Cho dù có gói giải pháp “cứu” bất động sản hay không có, thì bản thân các DN phát triển bất động sản cũng phải “cắt lỗ” để thanh khoản hơn.
Đó là quan điểm được ông Phạm Trung Hà, Tổng Giám đốc Hòa Phát Land chia sẻ với phóng viên về dự báo những tác động của gói “giải cứu” đến thị trường bất động sản trong năm 2013. Theo ông Hà thì giá bất động sản 2013 sẽ còn thấp hơn năm 2012.
Nguyên nhân chính dẫn đến thị trường BĐS như hiện nay là do phát triển quá “nóng”, quy hoạch thiếu kế hoạch, thị trường của giới đầu cơ đẩy giá lên quá cao,… trong những năm gần đây, khi gặp điều kiện kinh tế khó khăn ngay lập tức thị trường “xì hơi”, tồn kho bất động sản lớn, dự án dở dang, nhiều DN phải giải thể, “tháo chạy” khỏi BĐS.
Lãi suất thấp liệu có đem đến điều “thần kỳ”?
Ngay từ cuối năm 2011, đầu năm 2012 đã có nhiều văn bản từ Chính phủ, NHNN được ban hành nhằm hỡ trợ cho thị trường này. Có thể kể tới như Chỉ thị 2196 của Thủ tướng vào cuối 2011 với chính sách tiếp tục cho vay đối với dự án có khả năng hoàn thành năm 2012, công văn 8844 về điều hành chính sách tiền tệ của NHNN cũng vào cuối 2011.
Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia những chính sách này cũng chỉ là “mệnh lệnh hành chính”, thực tế triển khai gặp rất nhiều khó khăn, tác động đến thị trường rất ít do việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng của chủ đầu tư gần như không thể do gặp phải rào cản “nợ vay”. Rất ít chủ dự án được vay vốn theo tinh thần của công văn 8844.
Đến nay, các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa khi nào kể từ 10 năm nay được hệ thống chính cao nhất là Quốc hội, Chính phủ quan tâm chỉ đạo. Các giải pháp như giảm, hỗ trợ lãi suất cho cả DN, người mua nhà ở xã hội, giãn thuế, giảm thuế, rà soát các dự án dừng triển khai các dự án không đủ điều kiện, chuyển đổi công năng dự án,…
Chính phủ cũng đang họp bàn về việc thành lập công ty mua bán nợ xấu, trong đó có giải pháp bơm tiền xử lý nợ xấu bất động sản.
Cuối tuần qua, NHNN bất ngờ công bố giảm 1% đồng loạt các loại lãi suất, lãi suất tái cấp vốn giảm từ 10% xuống 9%, lãi suất huy động kỳ hạn 1 tháng đến 1 năm giảm từ 9% xuống 8%,…các ngân hàng lớn cũng đồng loạt giảm lãi suất tiền gửi như Techcombank, VIBank, OceanBank, MBbank, Vietinbank,…
Theo ông Phạm Trung Hà, lãi suất cho bất động sản sẽ có điều chỉnh sau động thái của Chính phủ. Thời gian vừa qua cũng đã có những gói hỗ trợ lãi suất từ các NHTMCP cho cả DN và người mua BĐS nhưng mang tính ngắn hạn, thông thường cam kết mức lãi suất thấp trong 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm đầu tiên.
“Điều đó không hỗ trợ thúc đẩy cho thị trường BĐS, bởi người mua BĐS thường mong muốn có mặt bằng lãi suất thấp trung và dài hạn. Với mặt bằng lãi suất như hiện nay thị trường vẫn chưa phản ứng một cách tích cực ngay bởi người mua nhà vẫn còn nhiều lo ngại.” Ông Hà nói.
Theo phân tích của ông Hà, hiện giá căn hộ ở những khu đô thị hiện này thường dao động trên dưới 1 tỷ đồng/căn, cho dù những người lao động bình thường vay vốn từ 30-40% thì khoản tín dụng đó vẫn là một gánh nặng cho họ.
Phá “băng” BĐS nằm trong tay người mua cuối
Theo số liệu thống kê sơ bộ về hàng tồn bất động sản hiện nay từ 58/63 tỉnh, thành phố cả nước còn tồn 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847m2 sàn văn phòng cho thuê, tổng giá trị ước tính là 52.542 tỷ đồng.
Để giải phóng được số hàng tồn này, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, xử lý nợ xấu tại ngân hàng. Một Nghị quyết riêng của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, xử lý hàng tồn kho đang được bàn thảo và sẽ sớm được thông qua.
