Tại buổi Tọa đàm diễn ra ngày 23/10 về “Triển vọng thị trường BĐS năm 2013” nhiều chuyên gia trong ngành đánh giá rằng khả năng hồi phục thị trường BĐS trong ngắn hạn là rất khó, phải đến cuối năm 2013 mới có khả năng ấm trở lại.
Ecopark là dự án hiếm hoi vẫn được nhà đầu tư quan tâm tại thời điểm này.
Thị trường BĐS như… mạch máu nghẽn
Theo ông Nguyễn Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ, tính đến cuối quý III/2012, tổng số căn hộ để bán chào ra thị trường sơ cấp tại Hà Nội khoảng 111.500 căn, tại TP.HCM là khoảng 95 nghìn căn. Tuy nhiên, sự hấp thụ của thị trường rất yếu, cho cả 2 thị trường khoảng 5 - 7% tổng nguồn cung. Ở góc độ nhìn nhận khác, bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho rằng không phải thị trường không có biến động gì mà thực sự thị trường đang điều chỉnh. Qua nghiên cứu của Savills cho thấy, tỷ trọng căn hộ trung cấp và bình dân được bán ra từ đầu năm đến nay chiếm phần lớn, diện tích căn hộ cũng được điều chỉnh nhỏ lại hợp với nhu cầu ở thực của người dân hơn. Bên cạnh đó, những dự án có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có vị trí tốt được giao dịch thành công nhiều hơn. Từ đầu năm đến nay cầu BĐS chủ yếu là nhu cầu ở thực. Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS đang điều chỉnh theo xu hướng đáp ứng nhu cầu thực tế hơn, phù hợp với người dân hơn, với giá được điều chỉnh giảm xuống, diện tích căn hộ nhỏ đi để phù hợp khả năng tài chính của người dân.
Theo thống kê sơ bộ, BĐS có tác động đến 87 ngành nghề khác. Do đó, nhiều chuyên gia nhận định cần có giải pháp để “cứu” BĐS. Tuy nhiên, để có giải pháp tổng thể trong bối cảnh hiện nay thì lại là điều “quá khó” mà theo đánh giá của ông Trần Văn Tần - Trưởng phòng tín dụng, Vụ Tín dụng, NHNN thì BĐS không phải là ngành mà ngân hàng bơm vốn nhiều nhất nhưng lại là ngành có nợ xấu nhiều nhất.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Cty GPInvest phân tích: "BĐS như “mạch máu” của nền kinh tế, thị trường BĐS có thể phục hồi được hay không phụ thuộc nhiều vào chính sách tiền tệ để lưu thông mạch máu đó”. Ông Hiệp cho biết thêm: “BĐS muốn đầu tư được thì trước hết phải làm được vấn đề tái cấu trúc hệ thống ngân hàng, tái cấu trúc đầu tư công… khi nào chúng ta làm xong những vấn đề này thì BĐS mới có khả năng phục hồi. Khả năng phải đến cuối năm 2013 may ra thị trường mới hồi phục trở lại được. Còn hiện nay, các chủ đầu tư chỉ cầm cự, và sống bằng cách này hoặc cách khác”.
Trông đợi gì từ chính sách?
Thị trường BĐS năm 2013 vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bản thân các DN không chỉ trông chờ vào chính sách mà phải tự cứu lấy mình bằng tái cơ cấu, hoặc rời bỏ thị trường. “Triển vọng thị trường BĐS 2013 vẫn đang trong tình trạng tất cả đều chờ đợi. Mặc dù vậy, thị trường vẫn có những điểm sáng nếu DN có sự điều chỉnh, tập trung vào phân khúc bình dân, giá thấp, diện tích nhỏ thì chắc chắn sẽ thành công”, bà Đỗ Thu Hằng - đại diện Savills Việt Nam nhận định. Tuy nhiên, nhiều ý kiến vẫn bày tỏ sự lo ngại về những chính sách vĩ mô nếu không điều chỉnh sẽ cản trở lớn tới sự phục hồi thị trường BĐS.
Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐQT Cty luật Basico, lo ngại khi dự thảo Luật Đất đai mới vẫn nêu “người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất UBND cấp tỉnh ban hành”. Dù một điều khác của dự luật cũng nêu “giá đất Nhà nước quyết định phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp giá thị trường”, nhưng điều luật này chỉ “tuyệt vời trên giấy”. Ông Đức phân tích điều khoản này cho phép cơ quan nhà nước áp giá đền bù cho dân thấp, chỉ bằng một phần nhỏ giá thực tế nhưng họ vẫn có thể nói đã làm đúng luật, đã phù hợp rồi...
Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng quy định “xác định giá đất phù hợp, sát với giá thị trường” là rất chung chung. Theo ông Võ, thực tế DN phải tính lợi cho mình, người bị thu hồi đất cũng phải tính lợi cho bản thân và Nhà nước cũng phải tính thu ngân sách. Do đó, Luật Đất đai đang được sửa đổi cần minh bạch để đảm bảo quyền lợi người dân và chống tham nhũng.
Ngoài ra, cần quy định lấy ý kiến cộng đồng dân cư bị thu hồi. Thực tế hiện nay DN và Nhà nước mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thỏa thuận giá đền bù, thậm chí nhiều công trình trọng điểm quốc gia chậm tiến độ chỉ vì GPMB. Nên theo ông Võ, cần áp dụng cơ chế lấy ý kiến công khai, nếu 2/3 cộng đồng nhất trí với một mức giá thì sẽ áp dụng mức giá đó, 1/3 còn lại sẽ buộc phải chấp nhận mức giá được đa số công nhận...
Trong năm 2013, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục đầu tư vốn cho vay đối với nhà ở cho các đối tượng xã hội, các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Kiểm soát chặt chẽ đối với các dự án thuộc phân khúc thị trường không phù hợp và đang gặp khó khăn, như các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê...
Theo ông Nguyễn Thành Mai - Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, chỉ tính riêng phân khúc căn hộ, tính đến cuối quý III/2012, tổng số căn hộ để bán chào ra thị trường sơ cấp tại Hà Nội khoảng 111.500 căn, tại TP.HCM là khoảng 95 nghìn căn. Tuy nhiên, sự hấp thụ của thị trường rất yếu, cho cả 2 thị trường khoảng 5 - 7% tổng nguồn cung. Ở góc độ nhìn nhận khác, bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng bộ phận nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho rằng không phải thị trường không có biến động gì mà thực sự thị trường đang điều chỉnh. Qua nghiên cứu của Savills cho thấy, tỷ trọng căn hộ trung cấp và bình dân được bán ra từ đầu năm đến nay chiếm phần lớn, diện tích căn hộ cũng được điều chỉnh nhỏ lại hợp với nhu cầu ở thực của người dân hơn. Bên cạnh đó, những dự án có sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, có vị trí tốt được giao dịch thành công nhiều hơn. Từ đầu năm đến nay cầu BĐS chủ yếu là nhu cầu ở thực. Như vậy, có thể thấy thị trường BĐS đang điều chỉnh theo xu hướng đáp ứng nhu cầu thực tế hơn, phù hợp với người dân hơn, với giá được điều chỉnh giảm xuống, diện tích căn hộ nhỏ đi để phù hợp khả năng tài chính của người dân.
