Vào cuối năm 2011, không khí của thị trường chứng khoán đã manh nha một nét gì đó tựa như giai đoạn cuối năm 2008, đầu năm 2009. Còn giờ đây, không khí của thị trường bất động sản cũng đang hơi giống với giai đoạn… cuối năm 2006.
Giao dịch sôi động?
Thị trường bất động sản hai miền Nam - Bắc đang bắt đầu xuất hiện vài dấu hiệu của sự phân hóa. Trong khi khu vực TPHCM vẫn hoàn toàn trầm lắng thì có vẻ như nhà đất Hà Nội lại có giao dịch nhiều hơn hẳn. Nhưng giao dịch đó đến từ đâu?
Câu trả lời vẫn chỉ xuất phát từ… báo chí. Đúng là như vậy, bởi trên mặt báo chí trong vài tuần gần đây đã xuất hiện khá đều đặn những bài viết mô tả về “giao dịch sôi động” hay “đất thổ cư tăng mạnh” ở khu vực phía Đông Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm, kể cả đất dự án tại Nam An Khánh, Văn Khê, Vân Canh, Geleximco… ở phía Tây Hà Nội cũng bắt đầu “rục rịch”. Nhưng với một cái nhìn khá trái ngược, cũng có thông tin báo chí cho rằng vẫn chưa có gì thay đổi, thị trường nhà đất Hà Nội vẫn “ngủ đông”. Có chăng chỉ là phân khúc nhà chung cư bình dân là khả quan hơn cả.
Nếu đề cập đến căn hộ bình dân với giá 11-15 triệu đồng/m2 thì có thể còn phần nào hợp lý, bởi nhu cầu mua nhà của người dân Hà Nội, trong đó có đến 30-40% là người ở các tỉnh lân cận kéo về, là một sự thật và đã kéo dài từ năm này sang năm khác. Ngay cả trong bối cảnh suy thoái năm 2011, khi hai phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp phải cắn răng chịu cảnh sương sa gió táp thì nhà bình dân vẫn tiêu thụ được, tất nhiên với tỷ lệ khiêm tốn chứ không phải như thời sốt nóng năm 2007 hay 2009.
Nhưng phân khúc chung cư bình dân hay đất thổ cư lại không hẳn mang tính đại diện cho thị trường bất động sản ở Thủ đô. Theo quan niệm truyền thống của giới đầu tư và đầu cơ, đất nền vẫn có vai trò quyết định đối với bất kỳ một “sóng lên” hoặc “sóng xuống” nào. Chẳng phải trong những con sóng tăng giá của thị trường vào năm 2007 và gần đây nhất là hai năm 2009 - 2010, đất nền các dự án khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội đóng vai trò chủ công sao?
“Trơ” hết thuốc chữa?
Những đồn đoán và dự báo của giới kinh doanh nhà đất Hà Nội về một con sóng phục hồi có thể xảy ra vào tháng 4/2012 đang dần trở nên vô vọng. Tháng Tư đã đi được hai phần ba thời gian của nó, nhưng thực tế vẫn chưa có bất kỳ tín hiệu nào về việc đất dự án được “đánh” lên. Không những thế, nhiều dự án còn được mô tả là có tình trạng sụt giá đến 40-50% so với đỉnh được thiết lập vào tháng 3/2011.
Nhưng thực chất giảm giá đất dự án ở Hà Nội có đúng như vậy hay không thì lại không có một tổ chức hay cơ quan nào đánh giá được một cách toàn diện. Các công ty tư vấn bất động sản mang mác ngoại như Savills hay CBRE vẫn chỉ cung cấp những báo cáo thiên về nhận định vĩ mô hơn là một bản nghiên cứu và phân tích chi tiết về thị trường. Những mô tả về tình hình giao dịch tại các phân khúc nhà đất trong các báo cáo này hầu như chỉ có thể đánh giá chung nhất, hoặc chính xác hơn là nặng về cảm tính, mà không thể có bất kỳ con số thống kê về lượng giao dịch cụ thể nào đối với một số dự án. Chỉ thỉnh thoảng, người ta mới thấy thông tin trên báo chí về dự án này, dự án kia “bán hết hàng” hay “khách đăng ký mua hết”, nhưng lại không kèm theo một xác thực nào từ phía người mua.