Với những giải pháp kích cầu thị trường như hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, chia nhỏ diện tích căn hộ….;Làm giảm giá thành của bất động sản thông qua giảm thuế cho nhà phát triển dự án, đặc biệt là những dự án nhà giá thấp; Xử lý nợ xấu bất động sản thông qua công ty mua bán nợ,…được cho là những giải pháp tổng thể sẽ có tác động tích cực đến thị trường trong năm sau.
Theo ông Chương Trí Kiên, Phó TGĐ Him Lam Thủ đô, nếu Chính phủ điều tiết ở mặt thuế, giảm thuế để kéo giá thành BĐS xuống. Hơn nữa tín dụng cũng phải rẻ với lãi suất thấp và thời gian vay trung và dài hạn thì sẽ có thể giải quyết được hàng tồn.
Theo ông Kiên, mới đây ông có sang Thái Lan nghiên cứu về cách xử lý khủng hoảng tài chính năm 1998 cũng được cho là từ bất động sản, thì giải pháp mà Thái Lan đưa ra là tập trung vào giải phóng hàng tồn của BĐS.
“Thái Lan có mức lạm phát thường vào khoảng 3-4%, lãi suất ngân hàng thường từ 5-7%, khi đó chính sách hỗ trợ kích cầu của họ đó là: Trong 2 năm đầu tiên khách hàng mua nhà chỉ phải trả lãi suất vay 0,5%. Vì thế đã tạo được cầu mua BĐS tồn kho, cho đến khi người mua nhà tiêu thụ hết số lượng hàng tồn của bất động sản.” Ông Kiên nói
Còn theo Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Cường thì cho dù có gói tín dụng được đưa ra là 100.000 tỷ hay 150.000 tỷ đi nữa, thì tiền này bản chất là dùng để mua lại các tài sản bảo đảm, nên cũng chảy vào “túi” các ngân hàng. Do đó, gói tín dụng đó phải được định hướng làm sao đến tay của chủ kinh doanh sản xuất, chủ dự án dở dang để hồi sinh cho nền kinh tế, phục vụ cho các nhu yếu phẩm, trong đó có thị trường BĐS.
Như vậy, điểm mấu chốt để có thể vực dậy được thị trường, khơi thông dòng vốn, tạo thanh khoản là cần hướng đến nhu cầu thực của người mua nhà dựa trên khả năng tài chính, qua đó có chính sách hỗ trợ nhóm đối tượng này tiếp cận với nhà ở dễ dàng hơn thì mới có thể giải phóng được hàng tồn như “núi” hiện nay.
Nguyên nhân chính dẫn đến thị trường BĐS như hiện nay là do phát triển quá “nóng”, quy hoạch thiếu kế hoạch, thị trường của giới đầu cơ đẩy giá lên quá cao,… trong những năm gần đây, khi gặp điều kiện kinh tế khó khăn ngay lập tức thị trường “xì hơi”, tồn kho bất động sản lớn, dự án dở dang, nhiều DN phải giải thể, “tháo chạy” khỏi BĐS.
Lãi suất thấp liệu có đem đến điều “thần kỳ”?
Ngay từ cuối năm 2011, đầu năm 2012 đã có nhiều văn bản từ Chính phủ, NHNN được ban hành nhằm hỡ trợ cho thị trường này. Có thể kể tới như Chỉ thị 2196 của Thủ tướng vào cuối 2011 với chính sách tiếp tục cho vay đối với dự án có khả năng hoàn thành năm 2012, công văn 8844 về điều hành chính sách tiền tệ của NHNN cũng vào cuối 2011.
Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia những chính sách này cũng chỉ là “mệnh lệnh hành chính”, thực tế triển khai gặp rất nhiều khó khăn, tác động đến thị trường rất ít do việc tiếp cận với nguồn vốn tín dụng của chủ đầu tư gần như không thể do gặp phải rào cản “nợ vay”. Rất ít chủ dự án được vay vốn theo tinh thần của công văn 8844.
Đến nay, các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa khi nào kể từ 10 năm nay được hệ thống chính cao nhất là Quốc hội, Chính phủ quan tâm chỉ đạo. Các giải pháp như giảm, hỗ trợ lãi suất cho cả DN, người mua nhà ở xã hội, giãn thuế, giảm thuế, rà soát các dự án dừng triển khai các dự án không đủ điều kiện, chuyển đổi công năng dự án,…
Chính phủ cũng đang họp bàn về việc thành lập công ty mua bán nợ xấu, trong đó có giải pháp bơm tiền xử lý nợ xấu bất động sản.
