Một thị trường nhà thuê với lượng căn hộ khổng lồ đang dư thừa với giá rẻ, cho thuê dài hạn có thể tới 20 năm sẽ là một “món quà” cho người dân trong thời điểm hiện nay.
Nhiều ý kiến đề xuất chuyển lượng căn hộ tồn kho hiện nay sang cho thuê, hình thành thị trường cho thuê nhà dài hạn như nhiều nền kinh tế khác.
Theo Bộ Xây dựng, cả nước hiện tồn 16.469 căn hộ chung cư. Quỹ Dragon Capital cho rằng con số căn hộ tồn kho lên đến 70.000 căn ở TPHCM và Hà Nội. Còn theo CBRE, số căn hộ còn tồn ở Hà Nội khoảng 21.000 căn và TPHCM khoảng 18.000 căn.
Nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được đề xuất, song theo các chuyên gia nên tập trung vào việc cần thiết nhất là giải thoát lượng căn hộ tồn kho lớn hiện nay, sau đó mới tiếp tục tháo gỡ phân khúc thị trường khác. Một cách giải quyết hợp tình hợp lý là làm sao chuyển lượng căn hộ khổng lồ này sang cho thuê, hình thành thị trường cho thuê nhà dài hạn như nhiều nền kinh tế khác. Đây là một giải pháp đúng đắn trong bối cảnh hiện tại bởi căn hộ cho thuê giá rẻ luôn thiếu, đặc biệt đối với những căn hộ giá từ 5 triệu đồng/tháng trở xuống.
Một nghiên cứu về thị trường bất động sản gần đây của Tổ nghiên cứu độc lập, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), đã đề cập giải pháp này. Nghiên cứu cho biết các dự án chung cư của thành phố khi xuống cấp đang rất khó giải quyết vì có hộ đồng ý sửa chữa, có hộ không đồng ý. Đối với dự án cho thuê, sau 15 năm chủ đầu tư sẽ bỏ tiền tái đầu tư sửa chữa, tuổi thọ tòa nhà sẽ được nâng cao và tạo bộ mặt đô thị thành phố luôn đẹp. Bên cạnh đó, việc bán quyền sở hữu nhà từ 6-15 năm với giá hấp dẫn đang được khá nhiều chủ đầu tư bất động sản quan tâm và muốn áp dụng.
Cũng theo báo cáo nghiên cứu nêu trên, vấn đề khúc mắc đầu tiên là trước đây, những căn hộ làm ra để phục vụ người giàu, diện tích lớn thì nay phải chuyển thành quy mô vừa và nhỏ để phù hợp với đa số đối tượng. Tuy nhiên, điều chỉnh lại quy hoạch dự án, diện tích căn hộ không hề đơn giản, sẽ ảnh hưởng lớn đến quy hoạch, mật độ dân số của cả khu vực đó, cũng như đến những dự án đang chuẩn bị đầu tư. Chẳng hạn hiện nay luật đã quy định một cầu thang của chung cư chỉ dành cho 5-6 căn hộ, nếu chia nhỏ căn hộ ra thì cầu thang sẽ quá tải, trái quy định. Còn với dự án chưa đầu tư, nếu cho dùng vào mục đích khác thì sẽ sai mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt. Do vậy, cần các cơ quan chức năng điều chỉnh cấp phép đối với từng dự án cụ thể cho linh động, miễn sao không vi phạm pháp luật.
Thứ hai, cơ quan quản lý cần khuyến khích các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản bằng các chế tài rất cụ thể chứ không hô hào chung chung. Đối với các chủ đầu tư không đủ năng lực tiếp tục, cần yêu cầu chủ đầu tư tìm đối tác đủ năng lực để chuyển nhượng trong thời gian nhất định (6 tháng đến 1 năm) hoặc thu hồi các dự án giao cho chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện, tránh tình trạng việc triển khai dự án kéo dài gây lãng phí nguồn lực và mất niềm tin của người mua nhà. Bên cạnh đó, nên có cơ chế khuyến khích, hỗ trợ việc chuyển nhượng dự án như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho các chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án, tạo điều kiện rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng, thống nhất cơ chế, chính sách để hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện các thủ tục pháp lý để thế chấp tài sản với ngân hàng.
