“Phá băng” bất động sản: Chấm dứt đầu tư “ăn xổi”

Ông Lê Hoàng Châu chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhấn mạnh như vậy khi trao đổi với Tuổi Trẻ. Ông Châu nói:

Khách hàng đến tìm hiểu mua nhà tại sàn giao dịch bất động sản Việt Âu, Q.Tân Phú, TP.HCM

Trong khi có đến 80-90% người dân tại TP.HCM thuộc nhóm thu nhập thấp và trung bình, thì tỉ lệ căn hộ có giá từ 10-15 triệu đồng/m2 chiếm chưa đến 30%. Hàng chục ngàn căn hộ tồn kho hiện nay chủ yếu có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở lên, cũng là phân khúc chiếm đại đa số các dự án trên địa bàn. Sự mất cân đối này cũng như những khoản nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) trước hết là lỗi của các doanh nghiệp, hậu quả của phong trào nhà nhà, người người đầu tư kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa là sự yếu kém, buông lỏng trong công tác quy hoạch và kế hoạch thực hiện quy hoạch. Chúng ta không cấp phép dự án theo nhu cầu của thị trường, theo yêu cầu quản lý quy hoạch mà theo nhu cầu của chủ đầu tư.

Gói hỗ trợ lãi suất cho người mua căn hộ để ở dự kiến được triển khai tới đây liệu có cứu được thị trường BĐS, thưa ông?

Một bộ phận người dân có một phần tài chính, nhưng lâu nay vẫn chưa mua nhà do lãi suất quá cao, nay chắc chắn sẽ tham gia mua cho mình một căn hộ có giá phù hợp. Ngoài ra, gói lãi suất ưu đãi cho người mua nhà cũng sẽ góp phần kích hoạt nhu cầu trên thị trường BĐS. Những người có khả năng tài chính, những nhà đầu tư... cũng sẽ quay trở lại thị trường. Tuy nhiên, đây chỉ là giải pháp tình thế, giải quyết những khó khăn trước mắt về thanh khoản cho thị trường này, còn muốn “phá băng” BĐS đòi hỏi phải có nhiều giải pháp đồng bộ và dài hơi hơn.

Cụ thể, các doanh nghiệp BĐS phải tự cứu mình, tính toán cắt giảm chi phí, chia nhỏ căn hộ, giảm giá bán... để giải phóng hàng tồn kho. Thậm chí, các chủ đầu tư phải chấp nhận bán lỗ để cắt lỗ khi nguồn cầu diễn biến tích cực hơn, thay vì ôm hàng giữ giá để rồi chết trên đống tài sản. Ngoài chính sách hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, giảm mặt bằng lãi suất chung xuống nữa, Nhà nước cũng cần có cơ chế hỗ trợ doanh nghiệp cơ cấu lại nợ, giúp doanh nghiệp có các dự án đang trong giai đoạn hoàn thành có thể tiếp cận vốn tín dụng.

Trên thực tế, hàng loạt dự án hiện đã hoàn tất phần thô, nhưng doanh nghiệp không có tiền để thực hiện công đoạn cuối cùng, không có nhà để giao cho khách hàng nên cũng không thu được tiền. Ngoài ra, Nhà nước cũng cần có cơ chế cho phép người nước ngoài mua nhà, góp phần giải quyết hàng tồn kho các dự án căn hộ hạng sang.

Thực tế giá căn hộ trên thị trường dù đã giảm nhiều vẫn còn khá cao so với khả năng tài chính của đại đa số người có nhu cầu nhà ở?

Nhận định này hoàn toàn chính xác, nhưng có căn nguyên của nó. Trước hết, trong cơ cấu giá thành căn hộ, vốn hạ tầng mà chủ yếu là đất chiếm tỉ lệ khá cao, bình quân 20-35% ở các quận vùng ven và lên tới hơn 50% nếu ở quận 1, quận 3... Bởi thực tế, chủ đầu tư phải mua đất gần hai lần, gồm tiền đền bù cho dân và tiền sử dụng đất 100% giá thị trường (nộp một lần ngay từ đầu). Ngoài ra, do nguồn vốn hạn chế của chủ đầu tư, hầu hết các dự án BĐS sử dụng 60-85% vốn tín dụng. Và với lãi suất ngân hàng đứng ở mức cao trong suốt một thời gian dài vừa qua, thậm chí lên tới 25%/năm trong năm 2011, khiến giá thành căn hộ cũng bị đội lên đáng kể.

