Rất nhiều nỗ lực nhằm giải quyết dứt điểm bài toán cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội vẫn chưa mang lại kết quả như mong muốn. Số lượng chung cư cũ được cải tạo chỉ đếm trên đầu ngón tay.
Hầu hết các dự án cải tạo chung cư cũ của Hà Nội đang "đóng băng".
Theo báo cáo của Sở Xây dựng Hà Nội, tinh đến thời điểm hiện tại, trên địa bàn thành phố hiện còn khoảng 1.155 nhà chung cư cao tầng, 10 khu nhà cũ (từ 1 – 3 tầng) và các nhà thuộc diện vắng chủ, cải tạo… tập trung tại các quận nội thành với tổng diện tích khoảng 5 triệu m2.
Trong suốt những năm qua, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ, Hà Nội đã ban hành hàng loạt văn bản, quyết định và đi kèm với nó là rất nhiều chính sách ưu đãi giành cho cả chủ đầu tư lẫn người dân sống tại các khu chung cư. Tuy nhiên, với những con số thống kê gần đây được Hà Nội công bố, việc triển khai thực hiện các dự án chung cư cũ vẫn đang giậm chân tại chỗ và nguyên nhân được chỉ ra dẫn tới tình trạng trên là vấn đề xung đột lợi ích giữa các bên.
Xoay quanh câu chuyện này, trong một cuộc trao đổi với PetroTimes, ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội từng phân tích: "Một số doanh nghiệp bằng mọi giá vào để thỏa thuận với dân. Nhưng trong quá trình thỏa thuận phát sinh rất nhiều ý kiến của người dân, đặc biệt là đòi hỏi về quyền lợi như diện tích nhà tái định cư, các khoản phí hỗ trợ… Bản thân doanh nghiệp cũng quay lại tạo sức ép với thành phố đề nghị được nâng cao tầng nhằm đảm bảo tái đầu tư. Thậm chí, tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các doanh nghiệp cũng là một nguyên nhân khiến việc cải tạo các chung cư cũ bị chậm tiến độ”.
Nhìn lại những dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang “rậm rịch” triển khai, chúng ta hoàn toàn có thể thấy lo ngại trên của vị lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội.
Dự án cải tạo chung cư cũ Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng) là một trong những dự án thí điểm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ của Hà Nội nhưng sau hơn 3 năm phê duyệt, dự án mới khởi công được khu N3 vào tháng 3 vừa qua. Sự chậm trễ này được lý giải là do những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng khi chủ đầu tư và các hộ dân không tìm được tiếng nói chung.
Một ví dụ khác có thể kể tới là chủ trương cải tạo chung cư C1 Thành Công. Theo đánh giá của các cơ quan chức năng thì tình trạng mất an toàn tại khu nhà này đã thuộc diện báo động đỏ, rất nguy hiểm nếu các hộ dân tiếp tục sinh sống ở đây. Để đảm bảo an toàn cho người dân, TP Hà Nội đã cho di dời toàn bộ những hộ dân sinh sống tại đây đi nơi khác. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm di dời đi nơi khác nhưng không thấy chủ đầu tư động tĩnh gì, nhiều hộ dân đã quay trở lại nhà cũ để sinh sống.
Trước thực tế trên, một lần nữa bài toán cải tạo chung cư cũ của Hà Nội lại được đem ra bàn thảo nhằm tìm giải pháp đột phá, giải quyết dứt điểm vấn đề này. Và tại buổi làm việc mới đây của UBND, các đại biểu tham dự đã dành rất nhiều thời gian để phân tích những “lực cản” trong quá trình thực hiện và để ra giải pháp. Và một trong những giải pháp được đánh giá là sẽ tạo đột phá là việc cho người dân đang sinh sống tại các tòa chung cư cũ được góp vốn với chủ đầu tư thông qua việc chuyển nhượng căn hộ.
Theo ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng) cho biết, nếu như trước đây chủ đầu tư bỏ tiền ra xây lại khu chung cư cũ thì nay người dân ở phạm vi dự án có quyền lợi và trách nhiệm cao hơn bằng việc góp vốn tham gia vào dự án như những cổ đông.
“Việc góp vốn của người dân bằng tài sản căn hộ của họ, thậm chí họ có tiền, có tài sản khác cũng được tham gia vào việc góp vốn với chủ đầu tư để sau đó hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Nó vừa tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc huy động nguồn vốn, vừa giảm được nhiều chi phí cho dự án khi mà tự doanh nghiệp đi lo nguồn vốn. Đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thì họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi với chủ đầu tư nên sẽ kiểm soát được tiến độ, việc hạch toán của dự án”, ông Đạm cho biết.
Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Phan Trường Sơn - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty HUD3 thì để giải quyết vấn đề này, Hà Nội nên tính đến việc cho người dân trong phạm vi dự án được góp vốn tham gia thực hiện đự án bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ, là một giải pháp khả thi, trong đó sẽ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các chủ đầu tư.
