Đầu tư Bất động sản vừa được bạn đọc gửi tới một bản hợp đồng mua bán đất nền do chủ đầu tư soạn sẵn. Trong đó, có những điều khoản rất… đặc biệt.
Chẳng hạn, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quá 60 ngày thì chỉ phải trả cho khách hàng tiền lãi tính theo lãi suất của ngân hàng được chủ đầu tư chọn. Nhưng nếu khách hàng quá hạn thanh toán từ 15 ngày trở lên sẽ bị phạt 0,1%/ngày trên số tiền chậm thanh toán, tương đương 36%/năm.
Lại có điều khoản khác quy định: “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A (chủ đầu tư) cho Bên B (khách hàng) sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của Bên thứ ba khác đối với bất động sản này”.
Điều này có nghĩa, kể cả khi các bên đồng ý thanh lý hợp đồng, khách hàng muốn đòi tiền cũng chỉ còn cách đợi chủ đầu tư bán được nền đất cho người khác và thu đủ tiền. Nhưng câu hỏi đặt ra là, liệu chủ đầu tư có chịu bán lại đất nền đã bán để lấy tiền trả cho khách, hay tập trung bán sản phẩm mới để thu lợi nhuận cho mình?
Trên thực tế, câu hỏi này không quá khó để trả lời!
Sau khi đã liệt kê những điều khoản lạ như trên, vị bạn đọc này chốt một câu, “đó là những cái bẫy tinh vi mà rất nhiều người đã bước vào”.
Chính xác đó là những cái bẫy, nhưng nó không hề tinh vi vì rất dễ nhận ra. Còn rất nhiều bản hợp đồng khác với những điều khoản có lợi cho chủ đầu tư được lẩn khuất một cách khôn khéo hơn. Điển hình như vụ tranh chấp hợp đồng giữa chủ đầu tư Dự án Splendora là An Khánh JVC với khách hàng đã được TAND huyện Hoài Đức, Hà Nội đưa ra xét xử trong tháng 10/2013.
Trong hợp đồng có điều khoản chỉ được ghi đơn giản là, "bên mua chuyển cho bên bán khoản tiền đợt 2 trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên bán thông báo cho bên mua về việc hoàn tất phần thô của căn nhà”. Nhưng chính điều này lại khiến các bên phải đáo tụng đình.
Khách hàng thì cho rằng, họ chỉ phải đóng tiền đợt 2 khi chủ đầu tư gửi thông báo chính thức và đóng tiền song song với việc bàn giao nhà. Đại diện chủ đầu tư lại khẳng định, trong hợp đồng chính thức không có mẫu “Thông báo hoàn thành phần thô”, còn điều này đã được đề cập trong “Thông báo chương trình cải tạo nhà” trước đó. Và họ chỉ bàn giao nhà khi khách hàng đã đóng tiền...
Những điều khoản tréo ngoe trong các hợp đồng nói trên đang là nguồn cơn gây ra hầu hết tranh chấp trong giao dịch bất động sản. Điều mà như Giáo sư Đặng Hùng Võ từng chia sẻ là khi thị trường lên, người mua vì tham lợi cứ nhắm mắt ký bừa. Đến khi thị trường xuống, thấy mình thiệt thòi quá mới kiện cáo, khiếu nại khắp nơi.
Điều ông Võ nói rất đúng, nhưng hình như chưa đủ. Còn một nguyên nhân quan trọng khác là sự bất cân xứng vị thế giữa người bán và người mua trong giao kết hợp đồng.
Rõ ràng, đứng sau mỗi chủ đầu tư là một đội ngũ luật sư, cán bộ pháp chế... hùng hậu. Đội ngũ này rành đủ đường đi nước bước để khéo léo gài vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho thân chủ mình.
Còn đứng sau người mua là ai? Có lẽ chỉ là gia đình và những người quen của họ. Chưa kể tâm lý phổ biến là chỉ “cậy nhờ” tư vấn pháp luật chuyên nghiệp khi có tranh chấp xảy ra.
Khi đó thì thường là chuyện đã rồi!
Gần đây, có một số ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng nên xây dựng một mẫu hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn để các bên giao dịch căn cứ vào đó ký kết mua bán cho rõ ràng. Thực ra, dạng hợp đồng mẫu này đã có ít nhất từ năm 2010 khi được ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD…
Chỉ có điều, gọi là mẫu, nhưng có bắt buộc sử dụng không, nếu không sử dụng hoặc sử dụng sai thì chế tài ra sao lại không thấy đề cập. Và chính Thông tư 16 cũng đang thể hiện sự bất cập của nó khi được cho là nguyên nhân gây ra hàng loạt vụ kiện cáo về cách tính diện tích căn hộ.
Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là, khi chưa ký kết hợp đồng, người mua chính là bên chủ động. Họ có quyền và nên tham vấn chuyên gia pháp lý để tránh bị lạc vào “mê cung” của các điều khoản hợp đồng soạn sẵn.