Theo ông, vì sao có sự lệch pha trên thị trường căn hộ, các dự án chỉ tập trung phân khúc đắt tiền thay vì căn hộ giá vừa túi tiền của đa số người dân?

Ngoài sự yếu kém trong nghiên cứu thị trường của doanh nghiệp, thiếu thông tin cảnh báo của cơ quan quản lý, các chính sách phát triển nhà ở của chúng ta còn nhiều bất cập, chưa khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào loại nhà ở mà chúng ta cần. Lấy ví dụ, trừ dự án nhà ở xã hội, các dự án căn hộ “hạng sang” hay căn hộ giá thấp và trung bình đều áp dụng chính sách “cá mè một lứa”, tiền sử dụng đất, thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp... đều như nhau. Về quy chuẩn xây dựng, căn hộ giá thấp và trung bình cũng tuân thủ theo công thức 1.2.1 (25% diện tích nhỏ, 50% diện tích trung bình và 25% diện tích lớn từ 90m2/căn hộ trở lên). Mà phần lớn đối tượng này đều không đủ khả năng tài chính để mua căn hộ lớn, chủ đầu tư phải ôm. Chưa hết, các quy định về mật độ dân số, chỗ để xe... cũng không phân biệt, khiến giá thành căn hộ phân khúc này bị đội lên.

Trong khi đó, việc tìm kiếm được địa điểm, xin được dự án, đền bù giải tỏa... là cả một quá trình khó khăn và tốn kém. Do đó, nhiều doanh nghiệp đã chọn phương án làm căn hộ đắt tiền với hi vọng thu lợi nhuận cao (và đang lãnh hậu quả), thay vì làm căn hộ giá vừa túi tiền, ít rủi ro nhưng lợi nhuận thấp.

Nếu những bất cập của chính sách trong lĩnh vực BĐS được các bộ ngành ghi nhận, cam kết sửa đổi, liệu thời gian tới thị trường này có phát triển lành mạnh hơn?

Việc điều chỉnh chính sách tiền sử dụng đất, sửa đổi quy chuẩn xây dựng, giảm thuế phí... chỉ mới góp phần kéo giá nhà xuống mức phù hợp hơn. Còn muốn thị trường phát triển lành mạnh, chúng ta cần có cơ chế kiểm soát thực hiện quy hoạch, quản lý hoạt động kinh doanh BĐS một cách hiệu quả hơn. Có doanh nghiệp BĐS đầu tư dự án căn hộ tại Bình Tân cho biết sau khi hoàn tất các thủ tục và đền bù giải tỏa xong, doanh nghiệp này mới phát hiện trước đó đã có hàng loạt giấy phép được cấp với số lượng hơn 100.000 căn hộ. Doanh nghiệp này bị mắc kẹt do thiếu thông tin.

Nhưng cơ hội để người thu nhập thấp có được chỗ ở chỉ là chuyện... viễn tưởng nếu các doanh nghiệp vẫn cứ phải nhờ vào “bầu sữa” tín dụng?

Với nhiều người thu nhập thấp đô thị, ngay cả việc chạy ăn từng bữa cũng đã toát mồ hôi, lấy đâu ra tiền để mua nhà, ngay cả nhà ở xã hội. Thế nhưng trên thị trường BĐS hiện chỉ có một loại hình căn hộ, đó là căn hộ mua đứt bán đoạn ngay theo cơ chế thuận mua vừa bán. Trong khi đó, chúng ta thiếu vắng các loại hình khác như căn hộ bán trả góp dài hạn (25-30 năm) với lãi suất thấp và ổn định, căn hộ cho thuê giá rẻ... dành cho các đối tượng yếu thế về tài chính ở khu vực đô thị. Nhưng việc đầu tư các loại hình căn hộ này đòi hỏi phải có nguồn vốn giá rẻ và dài hạn, doanh nghiệp chắc chắn không thể làm được nếu Nhà nước không có cơ chế và chính sách hỗ trợ.