Các nghiên cứu về thị trường bất động sản tại Hà Nội trong quý III và các tháng từ đầu năm đến nay cho thấy nguồn cung mới tiếp tục tăng và giá vẫn giảm mạnh trên tất cả các mảng và phân khúc thị trường.
Mặc dù quý III là thời gian có tháng 7 âm lịch thường là tháng trầm lắng đối với các hoạt động giao dịch bất động sản nhưng thị trường Hà Nội vẫn ghi nhận 2.700 căn hộ được chào bán mới, tăng nhẹ so với nguồn cung quý trước. Tuy nhiên, đã qua rồi cái thời chào bán nhà trên giấy. Hầu hết nguồn cung mới này đến từ các dự án hiện hữu, là những dự án đã tìm hiểu thị trường qua một số đợt chào bán trước đó và có tốc độ xây dựng khá rõ nét. Đáng chú ý nữa là thị trường đang chứng kiến nhiều dự án cung cấp gói bàn giao thô nhằm giảm giá chào bán. Theo khảo sát của Công ty CBRE, có tới 75% nguồn cung trong quý này được chào bán dưới 21 triệu đồng/m2, mức giá phải chăng nhất kể từ năm 2008. Và một lượng giao dịch khả quan cũng được ghi nhận chủ yếu ở mức giá thấp (dưới 21 triêu đồng/m2), diện tích nhỏ (50-70m2) tầng thấp thoả mãn các yêu cầu cơ bản như vị trí, tiến độ xây dựng và chất lượng được đảm bảo.
Bất chấp nỗ lực của chủ đầu tư kể cả sự cố gắng với những biện pháp tháo gỡ từ phía các cơ quan hoạch định chính sách thì thị trường căn hộ của Hà Nội vẫn không mấy cải thiện. Đại bộ phận người có nhu cầu mua nhà vẫn đang có tâm lý quan sát và chờ đợi. Theo một khảo sát gần đây của Vnexpress, có tới 84% trong số 8.300 phiếu trả lời cho rằng bây giờ chưa phải thời điểm thích hợp để mua nhà do họ kỳ vọng giá cả còn giảm tiếp. Thực tế thì tâm lý đó đang được cho là đúng khi giá chào bán thứ cấp trong quý III tiếp tục giảm 5% so với quý trước, kéo dài thêm xu hướng giá cả trượt dốc bắt đầu từ quý IV/2011.
Ngay cả với phân khúc nhà đất trong khu đô thị hay còn gọi khu biệt thự, nhà liền kề thì nhiều khả năng một mặt bằng giá mới cũng được thiết lập. Thị trường đang định giá lại các dự án, với mức giá thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011. Giá của các dự án đã và sắp hoàn thiện có mức giảm thấp nhất, trong khi đó, hầu như không có giao dịch tại các dự án chậm tiến độ. Khảo sát gần đây của CBRE cho thấy 86% khách hàng quan tâm đến căn nhà có giá trị bằng hoặc dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng và chỉ có 32% dự án chào bán với mức giá dưới 5 tỷ đồng và phần lớn các dự án này vẫn trong giai đoạn đầu phát triển. Một điều cũng được ghi nhận đó là mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (hiện chiếm 83%).
Ở phân khúc văn phòng cho thuê lại ghi nhận với nhiều chuyển động, nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy tăng và giá tiếp tục giảm chưa có dấu hiệu chạm đáy. Nguồn cung của phân khúc này tăng mạnh trong quý III (khoảng 48.500m2) do sự có mặt của toà nhà hạng A: Indochina Plaza Hanoi (14.344m2) và 3 toà nhà hạng B: Vinafor Building (16.000m2; HL Tower (8.400m2) và toà nhà 28 tầng tại Làng QT Thăng Long (9.756m2). Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn tăng nhẹ (khoảng gần 1%) so với quý trước, cho thấy nhu cầu thuê có chiều hướng tăng. Giá cho thuê tiếp tục giảm từ 6-10% so với quý trước. Ngay một số toà nhà hạng A trong khu trung tâm vốn trước đây không cạnh tranh bằng giá thuê thì nay cũng tích cực giảm giá, thậm chí cá biệt giảm mạnh tới 9%. Một số chủ đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận qua việc giảm giá thuê hoặc tiếp tục đưa ra nhiều ưu đãi cho khách thuê để nâng cao tỷ lệ lấp đầy.