Thứ ba, việc hình thành thị trường cho thuê nhà nên tổ chức các đầu mối thực hiện (có thể là các sàn bất động sản hiện nay) và giúp thống kê được các giao dịch bất động sản, kiểm soát được thông tin người mua, từ đó có thể hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Các số liệu giao dịch này cũng giúp cho cơ quan nhà nước biết được nhu cầu thực của người mua nhà, đánh thuế lũy tiến cho việc sở hữu nhiều bất động sản, thống kê tình hình giao dịch, chêch lệch cung và cầu của thị trường làm cơ sở cấp phép những dự án mới.
Chính phủ cũng có thể xem xét hình thức hỗ trợ chủ đầu tư thay vì đóng tiền sử dụng đất bằng tiền mặt cho Nhà nước, chủ đầu tư được phép trả bằng một tỷ lệ sản phẩm của dự án sau khi hoàn thành để cấn trừ tiền sử dụng đất, giúp giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư trong giai đoạn đầu tư. Đổi lại Nhà nước sẽ dần tạo ra được một số diện tích quỹ nhà nhằm cho mục đích tái định cư, nhà ở xã hội.
Các chuyên gia cho rằng một nguyên nhân hàng đầu (nhưng ít được nhắc đến) ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản là chi phí ngoài sổ sách của các dự án bất động sản rất lớn. Giá của một sản phẩm bất động sản không chỉ được tính toán dựa trên các khoản đầu tư cứng như chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng cơ sở mà còn có một khoản chi phí khổng lồ khác gọi là phí “bôi trơn”. Có ý kiến cho rằng có đến 15-20%, thậm chí là 30% tổng mức đầu tư của dự án được đổ vào việc “chạy dự án” nên giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao. Việc lấy lại niềm tin của thị trường từ những việc rất nhỏ để giảm các chi phí ngầm như minh bạch trong thủ tục, giảm thời gian cho thủ tục hành chính và cấp các giấy tờ về quyền sở hữu bất động sản, công bố khung giá sát với giá thị trường, công khai quy hoạch, rõ ràng trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng... là những việc cần làm ngay chứ chưa cần các ý tưởng to tát khác.
Nhiều biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản được đề xuất, song theo các chuyên gia nên tập trung vào việc cần thiết nhất là giải thoát lượng căn hộ tồn kho lớn hiện nay, sau đó mới tiếp tục tháo gỡ phân khúc thị trường khác. Một cách giải quyết hợp tình hợp lý là làm sao chuyển lượng căn hộ khổng lồ này sang cho thuê, hình thành thị trường cho thuê nhà dài hạn như nhiều nền kinh tế khác. Đây là một giải pháp đúng đắn trong bối cảnh hiện tại bởi căn hộ cho thuê giá rẻ luôn thiếu, đặc biệt đối với những căn hộ giá từ 5 triệu đồng/tháng trở xuống.
Một nghiên cứu về thị trường bất động sản gần đây của Tổ nghiên cứu độc lập, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), đã đề cập giải pháp này. Nghiên cứu cho biết các dự án chung cư của thành phố khi xuống cấp đang rất khó giải quyết vì có hộ đồng ý sửa chữa, có hộ không đồng ý. Đối với dự án cho thuê, sau 15 năm chủ đầu tư sẽ bỏ tiền tái đầu tư sửa chữa, tuổi thọ tòa nhà sẽ được nâng cao và tạo bộ mặt đô thị thành phố luôn đẹp. Bên cạnh đó, việc bán quyền sở hữu nhà từ 6-15 năm với giá hấp dẫn đang được khá nhiều chủ đầu tư bất động sản quan tâm và muốn áp dụng.
