Bất động sản nhà ở có nhiều phân khúc khác nhau và mức giá cũng đa dạng, trong khi đa phần người nước ngoài có thu nhập cao và ổn định, khi mua nhà họ cũng sẽ chọn phân khúc và giá cả phù hợp.
Nới điều kiện cho người nước ngoài mua nhà sẽ tạo làn gió mới giúp phá băng thị trường BĐS
Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi) đang được Bộ Xây dựng lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện và sớm trình Quốc hội. Phóng viên BizLIVE đã có cuộc trao đổi với chuyên gia, TS. Lê Bá Chí Nhân xung quanh vấn đề nới điều kiện mua nhà cho người nước ngoài.
Thưa ông, với những quy định về kinh doanh bất động sản như hiện nay có khắt khe cho kiều bào cũng như người nước ngoài không? Điều kiện nào là khó để thực hiện nhất?
Thật ra trong từng giai đoạn hình thành và phát triển, mỗi quốc gia đều có một hệ thống pháp luật riêng nhằm tương thích với thực tiễn phát triển nền kinh tế đất nước. Riêng Luật Kinh doanh bất động sản của chúng ta ra đời năm 2006 nên cần phải hiệu chỉnh phù hợp theo quy luật thị trường và thông lệ quốc tế.
Tôi cho rằng 5 năm qua chúng ta thí điểm cho người nước ngoài và Việt kiều mua và sở hữu nhà ở là giai đoạn thử nghiệm.
Tuy nhiên, để sửa đổi và bổ sung thì tôi thấy hơi chậm so với tiến độ phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.
Vẫn còn một số ràng buộc Việt kiều như phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, hoặc phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Tôi nghĩ quy định này không cần thiết mà chỉ cần Việt kiều hay người nước ngoài có thời hạn 3 tháng sinh sống làm việc tại Việt Nam là có đủ quyền mua nhà. Điều kiện khó ở đây là sự thống nhất quan điểm của từng bộ ngành và tư duy trong hệ thống và cải cách, để làm sao đưa ra bộ luật áp dụng ít nhất từ 30 - 50 năm mà không cần phải sửa đồi và bổ sung.
Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
Có thể nói, một trong những nút thắt lớn nhất đối với người nước ngoài khi muốn mua nhà tại Việt Nam chính là thủ tục quá rườm rà, trong khi tâm lý người nước ngoài rất ngại vấn đề này.
Họ chưa thật sự yên tâm về pháp lý, về quyền sở hữu khi bỏ tiền ra để mua nhà. Bên cạnh đó, điều kiện để người nước ngoài mua nhà cũng quá khắt khe, đối tượng cũng bị thu hẹp khiến sức mua còn yếu, chưa tạo được sức lan tỏa, khó tác động đến phá băng thị trường.
Theo tôi, Nhà nước cần phải xem xét quy trình thực hiện đầu tư dự án, cắt bỏ những khâu xin giấy phép, có những dự án xin giấy phép từ 5 - 7 năm thì cơ hội đầu tư không còn nữa.
Chúng ta hy vọng việc sửa đổi lần này sẽ tạo bước đột phá kích thích sự phục hồi của thị trường BĐS.
Trong tình hình kinh tế khó khăn, BĐS đóng băng, nhiều người cho rằng, kiều bào và các cá nhân, tổ chức nước ngoài là một nguồn lực lớn có thể tác động đến tảng băng BĐS. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?
Đúng là như vậy. Đây rõ ràng là một nguồn lực rất lớn, bởi hiện có đến hàng chục nghìn cá nhân, tổ chức nước ngoài và Việt kiều có nhu cầu nhà ở tại Việt Nam.
Chúng ta thử nhìn xem từ khi có Nghị quyết 19/2008/QH12 cho đến ngày hôm nay mà chỉ có khoảng 126 Việt kiều mua nhà tại Việt Nam, số lượng quá ít so với kiều bào của chúng ta ở nước ngoài.