Vốn là một thị trường có độ minh bạch thuộc loại kém nhất trong tất cả các thị trường đầu cơ, bất động sản cũng vì thế mà tiếp tục rơi vào khoảng chân không mờ mịt của vô số thông tin nhiễu loạn. Do không có được những nguồn thông tin cụ thể và xác thực, người mua nhà để ở hay dân mua đi bán lại đành phải dựa vào “kênh thông tin truyền thống” là tin đồn, hoặc dựa vào độ cảm nhận trực tiếp của cá nhân đối với thị trường.
Song nói gì thì nói, tháng 4/2012 đã gần trôi qua mà thị trường nhà đất cả hai miền Nam - Bắc vẫn chưa có một chuyển động đáng kể nào. Tình trạng bất động vẫn tiếp tục lê thê, bất chấp chủ trương “giải cứu bất động sản” mà Ngân hàng nhà nước đã chính thức tuyên bố vào gần giữa tháng 4/2012.
Đối với giới đầu cơ nhà đất, rõ ràng giai đoạn này còn có thể tồi tệ hơn cả năm ngoái, khi thị trường tỏ ra “trơ” với mọi thông tin tích cực. Riêng với giới doanh nghiệp bất động sản đang bị “kẹp hàng”, đống tài sản khổng lồ của họ rõ ràng có nguy cơ rơi hết vào tay ngân hàng, đẩy họ đến tình cảnh phải “bán mình”, tức không chỉ bị siết sự án mà còn có nguy cơ bị các ngân hàng thâu tóm. Về việc này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Đất Lành, đã là một trong những thương gia đầu tiên lên tiếng xác nhận.
Sự xác nhận trên còn thể hiện rõ hơn khi cho biết một số ngân hàng cố tình không cho doanh nghiệp bất động sản vay, với mục tiêu cuối cùng là chờ các doanh nghiệp này… chết. So lại với thực tế, dù cho quan điểm của Ngân hàng nhà nước là thúc đẩy hoạt động cho vay của khối ngân hàng trong quý 2/2012, được thể hiện cụ thể trong văn bản số 2056 vào trung tuần tháng 4/2012, nhưng lại chẳng mấy doanh nghiệp bất động sản nào kỳ vọng là quá trình cho vay vốn sẽ diễn ra nhanh chóng. Mà thông thường, từ chủ trương đến thực tế lại phải có độ trễ ít ra vài ba tháng. Cho đến lúc đó, thị trường nhà đất sẽ rơi về cuối quý 2 của năm nay, để khi đó lại càng thêm khốn quẫn vối vô số khoản nợ gốc lẫn lãi vay dồn cục trên đầu.
Âm mưu?
Riêng với TPHCM, một phép thử nho nhỏ đã không mang lại kết quả nào, khi vào giữa tháng 4/2012, sự kiện khởi công dự án Cầu Sài Gòn 2 đã không có bất kỳ tác động nào đến thị trường nhà đất quận 2. Cũng nên nhớ lại vào tháng 11/2011, sự kiện chính thức thông xe Hầm Thủ Thiêm, được giới đầu tư bất động sản kỳ vọng như một liều thuốc kích thích khu Đông, đã chỉ tạo nên hiệu ứng tăng giao dịch trên… mặt báo.
Không khí thị trường TPHCM, theo thông tin từ một số văn phòng môi giới nhà đất, thậm chí còn trầm lắng hơn cả vài tháng trước đây. Vậy là sao? Chỉ có thể hiểu đơn giản là, một khi thị trường này đã chẳng có phản ứng nào với thông tin tích cực, thì hoặc nó sẽ lụi tàn và kéo theo làn sóng bán tháo trong thời gian còn lại của năm 2012, hoặc đó là một… âm mưu.
Nhưng ở vế thứ hai, đó là âm mưu gì vậy? Vào cuối năm 2011, không khí của thị trường chứng khoán đã manh nha một nét gì đó tựa như giai đoạn cuối năm 2008, đầu năm 2009. Còn giờ đây, không khí của thị trường bất động sản cũng đang hơi giống với giai đoạn… cuối năm 2006. Nói như thế để thấy rằng đối với thị trường quá ít thông số phân tích này, các quyết định đầu tư đành phải dựa vào… trực giác.
Trong khi đó, hai chỉ số chứng khoán vẫn đều đặn tiến lên, và còn có thể bật lên nữa. Kết quả nào sẽ tác động đến hiệu ứng “bình thông nhau”?
