47/59 doanh nghiệp BĐS có lãi trong năm 2012, nhưng mức lợi nhuận giảm trung bình 40% so với năm 2011.
Năm 2012: điểm sáng ở phân khúc giá thấp
Năm 2012 là một năm khó khăn đối với ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam. BĐS giảm giá ở tất cả các phân khúc, trong đó đất nền và biệt thự giảm giá tới 30% so với năm 2011 và căn hộ giảm giá khoảng 15%. Thanh khoản toàn thị trường giảm 70% so với năm 2011 (trong khi thanh khoản năm 2011 đã khá thấp so với những năm trước đó) và toàn thị trường rơi vào trạng thái gần như đóng băng, hầu hết doanh nghiệp BĐS không bán được hàng.
Điểm sáng của thị trường BĐS năm 2012 nằm ở phân khúc giá thấp, một số dự án căn hộ và đất nền giá thấp được người mua chấp nhận và có thanh khoản, tuy nhiên số lượng những dự án loại này không nhiều so với tổng quy mô của cả ngành BĐS.
Theo thống kê kết quả kinh doanh của 59 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên Sở GDCK TP. HCM (HOSE) và Sở GDCK Hà Nội (HNX), 47/59 doanh nghiệp BĐS có lãi trong năm 2012, nhưng mức lợi nhuận giảm trung bình 40% so với năm 2011. Chỉ có 14/59 doanh nghiệp BĐS có tăng trưởng lợi nhuận dương trong năm 2012.
Biến động giá cổ phiếu của các doanh nghiệp niêm yết trong năm 2012 có sự phân hóa rõ rệt so với mức tăng 18% của VN-Index và mức giảm 3% của HNX-Index. Biến động giá cổ phiếu BĐS có thể chia làm 3 nhóm: (1) các cổ phiếu tăng giá mạnh trên 15% (19 mã); (2) các cổ phiếu có biến động giá nhẹ từ -15% đến +15% (21 mã); (3) các cổ phiếu giảm giá mạnh từ -15% đến -64% (19 mã). Tại thời điểm ngày 30/12/2012, trong số 59 mã cổ phiếu BĐS thì có đến 36 mã được giao dịch dưới mệnh giá.
Triển vọng 2013
Thị trường BĐS 2013 có một số đặc trưng sau:
* Tồn kho BĐS cao: Theo CBRE, tính đến nay, số căn hộ còn tồn tại Hà Nội khoảng 21.000 căn, tại TP. HCM khoảng 18.000 căn. Nếu tính trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, thì số vốn tồn đọng trong BĐS khoảng 86.000 tỷ đồng (đây mới chỉ là thống kê của mảng căn hộ, chưa tính đến mảng biệt thự và nhà liền kề).
* Nợ xấu BĐS cao: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng dư nợ tín dụng BĐS đến 31/10/2012 là 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011, trong đó nợ xấu chiếm khoảng 13,5%, tương đương hơn 28.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nợ xấu BĐS có thể cao hơn, vì số liệu về dư nợ tín dụng BĐS đó chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS (chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng).
* Nguồn vốn hạn chế: Nguồn vốn quan trọng nhất và tác động trực tiếp nhất đến thị trường BĐS là vốn từ hệ thống ngân hàng, nhưng các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay, mà tập trung vào thu hồi nợ, giảm nợ xấu và cơ cấu lại hệ thống. Vấn đề lớn nhất của ngành BĐS hiện nay là nằm ở phía cầu BĐS quá thấp, trong khi đó, sự hạn chế về nguồn vốn tín dụng khó có thể giúp cho phía cầu tăng mạnh để hấp thụ được nguồn cung đang dư thừa.
* Chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với ngành BĐS: Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Nhà nước đã và đang đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ ngành BĐS, trong đó nổi bật nhất là dự thảo Thông tư của NHNN về cho vay hỗ trợ nhà ở, theo đó NHNN dành 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng cho vay với mức lãi suất ưu đãi 6%/năm trong vòng 3 năm cho các đối tượng: (i) cán bộ - công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; (ii) các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
Những doanh nghiệp được hưởng lợi
Trong năm 2013, biến động về giá của các cổ phiếu BĐS có thể sẽ tiếp tục phân hóa, phụ thuộc chủ yếu vào đặc điểm về quỹ đất, hàng tồn kho sẵn sàng để bán và tiềm lực tài chính của từng DN. Dựa trên tình hình của ngành BĐS trong giai đoạn hiện tại và dưới tác động của dự thảo Thông tư về quy định cho vay hỗ trợ mua nhà theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, chúng tôi đánh giá các nhóm doanh nghiệp BĐS sẽ được hưởng lợi là:
* Doanh nghiệp BĐS đang có sẵn căn hộ chào bán có diện tích dưới 70 m2 và giá bán căn hộ dưới 15 triệu đồng/m2, đặc biệt là các dự án căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.
* Doanh nghiệp BĐS có căn hộ đang chào bán với mức giá cao hơn 15 triệu đồng (không quá 17 triệu đồng/m2) nhưng có khả năng giảm giá xuống 15 triệu đồng/m2 mà vẫn có lãi nhờ giá vốn căn hộ thấp.
* Doanh nghiệp BĐS có dự án chung cư đang chào bán với giá dưới 15 triệu đồng/m2, có diện tích lớn hơn 70 m2/căn, nhưng có khả năng chia nhỏ căn hộ diện tích lớn thành những căn hộ diện tích nhỏ hơn 70 m2.
* Doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn, giá vốn đất thấp, đang chuẩn bị triển khai các dự án căn hộ đáp ứng được yêu cầu diện tích căn hộ nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Năm 2012 là một năm khó khăn đối với ngành bất động sản (BĐS) Việt Nam. BĐS giảm giá ở tất cả các phân khúc, trong đó đất nền và biệt thự giảm giá tới 30% so với năm 2011 và căn hộ giảm giá khoảng 15%. Thanh khoản toàn thị trường giảm 70% so với năm 2011 (trong khi thanh khoản năm 2011 đã khá thấp so với những năm trước đó) và toàn thị trường rơi vào trạng thái gần như đóng băng, hầu hết doanh nghiệp BĐS không bán được hàng.
Điểm sáng của thị trường BĐS năm 2012 nằm ở phân khúc giá thấp, một số dự án căn hộ và đất nền giá thấp được người mua chấp nhận và có thanh khoản, tuy nhiên số lượng những dự án loại này không nhiều so với tổng quy mô của cả ngành BĐS.
Theo thống kê kết quả kinh doanh của 59 doanh nghiệp BĐS đang niêm yết trên Sở GDCK TP. HCM (HOSE) và Sở GDCK Hà Nội (HNX), 47/59 doanh nghiệp BĐS có lãi trong năm 2012, nhưng mức lợi nhuận giảm trung bình 40% so với năm 2011. Chỉ có 14/59 doanh nghiệp BĐS có tăng trưởng lợi nhuận dương trong năm 2012.
Biến động giá cổ phiếu của các doanh nghiệp niêm yết trong năm 2012 có sự phân hóa rõ rệt so với mức tăng 18% của VN-Index và mức giảm 3% của HNX-Index. Biến động giá cổ phiếu BĐS có thể chia làm 3 nhóm: (1) các cổ phiếu tăng giá mạnh trên 15% (19 mã); (2) các cổ phiếu có biến động giá nhẹ từ -15% đến +15% (21 mã); (3) các cổ phiếu giảm giá mạnh từ -15% đến -64% (19 mã). Tại thời điểm ngày 30/12/2012, trong số 59 mã cổ phiếu BĐS thì có đến 36 mã được giao dịch dưới mệnh giá.
