• "Điểm sáng" nhà ở xã hội

    Dự luật Nhà ở (sửa đổi) khi được trình ra Quốc hội thảo luận trong tuần làm việc thứ hai đã thu hút sự chú ý của các đại biểu và cử tri cả nước.
    Điểm mới của dự luật là lần đầu tiên nhà ở xã hội (NƠXH) được đứng "độc lập" cùng những cơ chế cụ thể, giúp tháo gỡ những nút thắt trong phát triển quỹ nhà. Như vậy, dự luật sửa đổi đã tiến bước dài so với luật hiện hành trong việc cụ thể hóa quyền tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập thấp.


    Luật cụ thể hóa quyền tiếp cận nhà ở của người thu nhập thấp - hình minh họa
    Cần tránh "luật khung"

    Gần tám năm triển khai thực hiện Luật Nhà ở, cũng là khoảng thời gian thị trường bất động sản nếm trải đủ cả thăng lẫn trầm. Một trong những bài học thấm thía được rút ra chính là việc thiếu cơ chế, chính sách khuyến khích cụ thể và đủ mạnh để đầu tư xây dựng NƠXH, cũng như chưa có quỹ nhà để cho thuê, đặc biệt là tại các đô thị lớn có nhu cầu cao về nhà ở. Luật hiện hành cũng chưa có quy định cụ thể về các định chế tài chính tham gia hỗ trợ vốn cho phát triển NƠXH từ cả góc độ đối tượng đầu tư dự án lẫn người mua. Thiếu đòn bẩy tài chính, việc phát triển NƠXH không đáp ứng được đòi hỏi thực tế...

    Một bất cập nữa, Luật hiện hành thiếu chế tài đủ mạnh, đủ chặt trong quản lý sử dụng quỹ đất. Theo Nghị định Phát triển và quản lý NƠXH, các dự án nhà ở, khu đô thị mới từ 10 ha trở lên phải dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, kết quả kiểm tra tình hình sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH tại các dự án nhà ở và khu đô thị Hà Nội của Bộ Xây dựng được công bố gần đây cho thấy, trong số 12 dự án, có một dự án hoàn toàn không dành quỹ đất nào để làm NƠXH. Trong 11 dự án có dành quỹ đất, chỉ có ba dự án triển khai xây NƠXH, ba dự án chuyển đổi sang xây dựng nhà tái định cư, còn lại cho chuyển đổi sang nhà ở thương mại hoặc bán đấu giá quyền sử dụng đất.

    Trước thực tế còn khoảng cách giữa quy định và thực tế, điều mà Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của QH Phan Trung Lý quan ngại chính là việc dự thảo Luật vẫn còn có một số nội dung quy định chung chung, không cụ thể. Hay còn có nội dung được giao cho Bộ Xây dựng hoặc địa phương quyết định dưới luật. Thí dụ như về tiêu chuẩn diện tích NƠXH (Điều 56)... không có phần quy định cho các đô thị đặc biệt... Việc quy định khung như vậy, có thể dẫn đến những bất cập trong triển khai.

    Giải pháp phải đi từ thực tế


    Giải pháp cần phải đi từ thực tế - hình minh họa
    Muốn phát triển được NƠXH, trước hết cần giải quyết bài toán nguồn cung, nhất là trong bối cảnh thị trường phát triển thiên lệch về nhà ở thương mại trong suốt một thời gian dài như hiện nay. Đi đôi với đó, là tạo dựng niềm tin cho thị trường, tin vào chất lượng, tính ưu việt của loại hình cũng như vào khả năng tiếp cận mua, thuê nhà của đối tượng người thu nhập thấp.