“Việc tham gia cải tạo chung cư cũ vốn phải tuân thủ nhiều quy định ngặt nghèo của thành phố đã làm nản lòng nhiều doanh nghiệp bất động sản. Do đó, khi mà người dân thiết tha được cải tạo thì các doanh nghiệp dường như lại bỏ của chạy lấy người hết” – ông Sơn chia nói.
Cùng chung quan điểm trên, ông Vũ Kỳ Anh – Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng TNP cho rằng: Với một số dự án như tập thể Nguyễn Công Trứ hay Thành Công,… ngoài việc phải lo quỹ nhà cho dân tái định cư, doanh nghiệp còn phải quy hoạch lại toàn bộ các hạng mục công cộng, đầu tư hạ tầng nên bài toán hạch toán lợi nhuận đặt ra rất khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư nản chí. Hiện nay, vốn cải tạo chung cư cũ được xác định là xã hội hóa. Do đó, cần phải cân đối được lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
“Việc tính toán cho người dân góp vốn vào các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ góp phần quan trọng trong việc giải quyết “mâu thuẫn” giữa chủ đầu tư và người dân, tạo sự đồng thuận cao hơn, chấm dứt tình trạng chậm trễ do vướng mắc mặt bằng…” – ông Kỳ Anh nhấn mạnh.
Đưa quan điểm ủng hộ giải pháp cho dân góp vốn vào các dự án cải tạo chung cư cũ, ông Trương Chí Kiên - Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ đô cho rằng đây là một giải pháp “hay” của Hà Nội. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh để triển khai được việc này, các cơ quan quản lý cần phải kiểm soát chặt tỷ lệ phân chia theo cổ phần khi cho cổ đông bên ngoài góp vốn, tránh “vết xe” lợi ích nhóm!
Tuy nhiên cũng có ý kiến tỏ ra lo lắng cho giải pháp này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Công ty GP Invest cho rằng, về bản chất việc cho người dân góp vốn bằng quyền chuyển nhượng căn hộ cũng không khác giải pháp hiện nay nhiều vì thực tế doanh nghiệp khi cải tạo chung cư cũ cũng đều phải trả lại nhà cho dân với 1,8 lần so với diện tích cũ. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc người ta được quyền góp vốn. Ngoài ra, những phức tạp, rắc rối khi cho phép chuyển nhượng cũng là điều mà cơ quan quản lý cần tính đến để đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên”.
Trong suốt những năm qua, để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án cải tạo chung cư cũ, Hà Nội đã ban hành hàng loạt văn bản, quyết định và đi kèm với nó là rất nhiều chính sách ưu đãi giành cho cả chủ đầu tư lẫn người dân sống tại các khu chung cư. Tuy nhiên, với những con số thống kê gần đây được Hà Nội công bố, việc triển khai thực hiện các dự án chung cư cũ vẫn đang giậm chân tại chỗ và nguyên nhân được chỉ ra dẫn tới tình trạng trên là vấn đề xung đột lợi ích giữa các bên.
Xoay quanh câu chuyện này, trong một cuộc trao đổi với PetroTimes, ông Nguyễn Quốc Tuấn – Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội từng phân tích: "Một số doanh nghiệp bằng mọi giá vào để thỏa thuận với dân. Nhưng trong quá trình thỏa thuận phát sinh rất nhiều ý kiến của người dân, đặc biệt là đòi hỏi về quyền lợi như diện tích nhà tái định cư, các khoản phí hỗ trợ… Bản thân doanh nghiệp cũng quay lại tạo sức ép với thành phố đề nghị được nâng cao tầng nhằm đảm bảo tái đầu tư. Thậm chí, tình trạng cạnh tranh thiếu lành mạnh giữa các doanh nghiệp cũng là một nguyên nhân khiến việc cải tạo các chung cư cũ bị chậm tiến độ”.
Nhìn lại những dự án cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội đang “rậm rịch” triển khai, chúng ta hoàn toàn có thể thấy lo ngại trên của vị lãnh đạo Sở Xây dựng Hà Nội.
Dự án cải tạo chung cư cũ Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng) là một trong những dự án thí điểm thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ của Hà Nội nhưng sau hơn 3 năm phê duyệt, dự án mới khởi công được khu N3 vào tháng 3 vừa qua. Sự chậm trễ này được lý giải là do những vướng mắc trong công tác giải phóng mặt bằng khi chủ đầu tư và các hộ dân không tìm được tiếng nói chung.
Một ví dụ khác có thể kể tới là chủ trương cải tạo chung cư C1 Thành Công. Theo đánh giá của các cơ quan chức năng thì tình trạng mất an toàn tại khu nhà này đã thuộc diện báo động đỏ, rất nguy hiểm nếu các hộ dân tiếp tục sinh sống ở đây. Để đảm bảo an toàn cho người dân, TP Hà Nội đã cho di dời toàn bộ những hộ dân sinh sống tại đây đi nơi khác. Tuy nhiên, sau hơn 2 năm di dời đi nơi khác nhưng không thấy chủ đầu tư động tĩnh gì, nhiều hộ dân đã quay trở lại nhà cũ để sinh sống.
