Bất cập trong các quy định, nhà đầu tư nước ngoài lách luật, chuyển lợi nhuận ra nước ngoài, giao thầu cho nhà thầu cùng quốc tịch…, trong khi cơ quan quản lý nhà nước gặp khó khăn trong kiểm tra, giám sát, đang tác động tiêu cực đến môi trường đầu tư.
Chậm cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu..
Theo quy định của Luật Nhà ở, quy chế khu đô thị (KĐT) mới, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 71 quy định chi tiết, thời gian chủ đầu tư bàn giao các giấy tờ liên quan đến nhà ở cho bên mua là 50 ngày kể từ ngày mua nhà. Nhưng trên thực tế, việc làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu nhà cho người mua thường bị các chủ đầu tư làm chậm so với quy định, thậm chí trong thời gian khá dài. Trong khi đó, việc quản lý đối với các dự án KĐT, khu nhà ở trên địa bàn TP còn nhiều bất cập, từ mô hình quản lý bị phân khúc, chưa có một cơ quan đầu mối theo dõi quản lý từ giai đoạn hình thành, thực hiện đến khi hoàn thành, đưa vào khai thác.
Ngoài ra, sự phối hợp giữa các ngành còn thiếu chặt chẽ, tạo ra nhiều khoảng trống trong quản lý các dự án. Đơn cử, Sở Xây dựng được giao tổng hợp, theo dõi, quản lý các dự án trong giai đoạn đầu tư. Tuy nhiên, cơ quan đầu mối giải quyết các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư lại là sở, ngành khác, do đó thông tin về dự án, chủ đầu tư, hồ sơ quy hoạch, đất đai sau khi được phê duyệt không được chuyển giao cho Sở Xây dựng. Khi liên ngành kiểm tra dự án mới phát hiện những sai lệch về mục tiêu, quy mô đầu tư so với giấy phép đầu tư và những sai phạm khác.
Một ví dụ khác là với việc nộp thuế, thông thường DN không đăng ký ngành nghề kinh doanh hay mục tiêu dự án trong GCN đầu tư, nhưng cơ quan thuế vẫn thu thuế khi DN nộp đối với hàng hóa, dịch vụ phát sinh thu nhập. Sau khi nộp thuế, DN cho rằng như vậy là đã hoàn tất nghĩa vụ với nhà nước và được cơ quan thuế chấp nhận mà không phải làm các thủ tục khác với cơ quan quản lý.
Văn bản pháp luật chồng chéo, không thống nhất
Một trong những bất cập trong quản lý dự án bất động sản (BĐS) hiện nay là sự chồng chéo, không thống nhất giữa các văn bản pháp quy. Ví dụ, Luật Kinh doanh BĐS quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS. Trong khi Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS lần đầu phải lập dự án đầu tư… GCN đầu tư đồng thời là GCN đăng ký kinh doanh gắn với việc thành lập DN. Từ hai quy định này, nhà đầu tư BĐS "lách" bằng cách thành lập DN với ngành nghề kinh doanh khác, sau đó bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS để không phải lập dự án đầu tư mà vẫn đủ tư cách pháp nhân thực hiện việc tìm kiếm và chuẩn bị đầu tư dự án BĐS. Điều này gây nhiều khó khăn trong việc cấp phép đầu tư và quản lý sau cấp phép. Một tình huống khác cũng tương đối phổ biến là thời hạn đầu tư không thống nhất giữa các luật. Nghị định 84/2007/NĐ-CP (quy định bổ sung về cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế liên doanh được chuyển thành 100% vốn nước ngoài) nêu: "Trường hợp đất đã góp vào liên doanh là đất sử dụng ổn định lâu dài, thời hạn thuê đất là 70 năm…". Nhưng, nếu theo Luật Đầu tư, "thời hạn hoạt động của dự án có vốn đầu tư nước ngoài không quá 50 năm…" và "Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm…".
