Để tự cứu mình, từ nhiều tháng qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã chuyển hướng, sang nhượng một phần hoặc toàn bộ các dự án mình sở hữu, xin chuyển đổi dự án từ các căn hộ diện tích lớn sang căn hộ diện tích nhỏ hơn, giảm giá…
Một số ngân hàng cũng tích cực tham gia “gỡ rối” cùng các doanh nghiệp. Hòa trong không khí ấy, các ban ngành - cụ thể là Bộ Xây dựng đã đưa ra nhiều đề án mới, mà gần nhất là các quy định về xây nhà cho thuê trong dự án xây dựng. Liệu những sự chuyển hướng này có đem lại kết quả tích cực?
Ngân hàng đang gắng giúp doanh nghiệp?
Đa số các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam không thể hoạt động mà không vay ngân hàng. Thời mà căn hộ chưa xây dựng đã được săn lùng để mua, mọi chuyện quá đơn giản, doanh nghiệp có tiền trả lãi ngân hàng và tiếp tục đầu tư vào dự án khác, được ngân hàng tiếp tục cho vay...
Nay sản phẩm căn hộ làm ra không bán được, mọi thứ rơi vào vòng xoáy khủng hoảng. Doanh nghiệp không có tiền trả lãi cho ngân hàng, các khoản nợ trở thành nợ xấu, góp phần lớn vào việc làm tăng khối nợ xấu ngày càng cao của ngành ngân hàng.
Theo số liệu của Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh, tính đến hết tháng 3/2012, tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố là khoảng 37 ngàn tỷ đồng, chiếm 4,9% trên tổng dư nợ, tỷ lệ này vào cuối năm 2011 còn ở mức 4,3%.
Nếu giá bất động sản tiếp tục “xuống dần đều”, còn thị trường cứ bất động như lâu nay thì không chỉ các “con nợ” - doanh nghiệp sẽ rủ nhau “ra đi” mà các “chủ nợ” - ngân hàng cũng méo mặt, bởi mối nguy không chỉ đến từ nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản mà còn từ sự xuống giá của bất động sản ảnh hưởng đến khối tài sản thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.
Tính đến cuối 2011, tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế xấp xỉ 120% GDP, khoảng 2,5 triệu tỷ đồng. Với tỷ lệ đảm bảo bằng bất động sản lên tới 60% tức là 1,5 triệu tỷ đồng vốn kinh doanh đang được đảm bảo bằng tài sản là nhà cửa, đất đai, khi các tài sản thế chấp - bất động sản - bị xuống giá, nợ xấu của hệ thống ngân hàng sẽ càng tăng.
Dĩ nhiên cũng có những ngân hàng nhân cơ hội này để ép giá mua lại dự án của các doanh nghiệp đang mắc nợ mình, nhưng cũng có những ngân hàng vào cuộc trợ giúp cùng doanh nghiệp - vốn đang vẫy vùng đưa ra giải pháp để thoát khó khăn như giảm giá, khuyến mãi mạnh tay, chuyển đổi dự án…
Điển hình là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), khi vào cuối tháng 4 đã đề xuất mô hình “liên kết bốn nhà” để giải cứu các doanh nghiệp bất động sản.
Theo mô hình này, sẽ có một gói hỗ trợ vốn và bảo lãnh thanh toán cho chủ dự án, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng, để cùng với ngân hàng sẽ tạo nên trục “bốn nhà”, đảm bảo cho sự thanh toán giữa chủ đầu tư, nhà thầu và người cung cấp vật liệu xây dựng và dự án sẽ nhanh chóng có sản phẩm đưa ra thị trường.
Chưa hết, ngân hàng này còn lên kế hoạch tăng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản, tiêu dùng, dành một khoản tín dụng trị giá 4.000 tỉ đồng cho vay mua nhà với lãi suất 16%/năm...