Theo thống kê sơ bộ, BĐS có tác động đến 87 ngành nghề khác. Do đó, nhiều chuyên gia nhận định cần có giải pháp để “cứu” BĐS. Tuy nhiên, để có giải pháp tổng thể trong bối cảnh hiện nay thì lại là điều “quá khó” mà theo đánh giá của ông Trần Văn Tần - Trưởng phòng tín dụng, Vụ Tín dụng, NHNN thì BĐS không phải là ngành mà ngân hàng bơm vốn nhiều nhất nhưng lại là ngành có nợ xấu nhiều nhất.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch HĐQT Cty GPInvest phân tích: "BĐS như “mạch máu” của nền kinh tế, thị trường BĐS có thể phục hồi được hay không phụ thuộc nhiều vào chính sách tiền tệ để lưu thông mạch máu đó”. Ông Hiệp cho biết thêm: “BĐS muốn đầu tư được thì trước hết phải làm được vấn đề tái cấu trúc hệ thống ngân hàng, tái cấu trúc đầu tư công… khi nào chúng ta làm xong những vấn đề này thì BĐS mới có khả năng phục hồi. Khả năng phải đến cuối năm 2013 may ra thị trường mới hồi phục trở lại được. Còn hiện nay, các chủ đầu tư chỉ cầm cự, và sống bằng cách này hoặc cách khác”.
Trông đợi gì từ chính sách?
Thị trường BĐS năm 2013 vẫn phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Bản thân các DN không chỉ trông chờ vào chính sách mà phải tự cứu lấy mình bằng tái cơ cấu, hoặc rời bỏ thị trường. “Triển vọng thị trường BĐS 2013 vẫn đang trong tình trạng tất cả đều chờ đợi. Mặc dù vậy, thị trường vẫn có những điểm sáng nếu DN có sự điều chỉnh, tập trung vào phân khúc bình dân, giá thấp, diện tích nhỏ thì chắc chắn sẽ thành công”, bà Đỗ Thu Hằng - đại diện Savills Việt Nam nhận định. Tuy nhiên, nhiều ý kiến vẫn bày tỏ sự lo ngại về những chính sách vĩ mô nếu không điều chỉnh sẽ cản trở lớn tới sự phục hồi thị trường BĐS.
Luật sư Trương Thanh Đức - Chủ tịch HĐQT Cty luật Basico, lo ngại khi dự thảo Luật Đất đai mới vẫn nêu “người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất UBND cấp tỉnh ban hành”. Dù một điều khác của dự luật cũng nêu “giá đất Nhà nước quyết định phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp giá thị trường”, nhưng điều luật này chỉ “tuyệt vời trên giấy”. Ông Đức phân tích điều khoản này cho phép cơ quan nhà nước áp giá đền bù cho dân thấp, chỉ bằng một phần nhỏ giá thực tế nhưng họ vẫn có thể nói đã làm đúng luật, đã phù hợp rồi...
Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, cho rằng quy định “xác định giá đất phù hợp, sát với giá thị trường” là rất chung chung. Theo ông Võ, thực tế DN phải tính lợi cho mình, người bị thu hồi đất cũng phải tính lợi cho bản thân và Nhà nước cũng phải tính thu ngân sách. Do đó, Luật Đất đai đang được sửa đổi cần minh bạch để đảm bảo quyền lợi người dân và chống tham nhũng.
Ngoài ra, cần quy định lấy ý kiến cộng đồng dân cư bị thu hồi. Thực tế hiện nay DN và Nhà nước mất nhiều thời gian và chi phí cho việc thỏa thuận giá đền bù, thậm chí nhiều công trình trọng điểm quốc gia chậm tiến độ chỉ vì GPMB. Nên theo ông Võ, cần áp dụng cơ chế lấy ý kiến công khai, nếu 2/3 cộng đồng nhất trí với một mức giá thì sẽ áp dụng mức giá đó, 1/3 còn lại sẽ buộc phải chấp nhận mức giá được đa số công nhận...
Trong năm 2013, ngành ngân hàng sẽ tiếp tục đầu tư vốn cho vay đối với nhà ở cho các đối tượng xã hội, các công trình sắp hoàn thành hoặc đang triển khai đúng tiến độ để sớm đưa sản phẩm ra thị trường. Kiểm soát chặt chẽ đối với các dự án thuộc phân khúc thị trường không phù hợp và đang gặp khó khăn, như các dự án nhà ở cao cấp, văn phòng cho thuê...
Theo Báo Xây dựng