Ở Singapore, điều kiện mua nhà rất thông thoáng chỉ cần nhập cảnh là mua được nhà ngay. Nhưng họ quản lý tài sản mua bán hoặc sang nhượng đều đánh trên giá trị BĐS từ 10% nay đã tăng lên 15%. Thứ nhất, tạo nên nguồn thu nhập cho thuế quốc gia; thứ hai, tạo điều kiện cho người có nhu cầu bán và người có nhu cầu mua, và đặc biệt là thúc đẩy nền kinh tế tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo lộ trình và kế hoạch đề ra.
Tuy nhiên, chúng ta đừng kỳ vọng quá nhiều bởi thời gian đầu người nước ngoài rất thận trọng, nghe ngóng xem nền kinh tế thế giới có hồi phục nhanh hay không. Khi nào đủ niềm tin thì chắc chắn họ sẽ quyết định mua nhà.
Để khuyến khích bà con kiều bào và các tổ chức cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần nới những điều kiện gì, thưa ông?
Tôi nghĩ, nên mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Thông qua đó, chúng ta có thêm cái lợi là thu hút được nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước.
Bên cạnh đó, cũng nên có quy định cho Việt kiều hay người nước ngoài mua nhà với thời hạn từ 50 - 70 năm theo luật pháp Việt Nam, hết hạn có thể thu hồi. Ngoài ra, đối với lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS, các nhà đầu tư nước ngoài nên có quyền tham gia các hoạt động hiện đã được quy định như dịch vụ môi giới BĐS; định giá BĐS; kinh doanh sàn giao dịch BĐS; tư vấn BĐS; đấu giá BĐS, quản lý BĐS...
Nên cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở và mở rộng đối tượng, điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở cũng như loại nhà được sở hữu.
Nhiều ý kiến cho rằng, nếu nới lỏng điều kiện mua nhà cho kiều bào và người nước ngoài là đẩy giá bất động sản tăng cao, và điều này khiến cho người dân trong nước khó tiếp cận với nhà giá thấp. Ông nghĩ sao về ý kiến này?
Tôi không cho là vậy, vì sản phẩm BĐS của Việt Nam rất nhiều phân khúc, phân khúc sản phẩm thấp cấp, trung cấp và cao cấp đối với căn hộ; còn đối với nhà thì có nhà phố, nhà liền kề, biệt thự đơn lập và song lập. Thế nên phân khúc của Việt kiều và người nước ngoài cũng có nhiều lựa chọn. Nhìn chung, họ sẽ chọn phân khúc trung và cao cấp bởi đa phần đối tượng này có thu nhập cao và ổn định.
Hiện thị trường BĐS Việt Nam đang còn dư âm của hiện tượng bong bóng, vẫn còn tồn tại và suy nghĩ theo cách chờ thời, nhìn chung là một cách ăn sỏi ở thì. Kênh phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp rất thiếu so với nhu cầu thị trường hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến giá BĐS chưa thật sự phù hợp với tình hình thực tế.
Trong khi đó, Việt kiều cũng như người nước ngoài trước khi nhảy vào thị trường Việt Nam sẽ phải nghe ngóng, phân tích, nhìn nhận. Việc quyết định đầu tư hay không là một quá trình và chiếm thời gian không ít cộng thêm phân khúc dành cho đối tượng nước ngoài còn hạn chế. Do đó, tôi cho rằng giá BĐS không thể tăng đột biến như năm 2007.
Mặt khác, để dần dần loại trừ đầu cơ, Chính phủ nên cân nhắc tăng thuế chuyển nhượng BĐS. Có như vậy, chúng ta mới có một thị trường minh bạch, lành mạnh cùng với các điều luật được sửa đổi tôi tin sẽ tạo ra luồng gió mới thổi vào thị trường BĐS Việt Nam mà hàng triệu người đang kỳ vọng.
