• Lược trích văn bản Góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS của HoREA

    Văn bản góp ý Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) do Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu ký ngày 21/4/2014
    với nơi gửi đến là Thường trực Thành Ủy Tp.HCM, UBND Tp.HCM, Đoàn Đại biểu Quốc hội Tp.HCM và Sở Xây dựng Tp.HCM, trong đó kiến nghị sửa đổi 7 điều của luật này.

    Một số nội dung đáng chú ý trong văn bản:

    Về điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản:

    HoREA kiến nghị đối với cá nhân, tổ chức bán hoặc cho thuê nhà không nhằm mục đích kinh doanh thì chỉ cần thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật dân sự, có đăng ký giao dịch bất động sản và nộp thuế mà không cần quy định phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã hoặc phải có vốn pháp định đối với các trường hợp nêu trên.

    Khoản 1 điều 8 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật”.

    Theo HoREA, quy định trên không phù hợp với khoản 1.b điều 92 Luật Nhà ở quy định điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở là “Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”.

    Về chuyển nhượng dự án:

    HoREA kiến nghị nên coi việc chuyển nhượng toàn bộ dự án hoặc một phần dự án bất động sản ở bất kỳ giai đoạn đầu tư nào của dự án là hoạt động kinh doanh bình thường của doanh nghiệp, có hợp đồng, có đăng ký kinh doanh và chịu thuế. Do vậy, nên cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản theo nhu cầu kinh doanh của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện dự án theo quy hoạch được duyệt.


    Hình minh họa
    Theo quy định hiện hành (tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007), nếu chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì phải lập hồ sơ báo cáo UBND cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác, trước đó “Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt”.

    Lập luận cho kiến nghị của mình về nội dung này, HoREA cho biết, "Cũng có quan điểm lo ngại việc chuyển nhượng dự án sẽ dẫn đến tăng giá bất động sản đến tay người tiêu dùng. Thực tế cho thấy thị trường chỉ chấp nhận giá bán bất động sản phù hợp với giá cả phổ biến của bất động sản cùng loại trên thị trường chứ không phải doanh nghiệp dễ dàng tự ý nâng giá được".

    Về việc huy động vốn ứng trước của khách hàng:

    HoREA kiến nghị cho phép chủ đầu tư được huy động vốn của khách hàng tại thời điểm đã hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, dự án đã có quy hoạch chi tiết 1/500 (hoặc quy hoạch tổng mặt bằng).

    Theo HoREA, đây là lúc doanh nghiệp đã đầu tư một khoản tiền rất lớn để giải phóng mặt bằng, và đã ký quỹ theo quy định tại khoản (3.b) điều 58 Luật Đất đai năm 2013 nên doanh nghiệp rất cần bổ sung vốn tại thời điểm này.

    Hiện nay đang có độ vênh trong quy định về thời điểm huy động vốn giữa Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản: Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư huy động vốn của khách hàng sau khi đã xây dựng xong phần móng. Trong khi Luật Kinh doanh bất động sản quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được thực hiện khi chủ đầu tư đã xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ cho bất động sản”… Còn Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 lại quy định việc ứng tiền “lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật…”.

    Về việc sử dụng vốn huy động, quy định hiện hành (Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010) chỉ quy định chung chung: “Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành”.

    Luật Kinh doanh bất động sản cũng chỉ quy định: “Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản”, “Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ”.

    Theo HoREA, các quy định trên thiếu tính răn đe và chưa đủ sức mạnh để bảo vệ lợi ích của người mua nhà.

    Vì vậy, HoREA kiến nghị Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cần có cơ chế cụ thể bao gồm các chế tài cần thiết để bắt buộc chủ đầu tư phải sử dụng vốn huy động của khách hàng đúng mục đích để hoàn thành bất động sản bàn giao cho khách hàng.

    HoREA đề xuất biện pháp quy định chủ đầu tư phải chuyển tiền huy động vào “tài khoản đóng” của ngân hàng và chỉ được giải ngân theo tiến độ thi công công trình theo giai đoạn có sự giám sát của ngân hàng và đại diện khách hàng.

    Về thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai:

    HoREA kiến nghị bổ sung chế định cho phép thế chấp bất động sản hình thành trong tương lai để đáp ứng nhu cầu của thị trường, của người tiêu dùng và phù hợp với thông lệ quốc tế.

    Hiện nay, Chính phủ đã cho phép thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai với ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó, tuy nhiên chưa có chế định thế chấp bất động sản thương mại hình thành trong tương lai nên chưa tạo điều kiện thuận lợi cho các giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phù hợp với thực tiễn tình hình trong nước.

    Về sàn giao dịch bất động sản:

    HoREA kiến nghị không quy định bắt buộc giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản. Theo HoREA, sàn giao dịch bất động sản nên chỉ là một trong những kênh lựa chọn của các bên tham gia giao dịch bất động sản bên cạnh vai trò của luật sư, nhà môi giới và công chứng trong thị trường bất động sản.

    Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành quy định: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của luật này”.

    Theo DNSG