Cuối tuần qua, NHNN bất ngờ công bố giảm 1% đồng loạt các loại lãi suất, lãi suất tái cấp vốn giảm từ 10% xuống 9%, lãi suất huy động kỳ hạn 1 tháng đến 1 năm giảm từ 9% xuống 8%,…các ngân hàng lớn cũng đồng loạt giảm lãi suất tiền gửi như Techcombank, VIBank, OceanBank, MBbank, Vietinbank,…
Theo ông Phạm Trung Hà, lãi suất cho bất động sản sẽ có điều chỉnh sau động thái của Chính phủ. Thời gian vừa qua cũng đã có những gói hỗ trợ lãi suất từ các NHTMCP cho cả DN và người mua BĐS nhưng mang tính ngắn hạn, thông thường cam kết mức lãi suất thấp trong 3 tháng, 6 tháng hay 1 năm đầu tiên.
“Điều đó không hỗ trợ thúc đẩy cho thị trường BĐS, bởi người mua BĐS thường mong muốn có mặt bằng lãi suất thấp trung và dài hạn. Với mặt bằng lãi suất như hiện nay thị trường vẫn chưa phản ứng một cách tích cực ngay bởi người mua nhà vẫn còn nhiều lo ngại.” Ông Hà nói.
Theo phân tích của ông Hà, hiện giá căn hộ ở những khu đô thị hiện này thường dao động trên dưới 1 tỷ đồng/căn, cho dù những người lao động bình thường vay vốn từ 30-40% thì khoản tín dụng đó vẫn là một gánh nặng cho họ.
Thị trường BĐS năm 2013 sẽ thanh khoản tốt hơn
Phá “băng” BĐS nằm trong tay người mua cuối
Theo số liệu thống kê sơ bộ về hàng tồn bất động sản hiện nay từ 58/63 tỉnh, thành phố cả nước còn tồn 20.851 căn hộ chung cư, 5.176 căn thấp tầng, 1.890.667 m2 đất nền, 64.847m2 sàn văn phòng cho thuê, tổng giá trị ước tính là 52.542 tỷ đồng.
Để giải phóng được số hàng tồn này, tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, xử lý nợ xấu tại ngân hàng. Một Nghị quyết riêng của Chính phủ về tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp sản xuất kinh doanh, xử lý hàng tồn kho đang được bàn thảo và sẽ sớm được thông qua.
Với những giải pháp kích cầu thị trường như hỗ trợ lãi suất cho người mua nhà, chia nhỏ diện tích căn hộ….;Làm giảm giá thành của bất động sản thông qua giảm thuế cho nhà phát triển dự án, đặc biệt là những dự án nhà giá thấp; Xử lý nợ xấu bất động sản thông qua công ty mua bán nợ,…được cho là những giải pháp tổng thể sẽ có tác động tích cực đến thị trường trong năm sau.
Theo ông Chương Trí Kiên, Phó TGĐ Him Lam Thủ đô, nếu Chính phủ điều tiết ở mặt thuế, giảm thuế để kéo giá thành BĐS xuống. Hơn nữa tín dụng cũng phải rẻ với lãi suất thấp và thời gian vay trung và dài hạn thì sẽ có thể giải quyết được hàng tồn.
Theo ông Kiên, mới đây ông có sang Thái Lan nghiên cứu về cách xử lý khủng hoảng tài chính năm 1998 cũng được cho là từ bất động sản, thì giải pháp mà Thái Lan đưa ra là tập trung vào giải phóng hàng tồn của BĐS.
“Thái Lan có mức lạm phát thường vào khoảng 3-4%, lãi suất ngân hàng thường từ 5-7%, khi đó chính sách hỗ trợ kích cầu của họ đó là: Trong 2 năm đầu tiên khách hàng mua nhà chỉ phải trả lãi suất vay 0,5%. Vì thế đã tạo được cầu mua BĐS tồn kho, cho đến khi người mua nhà tiêu thụ hết số lượng hàng tồn của bất động sản.” Ông Kiên nói
Còn theo Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội, ông Nguyễn Hữu Cường thì cho dù có gói tín dụng được đưa ra là 100.000 tỷ hay 150.000 tỷ đi nữa, thì tiền này bản chất là dùng để mua lại các tài sản bảo đảm, nên cũng chảy vào “túi” các ngân hàng. Do đó, gói tín dụng đó phải được định hướng làm sao đến tay của chủ kinh doanh sản xuất, chủ dự án dở dang để hồi sinh cho nền kinh tế, phục vụ cho các nhu yếu phẩm, trong đó có thị trường BĐS.
Như vậy, điểm mấu chốt để có thể vực dậy được thị trường, khơi thông dòng vốn, tạo thanh khoản là cần hướng đến nhu cầu thực của người mua nhà dựa trên khả năng tài chính, qua đó có chính sách hỗ trợ nhóm đối tượng này tiếp cận với nhà ở dễ dàng hơn thì mới có thể giải phóng được hàng tồn như “núi” hiện nay.
Theo TTVN
Nhà đất Cần bán