Trước thực tế trên, một lần nữa bài toán cải tạo chung cư cũ của Hà Nội lại được đem ra bàn thảo nhằm tìm giải pháp đột phá, giải quyết dứt điểm vấn đề này. Và tại buổi làm việc mới đây của UBND, các đại biểu tham dự đã dành rất nhiều thời gian để phân tích những “lực cản” trong quá trình thực hiện và để ra giải pháp. Và một trong những giải pháp được đánh giá là sẽ tạo đột phá là việc cho người dân đang sinh sống tại các tòa chung cư cũ được góp vốn với chủ đầu tư thông qua việc chuyển nhượng căn hộ.
Theo ông Vũ Ngọc Đạm - Trưởng phòng Phát triển nhà (Sở Xây dựng) cho biết, nếu như trước đây chủ đầu tư bỏ tiền ra xây lại khu chung cư cũ thì nay người dân ở phạm vi dự án có quyền lợi và trách nhiệm cao hơn bằng việc góp vốn tham gia vào dự án như những cổ đông.
“Việc góp vốn của người dân bằng tài sản căn hộ của họ, thậm chí họ có tiền, có tài sản khác cũng được tham gia vào việc góp vốn với chủ đầu tư để sau đó hai bên chia tỷ lệ lợi nhuận từ việc hạch toán dự án. Nó vừa tháo gỡ cho doanh nghiệp trong việc huy động nguồn vốn, vừa giảm được nhiều chi phí cho dự án khi mà tự doanh nghiệp đi lo nguồn vốn. Đồng thời, khi người dân tham gia góp vốn thì họ cũng chịu rủi ro, quyền lợi với chủ đầu tư nên sẽ kiểm soát được tiến độ, việc hạch toán của dự án”, ông Đạm cho biết.
Chia sẻ quan điểm về vấn đề này, ông Phan Trường Sơn - Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty HUD3 thì để giải quyết vấn đề này, Hà Nội nên tính đến việc cho người dân trong phạm vi dự án được góp vốn tham gia thực hiện đự án bằng chuyển quyền sở hữu căn hộ, là một giải pháp khả thi, trong đó sẽ tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn về tài chính cho các chủ đầu tư.
“Việc tham gia cải tạo chung cư cũ vốn phải tuân thủ nhiều quy định ngặt nghèo của thành phố đã làm nản lòng nhiều doanh nghiệp bất động sản. Do đó, khi mà người dân thiết tha được cải tạo thì các doanh nghiệp dường như lại bỏ của chạy lấy người hết” – ông Sơn chia nói.
Cùng chung quan điểm trên, ông Vũ Kỳ Anh – Giám đốc Công ty cổ phần xây dựng TNP cho rằng: Với một số dự án như tập thể Nguyễn Công Trứ hay Thành Công,… ngoài việc phải lo quỹ nhà cho dân tái định cư, doanh nghiệp còn phải quy hoạch lại toàn bộ các hạng mục công cộng, đầu tư hạ tầng nên bài toán hạch toán lợi nhuận đặt ra rất khó khăn khiến nhiều nhà đầu tư nản chí. Hiện nay, vốn cải tạo chung cư cũ được xác định là xã hội hóa. Do đó, cần phải cân đối được lợi ích của người dân, doanh nghiệp và Nhà nước.
“Việc tính toán cho người dân góp vốn vào các dự án cải tạo chung cư cũ sẽ góp phần quan trọng trong việc giải quyết “mâu thuẫn” giữa chủ đầu tư và người dân, tạo sự đồng thuận cao hơn, chấm dứt tình trạng chậm trễ do vướng mắc mặt bằng…” – ông Kỳ Anh nhấn mạnh.
Đưa quan điểm ủng hộ giải pháp cho dân góp vốn vào các dự án cải tạo chung cư cũ, ông Trương Chí Kiên - Phó tổng giám đốc Công ty Him Lam Thủ đô cho rằng đây là một giải pháp “hay” của Hà Nội. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh để triển khai được việc này, các cơ quan quản lý cần phải kiểm soát chặt tỷ lệ phân chia theo cổ phần khi cho cổ đông bên ngoài góp vốn, tránh “vết xe” lợi ích nhóm!
Tuy nhiên cũng có ý kiến tỏ ra lo lắng cho giải pháp này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng giám đốc Công ty GP Invest cho rằng, về bản chất việc cho người dân góp vốn bằng quyền chuyển nhượng căn hộ cũng không khác giải pháp hiện nay nhiều vì thực tế doanh nghiệp khi cải tạo chung cư cũ cũng đều phải trả lại nhà cho dân với 1,8 lần so với diện tích cũ. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc người ta được quyền góp vốn. Ngoài ra, những phức tạp, rắc rối khi cho phép chuyển nhượng cũng là điều mà cơ quan quản lý cần tính đến để đảm bảo lợi ích cho tất cả các bên”.
Theo PetroTimes
Nhà đất Cần bán