Xuất phát từ thực tiễn quản lý, mới đây trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND TP Hà Nội đã kiến nghị nâng tỷ lệ vốn đầu tư thuộc sở hữu của nhà đầu tư lên 50% tổng mức đầu tư của dự án. Bởi, các quy định hiện tại, nhất là quy định vốn thuộc sở hữu 15-20% tổng mức đầu tư là chưa bảo đảm chính xác, tạo cơ sở cho các nhà đầu tư nước ngoài chuyển lợi nhuận trước thuế ra khỏi Việt Nam hợp pháp qua việc trả lãi vốn vay, chủ yếu vay của công ty mẹ ở nước ngoài. Mặt khác, việc xác định vốn sở hữu thuộc chủ đầu tư trên cơ sở báo cáo tài chính của DN, mặc dù đã được kiểm toán độc lập, chỉ mang tính chất tham khảo. Hơn nữa, nhà đầu tư có thể cùng lúc đăng ký thực hiện nhiều dự án BĐS với cùng báo cáo chứng minh năng lực tài chính và vốn chủ sở hữu.
Liên quan đến giao thầu cho nhà đầu tư nước ngoài, UBND TP Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng quy định tỷ lệ giao thầu không quá 50% tổng giá trị dự án, còn lại phải sử dụng nhà thầu trong nước. Thực tế, phần lớn dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực KĐT, nhà ở đều giao thầu lại cho các nhà đầu tư cùng tập đoàn hoặc cùng quốc tịch. Các nhà thầu này không thực hiện chế độ kế toán Việt Nam nên việc thu thuế thu nhập DN được tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu, không điều tiết được lợi nhuận trước thuế của nhà đầu tư chuyển ra nước ngoài qua "gửi giá" trong hợp đồng với nhà thầu.
Đánh giá về ảnh hưởng của bất cập trong cơ chế, chính sách đến chất lượng đầu tư nước ngoài, UBND TP Hà Nội cho rằng, một khâu ách tắc dẫn đến ách tắc chung, làm giảm khả năng thu hút DN mới, gây khó khăn cho DN đang hoạt động, từ đó tác động tiêu cực đến môi trường, chất lượng, hiệu quả đầu tư.
Theo quy định của Luật Nhà ở, quy chế khu đô thị (KĐT) mới, chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để trình cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu nhà ở cho người mua. Hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Nghị định 71 quy định chi tiết, thời gian chủ đầu tư bàn giao các giấy tờ liên quan đến nhà ở cho bên mua là 50 ngày kể từ ngày mua nhà. Nhưng trên thực tế, việc làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp GCN quyền sở hữu nhà cho người mua thường bị các chủ đầu tư làm chậm so với quy định, thậm chí trong thời gian khá dài. Trong khi đó, việc quản lý đối với các dự án KĐT, khu nhà ở trên địa bàn TP còn nhiều bất cập, từ mô hình quản lý bị phân khúc, chưa có một cơ quan đầu mối theo dõi quản lý từ giai đoạn hình thành, thực hiện đến khi hoàn thành, đưa vào khai thác.
Các quy định đầu tư nước ngoài vào bất động sản còn nhiều bất cập.
Ngoài ra, sự phối hợp giữa các ngành còn thiếu chặt chẽ, tạo ra nhiều khoảng trống trong quản lý các dự án. Đơn cử, Sở Xây dựng được giao tổng hợp, theo dõi, quản lý các dự án trong giai đoạn đầu tư. Tuy nhiên, cơ quan đầu mối giải quyết các thủ tục trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư lại là sở, ngành khác, do đó thông tin về dự án, chủ đầu tư, hồ sơ quy hoạch, đất đai sau khi được phê duyệt không được chuyển giao cho Sở Xây dựng. Khi liên ngành kiểm tra dự án mới phát hiện những sai lệch về mục tiêu, quy mô đầu tư so với giấy phép đầu tư và những sai phạm khác.
Một ví dụ khác là với việc nộp thuế, thông thường DN không đăng ký ngành nghề kinh doanh hay mục tiêu dự án trong GCN đầu tư, nhưng cơ quan thuế vẫn thu thuế khi DN nộp đối với hàng hóa, dịch vụ phát sinh thu nhập. Sau khi nộp thuế, DN cho rằng như vậy là đã hoàn tất nghĩa vụ với nhà nước và được cơ quan thuế chấp nhận mà không phải làm các thủ tục khác với cơ quan quản lý.