Trước những khó khăn của thị trường, các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết các khoản nợ tồn đọng và nhu cầu hạn chế nên đang xuất hiện việc tái cơ cấu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Một số doanh nghiệp không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã và đang thoái vốn trong lĩnh vực này. Các chuyên gia của CBRE dự đoán, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tái cơ cấu và điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Trong năm 2012, ước tính sẽ có khoảng 7.000 căn hộ được hoàn thiện và dự đoán nhiều dự án sẽ vắng người ở cho đến khi giá thị trường sát với khả năng chi trả của người mua hơn.
Bất chấp nỗ lực của chủ đầu tư kể cả sự cố gắng với những biện pháp tháo gỡ từ phía các cơ quan hoạch định chính sách thì thị trường căn hộ của Hà Nội vẫn không mấy cải thiện. Đại bộ phận người có nhu cầu mua nhà vẫn đang có tâm lý quan sát và chờ đợi. Theo một khảo sát gần đây của Vnexpress, có tới 84% trong số 8.300 phiếu trả lời cho rằng bây giờ chưa phải thời điểm thích hợp để mua nhà do họ kỳ vọng giá cả còn giảm tiếp. Thực tế thì tâm lý đó đang được cho là đúng khi giá chào bán thứ cấp trong quý III tiếp tục giảm 5% so với quý trước, kéo dài thêm xu hướng giá cả trượt dốc bắt đầu từ quý IV/2011.
Ngay cả với phân khúc nhà đất trong khu đô thị hay còn gọi khu biệt thự, nhà liền kề thì nhiều khả năng một mặt bằng giá mới cũng được thiết lập. Thị trường đang định giá lại các dự án, với mức giá thấp hơn khoảng 18% so với cùng kỳ năm 2011. Giá của các dự án đã và sắp hoàn thiện có mức giảm thấp nhất, trong khi đó, hầu như không có giao dịch tại các dự án chậm tiến độ. Khảo sát gần đây của CBRE cho thấy 86% khách hàng quan tâm đến căn nhà có giá trị bằng hoặc dưới 5 tỷ đồng. Trong khi đó, 68% dự án hiện đang chào bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc trên 5 tỷ đồng và chỉ có 32% dự án chào bán với mức giá dưới 5 tỷ đồng và phần lớn các dự án này vẫn trong giai đoạn đầu phát triển. Một điều cũng được ghi nhận đó là mục đích mua nhà đã chuyển từ đầu tư chờ tăng giá (hiện chỉ chiếm 17%) sang để ở và cho thuê (hiện chiếm 83%).
Ở phân khúc văn phòng cho thuê lại ghi nhận với nhiều chuyển động, nguồn cung tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy tăng và giá tiếp tục giảm chưa có dấu hiệu chạm đáy. Nguồn cung của phân khúc này tăng mạnh trong quý III (khoảng 48.500m2) do sự có mặt của toà nhà hạng A: Indochina Plaza Hanoi (14.344m2) và 3 toà nhà hạng B: Vinafor Building (16.000m2; HL Tower (8.400m2) và toà nhà 28 tầng tại Làng QT Thăng Long (9.756m2). Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng tỷ lệ lấp đầy vẫn tăng nhẹ (khoảng gần 1%) so với quý trước, cho thấy nhu cầu thuê có chiều hướng tăng. Giá cho thuê tiếp tục giảm từ 6-10% so với quý trước. Ngay một số toà nhà hạng A trong khu trung tâm vốn trước đây không cạnh tranh bằng giá thuê thì nay cũng tích cực giảm giá, thậm chí cá biệt giảm mạnh tới 9%. Một số chủ đầu tư đã chấp nhận giảm lợi nhuận qua việc giảm giá thuê hoặc tiếp tục đưa ra nhiều ưu đãi cho khách thuê để nâng cao tỷ lệ lấp đầy.
Trước những khó khăn của thị trường, các chủ đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc giải quyết các khoản nợ tồn đọng và nhu cầu hạn chế nên đang xuất hiện việc tái cơ cấu doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Một số doanh nghiệp không có chức năng chính là kinh doanh bất động sản đã và đang thoái vốn trong lĩnh vực này. Các chuyên gia của CBRE dự đoán, các chủ đầu tư sẽ tiếp tục tái cơ cấu và điều chỉnh chiến lược kinh doanh. Trong năm 2012, ước tính sẽ có khoảng 7.000 căn hộ được hoàn thiện và dự đoán nhiều dự án sẽ vắng người ở cho đến khi giá thị trường sát với khả năng chi trả của người mua hơn.
Theo VEN
Nhà đất Cần bán
