Khảo sát thị trường bất động sản Hà Nội và Tp.HCM của CBRE cho những kết quả đáng chú ý về thực tại lẫn triển vọng thị trường.
Lòng tin của khách hàng đối với tiến độ dự án và năng lực của chủ đầu tư đang có xu hướng ngày càng xấu đi - Ảnh minh họa.
Theo báo cáo mới nhất của công ty CBRE Việt Nam, quý 1/2012, thị trường chung cư chứng kiến sự chào bán dè dặt từ các chủ đầu tư. Nguồn cung chào bán mới trong quý khá hạn chế, chỉ đạt 1.100 căn so với khoảng 25.000 căn của cả năm 2011. Nguyên nhân là không chỉ người mua mà cả chủ đầu tư cũng đang “chờ đợi và quan sát” diễn biến của thị trường. Dự án mới chủ yếu đến từ các quận thu hút người mua để ở với mức thu nhập trung bình như Hoàng Mai, Long Biên, Từ Liêm...
Trong quý 1 cũng có nhiều dự án chậm hoặc ngừng xây dù đã bán hết hàng, trong khi nhiều dự án khác đảm bảo tiến độ tốt dù tốc độ bán hàng chậm. Thực tế này được xem như hệ quả của một thời sốt nóng bất động sản, nhiều chủ đầu tư tay không bắt giặc, trong khi khách hàng thì nhận về mình khá nhiều bài học với giá đắt.
Trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư liên tiếp giảm mức giá chào bán. Có đến 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD, một hiện tượng ít gặp kể từ sau cơn sốt nhà đất năm 2007. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công, khu đô thị Cầu Giấy có giá chào bán tốt, quanh mức 1.000 USD/m2, khiến cho không ít dự án khác có vị trí kém thuận lợi hơn phải gồng mình lôi kéo, thu hút khách hàng.
Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán tiếp tục xu hướng giảm từ quý 2/2011. Mức điều chỉnh giảm trong quý này là cũng là một trong những mức giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Hiện giá bán căn hộ trong bán kính 5 -7km tính từ trung tâm thành phố đã gần bằng mức giá trong bán kính 10 km tại thời điểm 2010. Giá chào bán ở một số khu vực như Cầu Giấy, Hoàng Mai, Long Biên... đã gần ngang bằng với giá ở Từ Liêm, Tranh Trì, Gia Lâm, Hà Đông... hai năm trước.
Phân khúc biệt thự, nhà liền kề trong các khu đô thị, nối tiếp xu hướng của 3 quý trước, quý này tiếp tục chứng kiến sự giảm giá thứ cấp tại khoảng 50% số dự án khu đô thị. Và mức giá giảm dù có thấp hơn so với quý trước, song vẫn ở mức từ 5 -15%, tùy theo nhóm khu đô thị và tiến độ triển khai dự án. Nếu so với mức giá của thời điểm quý 1/2011 thì giá bán thứ cấp tại tất cả các dự án đã giảm từ 20 - 50%.
Tại thị trường Tp.HCM, tình hình cũng không sáng sủa hơn khi giá trên thị trường thứ cấp cũng tiếp tục giảm trong quý 1/2012.
Tuy nhiên, có một điểm sáng duy nhất, đó là có một số dự án đã tái khởi động, sau một thời giam dài nằm “bất động” và đâu có có một vài chủ đầu tư ghi nhận có yêu cầu tăng về số lượng giao dịch. Tất nhiên, theo CBRE, điều đó cũng chưa thể khẳng định được một sự chuyển biến tích cực trên thị trường trong thời gian tới.
Và cũng như thị trường Hà Nội, tại Tp.HCM có sự giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư. Sau một năm giảm giá liên tục, người mua tiếp tục kỳ vọng giá sẽ giảm nữa, nên tất yếu họ chưa vội mua nhà trong thời điểm này. Trong khi đó, một số chủ đầu tư lại cố giữ ổn định giá với mục đích khẳng định với hy vọng chứng minh rằng, giá sẽ khó mà giảm tiếp trong thời gian tới.
Khảo sát của CBRE cho thấy, nhìn chung các căn hộ thuộc phân khúc bình dân vẫn giữ được giá vốn, nhu cầu cao đối với dạng căn hộ này đã góp phần giữ được ổn định về giá cũng như nguồn cầu tiềm ẩn vì phần lớn người mua dạng căn hộ này đều có mục đích để ở.
Trên thị trường sơ cấp, giá chào bán căn hộ dạng trung bình, bình dân dao động từ 660 - 925 USD/m2, tăng nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước đó. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp giá chào bán dao động từ 712 - 902 USD/2, nhưng lại khoảng hơn 1% so với quý trước và giảm đến 6% so với năm 2011. Đây cũng là phân khúc duy nhất có nguồn cung mới trong quý 1/2012 với khoảng 1.300 căn.
Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm, trong đó tại dự án Phú Mỹ Hưng và một số quận giảm khoảng 1%. Riêng quận 2 và 7, giá chào bán thứ cấp giảm trên 4% so với quý trước.
Một điểm đáng chú ý trong khảo sát của CBRE chính là tiến độ xây dựng của khá nhiều dự án trong quý 1/2012 vẫn chậm do thiếu vốn. Trong đó, không ít dự án đang được triển khai trên địa bàn (nhiều nhất là quận 7) được chủ đầu tư kêu gọi hợp tác đầu tư để hoàn thành dự án.
Thậm chí một số chủ đầu tư khác đang tìm khách hàng, nhà đầu tư khác để chuyển nhượng dự án. Sau mức tăng mạnh trong quý 4/2011, số lượng căn hộ hoàn thành giảm mạnh trong quý 1/2012, khoảng gần 60% so với quý trước, và giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước, còn 1.313 căn.
Một tín hiệu không mấy thuận lợi cho việc bán hàng trong thời gian tới, đó là việc khảo sát mức độ hài lòng của cư dân sống tại các khu chung cư. Kết quả cho thấy, hầu hết người được phỏng vấn đều hài lòng với căn hộ hiện tại, nên gần như không ai quan tâm đến việc chuyển nhà, thay đổi chỗ ở trong ngắn hạn do vấn đề tài chính và cả tâm lý ngại di chuyển.
Tuy nhiên, đổi lại, theo CBRE, nó sẽ có tác dụng tích cực đối với thị trường trong các trường hợp chia tách hộ gia đình nhiều thế hệ, làm xuất hiện nhu cầu mua nhà mới. CBRE cũng khẳng định, kết quả khảo sát này được thực hiện với một lượng mẫu nhất định, chưa thể khẳng định xu hướng toàn thị trường.
“Trong năm 2012 này, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội theo kế hoạch khoảng 20.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế có thể giảm đáng kể nếu tình hình tiếp tục ảm đạm. Mức giảm giá bán cũng cũng chỉ giảm tốc nếu kinh tế có dấu hiệu tích cực hơn, nhưng quan trọng vẫn là lòng tin của khách hàng đối với tiến độ dự án và năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư đang ngày càng xấu đi. Chỉ có những dự án đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành mới có thể cải thiện thanh khoản”, Giám đốc CBRE Richard Leech nói.
Trong quý 1 cũng có nhiều dự án chậm hoặc ngừng xây dù đã bán hết hàng, trong khi nhiều dự án khác đảm bảo tiến độ tốt dù tốc độ bán hàng chậm. Thực tế này được xem như hệ quả của một thời sốt nóng bất động sản, nhiều chủ đầu tư tay không bắt giặc, trong khi khách hàng thì nhận về mình khá nhiều bài học với giá đắt.
Trên thị trường sơ cấp, chủ đầu tư liên tiếp giảm mức giá chào bán. Có đến 53% số căn hộ chào bán mới có giá dưới 1.000 USD, một hiện tượng ít gặp kể từ sau cơn sốt nhà đất năm 2007. Các vị trí hấp dẫn như Mỹ Đình, Định Công, khu đô thị Cầu Giấy có giá chào bán tốt, quanh mức 1.000 USD/m2, khiến cho không ít dự án khác có vị trí kém thuận lợi hơn phải gồng mình lôi kéo, thu hút khách hàng.
Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán tiếp tục xu hướng giảm từ quý 2/2011. Mức điều chỉnh giảm trong quý này là cũng là một trong những mức giảm lớn nhất kể từ năm 2008. Hiện giá bán căn hộ trong bán kính 5 -7km tính từ trung tâm thành phố đã gần bằng mức giá trong bán kính 10 km tại thời điểm 2010. Giá chào bán ở một số khu vực như Cầu Giấy, Hoàng Mai, Long Biên... đã gần ngang bằng với giá ở Từ Liêm, Tranh Trì, Gia Lâm, Hà Đông... hai năm trước.
Phân khúc biệt thự, nhà liền kề trong các khu đô thị, nối tiếp xu hướng của 3 quý trước, quý này tiếp tục chứng kiến sự giảm giá thứ cấp tại khoảng 50% số dự án khu đô thị. Và mức giá giảm dù có thấp hơn so với quý trước, song vẫn ở mức từ 5 -15%, tùy theo nhóm khu đô thị và tiến độ triển khai dự án. Nếu so với mức giá của thời điểm quý 1/2011 thì giá bán thứ cấp tại tất cả các dự án đã giảm từ 20 - 50%.
