Nếu ở thời điểm mới chỉ có quy hoạch sử dụng đất thì làm gì đã hình thành giá thị trường. Thậm chí nhiều trường hợp còn chưa quy hoạch đã định giá.
Ngày 17-9, UBTVQH đã thảo luận cho ý kiến về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Đánh giá cao quá trình chuẩn bị của Ban soạn thảo đối với một dự án Luật quan trọng, phức tạp, đồ sộ, liên quan rất nhiều đến đời sống của người dân; tuy nhiên, theo các thành viên UBTVQH, dự án Luật vẫn còn nhiều quy định chung chung, chưa giải quyết được các bức xúc trên thực tế như đền bù, giải tỏa, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt là vấn đề định giá đất - nhất là trong bối cảnh hiện nay, hơn 70% khiếu nại, tố cáo của người dân có liên quan đến lĩnh vực đất đai.
“Mơ hồ” giá thị trường
Liên quan đến vấn đề định giá đất, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nguyên tắc định giá đất "do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường" thay cho nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường" của Luật Đất đai năm 2003 trước đó. Cho rằng đây là điểm quan trọng của dự thảo Luật, giải quyết được vấn đề này sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề tồn tại hiện nay là tranh chấp, khiếu kiện, đền bù, giải tỏa đất đai. Tuy nhiên, nhiều thành viên UBTVQH còn băn khoăn với khái niệm “giá thị trường” được đưa ra trong dự thảo Luật.
Trưởng Ban công tác đại biểu Nguyễn Thị Nương phản ánh, giá đất của nhà đầu tư sau khi thu hồi đất thường được bán lại rất cao trong khi chi phí đầu tư không lớn. Trái lại, người dân phải mất hàng trăm năm khai hoang, cải tạo đất để sử dụng lại chỉ được bồi thường với mức giá rất thấp.
Bà Nương cũng cho biết, hiện tồn tại quá nhiều loại giá đất: Giá thị trường, giá Nhà nước bồi thường sau thu hồi, giá bồi thường theo thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất…. cộng với việc quản lý giá đất chưa chặt chẽ như hiện nay đã gây ra tình trạng bất ổn về giá đất. Điều này đòi hỏi dự án Luật Đất đai sửa đổi phải có phương hướng giải quyết. Nếu không phải tiếp tục nghiên cứu kỹ để có quy định chặt chẽ hơn.
Còn theo Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng, hiện nay lúng túng nhất vẫn là quy định về giá đất nên mới phát sinh nhiều khiếu kiện. Dự thảo Luật quy định việc định giá phù hợp với thị trường nhưng chưa làm rõ giá thị trường ở đây là giá thị trường ở thời điểm nào. “Thị trường lúc định giá hay thị trường lúc thu hồi? Thị trường tính trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng dự án, hay thị trường lúc đấu giá? Bởi thực tế giá thị trường trước và sau khi có các quy hoạch cụ thể, chi tiết hoàn toàn khác nhau.
Hơn nữa, nếu ở thời điểm mới chỉ có quy hoạch sử dụng đất thì làm gì đã hình thành giá thị trường. Thậm chí nhiều trường hợp còn chưa quy hoạch đã định giá. Chưa kể, đối với những trường hợp đất nông nghiệp, đất trên rừng, trên núi thì giá thị trường ở đây thế nào… Do đó, Luật phải tính toán giải quyết được những vấn đề này.
Không thể chỉ quy định chung chung, mơ hồ là định giá phù hợp với giá thị trường” - Chủ tịch QH nhấn mạnh. Cùng quan điểm, Chủ nhiệm UB Tài chính và Ngân sách Phùng Quốc Hiển thẳng thắn “quy định như vậy chẳng những không giải quyết được câu chuyện tranh chấp hiện nay mà còn gây tranh cãi nhiều hơn vì chưa làm rõ”.
Thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài: Nên hay không?
Một trong những điểm mới đáng chú ý của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là cho phép tổ chức sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Tuy nhiên, xung quanh quy định này còn nhiều quan điểm khác nhau giữa các thành viên UBTVQH.
Theo Chủ nhiệm UB Kinh tế Nguyễn Văn Giàu, nhiều ý kiến tại Thường trực UB Kinh tế - cơ quan thẩm tra dự án Luật cho rằng đây là vấn đề mới chưa có thực tế để tổng kết rút kinh nghiệm nên việc quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài cần tính toán đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trường hợp tổ chức vay không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài xử lý tài sản thế chấp như thế nào?
Do đó, đề nghị chưa nên quy định vấn đề này trong dự án luật mà giao cho Chính phủ quy định rõ tiêu chí và xác định cụ thể các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định. Bên cạnh đó cũng có ý kiến đề nghị không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài vì đất đai là chủ quyền lãnh thổ quốc gia.
Đồng tình quan điểm này, Chủ nhiệm UB Pháp luật Phan Trung Lý lưu ý, đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân và liên quan đến chủ quyền quốc gia nên quyền thế chấp và định đoạt không thể như tài sản khác. Do đó, chưa nên quy định vấn đề này trong dự án Luật đất đai (sửa đổi).
Hơn 70% khiếu nại tố cáo của người dân có liên quan đến đất đai.
