Doanh nghiệp địa ốc kêu khổ vì tiền sử dụng đất quá cao

Ngày 12/10, đại diện Bộ Tài chính và sở ngành dọc cùng với Hiệp hội bất động sản TP HCM đã tổ chức buổi tọa đàm với hàng chục doanh nghiệp địa ốc nhằm tìm cách tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất.

Nghị định 69 do Chính phủ ban hành ngày 13/8/2009 về việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường đối với các doanh nghiệp khi thực hiện các dự án nhà ở và có hiệu lực từ ngày 1/10/2009.

Trước đây, khi thực hiện dự án bất động sản, doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất dựa theo bảng giá đất hằng năm do UBND TP HCM ban hành (chỉ bằng 20% đến 30% giá thị trường). Tiền bồi thường giải phóng mặt bằng cũng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất. Hiện nay, áp dụng theo Nghị định 69, việc tính tiền sử dụng đất được căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế theo giá thị trường.

Khó khăn cho đơn vị phát triển bất động sản tại TP HCM là bù trừ các chi phí hạ tầng, bồi thường giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất thì giá thành dự án bị đẩy lên quá cao. Ngoài ra, thời gian thuê một công ty định giá đất phải mất 2 tháng cho khâu đầu tiên và quá trình tính toán phải mất 5-6 tháng mới xong khung giá đầu tiên. Còn doanh nghiệp nào đã bán sản phẩm thì không thể làm sổ đỏ vì không có tiền đóng tiền sử dụng đất. Chính vì vậy, hầu như tất cả các doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM đều không đồng tình với việc thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường.
Giám đốc Công ty TNHH địa ốc Đất Lành, Nguyễn Văn Đực chia sẻ, ông đầu tư 51 tỷ đồng cho 10.000 m2 đất ở quận 12, quy hoạch có khoảng 3.000 m2 là đất ở, 4.000 m2 là đất giao thông, còn lại công trình công cộng. Giá quy định của nhà nước 200.000 đồng mỗi m2. Song dù doanh nghiệp đã bồi thường 4 triệu đồng nhưng người dân đòi 14 triệu đồng mỗi m2. "Với suất đầu tư trên, chủ đầu tư dự tính phải bán 17 triệu đồng mỗi m2. Giá này người có thu nhập trung bình cũng khó tiếp cận", ông Đực nói.

Trong khi đó, Tổng giám đốc Công ty phát triển nhà Thủ Đức Lê Chí Hiếu phân tích, đối với kinh doanh bất động sản, giá đất chiếm vị trí quan trọng trong cơ cấu giá. Vì vậy chính sách đất đai đóng vai trò rất quan trọng. Ông cho rằng: "Nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nhưng khái niệm giá thị trường của Việt Nam không có thước đo và bị đẩy lên rất cao".

Ông Hiếu dẫn chứng, ở quận 2, đất nông nghiệp đòi đền bù vài chục triệu đồng mỗi m2. Đất nông nghiệp huyện Củ Chi cũng lên đến 6-8 triệu đồng mỗi m2. Người dân kì vọng giá trị đất đã đầu tư hoàn chỉnh nên tính toán đền bù phải được tối thiểu 50% giá đất hạ tầng hoàn chỉnh.

Chuyên gia này nhận định, chính sách không phân biệt khu đất xa hay gần có hạ tầng phát triển hay chưa vẫn thu như nhau. Nhà đầu tư phải bỏ tiền hạ tầng dù đã đóng tiền sử dụng đất. Thêm vào đó, khi doanh nghiệp thuê tư vấn thẩm định giá đất thì mỗi nơi tính phương pháp tính khác nhau, giá không chuẩn. "Nếu áp hệ số k để tính tiền sử dụng đất thì không phải tốn thời gian, giảm được chi phí tiện lợi cho doanh nghiệp", ông Hiếu đề xuất.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM còn dự báo thêm, nếu tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường thì người chịu thiệt thòi cuối cùng chính là người dân.
Tổng giám đốc Công ty TNHH xây dựng sản xuất thương mại Tài Nguyên, Vũ Anh Tâm phân tích, thực chất việc thu tiền sử dụng đất là đánh thuế vào người tiêu dùng và doanh nghiệp chỉ đại diện thu. Áp lực này cuối cùng sẽ đẩy lên đầu người mua nhà. "Vậy thì làm sao chính sách hỗ trợ tạo được giá hàng hóa vừa sức mua của nhiều người?", ông Tâm đặt vấn đề.

Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, Lê Hữu Nghĩa lập luận: "Không thể nào tìm được giá thị trường vì còn tùy thuộc vào nhu cầu bán đất của người dân. Trong khi hàng năm thành phố xây dựng bảng giá đất tốn nhiều công sức, tiền của nhưng không được áp dụng trong tất cả các trường hợp, vậy thì quá uổng phí". Theo ông Nghĩa, với cách tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường như hiện nay thì thành phố khó có thể làm được nhà giá thấp.

Dù doanh nghiệp phản đối việc thu tiền sử dụng đất theo Nghị định 69, Trưởng ban vật giá Sở Tài chính TP HCM, Nguyễn Quốc Chiến cho rằng tiền sử dụng đất phải thu theo giá thị trường.

Theo ông Chiến, việc tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường chỉ vướng đối với các doanh nghiệp đã mua giá đất của dân quá cao, mua đất nông nghiệp nhưng với giá đất ở. “Không thể khấu trừ tất cả các chi phí nhà đầu tư bỏ ra, như vậy nhà nước không thu được gì, khi quy hoạch và chính sách nhà nước quyết định”, ông Chiến chốt lại.

Cục trưởng Cục Quản lý công sản (Bộ Tài chính), Phạm Đình Cường hứa sẽ chuyển ý kiến của doanh nghiệp lên Bộ Tài chính. Tuy nhiên, ông cho rằng, bất động sản khó khăn như hiện nay không phải chỉ do chính sách.

Ông Cường cũng đề cập đến giải pháp để tháo gỡ vướng mắc về tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Một trong các giải pháp đó là tạo điều kiện để mở rộng mô hình đấu giá đất. Tuy nhiên, để làm được việc này Nhà nước phải đẩy mạnh năng lực giải phóng mặt bằng.