Tại thị trường Tp.HCM, tình hình cũng không sáng sủa hơn khi giá trên thị trường thứ cấp cũng tiếp tục giảm trong quý 1/2012.
Tuy nhiên, có một điểm sáng duy nhất, đó là có một số dự án đã tái khởi động, sau một thời giam dài nằm “bất động” và đâu có có một vài chủ đầu tư ghi nhận có yêu cầu tăng về số lượng giao dịch. Tất nhiên, theo CBRE, điều đó cũng chưa thể khẳng định được một sự chuyển biến tích cực trên thị trường trong thời gian tới.
Và cũng như thị trường Hà Nội, tại Tp.HCM có sự giằng co giữa khách hàng và chủ đầu tư. Sau một năm giảm giá liên tục, người mua tiếp tục kỳ vọng giá sẽ giảm nữa, nên tất yếu họ chưa vội mua nhà trong thời điểm này. Trong khi đó, một số chủ đầu tư lại cố giữ ổn định giá với mục đích khẳng định với hy vọng chứng minh rằng, giá sẽ khó mà giảm tiếp trong thời gian tới.
Khảo sát của CBRE cho thấy, nhìn chung các căn hộ thuộc phân khúc bình dân vẫn giữ được giá vốn, nhu cầu cao đối với dạng căn hộ này đã góp phần giữ được ổn định về giá cũng như nguồn cầu tiềm ẩn vì phần lớn người mua dạng căn hộ này đều có mục đích để ở.
Trên thị trường sơ cấp, giá chào bán căn hộ dạng trung bình, bình dân dao động từ 660 - 925 USD/m2, tăng nhẹ khoảng 0,5% so với quý trước đó. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp giá chào bán dao động từ 712 - 902 USD/2, nhưng lại khoảng hơn 1% so với quý trước và giảm đến 6% so với năm 2011. Đây cũng là phân khúc duy nhất có nguồn cung mới trong quý 1/2012 với khoảng 1.300 căn.
Ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, giá chào bán thứ cấp tiếp tục giảm, trong đó tại dự án Phú Mỹ Hưng và một số quận giảm khoảng 1%. Riêng quận 2 và 7, giá chào bán thứ cấp giảm trên 4% so với quý trước.
Một điểm đáng chú ý trong khảo sát của CBRE chính là tiến độ xây dựng của khá nhiều dự án trong quý 1/2012 vẫn chậm do thiếu vốn. Trong đó, không ít dự án đang được triển khai trên địa bàn (nhiều nhất là quận 7) được chủ đầu tư kêu gọi hợp tác đầu tư để hoàn thành dự án.
Thậm chí một số chủ đầu tư khác đang tìm khách hàng, nhà đầu tư khác để chuyển nhượng dự án. Sau mức tăng mạnh trong quý 4/2011, số lượng căn hộ hoàn thành giảm mạnh trong quý 1/2012, khoảng gần 60% so với quý trước, và giảm khoảng 7% so với cùng kỳ năm trước, còn 1.313 căn.
Một tín hiệu không mấy thuận lợi cho việc bán hàng trong thời gian tới, đó là việc khảo sát mức độ hài lòng của cư dân sống tại các khu chung cư. Kết quả cho thấy, hầu hết người được phỏng vấn đều hài lòng với căn hộ hiện tại, nên gần như không ai quan tâm đến việc chuyển nhà, thay đổi chỗ ở trong ngắn hạn do vấn đề tài chính và cả tâm lý ngại di chuyển.
Tuy nhiên, đổi lại, theo CBRE, nó sẽ có tác dụng tích cực đối với thị trường trong các trường hợp chia tách hộ gia đình nhiều thế hệ, làm xuất hiện nhu cầu mua nhà mới. CBRE cũng khẳng định, kết quả khảo sát này được thực hiện với một lượng mẫu nhất định, chưa thể khẳng định xu hướng toàn thị trường.
“Trong năm 2012 này, nguồn cung căn hộ tại Hà Nội theo kế hoạch khoảng 20.000 căn. Tuy nhiên, nguồn cung thực tế có thể giảm đáng kể nếu tình hình tiếp tục ảm đạm. Mức giảm giá bán cũng cũng chỉ giảm tốc nếu kinh tế có dấu hiệu tích cực hơn, nhưng quan trọng vẫn là lòng tin của khách hàng đối với tiến độ dự án và năng lực tài chính của nhiều chủ đầu tư đang ngày càng xấu đi. Chỉ có những dự án đã hoàn thành hoặc sắp hoàn thành mới có thể cải thiện thanh khoản”, Giám đốc CBRE Richard Leech nói.
Theo VnEconomy
Nhà đất Cần bán
