Thị trường bất động sản: Chờ đợi một năm Rồng khởi sắc

2011- “lạnh” toàn phần

Những thông tin về cảnh dự án đắp chiếu, giảm giá, không bán được hàng, vỡ nợ tín dụng, “giải cứu” thị trường,... là những điều quá quen đối với dư luận cả nước và giới đầu tư trong suốt năm 2011. Tháng Giêng năm Tân Mão 2011, dù theo dân gian thường là tháng ăn chơi, tuy nhiên, giá bất động sản lại rục rịch tăng. Tuy nhiên, “niềm vui ngắn chẳng tày gang” và đó chỉ là điểm “lóe sáng” gần như duy nhất và nhanh chóng vụt tắt, nhường chỗ lại cho cảnh chợ chiều, ảm đạm trong cả năm 2011.

Tiến sỹ Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phân tích, những năm qua, thị trường bất động sản Việt Nam phát triển tương đối trồi sụt. Nhìn lại thị trường bất động sản cho thấy, có 3 giai đoạn rõ rệt và đều có điểm chung là tăng trưởng nóng thậm chí tạo ra cơn sốt rồi sau đó suy giảm dần và đóng băng.
Giai đoạn thứ nhất từ những năm 1993 đến 1999. Giai đoạn thứ hai là từ 2000 đến 2006. Còn giai đoạn thứ 3 thể hiện rõ nhất sự nóng- lạnh của thị trường là từ 2006 đến nay. Các năm 2006 đến 2008 là quãng thời gian bùng phát mạnh mẽ của bất động sản, để rồi năm 2011, dưới tác động của chính sách thắt chặt tín dụng, cắt giảm đầu tư công khiến thị trường gần như đóng băng và đi xuống ở mức rất thấp, chứa đựng nhiều mâu thuẫn gay gắt.

Phân tích diễn biến thị trường trong những năm qua để có cái nhìn và đánh giá tổng thể trong bối cảnh bất động sản đang khó khăn là rất cần thiết. Qua những chu kỳ phát triển nóng- lạnh của bất động sản, các nhà quản lý có thể tìm ra những giải pháp hữu hiệu để thúc đẩy sự phát triển ổn định, lành mạnh cho thị trường bất động sản Việt Nam.

Tại hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM, giá bất động sản sụt giảm đều theo các quý và giảm mạnh nhất vào quý III và IV. Mọi phân khúc đều sụt giảm, giao dịch trầm lắng, chỉ có một vài người dân có nhu cầu mua nhà để ở tìm kiếm những căn hộ vừa túi tiền. Khảo sát của CBRE cho thấy, giá nhà, đất tại TP.HCM sụt giảm trên toàn thị trường thứ cấp, đặc biệt là phân khúc căn hộ. Nếu so với giá bán trong quý II, giá bán trong quý III tại phân khúc căn hộ đã giảm từ 0,5 - 2,3%.

Cá biệt, tại một số dự án, nhà đầu tư thứ cấp do khó khăn trong xoay vòng vốn đã phải chấp nhận cắt lỗ đến 20% giá bán những cũng không có nhiều giao dịch thành công. Trên thực tế vào tháng 11/2011 vừa qua mới có một, hai dự án nhà ở tuyên bố giảm giá ở mức 30%, nhưng đây không phải là tình trạng phổ biến trên thị trường. Hơn nữa, mức giảm ấy chỉ làm cho nhà đầu tư có được ít lãi hơn so với siêu lợi nhuận kỳ vọng chứ chưa gây thiệt hại cho họ. Và tình trạng này mới xuất hiện ở khu vực TP.HCM chứ chưa thấy ở khu vực Hà Nội.

Chờ đợi năm 2012 “ấm” hơn

Khó khăn chồng chất khó khăn, những ngày cuối năm 2011, không ít chủ đầu tư dự án bất động sản đang phải gồng mình xoay tiền trả nợ ngân hàng khi kỳ đáo hạn cận kề. Thay vì vay tiền “rải” khắp các dự án như trước, nhiều chủ đầu tư chỉ còn cách dồn tiền vào hoàn thiện một dự án có triển vọng nhất để lôi kéo khách hàng đến với mình. Với tình cảnh đó, khi được hỏi về triển vọng thị trường trong năm 2012, phần lớn doanh nghiệp bất động sản đều ngán ngẩm lắc đầu: “sẽ tiếp tục khó khăn”.
Tuy nhiên, nhiều chuyên gia tài chính đầu tư lại tin tưởng rằng, thị trường bất động sản có thể “ấm nóng” và khởi sắc trở lại vào quý II/2012, khi các chính sách kinh tế vĩ mô phát huy tác dụng. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang dịch chuyển sang giai đoạn mới, thay đổi cả lượng lẫn chất. Lượng đổi có nghĩa là hàng hóa dàn trải trên diện rộng với quy mô và số lượng lớn, chất đổi vì các phân khúc nhà ở đang dịch chuyển từ cao cấp sang trung cấp và bình dân và mặt bằng giá cũng chịu nhiều biến động theo xu hướng giảm dần.

Một tín hiệu rất lạc quan đến với thị trường bất động sản từ tháng 12/2011 khi Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Chỉ thị số 2196/CT-TTg về một số giải pháp tăng cường quản lý lĩnh vực “nhạy cảm” này. Nội dung đáng chú ý của Chỉ thị là việc Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng nhà nước chỉ đạo các tổ chức tín dụng bố trí nguồn vốn để cho vay đầu tư các dự án phát triển nhà ở để bán, cho thuê phục vụ đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu kinh tế; các đối tượng có nhu cầu thực sự vay mua nhà để ở. Lẽ dĩ nhiên, không phải tất cả các dự án và toàn bộ các đối tượng đều được cho vay.

Trước mắt hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án khởi công mới, các dự án cao cấp, đồng thời giám sát chặt chẽ để hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi van tín dụng cho vay được “nới” dần, nguồn cầu sẽ từ khối ngân hàng tuôn chảy vào thị trường và có thể sẽ có tác dụng kích thích, tiếp thêm sinh lực cho thị trường bất động sản khởi sắc hơn vào năm con Rồng 2012.