Thị trường bất động sản hai miền Nam - Bắc đang bắt đầu xuất hiện vài dấu hiệu của sự phân hóa. Trong khi khu vực TPHCM vẫn hoàn toàn trầm lắng thì có vẻ như nhà đất Hà Nội lại có giao dịch nhiều hơn hẳn. Nhưng giao dịch đó đến từ đâu?
Câu trả lời vẫn chỉ xuất phát từ… báo chí. Đúng là như vậy, bởi trên mặt báo chí trong vài tuần gần đây đã xuất hiện khá đều đặn những bài viết mô tả về “giao dịch sôi động” hay “đất thổ cư tăng mạnh” ở khu vực phía Đông Hà Nội như Long Biên, Gia Lâm, kể cả đất dự án tại Nam An Khánh, Văn Khê, Vân Canh, Geleximco… ở phía Tây Hà Nội cũng bắt đầu “rục rịch”. Nhưng với một cái nhìn khá trái ngược, cũng có thông tin báo chí cho rằng vẫn chưa có gì thay đổi, thị trường nhà đất Hà Nội vẫn “ngủ đông”. Có chăng chỉ là phân khúc nhà chung cư bình dân là khả quan hơn cả.
Nếu đề cập đến căn hộ bình dân với giá 11-15 triệu đồng/m2 thì có thể còn phần nào hợp lý, bởi nhu cầu mua nhà của người dân Hà Nội, trong đó có đến 30-40% là người ở các tỉnh lân cận kéo về, là một sự thật và đã kéo dài từ năm này sang năm khác. Ngay cả trong bối cảnh suy thoái năm 2011, khi hai phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp phải cắn răng chịu cảnh sương sa gió táp thì nhà bình dân vẫn tiêu thụ được, tất nhiên với tỷ lệ khiêm tốn chứ không phải như thời sốt nóng năm 2007 hay 2009.
Nhưng phân khúc chung cư bình dân hay đất thổ cư lại không hẳn mang tính đại diện cho thị trường bất động sản ở Thủ đô. Theo quan niệm truyền thống của giới đầu tư và đầu cơ, đất nền vẫn có vai trò quyết định đối với bất kỳ một “sóng lên” hoặc “sóng xuống” nào. Chẳng phải trong những con sóng tăng giá của thị trường vào năm 2007 và gần đây nhất là hai năm 2009 - 2010, đất nền các dự án khu vực phía Tây và phía Đông Hà Nội đóng vai trò chủ công sao?
“Trơ” hết thuốc chữa?
Những đồn đoán và dự báo của giới kinh doanh nhà đất Hà Nội về một con sóng phục hồi có thể xảy ra vào tháng 4/2012 đang dần trở nên vô vọng. Tháng Tư đã đi được hai phần ba thời gian của nó, nhưng thực tế vẫn chưa có bất kỳ tín hiệu nào về việc đất dự án được “đánh” lên. Không những thế, nhiều dự án còn được mô tả là có tình trạng sụt giá đến 40-50% so với đỉnh được thiết lập vào tháng 3/2011.
Nhưng thực chất giảm giá đất dự án ở Hà Nội có đúng như vậy hay không thì lại không có một tổ chức hay cơ quan nào đánh giá được một cách toàn diện. Các công ty tư vấn bất động sản mang mác ngoại như Savills hay CBRE vẫn chỉ cung cấp những báo cáo thiên về nhận định vĩ mô hơn là một bản nghiên cứu và phân tích chi tiết về thị trường. Những mô tả về tình hình giao dịch tại các phân khúc nhà đất trong các báo cáo này hầu như chỉ có thể đánh giá chung nhất, hoặc chính xác hơn là nặng về cảm tính, mà không thể có bất kỳ con số thống kê về lượng giao dịch cụ thể nào đối với một số dự án. Chỉ thỉnh thoảng, người ta mới thấy thông tin trên báo chí về dự án này, dự án kia “bán hết hàng” hay “khách đăng ký mua hết”, nhưng lại không kèm theo một xác thực nào từ phía người mua.