Bộ Xây dựng khuyến khích xây nhà cho thuê
Như đã nói, thời gian qua, Bộ Xây dựng liên tiếp đề ra những kế hoạch để giải cứu thị trường bất động sản, như đề án thành lập ngân hàng xây dựng, xây nhà ở xã hội, mua nhà công vụ… nhưng xem ra không nhiều kế hoạch có tính khả thi.
Động thái mới nhất của bộ này - tờ trình Chính phủ đề nghị ban hành nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị - cũng được xem là không có nhiều tác dụng “định hướng” và giải cứu thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, hiện Nhà nước không có chính sách riêng về phát triển nhà ở cho thuê, các doanh nghiệp chưa chú trọng đến việc phát triển nhà ở để cho thuê, trong khi nhu cầu về loại nhà ở này là rất lớn, đặc biệt là tại khu vực đô thị.
Tỷ lệ số hộ gia đình thuê nhà để ở tại các đô thị nước ta chỉ bằng khoảng 14% số hộ gia đình sở hữu nhà ở, khá thấp so với các nước phát triển - trung bình khoảng 30-40%, cá biệt có những đô thị có tỷ lệ người thuê nhà lên tới trên 70%.
Bộ Xây dựng đề xuất, việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ được thực hiện theo hai hình thức: hoặc Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách, hoặc các doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, không có sự ưu đãi từ phía Nhà nước.
Để có quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo quy định yêu cầu các tỉnh khi lập quy hoạch xây dựng các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
Cụ thể, với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên thì ngoài yêu cầu phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư phải dành thêm một diện tích đất nhất định để xây dựng nhà ở cho thuê (đô thị loại 1 tối thiểu 15%, đô thị loại 2 tối thiểu 10%).
Với các dự án có quy mô dưới 10ha thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất xây dựng nhà ở hoặc diện tích sàn nhà ở của dự án với mức không quá 10% để cho thuê.
Dự thảo đưa ra về mặt xã hội thì quá ổn, nếu thực hiện được. Điều nhiều người băn khoăn là dự thảo ấy nếu thành hiện thực thì có thực hiện được hay không mà thôi.
Muốn xây nhà cho thuê phải có vốn, dù được Nhà nước cho không đất đi chăng nữa thì vốn xây dựng cũng không nhỏ. Nếu để cho thuê, không biết đến mấy chục năm chủ đầu tư mới có thể thu hồi vốn, đặc biệt với lãi suất cao như hiện nay.
Vậy doanh nghiệp nào sẽ tham gia xây dựng nhà cho thuê? Thiết nghĩ, nếu thị trường nhà cho thuê hấp dẫn được doanh nghiệp, họ sẽ tự khắc tham gia. Còn buộc các doanh nghiệp phải xây nhà cho thuê vào một dự án một cách cơ học như thế liệu có khả thi?
Nên chăng trong điều kiện nước ta hiện nay, việc xây nhà cho thuê phải do một đơn vị của Nhà nước đứng ra tiến hành, với nguồn vốn và quỹ đất là của Nhà nước. Quỹ nhà cho thuê này trước tiên dành cho đối tượng chính sách, sau đó đến các thành phần thu nhập thấp trong xã hội.
Có thể phần việc xây dựng sẽ do các doanh nghiệp thực hiện qua hình thức đấu thầu công khai, nhưng quyền quản lý nhà cho thuê vẫn thuộc về Nhà nước. Chứ giao khoán cho doanh nghiệp, e rằng mọi chuyện sẽ tiếp tục mang tính hình thức như lâu nay. Con số chỉ 1% chỉ tiêu nhà ở xã hội theo kế hoạch được thực hiện trong năm 2011 đã nói lên điều đó.
Không có nhiều khu nhà ở dành cho người thu nhập thấp được xây mới nếu Nhà nước không có chính sách hỗ trợ thực sự
Ngân hàng đang gắng giúp doanh nghiệp?
