Giá căn hộ sẽ tiếp tục giảm mạnh

Áp lực thị trường
Mặc dù thị trường căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đã giảm giá khá nhiều nhưng nhiều chuyên gia kinh tế vẫn nhận định rằng, giá nhà ở chắc chắn sẽ còn điều chỉnh đi xuống. “Hiệu ứng” giảm giá lan tỏa từ thị trường nam ra ngoài bắc trong thời gian cuối năm vừa qua khiến nhiều chủ đầu tư đứng ngồi không yên, kịch bản về một sự giảm giá đồng loạt trong thời gian tới là điều khó tránh khỏi.

Hơn nữa, trong giai đoạn này, chủ đầu tư có nhu cầu bán nhà để thanh toán nợ cuối năm. Song người dân thì vẫn kỳ vọng giá sẽ giảm nữa mới chịu mua. Trước tình hình này, các chủ đầu tư rất khó để giữ nguyên mức giá bán như hiện nay mặc dù so với thời điểm này năm ngoái, giá nhiều phân khúc nhà đã giảm 10%-20%.

Một số chuyên gia kinh tế cho rằng, do trước đây, giá BĐS đã bị đẩy lên cao nên khi kinh tế khó khăn, giá BĐS hiện nay đã giảm khá nhiều, đặc biệt là phân khúc căn hộ giá trung bình, đã giảm rất nhiều, giá thành đã tiệm cận giá bán hàng. Tuy nhiên, chưa thể xác định được thị trường BĐS đã đến đáy hay chưa.

Bên cạnh đó, nguồn cung thị trường trở nên bão hòa khi có quá nhiều dự án được đồng loạt triển khai. Lực cầu vốn rất yếu lại cộng thêm tâm lý người mua nhà ở đều thích dự án hoàn thiện xong mới mua khiến thanh khoản càng ngày càng kém dần. Thêm vào đó, việc ngân hàng siết chặt tín dụng đã khiến nhiều nhà đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp điêu đứng vì không có tiền triển khai dự án, hàng không thể bán được.

Năm 2012 sẽ là năm tái cấu trúc thị trường do nhiều nhà đầu tư thiếu vốn, thị trường chung cư sẽ còn giảm đó là đánh giá chung của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, mức độ giảm sẽ khác nhau đối với các phân khúc khác nhau. Đối với nhóm cao cấp, các dự án sắp mở bán hoặc đã mở bán nhưng số lượng bán ra còn chiểm tỉ lệ nhỏ thì giá bán chắc chắn sẽ phải điều chỉnh giảm mạnh. Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc trung cấp mức độ giảm sẽ không mạnh do lượng cầu lớn hơn. Đối với các dự án chung cư thuộc phân khúc bình dân giá rất khó giảm mạnh vì đây là phân khúc có mức cầu lớn nhất, điều đặc biệt của nhóm này là có ít nhà đầu cơ.

Vốn - Bài toán đau đầu?

Năm 2011 được xem là một năm đầy khó khăn của các doanh nghiệp BĐS, song năm 2012, thị trường sẽ càng khó khăn hơn khi hàng loạt vướng mắc chưa được tháo gỡ, mà vốn và lãi suất tiếp tục là bài toán chưa có lời giải.

Việc Chính phủ vẫn tiếp tục siết chặt tín dụng BĐS để chống lạm phát sẽ gây khó khăn về vốn cho các nhà đầu tư ít nhất cũng sẽ kéo dài hết năm 2012. Khi đó các chủ đầu tư hiện đang triển khai dự án không còn con đường nào khác phải dựa vào nguồn vốn từ chính những người mua nhà. Trong khi thị trường đóng băng thì các nhà đầu tư lướt sóng sẽ không còn nữa và dành chỗ cho những người có nhu cầu thật sự để ở, tuy nhiên đối tượng này chắc chắn cũng chỉ chấp nhận một mức giá hợp lý, nên để bán được hàng các chủ đầu tư không còn cách nào khác mà phải chấp nhận hạ giá bán.

Thêm nữa, mặc dù Chính phủ đã tháo khó cho BĐS bằng việc đưa một số nhóm cho vay ra khỏi tín dụng phi sản xuất, nhưng các DN vẫn khó tiếp cận nguồn vốn vay từ ngân hàng. Bởi đối tượng chủ yếu của nhóm này là những người có nhu cầu thực nhưng không dồi dào về tài chính.

Nếu như trước đây đầu tư xây dựng căn hộ chung cư để bán mang lại siêu lợi nhuận thì giờ đây, dù đã giảm giá “sốc”, có khuyến mãi hấp dẫn thì cũng không cải thiện tình trạng ế ẩm chung cư là mấy. Trong khi nợ nần chồng chất và chủ nợ liên tục thúc ép, tổng tăng trưởng tín dụng năm 2012 lại chỉ cho phép ở mức 15 - 17% nên vốn cho BĐS sẽ khó gấp bội. Các doanh nghiệp đang đứng nhiều thách thức mà nguồn vốn, đó là chưa kể chi phí nguyên vật liệu liên tục tăng, trong khi đầu ra của sản phẩm không tiêu thụ được.