Vốn là một thị trường có độ minh bạch thuộc loại kém nhất trong tất cả các thị trường đầu cơ, bất động sản cũng vì thế mà tiếp tục rơi vào khoảng chân không mờ mịt của vô số thông tin nhiễu loạn. Do không có được những nguồn thông tin cụ thể và xác thực, người mua nhà để ở hay dân mua đi bán lại đành phải dựa vào “kênh thông tin truyền thống” là tin đồn, hoặc dựa vào độ cảm nhận trực tiếp của cá nhân đối với thị trường.
Song nói gì thì nói, tháng 4/2012 đã gần trôi qua mà thị trường nhà đất cả hai miền Nam - Bắc vẫn chưa có một chuyển động đáng kể nào. Tình trạng bất động vẫn tiếp tục lê thê, bất chấp chủ trương “giải cứu bất động sản” mà Ngân hàng nhà nước đã chính thức tuyên bố vào gần giữa tháng 4/2012.
Đối với giới đầu cơ nhà đất, rõ ràng giai đoạn này còn có thể tồi tệ hơn cả năm ngoái, khi thị trường tỏ ra “trơ” với mọi thông tin tích cực. Riêng với giới doanh nghiệp bất động sản đang bị “kẹp hàng”, đống tài sản khổng lồ của họ rõ ràng có nguy cơ rơi hết vào tay ngân hàng, đẩy họ đến tình cảnh phải “bán mình”, tức không chỉ bị siết sự án mà còn có nguy cơ bị các ngân hàng thâu tóm. Về việc này, ông Nguyễn Văn Đực - Phó giám đốc Công ty Đất Lành, đã là một trong những thương gia đầu tiên lên tiếng xác nhận.
Sự xác nhận trên còn thể hiện rõ hơn khi cho biết một số ngân hàng cố tình không cho doanh nghiệp bất động sản vay, với mục tiêu cuối cùng là chờ các doanh nghiệp này… chết. So lại với thực tế, dù cho quan điểm của Ngân hàng nhà nước là thúc đẩy hoạt động cho vay của khối ngân hàng trong quý 2/2012, được thể hiện cụ thể trong văn bản số 2056 vào trung tuần tháng 4/2012, nhưng lại chẳng mấy doanh nghiệp bất động sản nào kỳ vọng là quá trình cho vay vốn sẽ diễn ra nhanh chóng. Mà thông thường, từ chủ trương đến thực tế lại phải có độ trễ ít ra vài ba tháng. Cho đến lúc đó, thị trường nhà đất sẽ rơi về cuối quý 2 của năm nay, để khi đó lại càng thêm khốn quẫn vối vô số khoản nợ gốc lẫn lãi vay dồn cục trên đầu.
Âm mưu?
Riêng với TPHCM, một phép thử nho nhỏ đã không mang lại kết quả nào, khi vào giữa tháng 4/2012, sự kiện khởi công dự án Cầu Sài Gòn 2 đã không có bất kỳ tác động nào đến thị trường nhà đất quận 2. Cũng nên nhớ lại vào tháng 11/2011, sự kiện chính thức thông xe Hầm Thủ Thiêm, được giới đầu tư bất động sản kỳ vọng như một liều thuốc kích thích khu Đông, đã chỉ tạo nên hiệu ứng tăng giao dịch trên… mặt báo.
Không khí thị trường TPHCM, theo thông tin từ một số văn phòng môi giới nhà đất, thậm chí còn trầm lắng hơn cả vài tháng trước đây. Vậy là sao? Chỉ có thể hiểu đơn giản là, một khi thị trường này đã chẳng có phản ứng nào với thông tin tích cực, thì hoặc nó sẽ lụi tàn và kéo theo làn sóng bán tháo trong thời gian còn lại của năm 2012, hoặc đó là một… âm mưu.
Nhưng ở vế thứ hai, đó là âm mưu gì vậy? Vào cuối năm 2011, không khí của thị trường chứng khoán đã manh nha một nét gì đó tựa như giai đoạn cuối năm 2008, đầu năm 2009. Còn giờ đây, không khí của thị trường bất động sản cũng đang hơi giống với giai đoạn… cuối năm 2006. Nói như thế để thấy rằng đối với thị trường quá ít thông số phân tích này, các quyết định đầu tư đành phải dựa vào… trực giác.
Trong khi đó, hai chỉ số chứng khoán vẫn đều đặn tiến lên, và còn có thể bật lên nữa. Kết quả nào sẽ tác động đến hiệu ứng “bình thông nhau”?
Theo Vietstock
Nhà đất Cần bán