Đa số các doanh nghiệp bất động sản ở Việt Nam không thể hoạt động mà không vay ngân hàng. Thời mà căn hộ chưa xây dựng đã được săn lùng để mua, mọi chuyện quá đơn giản, doanh nghiệp có tiền trả lãi ngân hàng và tiếp tục đầu tư vào dự án khác, được ngân hàng tiếp tục cho vay...
Nay sản phẩm căn hộ làm ra không bán được, mọi thứ rơi vào vòng xoáy khủng hoảng. Doanh nghiệp không có tiền trả lãi cho ngân hàng, các khoản nợ trở thành nợ xấu, góp phần lớn vào việc làm tăng khối nợ xấu ngày càng cao của ngành ngân hàng.
Theo số liệu của Ủy ban Nhân dân TP. Hồ Chí Minh, tính đến hết tháng 3/2012, tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng thương mại trên địa bàn thành phố là khoảng 37 ngàn tỷ đồng, chiếm 4,9% trên tổng dư nợ, tỷ lệ này vào cuối năm 2011 còn ở mức 4,3%.
Nếu giá bất động sản tiếp tục “xuống dần đều”, còn thị trường cứ bất động như lâu nay thì không chỉ các “con nợ” - doanh nghiệp sẽ rủ nhau “ra đi” mà các “chủ nợ” - ngân hàng cũng méo mặt, bởi mối nguy không chỉ đến từ nợ xấu của các doanh nghiệp bất động sản mà còn từ sự xuống giá của bất động sản ảnh hưởng đến khối tài sản thế chấp cho các khoản vay ngân hàng.
Tính đến cuối 2011, tổng dư nợ tín dụng của toàn nền kinh tế xấp xỉ 120% GDP, khoảng 2,5 triệu tỷ đồng. Với tỷ lệ đảm bảo bằng bất động sản lên tới 60% tức là 1,5 triệu tỷ đồng vốn kinh doanh đang được đảm bảo bằng tài sản là nhà cửa, đất đai, khi các tài sản thế chấp - bất động sản - bị xuống giá, nợ xấu của hệ thống ngân hàng sẽ càng tăng.
Dĩ nhiên cũng có những ngân hàng nhân cơ hội này để ép giá mua lại dự án của các doanh nghiệp đang mắc nợ mình, nhưng cũng có những ngân hàng vào cuộc trợ giúp cùng doanh nghiệp - vốn đang vẫy vùng đưa ra giải pháp để thoát khó khăn như giảm giá, khuyến mãi mạnh tay, chuyển đổi dự án…
Điển hình là Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), khi vào cuối tháng 4 đã đề xuất mô hình “liên kết bốn nhà” để giải cứu các doanh nghiệp bất động sản.
Theo mô hình này, sẽ có một gói hỗ trợ vốn và bảo lãnh thanh toán cho chủ dự án, nhà thầu và nhà cung cấp vật liệu xây dựng, để cùng với ngân hàng sẽ tạo nên trục “bốn nhà”, đảm bảo cho sự thanh toán giữa chủ đầu tư, nhà thầu và người cung cấp vật liệu xây dựng và dự án sẽ nhanh chóng có sản phẩm đưa ra thị trường.
Chưa hết, ngân hàng này còn lên kế hoạch tăng dư nợ trong lĩnh vực bất động sản, tiêu dùng, dành một khoản tín dụng trị giá 4.000 tỉ đồng cho vay mua nhà với lãi suất 16%/năm...
Bộ Xây dựng khuyến khích xây nhà cho thuê
Như đã nói, thời gian qua, Bộ Xây dựng liên tiếp đề ra những kế hoạch để giải cứu thị trường bất động sản, như đề án thành lập ngân hàng xây dựng, xây nhà ở xã hội, mua nhà công vụ… nhưng xem ra không nhiều kế hoạch có tính khả thi.