“Mơ hồ” giá thị trường
Liên quan đến vấn đề định giá đất, Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi quy định nguyên tắc định giá đất "do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường" thay cho nguyên tắc "sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường" của Luật Đất đai năm 2003 trước đó. Cho rằng đây là điểm quan trọng của dự thảo Luật, giải quyết được vấn đề này sẽ giải quyết được rất nhiều vấn đề tồn tại hiện nay là tranh chấp, khiếu kiện, đền bù, giải tỏa đất đai. Tuy nhiên, nhiều thành viên UBTVQH còn băn khoăn với khái niệm “giá thị trường” được đưa ra trong dự thảo Luật.
Trưởng Ban công tác đại biểu Nguyễn Thị Nương phản ánh, giá đất của nhà đầu tư sau khi thu hồi đất thường được bán lại rất cao trong khi chi phí đầu tư không lớn. Trái lại, người dân phải mất hàng trăm năm khai hoang, cải tạo đất để sử dụng lại chỉ được bồi thường với mức giá rất thấp.
Bà Nương cũng cho biết, hiện tồn tại quá nhiều loại giá đất: Giá thị trường, giá Nhà nước bồi thường sau thu hồi, giá bồi thường theo thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất…. cộng với việc quản lý giá đất chưa chặt chẽ như hiện nay đã gây ra tình trạng bất ổn về giá đất. Điều này đòi hỏi dự án Luật Đất đai sửa đổi phải có phương hướng giải quyết. Nếu không phải tiếp tục nghiên cứu kỹ để có quy định chặt chẽ hơn.
Còn theo Chủ tịch QH Nguyễn Sinh Hùng, hiện nay lúng túng nhất vẫn là quy định về giá đất nên mới phát sinh nhiều khiếu kiện. Dự thảo Luật quy định việc định giá phù hợp với thị trường nhưng chưa làm rõ giá thị trường ở đây là giá thị trường ở thời điểm nào. “Thị trường lúc định giá hay thị trường lúc thu hồi? Thị trường tính trên quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng dự án, hay thị trường lúc đấu giá? Bởi thực tế giá thị trường trước và sau khi có các quy hoạch cụ thể, chi tiết hoàn toàn khác nhau.
Hơn nữa, nếu ở thời điểm mới chỉ có quy hoạch sử dụng đất thì làm gì đã hình thành giá thị trường. Thậm chí nhiều trường hợp còn chưa quy hoạch đã định giá. Chưa kể, đối với những trường hợp đất nông nghiệp, đất trên rừng, trên núi thì giá thị trường ở đây thế nào… Do đó, Luật phải tính toán giải quyết được những vấn đề này.
Không thể chỉ quy định chung chung, mơ hồ là định giá phù hợp với giá thị trường” - Chủ tịch QH nhấn mạnh. Cùng quan điểm, Chủ nhiệm UB Tài chính và Ngân sách Phùng Quốc Hiển thẳng thắn “quy định như vậy chẳng những không giải quyết được câu chuyện tranh chấp hiện nay mà còn gây tranh cãi nhiều hơn vì chưa làm rõ”.
Thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng nước ngoài: Nên hay không?
Một trong những điểm mới đáng chú ý của dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này là cho phép tổ chức sử dụng đất thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài. Tuy nhiên, xung quanh quy định này còn nhiều quan điểm khác nhau giữa các thành viên UBTVQH.
Theo Chủ nhiệm UB Kinh tế Nguyễn Văn Giàu, nhiều ý kiến tại Thường trực UB Kinh tế - cơ quan thẩm tra dự án Luật cho rằng đây là vấn đề mới chưa có thực tế để tổng kết rút kinh nghiệm nên việc quy định cần cân nhắc kỹ lưỡng. Việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài cần tính toán đến hậu quả pháp lý của quan hệ này, nhất là trường hợp tổ chức vay không trả được nợ thì ngân hàng nước ngoài xử lý tài sản thế chấp như thế nào?
Do đó, đề nghị chưa nên quy định vấn đề này trong dự án luật mà giao cho Chính phủ quy định rõ tiêu chí và xác định cụ thể các trường hợp được thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất tại ngân hàng ở nước ngoài để báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội quyết định. Bên cạnh đó cũng có ý kiến đề nghị không cho phép thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản trên đất tại các ngân hàng nước ngoài vì đất đai là chủ quyền lãnh thổ quốc gia.
Đồng tình quan điểm này, Chủ nhiệm UB Pháp luật Phan Trung Lý lưu ý, đất đai tại Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân và liên quan đến chủ quyền quốc gia nên quyền thế chấp và định đoạt không thể như tài sản khác. Do đó, chưa nên quy định vấn đề này trong dự án Luật đất đai (sửa đổi).
Phó Chủ tịch QH Uông Chu Lưu bày tỏ sự ủng hộ với phương án của Chính phủ, vì thực tế có nhiều dự án cần thế chấp tài sản gắn liền với đất để vay vốn ở ngân hàng nước ngoài. “Vấn đề là quy định pháp luật có bảo đảm chủ quyền lãnh thổ quốc gia và mục đích sử dụng đất đó hay không. Chẳng hạn pháp luật Việt Nam có thể quy định không được chuyển đỏi mục đích sử dụng đất đem ra thế chấp; việc giải quyết tranh chấp phải tiến hành ở cơ quan tòa án Việt Nam, trọng tài Việt Nam...” - Phó Chủ tịch Uông Chu Lưu phân tích. Theo kế hoạch, Dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sau khi được tiếp thu, chỉnh sửa sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp cuối năm nay |
Theo PL&XH