    Điểm đáng chú ý, trong báo cáo trình trước QH, Chính phủ đã tập trung vào một số giải pháp tháo gỡ "vòng kim cô" cho việc phát triển NƠXH. Theo quy định tại điểm e khoản 1 Điều 59 của dự thảo Luật, mục đích xây NƠXH thực chất vẫn là để bán, vì cho phép chủ đầu tư được bán lại NƠXH xây để cho thuê sau khi cho thuê tối thiểu là 5 năm. Cùng đó là quy định tại điểm a khoản 1 Điều 60 khi xác định giá cho thuê NƠXH phải tính đủ các chi phí bảo đảm thu hồi vốn trong thời hạn tối thiểu là 20 năm. Tuy nhiên, bàn về cơ chế tưởng như thông thoáng này, nhiều cử tri lại e ngại, nếu giới hạn thời gian 5 năm, không người lao động nào đủ điều kiện để mua. Bởi mỗi hộ lao động thu nhập trung bình 10 triệu đồng/tháng, chỉ có thể dành 30% tiền thuê mua thì 5 năm không thể đủ. Vì thế, cần kéo dài thời gian thuê mua NƠXH vào khoảng 20 năm. Với hợp đồng thuê NƠXH, quy định tối thiểu là 5 năm cũng không sát với thực tế của người lao động, vậy nên chăng chỉ quy định một năm...

    Nhằm bảo đảm quỹ đất cho phát triển NƠXH, Điều 57 dự thảo luật đã quy định, yêu cầu chính quyền địa phương phải quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển NƠXH. Tại Điều 19, Điều 58 quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở phải có trách nhiệm phát triển NƠXH (thông qua việc dành quỹ đất trong dự án NƠTM và trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH). Nhất là tại Điều 54 và Điều 59 đã quy định cụ thể các hình thức phát triển nhà ở và các cơ chế ưu đãi cho phát triển NƠXH... Đặc biệt, dự thảo Luật cũng quy định yêu cầu chính quyền địa phương phải quy hoạch các khu vực riêng để lập dự án đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê; đối với các khu vực khác phải dành tối thiểu 20% diện tích đất xây dựng nhà ở hoặc diện tích NƠXH trong dự án để cho thuê, bán (thể hiện cụ thể tại Điều 55 của dự thảo Luật)... Chính quyền địa phương giữ vai trò, trách nhiệm như thế nào trong phát triển quỹ NƠXH cũng là mối quan tâm của nhiều ý kiến được nêu lên.

    Mặc dù dự luật trình lần này đã dành hẳn một chương riêng cho NƠXH với những cơ chế, chính sách hỗ trợ cụ thể, nhưng đa số ý kiến đại biểu cho rằng, vẫn cần phải có chính sách hỗ trợ về vốn, tạo điều kiện để người dân thuê, mua. Như vậy, chính sách NƠXH mới đáp ứng yêu cầu. Cũng cần cơ chế bảo đảm đúng đối tượng được thuê, mua NƠXH. Đại biểu Trần Du Lịch (TP Hồ Chí Minh) nhìn nhận, khi có sự thống nhất về quan điểm thì vấn đề NƠXH phải có sự tính toán khác. Không để trường hợp có người lương không đủ sống mà có thể đi mua nhà! Các tổ chức tín dụng huy động vốn trong 3 - 6 tháng nhưng lại nói cho vay tới 15 năm... là một sự vô lý. Do đó, "Nhà nước cần tạo điều kiện để ra đời quỹ NƠXH cho thuê giá rẻ với các đối tượng là người thu nhập thấp" - Đại biểu Trần Du Lịch nhấn mạnh.

    Có thể nói, Dự luật Nhà ở (sửa đổi) đã đưa NƠXH thành một chủ thể độc lập để có những cơ chế chính sách thích hợp khuyến khích phát triển. Tuy nhiên, những điểm mà các đại biểu còn quan ngại, cử tri còn băn khoăn, cũng cần được ban soạn thảo xem xét tiếp thu, chỉnh lý để có thể ra được một dự luật khả thi, đáp ứng nhu cầu cơ bản của người dân.

    Theo Nhandan