Giá nhà giảm là tất yếu!

Trao đổi với phóng viên, ông khẳng định phản ánh của bản báo là đúng, một chủ trương nhất quán xuyên suốt không phải cứu BĐS mà là cứu nền kinh tế, bởi BĐS là lĩnh vực tiêu thụ lớn nhất các sản phẩm công nghiệp, từ vật liệu xây dựng, trang trí nội thất cho đến công nghiệp tiêu dùng…

Phóng viên: Nhìn lại nhiều năm sóng gió của BĐS, theo tìm hiểu của chúng tôi, TPHCM chưa có doanh nghiệp BĐS đóng cửa vì phá sản?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM

Ông Lê Hoàng Châu: Đúng! Chỉ có đóng cửa hoặc thu hẹp hoạt động các công ty môi giới. Nhưng đối với nhà đầu tư phát triển BĐS tại TP, nói rằng thua lỗ giải thể là không có. Nói chung về cân đối sổ sách doanh nghiệp không phá sản, nhưng tiền mặt là không có, phải khẳng định như vậy. Doanh nghiệp BĐS đang kiệt quệ, kiệt sức và ăn vào tài sản cố định của mình, ăn vào vốn. Chính ăn vào vốn nên mới chết chậm. Hiện nay tình trạng của doanh nghiệp là “khô máu”, không có dòng tiền để xử lý các công việc hàng ngày.

Nhiều doanh nghiệp BĐS gặp khó khăn, đang nỗ lực vượt qua nhưng cũng rất khó. Giải pháp chẻ nhỏ căn hộ không hề đơn giản. Một dự án ở Nhà Bè đã xây xong thô, cơ cấu lại căn hộ bằng cách chẻ nhỏ, nhưng vì thiết kế cao cấp, các đường nước, đường điện, toa lét… không thể sửa lại. Dự án khác mặc dù mới xong móng nhưng cũng không thể điều chỉnh nhỏ căn hộ, vì thiết kế sẵn rồi. Cho nên không thể ảo tưởng việc chẻ nhỏ căn hộ là dễ dàng.

Khó khăn như vậy, nhưng nhìn trên bình diện chung của nền kinh tế, giá nhà hiện nay vẫn rất cao?

Giá cao nhưng doanh nghiệp không thể hạ hơn nữa, nếu hạ có nghĩa lỗ hơn nữa. Giá nhà không thể hạ được là do xuất phát từ cơ chế chính sách dẫn tới giá nhà ở quá cao. Đó là: chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng; chi phí vốn (lãi suất quá cao); chi phí nộp tiền sử dụng đất; chi phí xây dựng; thuế và phí quá cao; chi phí đầu tư hệ thống điện, cấp nước; chi phí tăng do thủ tục hành chính kéo dài. Cụ thể hơn, những vấn đề bất hợp lý tiếp tục tái diễn. Đó là hiện nay nợ cũ vẫn trên 18%, việc giảm lãi suất nợ cũ chỉ có chủ trương, nhưng Ngân hàng Nhà nước lại chưa có văn bản cho phép. Nếu các ngân hàng thương mại tự ý làm, sau này sẽ bị các cơ quan thanh tra, điều tra “bắt giò”. Rồi việc phải nộp tiền sử dụng đất 2 lần rất phi lý nhưng lại không sửa đổi. Đối với đầu tư hạ tầng cũng thế, mặc dù luật pháp quy định ngành điện, nước đầu tư cho đến đồng hồ tận nhà dân nhưng thực tế doanh nghiệp phải bỏ tiền ra làm…

Giải quyết các bài toán về chính sách là lâu dài, còn cấp bách trước mắt, hàng tồn kho rất lớn, giải quyết thế nào?

Phải chấp nhận bán lỗ! Nguyên tắc giá nhà phụ thuộc vào sức chịu đựng của doanh nghiệp và khả năng mua của người dân. Về chính sách, một chuyển hướng đột phá, đó là phát triển nhà ở xã hội. Trước mắt cho chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, như chủ trương của Chính phủ. Ví dụ, dự án nhà chung cư xây xong tại Bình Chánh xin chuyển toàn bộ sang nhà ở xã hội để TPHCM mua lại, đã tiến hành ký kết. Khẳng định đây là một hướng ra, bởi nếu nhà nước đầu tư nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư thì phải mất 3 năm mới có. Bây giờ nhà có sẵn rồi, chỉ mua lại thôi, giải quyết ngay được hàng tồn kho.

Bất động sản khó khăn, nhiều doanh nghiệp chấp nhận giảm giá để bán được hàng.

Nhưng đâu phải dự án nào cũng chuyển hết được sang nhà ở xã hội?

Vì không chuyển hết được nên doanh nghiệp phải đối diện nguy cơ phá sản. Bán ra thị trường không ai mua, bán cho nhà nước thì nằm ngoài quy chuẩn, chỉ có một phương thức bán thế nào cho thị trường mua, có nghĩa là bán lỗ, thậm chí lỗ nhiều. Một dự án ở quận 2, có vị trí rất tốt sát các dự án cao cấp khác, lúc đầu bán 26 triệu đồng/m², nhưng nay bán chỉ còn 15 triệu đồng/m², thậm chí, nếu ai mua hết, giá thấp hơn họ cũng bán! Đó, doanh nghiệp đang đứng trước tình thế rất khắc nghiệt! Lúc này, “bán lỗ còn hơn vay lời”, câu này rất đúng trong trường hợp này.

Ông nhận định năm nay thị trường BĐS sẽ thế nào?

Một năm rất khó khăn, sẽ bộc lộ hết bản chất thật của BĐS. Về giá nhà, có phân khúc do nhu cầu thật của người dân, diện tích nhỏ, giá dưới 15 triệu đồng/m² sẽ giữ được ổn định. Một điểm đáng lưu ý, Chính phủ cho thí điểm triển khai nếu doanh nghiệp nào đăng ký làm dự án nhà cho thuê giá 2 - 3 triệu đồng/tháng/căn hộ 30m² - 40m², hoặc bán căn hộ có thời hạn. Hiệp hội có đề xuất ưu đãi, diện đầu tư này sẽ được miễn tiền sử dụng đất, miễn thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp giảm còn 10%, ưu đãi tín dụng cho vay đối với doanh nghiệp và người mua căn hộ dưới 70m².