Văn bản pháp luật chồng chéo, không thống nhất
Một trong những bất cập trong quản lý dự án bất động sản (BĐS) hiện nay là sự chồng chéo, không thống nhất giữa các văn bản pháp quy. Ví dụ, Luật Kinh doanh BĐS quy định, tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập DN, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh BĐS. Trong khi Luật Đầu tư quy định nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực BĐS lần đầu phải lập dự án đầu tư… GCN đầu tư đồng thời là GCN đăng ký kinh doanh gắn với việc thành lập DN. Từ hai quy định này, nhà đầu tư BĐS "lách" bằng cách thành lập DN với ngành nghề kinh doanh khác, sau đó bổ sung ngành nghề kinh doanh BĐS để không phải lập dự án đầu tư mà vẫn đủ tư cách pháp nhân thực hiện việc tìm kiếm và chuẩn bị đầu tư dự án BĐS. Điều này gây nhiều khó khăn trong việc cấp phép đầu tư và quản lý sau cấp phép. Một tình huống khác cũng tương đối phổ biến là thời hạn đầu tư không thống nhất giữa các luật. Nghị định 84/2007/NĐ-CP (quy định bổ sung về cấp GCN quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế liên doanh được chuyển thành 100% vốn nước ngoài) nêu: "Trường hợp đất đã góp vào liên doanh là đất sử dụng ổn định lâu dài, thời hạn thuê đất là 70 năm…". Nhưng, nếu theo Luật Đầu tư, "thời hạn hoạt động của dự án có vốn đầu tư nước ngoài không quá 50 năm…" và "Thời hạn sử dụng đất của dự án đầu tư không quá 50 năm…".
Xuất phát từ thực tiễn quản lý, mới đây trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng, UBND TP Hà Nội đã kiến nghị nâng tỷ lệ vốn đầu tư thuộc sở hữu của nhà đầu tư lên 50% tổng mức đầu tư của dự án. Bởi, các quy định hiện tại, nhất là quy định vốn thuộc sở hữu 15-20% tổng mức đầu tư là chưa bảo đảm chính xác, tạo cơ sở cho các nhà đầu tư nước ngoài chuyển lợi nhuận trước thuế ra khỏi Việt Nam hợp pháp qua việc trả lãi vốn vay, chủ yếu vay của công ty mẹ ở nước ngoài. Mặt khác, việc xác định vốn sở hữu thuộc chủ đầu tư trên cơ sở báo cáo tài chính của DN, mặc dù đã được kiểm toán độc lập, chỉ mang tính chất tham khảo. Hơn nữa, nhà đầu tư có thể cùng lúc đăng ký thực hiện nhiều dự án BĐS với cùng báo cáo chứng minh năng lực tài chính và vốn chủ sở hữu.
Liên quan đến giao thầu cho nhà đầu tư nước ngoài, UBND TP Hà Nội kiến nghị Bộ Xây dựng quy định tỷ lệ giao thầu không quá 50% tổng giá trị dự án, còn lại phải sử dụng nhà thầu trong nước. Thực tế, phần lớn dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực KĐT, nhà ở đều giao thầu lại cho các nhà đầu tư cùng tập đoàn hoặc cùng quốc tịch. Các nhà thầu này không thực hiện chế độ kế toán Việt Nam nên việc thu thuế thu nhập DN được tính theo tỷ lệ phần trăm doanh thu, không điều tiết được lợi nhuận trước thuế của nhà đầu tư chuyển ra nước ngoài qua "gửi giá" trong hợp đồng với nhà thầu.
Đánh giá về ảnh hưởng của bất cập trong cơ chế, chính sách đến chất lượng đầu tư nước ngoài, UBND TP Hà Nội cho rằng, một khâu ách tắc dẫn đến ách tắc chung, làm giảm khả năng thu hút DN mới, gây khó khăn cho DN đang hoạt động, từ đó tác động tiêu cực đến môi trường, chất lượng, hiệu quả đầu tư.
Theo HNM
Nhà đất Cần bán