Xin cảm ơn ông
Thưa ông, với những quy định về kinh doanh bất động sản như hiện nay có khắt khe cho kiều bào cũng như người nước ngoài không? Điều kiện nào là khó để thực hiện nhất?
Thật ra trong từng giai đoạn hình thành và phát triển, mỗi quốc gia đều có một hệ thống pháp luật riêng nhằm tương thích với thực tiễn phát triển nền kinh tế đất nước. Riêng Luật Kinh doanh bất động sản của chúng ta ra đời năm 2006 nên cần phải hiệu chỉnh phù hợp theo quy luật thị trường và thông lệ quốc tế.
Tôi cho rằng 5 năm qua chúng ta thí điểm cho người nước ngoài và Việt kiều mua và sở hữu nhà ở là giai đoạn thử nghiệm.
Tuy nhiên, để sửa đổi và bổ sung thì tôi thấy hơi chậm so với tiến độ phát triển của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam.
Vẫn còn một số ràng buộc Việt kiều như phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, hoặc phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Tôi nghĩ quy định này không cần thiết mà chỉ cần Việt kiều hay người nước ngoài có thời hạn 3 tháng sinh sống làm việc tại Việt Nam là có đủ quyền mua nhà. Điều kiện khó ở đây là sự thống nhất quan điểm của từng bộ ngành và tư duy trong hệ thống và cải cách, để làm sao đưa ra bộ luật áp dụng ít nhất từ 30 - 50 năm mà không cần phải sửa đồi và bổ sung.
Hiện Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến rộng rãi để hoàn thiện Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và Luật Nhà ở (sửa đổi).
Có thể nói, một trong những nút thắt lớn nhất đối với người nước ngoài khi muốn mua nhà tại Việt Nam chính là thủ tục quá rườm rà, trong khi tâm lý người nước ngoài rất ngại vấn đề này.
Họ chưa thật sự yên tâm về pháp lý, về quyền sở hữu khi bỏ tiền ra để mua nhà. Bên cạnh đó, điều kiện để người nước ngoài mua nhà cũng quá khắt khe, đối tượng cũng bị thu hẹp khiến sức mua còn yếu, chưa tạo được sức lan tỏa, khó tác động đến phá băng thị trường.
Theo tôi, Nhà nước cần phải xem xét quy trình thực hiện đầu tư dự án, cắt bỏ những khâu xin giấy phép, có những dự án xin giấy phép từ 5 - 7 năm thì cơ hội đầu tư không còn nữa.
Chúng ta hy vọng việc sửa đổi lần này sẽ tạo bước đột phá kích thích sự phục hồi của thị trường BĐS.
Trong tình hình kinh tế khó khăn, BĐS đóng băng, nhiều người cho rằng, kiều bào và các cá nhân, tổ chức nước ngoài là một nguồn lực lớn có thể tác động đến tảng băng BĐS. Ông có ý kiến gì về vấn đề này?
Đúng là như vậy. Đây rõ ràng là một nguồn lực rất lớn, bởi hiện có đến hàng chục nghìn cá nhân, tổ chức nước ngoài và Việt kiều có nhu cầu nhà ở tại Việt Nam.
Chúng ta thử nhìn xem từ khi có Nghị quyết 19/2008/QH12 cho đến ngày hôm nay mà chỉ có khoảng 126 Việt kiều mua nhà tại Việt Nam, số lượng quá ít so với kiều bào của chúng ta ở nước ngoài.
Ở Singapore, điều kiện mua nhà rất thông thoáng chỉ cần nhập cảnh là mua được nhà ngay. Nhưng họ quản lý tài sản mua bán hoặc sang nhượng đều đánh trên giá trị BĐS từ 10% nay đã tăng lên 15%. Thứ nhất, tạo nên nguồn thu nhập cho thuế quốc gia; thứ hai, tạo điều kiện cho người có nhu cầu bán và người có nhu cầu mua, và đặc biệt là thúc đẩy nền kinh tế tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện dự án theo lộ trình và kế hoạch đề ra.
