Nhu cầu hiện nay chủ yếu thuộc về người mua để ở và các nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm tiềm năng cho thuê.
Xu hướng chuyển văn phòng sang phía Tây Hà Nội hiện vẫn còn
Đó là nhận định về thị trường BĐS Hà Nội được CBRE đưa ra sáng 9/7. Theo các chuyên gia của Công ty này, thị trường đã bắt đầu có chuyển biến tích cực, thể hiện rõ nét ở lĩnh vực nhà ở. Cụ thể, trong quý II, thị trường căn hộ ghi nhận số căn chào bán mới chỉ tăng khoảng 7% so với quý trước. Số căn chào bán trong nửa đầu năm 2013 chỉ bằng 36% so với 2012 và bằng 14% so với năm 2011. Tuy nhiên, số căn hoàn thiện tính đến hết nửa đầu năm 2013 đã tương đương với 90% tổng số căn hoàn thành năm 2012. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư vẫn đang hoạt động tích cực trên thị trường với nhiều nỗ lực trong việc hoàn thiện dự án.
Những diễn biến trên thị trường gần đây cho thấy, các chủ đầu tư ngày càng trở nên thực tế hơn trong việc tiếp cận khách hàng khi tung ra các đợt chào bán nhỏ hơn và tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp và bình dân, vốn được cho là dễ được thị trường hấp thụ hơn. Khoảng 95% các căn được chào bán trong nửa đầu năm 2013 thuộc về phân khúc trung cấp và bình dân, so với mức trung bình 70% của giai đoạn 2007 - 2011. Tương tự như vậy, 80% các căn được chào bán trong năm 2013 có mức giá trung bình dưới 1.000 USD/m2, trong khi đó, vào năm 2011, con số này chỉ là 20%. Tại một số dự án được chào bán lại, lượng căn bán được đã tăng đáng kể khi mức giá giảm tới 30% so với mức giá chào ban đầu.
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán đã giảm trong 8 quý liên tiếp. Tuy nhiên, dấu hiệu tích cực là trong số các dự án được chào bán trên thị trường trong quý này, có đến 32% vẫn giữ mức giá ổn định so với con số 18% trong quý I.
Về phía người mua, giá cả hiện là mối quan tâm hàng đầu. Tại thời điểm này, một dự án được xem là hấp dẫn khi kết hợp được các yếu tố bao gồm: mức giá tốt, điều khoản thanh toán linh hoạt cùng hỗ trợ tài chính và các cam kết về chất lượng quản lý và cơ sở tiện ích tốt.
CBRE nhận định, các dự án có mức giá chào bán vào khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 sẽ có tỷ lệ bán tốt nhất. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần lưu ý rằng, ngay cả khi ở mức giá hợp lý, khách hàng vẫn cần thấy được cam kết thực sự trong tiến độ xây dựng và chất lượng quản lý của dự án.
Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong các khu đô thị, quý II ghi nhận 70 căn biệt thự tại KĐT Đặng Xá và 153 biệt thự và nhà liền kề ở KĐT Nam An Khánh được chào bán. Cơ sở hạ tầng không được hoàn thiện đồng bộ là nguyên nhân khiến khách hàng kém quan tâm đến các dự án này. Giá chào bán thứ cấp vì vậy đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên, một vài dự án có vị trí thuận lợi tại quận Hà Đông có giá tăng nhẹ khoảng 10% so với quý I. Mức giá chào bán trung bình tại huyện Mê Linh giảm 30% và huyện Từ Liêm giảm khoảng 20%. CBRE nhận định, các nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phân khúc này vì vốn đầu tư ban đầu rất cao trong khi giá thị trường vẫn đang trên đà giảm và tính thanh khoản thấp. Trong tương lai gần, khi lượng hàng tồn kho vẫn còn vượt xa nhu cầu và điều kiện thị trường không thể có sự thay đổi đặc biệt thì giá sẽ tiếp tục giảm hơn nữa, đặc biệt là ở những nơi có cơ sở hạ tầng và các tiện ích không được hoàn thiện đồng bộ.
Bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở, nét mới trên thị trường BĐS hiện nay là nhu cầu mua BĐS để cho thuê. Khảo sát của CBRE cho thấy, nguồn khách hàng hỏi thuê khá ổn định, tuy nhiên, ngân sách thuê giảm 9% so với quý trước. Khách hỏi thuê chủ yếu là khách Nhật Bản với nhu cầu trước đây chủ yếu tập trung các căn hộ tại khu vực trung tâm và Tây Hồ, nay đang chuyển sang khu vực phía Tây, một phần do văn phòng của họ và các khu công nghiệp nằm gần khu vực này.