Lại có điều khoản khác quy định: “Bất kỳ khoản hoàn trả nào từ Bên A (chủ đầu tư) cho Bên B (khách hàng) sẽ không được thực hiện cho đến khi bất động sản được chuyển nhượng và Bên A đã nhận đủ tiền thanh toán của Bên thứ ba khác đối với bất động sản này”.
Các chủ đầu tư, nhà phân phối thường gài vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho mình
Điều này có nghĩa, kể cả khi các bên đồng ý thanh lý hợp đồng, khách hàng muốn đòi tiền cũng chỉ còn cách đợi chủ đầu tư bán được nền đất cho người khác và thu đủ tiền. Nhưng câu hỏi đặt ra là, liệu chủ đầu tư có chịu bán lại đất nền đã bán để lấy tiền trả cho khách, hay tập trung bán sản phẩm mới để thu lợi nhuận cho mình?
Trên thực tế, câu hỏi này không quá khó để trả lời!
Sau khi đã liệt kê những điều khoản lạ như trên, vị bạn đọc này chốt một câu, “đó là những cái bẫy tinh vi mà rất nhiều người đã bước vào”.
Chính xác đó là những cái bẫy, nhưng nó không hề tinh vi vì rất dễ nhận ra. Còn rất nhiều bản hợp đồng khác với những điều khoản có lợi cho chủ đầu tư được lẩn khuất một cách khôn khéo hơn. Điển hình như vụ tranh chấp hợp đồng giữa chủ đầu tư Dự án Splendora là An Khánh JVC với khách hàng đã được TAND huyện Hoài Đức, Hà Nội đưa ra xét xử trong tháng 10/2013.
Trong hợp đồng có điều khoản chỉ được ghi đơn giản là, "bên mua chuyển cho bên bán khoản tiền đợt 2 trong vòng 15 ngày kể từ ngày bên bán thông báo cho bên mua về việc hoàn tất phần thô của căn nhà”. Nhưng chính điều này lại khiến các bên phải đáo tụng đình.
Khách hàng thì cho rằng, họ chỉ phải đóng tiền đợt 2 khi chủ đầu tư gửi thông báo chính thức và đóng tiền song song với việc bàn giao nhà. Đại diện chủ đầu tư lại khẳng định, trong hợp đồng chính thức không có mẫu “Thông báo hoàn thành phần thô”, còn điều này đã được đề cập trong “Thông báo chương trình cải tạo nhà” trước đó. Và họ chỉ bàn giao nhà khi khách hàng đã đóng tiền...
Những điều khoản tréo ngoe trong các hợp đồng nói trên đang là nguồn cơn gây ra hầu hết tranh chấp trong giao dịch bất động sản. Điều mà như Giáo sư Đặng Hùng Võ từng chia sẻ là khi thị trường lên, người mua vì tham lợi cứ nhắm mắt ký bừa. Đến khi thị trường xuống, thấy mình thiệt thòi quá mới kiện cáo, khiếu nại khắp nơi.
Điều ông Võ nói rất đúng, nhưng hình như chưa đủ. Còn một nguyên nhân quan trọng khác là sự bất cân xứng vị thế giữa người bán và người mua trong giao kết hợp đồng.
Rõ ràng, đứng sau mỗi chủ đầu tư là một đội ngũ luật sư, cán bộ pháp chế... hùng hậu. Đội ngũ này rành đủ đường đi nước bước để khéo léo gài vào hợp đồng các điều khoản có lợi cho thân chủ mình.
Còn đứng sau người mua là ai? Có lẽ chỉ là gia đình và những người quen của họ. Chưa kể tâm lý phổ biến là chỉ “cậy nhờ” tư vấn pháp luật chuyên nghiệp khi có tranh chấp xảy ra.
Khi đó thì thường là chuyện đã rồi!
Gần đây, có một số ý kiến cho rằng, Bộ Xây dựng nên xây dựng một mẫu hợp đồng mua bán bất động sản chuẩn để các bên giao dịch căn cứ vào đó ký kết mua bán cho rõ ràng. Thực ra, dạng hợp đồng mẫu này đã có ít nhất từ năm 2010 khi được ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010/TT- BXD…
Chỉ có điều, gọi là mẫu, nhưng có bắt buộc sử dụng không, nếu không sử dụng hoặc sử dụng sai thì chế tài ra sao lại không thấy đề cập. Và chính Thông tư 16 cũng đang thể hiện sự bất cập của nó khi được cho là nguyên nhân gây ra hàng loạt vụ kiện cáo về cách tính diện tích căn hộ.
Tuy nhiên, có một điều chắc chắn là, khi chưa ký kết hợp đồng, người mua chính là bên chủ động. Họ có quyền và nên tham vấn chuyên gia pháp lý để tránh bị lạc vào “mê cung” của các điều khoản hợp đồng soạn sẵn.
Theo ĐTCK
Nhà đất Cần bán