Tuy nhiên, chúng ta đừng kỳ vọng quá nhiều bởi thời gian đầu người nước ngoài rất thận trọng, nghe ngóng xem nền kinh tế thế giới có hồi phục nhanh hay không. Khi nào đủ niềm tin thì chắc chắn họ sẽ quyết định mua nhà.
Để khuyến khích bà con kiều bào và các tổ chức cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà tại Việt Nam, Luật Nhà ở (sửa đổi) cần nới những điều kiện gì, thưa ông?
Tôi nghĩ, nên mở rộng đối tượng và điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và tổ chức, cá nhân nước ngoài. Thông qua đó, chúng ta có thêm cái lợi là thu hút được nhân tài, nguồn lực, kinh nghiệm cho đầu tư, phát triển đất nước.
Bên cạnh đó, cũng nên có quy định cho Việt kiều hay người nước ngoài mua nhà với thời hạn từ 50 - 70 năm theo luật pháp Việt Nam, hết hạn có thể thu hồi. Ngoài ra, đối với lĩnh vực kinh doanh môi giới BĐS, các nhà đầu tư nước ngoài nên có quyền tham gia các hoạt động hiện đã được quy định như dịch vụ môi giới BĐS; định giá BĐS; kinh doanh sàn giao dịch BĐS; tư vấn BĐS; đấu giá BĐS, quản lý BĐS...
Nên cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài được chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở và mở rộng đối tượng, điều kiện cho tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua, sở hữu nhà ở cũng như loại nhà được sở hữu.
Nhiều ý kiến cho rằng, nếu nới lỏng điều kiện mua nhà cho kiều bào và người nước ngoài là đẩy giá bất động sản tăng cao, và điều này khiến cho người dân trong nước khó tiếp cận với nhà giá thấp. Ông nghĩ sao về ý kiến này?
Tôi không cho là vậy, vì sản phẩm BĐS của Việt Nam rất nhiều phân khúc, phân khúc sản phẩm thấp cấp, trung cấp và cao cấp đối với căn hộ; còn đối với nhà thì có nhà phố, nhà liền kề, biệt thự đơn lập và song lập. Thế nên phân khúc của Việt kiều và người nước ngoài cũng có nhiều lựa chọn. Nhìn chung, họ sẽ chọn phân khúc trung và cao cấp bởi đa phần đối tượng này có thu nhập cao và ổn định.
Hiện thị trường BĐS Việt Nam đang còn dư âm của hiện tượng bong bóng, vẫn còn tồn tại và suy nghĩ theo cách chờ thời, nhìn chung là một cách ăn sỏi ở thì. Kênh phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp rất thiếu so với nhu cầu thị trường hiện nay. Đây cũng là nguyên nhân dẫn đến giá BĐS chưa thật sự phù hợp với tình hình thực tế.
Trong khi đó, Việt kiều cũng như người nước ngoài trước khi nhảy vào thị trường Việt Nam sẽ phải nghe ngóng, phân tích, nhìn nhận. Việc quyết định đầu tư hay không là một quá trình và chiếm thời gian không ít cộng thêm phân khúc dành cho đối tượng nước ngoài còn hạn chế. Do đó, tôi cho rằng giá BĐS không thể tăng đột biến như năm 2007.
Mặt khác, để dần dần loại trừ đầu cơ, Chính phủ nên cân nhắc tăng thuế chuyển nhượng BĐS. Có như vậy, chúng ta mới có một thị trường minh bạch, lành mạnh cùng với các điều luật được sửa đổi tôi tin sẽ tạo ra luồng gió mới thổi vào thị trường BĐS Việt Nam mà hàng triệu người đang kỳ vọng.
Xin cảm ơn ông
Theo Bizlive
Nhà đất Cần bán