Thay vì nằm im, các chủ dự án đang buộc phải thích ứng với thị trường. Điều này sẽ góp phần tạo ra sự sôi động cho BĐS, nhất là khi các kênh đầu tư khác như tiền gửi, vàng, ngoại tệ và chứng khoán tiếp tục có những biến động khó lường.
Những diễn biến trên thị trường gần đây cho thấy, các chủ đầu tư ngày càng trở nên thực tế hơn trong việc tiếp cận khách hàng khi tung ra các đợt chào bán nhỏ hơn và tập trung nhiều vào phân khúc trung cấp và bình dân, vốn được cho là dễ được thị trường hấp thụ hơn. Khoảng 95% các căn được chào bán trong nửa đầu năm 2013 thuộc về phân khúc trung cấp và bình dân, so với mức trung bình 70% của giai đoạn 2007 - 2011. Tương tự như vậy, 80% các căn được chào bán trong năm 2013 có mức giá trung bình dưới 1.000 USD/m2, trong khi đó, vào năm 2011, con số này chỉ là 20%. Tại một số dự án được chào bán lại, lượng căn bán được đã tăng đáng kể khi mức giá giảm tới 30% so với mức giá chào ban đầu.
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán đã giảm trong 8 quý liên tiếp. Tuy nhiên, dấu hiệu tích cực là trong số các dự án được chào bán trên thị trường trong quý này, có đến 32% vẫn giữ mức giá ổn định so với con số 18% trong quý I.
Về phía người mua, giá cả hiện là mối quan tâm hàng đầu. Tại thời điểm này, một dự án được xem là hấp dẫn khi kết hợp được các yếu tố bao gồm: mức giá tốt, điều khoản thanh toán linh hoạt cùng hỗ trợ tài chính và các cam kết về chất lượng quản lý và cơ sở tiện ích tốt.
CBRE nhận định, các dự án có mức giá chào bán vào khoảng 15 - 20 triệu đồng/m2 sẽ có tỷ lệ bán tốt nhất. Tuy nhiên, các chủ đầu tư cần lưu ý rằng, ngay cả khi ở mức giá hợp lý, khách hàng vẫn cần thấy được cam kết thực sự trong tiến độ xây dựng và chất lượng quản lý của dự án.
Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong các khu đô thị, quý II ghi nhận 70 căn biệt thự tại KĐT Đặng Xá và 153 biệt thự và nhà liền kề ở KĐT Nam An Khánh được chào bán. Cơ sở hạ tầng không được hoàn thiện đồng bộ là nguyên nhân khiến khách hàng kém quan tâm đến các dự án này. Giá chào bán thứ cấp vì vậy đang trong xu hướng giảm, tuy nhiên, một vài dự án có vị trí thuận lợi tại quận Hà Đông có giá tăng nhẹ khoảng 10% so với quý I. Mức giá chào bán trung bình tại huyện Mê Linh giảm 30% và huyện Từ Liêm giảm khoảng 20%. CBRE nhận định, các nhà đầu tư chưa thực sự quan tâm đến phân khúc này vì vốn đầu tư ban đầu rất cao trong khi giá thị trường vẫn đang trên đà giảm và tính thanh khoản thấp. Trong tương lai gần, khi lượng hàng tồn kho vẫn còn vượt xa nhu cầu và điều kiện thị trường không thể có sự thay đổi đặc biệt thì giá sẽ tiếp tục giảm hơn nữa, đặc biệt là ở những nơi có cơ sở hạ tầng và các tiện ích không được hoàn thiện đồng bộ.
Bên cạnh nhu cầu mua nhà để ở, nét mới trên thị trường BĐS hiện nay là nhu cầu mua BĐS để cho thuê. Khảo sát của CBRE cho thấy, nguồn khách hàng hỏi thuê khá ổn định, tuy nhiên, ngân sách thuê giảm 9% so với quý trước. Khách hỏi thuê chủ yếu là khách Nhật Bản với nhu cầu trước đây chủ yếu tập trung các căn hộ tại khu vực trung tâm và Tây Hồ, nay đang chuyển sang khu vực phía Tây, một phần do văn phòng của họ và các khu công nghiệp nằm gần khu vực này.
Thay vì nằm im, các chủ dự án đang buộc phải thích ứng với thị trường. Điều này sẽ góp phần tạo ra sự sôi động cho BĐS, nhất là khi các kênh đầu tư khác như tiền gửi, vàng, ngoại tệ và chứng khoán tiếp tục có những biến động khó lường.
| Thị trường văn phòng và mặt bằng bán lẻ được nhận định tiếp tục xu hướng giảm giá và tăng cung. Khoảng 150.000 m2 sàn văn phòng mới dự kiến sẽ được cung cấp trong hai quý còn lại của năm 2013. Trong thời gian từ nay đến cuối năm, khoảng 10 dự án đầu tư mặt bằng bán lẻ đang gần hoàn thiện. |
Theo ĐTCK
Nhà đất Cần bán