Động thái mới nhất của bộ này - tờ trình Chính phủ đề nghị ban hành nghị định về phát triển và quản lý nhà ở cho thuê tại khu vực đô thị - cũng được xem là không có nhiều tác dụng “định hướng” và giải cứu thị trường.
Theo Bộ Xây dựng, hiện Nhà nước không có chính sách riêng về phát triển nhà ở cho thuê, các doanh nghiệp chưa chú trọng đến việc phát triển nhà ở để cho thuê, trong khi nhu cầu về loại nhà ở này là rất lớn, đặc biệt là tại khu vực đô thị.
Tỷ lệ số hộ gia đình thuê nhà để ở tại các đô thị nước ta chỉ bằng khoảng 14% số hộ gia đình sở hữu nhà ở, khá thấp so với các nước phát triển - trung bình khoảng 30-40%, cá biệt có những đô thị có tỷ lệ người thuê nhà lên tới trên 70%.
Bộ Xây dựng đề xuất, việc phát triển nhà ở cho thuê sẽ được thực hiện theo hai hình thức: hoặc Nhà nước trực tiếp đầu tư vốn từ ngân sách, hoặc các doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê theo cơ chế thị trường, không có sự ưu đãi từ phía Nhà nước.
Để có quỹ đất phát triển nhà ở cho thuê, dự thảo quy định yêu cầu các tỉnh khi lập quy hoạch xây dựng các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới, khu công nghiệp phải dành quỹ đất để xây dựng nhà ở cho thuê.
Cụ thể, với các dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới có quy mô sử dụng đất từ 10ha trở lên thì ngoài yêu cầu phải dành 20% diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội theo pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư phải dành thêm một diện tích đất nhất định để xây dựng nhà ở cho thuê (đô thị loại 1 tối thiểu 15%, đô thị loại 2 tối thiểu 10%).
Với các dự án có quy mô dưới 10ha thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định yêu cầu chủ đầu tư phải dành một phần diện tích đất xây dựng nhà ở hoặc diện tích sàn nhà ở của dự án với mức không quá 10% để cho thuê.
Dự thảo đưa ra về mặt xã hội thì quá ổn, nếu thực hiện được. Điều nhiều người băn khoăn là dự thảo ấy nếu thành hiện thực thì có thực hiện được hay không mà thôi.
Muốn xây nhà cho thuê phải có vốn, dù được Nhà nước cho không đất đi chăng nữa thì vốn xây dựng cũng không nhỏ. Nếu để cho thuê, không biết đến mấy chục năm chủ đầu tư mới có thể thu hồi vốn, đặc biệt với lãi suất cao như hiện nay.
Vậy doanh nghiệp nào sẽ tham gia xây dựng nhà cho thuê? Thiết nghĩ, nếu thị trường nhà cho thuê hấp dẫn được doanh nghiệp, họ sẽ tự khắc tham gia. Còn buộc các doanh nghiệp phải xây nhà cho thuê vào một dự án một cách cơ học như thế liệu có khả thi?
Nên chăng trong điều kiện nước ta hiện nay, việc xây nhà cho thuê phải do một đơn vị của Nhà nước đứng ra tiến hành, với nguồn vốn và quỹ đất là của Nhà nước. Quỹ nhà cho thuê này trước tiên dành cho đối tượng chính sách, sau đó đến các thành phần thu nhập thấp trong xã hội.
Có thể phần việc xây dựng sẽ do các doanh nghiệp thực hiện qua hình thức đấu thầu công khai, nhưng quyền quản lý nhà cho thuê vẫn thuộc về Nhà nước. Chứ giao khoán cho doanh nghiệp, e rằng mọi chuyện sẽ tiếp tục mang tính hình thức như lâu nay. Con số chỉ 1% chỉ tiêu nhà ở xã hội theo kế hoạch được thực hiện trong năm 2011 đã nói lên điều đó.
Theo DNSG
Nhà đất Cần bán