Cũng theo báo cáo nghiên cứu nêu trên, vấn đề khúc mắc đầu tiên là trước đây, những căn hộ làm ra để phục vụ người giàu, diện tích lớn thì nay phải chuyển thành quy mô vừa và nhỏ để phù hợp với đa số đối tượng. Tuy nhiên, điều chỉnh lại quy hoạch dự án, diện tích căn hộ không hề đơn giản, sẽ ảnh hưởng lớn đến quy hoạch, mật độ dân số của cả khu vực đó, cũng như đến những dự án đang chuẩn bị đầu tư. Chẳng hạn hiện nay luật đã quy định một cầu thang của chung cư chỉ dành cho 5-6 căn hộ, nếu chia nhỏ căn hộ ra thì cầu thang sẽ quá tải, trái quy định. Còn với dự án chưa đầu tư, nếu cho dùng vào mục đích khác thì sẽ sai mục đích sử dụng đất đã được phê duyệt. Do vậy, cần các cơ quan chức năng điều chỉnh cấp phép đối với từng dự án cụ thể cho linh động, miễn sao không vi phạm pháp luật.
Thứ hai, cơ quan quản lý cần khuyến khích các hình thức chuyển nhượng dự án bất động sản bằng các chế tài rất cụ thể chứ không hô hào chung chung. Đối với các chủ đầu tư không đủ năng lực tiếp tục, cần yêu cầu chủ đầu tư tìm đối tác đủ năng lực để chuyển nhượng trong thời gian nhất định (6 tháng đến 1 năm) hoặc thu hồi các dự án giao cho chủ đầu tư có đủ năng lực thực hiện, tránh tình trạng việc triển khai dự án kéo dài gây lãng phí nguồn lực và mất niềm tin của người mua nhà. Bên cạnh đó, nên có cơ chế khuyến khích, hỗ trợ việc chuyển nhượng dự án như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp cho các chủ đầu tư khi chuyển nhượng dự án, tạo điều kiện rút ngắn thời gian thực hiện các thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng, thống nhất cơ chế, chính sách để hỗ trợ chủ đầu tư thực hiện các thủ tục pháp lý để thế chấp tài sản với ngân hàng.
Thứ ba, việc hình thành thị trường cho thuê nhà nên tổ chức các đầu mối thực hiện (có thể là các sàn bất động sản hiện nay) và giúp thống kê được các giao dịch bất động sản, kiểm soát được thông tin người mua, từ đó có thể hạn chế được việc đầu cơ bất động sản. Các số liệu giao dịch này cũng giúp cho cơ quan nhà nước biết được nhu cầu thực của người mua nhà, đánh thuế lũy tiến cho việc sở hữu nhiều bất động sản, thống kê tình hình giao dịch, chêch lệch cung và cầu của thị trường làm cơ sở cấp phép những dự án mới.
Chính phủ cũng có thể xem xét hình thức hỗ trợ chủ đầu tư thay vì đóng tiền sử dụng đất bằng tiền mặt cho Nhà nước, chủ đầu tư được phép trả bằng một tỷ lệ sản phẩm của dự án sau khi hoàn thành để cấn trừ tiền sử dụng đất, giúp giảm áp lực tài chính cho chủ đầu tư trong giai đoạn đầu tư. Đổi lại Nhà nước sẽ dần tạo ra được một số diện tích quỹ nhà nhằm cho mục đích tái định cư, nhà ở xã hội.
Các chuyên gia cho rằng một nguyên nhân hàng đầu (nhưng ít được nhắc đến) ảnh hưởng xấu đến thị trường bất động sản là chi phí ngoài sổ sách của các dự án bất động sản rất lớn. Giá của một sản phẩm bất động sản không chỉ được tính toán dựa trên các khoản đầu tư cứng như chi phí xây dựng, đầu tư hạ tầng cơ sở mà còn có một khoản chi phí khổng lồ khác gọi là phí “bôi trơn”. Có ý kiến cho rằng có đến 15-20%, thậm chí là 30% tổng mức đầu tư của dự án được đổ vào việc “chạy dự án” nên giá bất động sản đã bị đẩy lên quá cao. Việc lấy lại niềm tin của thị trường từ những việc rất nhỏ để giảm các chi phí ngầm như minh bạch trong thủ tục, giảm thời gian cho thủ tục hành chính và cấp các giấy tờ về quyền sở hữu bất động sản, công bố khung giá sát với giá thị trường, công khai quy hoạch, rõ ràng trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng... là những việc cần làm ngay chứ chưa cần các ý tưởng to tát khác.
Theo TBKTSG
Nhà đất Cần bán