Triển vọng 2013
Thị trường BĐS 2013 có một số đặc trưng sau:
* Tồn kho BĐS cao: Theo CBRE, tính đến nay, số căn hộ còn tồn tại Hà Nội khoảng 21.000 căn, tại TP. HCM khoảng 18.000 căn. Nếu tính trung bình mỗi căn hộ có giá trị 2,2 tỷ đồng, thì số vốn tồn đọng trong BĐS khoảng 86.000 tỷ đồng (đây mới chỉ là thống kê của mảng căn hộ, chưa tính đến mảng biệt thự và nhà liền kề).
* Nợ xấu BĐS cao: Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tổng dư nợ tín dụng BĐS đến 31/10/2012 là 207.595 tỷ đồng, tăng 3,6% so với thời điểm 31/12/2011, trong đó nợ xấu chiếm khoảng 13,5%, tương đương hơn 28.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, nợ xấu BĐS có thể cao hơn, vì số liệu về dư nợ tín dụng BĐS đó chưa tính đến các khoản vay tiêu dùng khác nhưng thực chất được đầu tư vào BĐS, cũng như dư nợ có tài sản bảo đảm bằng BĐS (chiếm khoảng 46,5% tổng dư nợ tín dụng).
* Nguồn vốn hạn chế: Nguồn vốn quan trọng nhất và tác động trực tiếp nhất đến thị trường BĐS là vốn từ hệ thống ngân hàng, nhưng các ngân hàng sẽ hạn chế cho vay, mà tập trung vào thu hồi nợ, giảm nợ xấu và cơ cấu lại hệ thống. Vấn đề lớn nhất của ngành BĐS hiện nay là nằm ở phía cầu BĐS quá thấp, trong khi đó, sự hạn chế về nguồn vốn tín dụng khó có thể giúp cho phía cầu tăng mạnh để hấp thụ được nguồn cung đang dư thừa.
* Chính sách hỗ trợ của Nhà nước đối với ngành BĐS: Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, Nhà nước đã và đang đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ ngành BĐS, trong đó nổi bật nhất là dự thảo Thông tư của NHNN về cho vay hỗ trợ nhà ở, theo đó NHNN dành 30.000 tỷ đồng để hỗ trợ các ngân hàng cho vay với mức lãi suất ưu đãi 6%/năm trong vòng 3 năm cho các đối tượng: (i) cán bộ - công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đối tượng có thu nhập thấp vay để thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; (ii) các doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội và các doanh nghiệp là chủ đầu tư các dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội.
Những doanh nghiệp được hưởng lợi
Trong năm 2013, biến động về giá của các cổ phiếu BĐS có thể sẽ tiếp tục phân hóa, phụ thuộc chủ yếu vào đặc điểm về quỹ đất, hàng tồn kho sẵn sàng để bán và tiềm lực tài chính của từng DN. Dựa trên tình hình của ngành BĐS trong giai đoạn hiện tại và dưới tác động của dự thảo Thông tư về quy định cho vay hỗ trợ mua nhà theo Nghị quyết 02 của Chính phủ, chúng tôi đánh giá các nhóm doanh nghiệp BĐS sẽ được hưởng lợi là:
* Doanh nghiệp BĐS đang có sẵn căn hộ chào bán có diện tích dưới 70 m2 và giá bán căn hộ dưới 15 triệu đồng/m2, đặc biệt là các dự án căn hộ tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM.
* Doanh nghiệp BĐS có căn hộ đang chào bán với mức giá cao hơn 15 triệu đồng (không quá 17 triệu đồng/m2) nhưng có khả năng giảm giá xuống 15 triệu đồng/m2 mà vẫn có lãi nhờ giá vốn căn hộ thấp.
* Doanh nghiệp BĐS có dự án chung cư đang chào bán với giá dưới 15 triệu đồng/m2, có diện tích lớn hơn 70 m2/căn, nhưng có khả năng chia nhỏ căn hộ diện tích lớn thành những căn hộ diện tích nhỏ hơn 70 m2.
* Doanh nghiệp BĐS có quỹ đất lớn, giá vốn đất thấp, đang chuẩn bị triển khai các dự án căn hộ đáp ứng được yêu cầu diện tích căn hộ nhỏ hơn 70 m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2.
Theo ĐTCK
Nhà đất Cần bán
