của thị trường, sau khi nút thắt này dần được nới lỏng, thị trường BĐS dường như không còn “sức” để tiếp nhận liều thuốc này.

Trên thực tế, quyết định hạ trần lãi suất huy động và mở tín dụng cho BĐS được đưa ra trong bối cảnh rất ngặt nghèo: hàng loạt doanh nghiệp BĐS phá sản hoặc đứng trước nguy cơ phá sản do không tiếp cận được nguồn vốn; giới đầu tư, người dân “đói” tiền và mất niềm tin trầm trọng vào thị trường.

Thế nhưng, nghịch lý ở chỗ đây có lẽ không phải là giải pháp doanh nghiệp cần hoặc cần nhưng với không tới. Lãi suất cho vay áp dụng với các gói tín dụng ưu tiên ở 16-16,5%/năm vẫn là mức cao trong bối cảnh đầu ra của thị trường BĐS hết sức khó khăn như hiện nay.

Nhiều dự án BĐS hoàn thành nhờ vốn vay ngân hàng.

Với mức lãi suất này, đa số doanh nghiệp chỉ vay để cố gắng duy trì hoạt động, chứ chưa dám tham gia vào thị trường, thậm chí số lượng doanh nghiệp dám vay vốn cũng không nhiều.

Thêm vào đó, với các tiêu chuẩn cho vay của ngân hàng, nhiều doanh nghiệp không đủ điều kiện để vay, bởi hầu hết doanh nghiệp cần vay đã quá yếu, tài sản đã thế chấp hết, khả năng chứng minh năng lực tài chính để vay vốn tiếp rất khó.

Trong khi đó, khoản vay cũ vẫn bị áp mức lãi suất 18-20%/năm, dự án đắp chiếu từ dư chấn của việc ngân hàng siết tín dụng cũng không thể bán được sản phẩm để quay vòng vốn. Cách đây chưa lâu một số chuyên gia cho rằng giả sử doanh nghiệp vay ngân hàng lãi suất 0% vẫn "chết" chứ đừng nói là vay được.

Bởi đầu vào, tức nguyên liệu, nhiên liệu và vật liệu đang ở mức cao, trong khi lượng nhà tồn kho ở mức lớn vẫn không thể bán được. Và tình hình này không mấy khả quan cho đến nay.

Bên cạnh đó, không chỉ doanh nghiệp đang trong cơn nguy kịch cần ngân hàng cấp cứu. Qua một giai đoạn dài cầm cự với khủng hoảng, hầu hết doanh nghiệp BĐS gần như đã đuối.

Ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, ví von doanh nghiệp BĐS giống như con bệnh vừa qua một trận đại dịch và họ chưa thể sử dụng “thuốc bổ” liều cao lúc này, dù cho liều thuốc này là rất cần kíp.

Thực tế đã chứng minh nhận định của vị chuyên gia này có lý khi danh sách doanh nghiệp nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất ngày càng nhiều, lợi nhuận sau thuế sụt giảm nghiêm trọng. Thậm chí, trong đó có không ít đại gia lẫy lừng trên thị trường địa ốc như HUD, Hoàng Anh Gia Lai…

Theo các chuyên gia BĐS, không khó để hiểu vì sao thị trường BĐS không thể vực dậy được dù van tín dụng đã mở. Một thị trường không có thực lực, doanh nghiệp ngay từ đầu đã mất cân đối về vốn, đầu tư dàn trải, trải qua cơn bạo bệnh dài ngày sẽ rất khó hồi phục một sớm một chiều, kể cả khi được ngân hàng bơm tiền cấp cứu.

Thuốc thử

Những diễn tiến trên thị trường BĐS vài tháng gần đây đã khiến cho những nhận định từ trước đến nay có thể bị lung lay. Không khó để thấy rằng thị trường BĐS hiện nay đã bước vào một thời kỳ mới, hoàn toàn không giống như trước. Những chính sách dùng để kích thích thị trường cũng không thể đi vào lối mòn như cách đây vài năm.

Trong thời điểm hiện nay, có thể thấy các cơ quan nhà nước đang đứng trước 2 lựa chọn: tiếp tục siết thị trường, thanh lọc giới đầu tư, hạ thêm giá đất, nhà xuống sâu hơn nữa, hoặc đẩy mạnh các chính sách cứu trợ để giúp doanh nghiệp BĐS vượt thoát cơn bĩ cực như hiện nay. Như vậy cục diện thị trường sẽ thay đổi theo xu hướng điều tiết của Nhà nước, đặc biệt từ khối ngân hàng.

Mới đây trên thị trường đã có những đồn đoán về thông tin mặt bằng lãi suất huy động sẽ được kéo giảm về dưới 10% trong thời gian kế tiếp, theo đúng lộ trình NHNN đã đưa ra - mức nhiều doanh nghiệp mong đợi.

Theo đó, ngoài những doanh nghiệp quá yếu đã bị thị trường đào thải, mức lãi suất này sẽ giống như liều thuốc bổ đúng bệnh, doanh nghiệp có thể tiếp nhận được mà không lo quá liều và do đó sẽ có hàng trăm doanh nghiệp đang khó khăn được hà hơi tiếp sức.

Bên cạnh đó, dù không có gói kích cầu như năm 2009, nhưng nền kinh tế đã có dấu hiệu chạm đáy, kéo theo một loạt biện pháp hỗ trợ được thể hiện trong Nghị quyết 13 của Chính phủ. Đây có thể coi là một ưu ái chưa từng có về mặt chính sách và cũng có thể coi là một liều “thuốc thử” hữu hiệu cho sức kháng cự với bệnh tật và độ hồi phục của thị trường.

Thị trường BĐS có tận dụng được cơ hội này để hồi phục hay tiếp tục đuối sức, chỉ sang quý III câu trả lời sẽ rõ. Và có thể thấy, từ đó các chính sách của Nhà nước cũng sẽ trở nên rõ ràng và hiệu quả hơn.