Để giải cứu thị trường bất động sản và doanh nghiệp thì vấn đề cấp bách, mấu chốt cần được tháo gỡ đó là các chính sách về tín dụng và các chi phí tiền đất hiện nay.
Lo lắng nợ đẹp thành nợ xấu
Theo ông Nguyễn Ngọc Thành- chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, hiện nay chi phí đầu vào bất động sản đang có nhiều bất cập, cần có chính sách tháo gỡ. Đơn cử, trong giá thành thì chi phí lãi vay ngân hàng đang chiếm 50% giá thành căn hộ. Nếu mà chính sách lãi suất tốt, doanh nghiệp có thể hạ giá thành. Bản thân doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng đang phải đi vay lãi của 20%/năm, chưa nói việc doanh nghiệp đi vay ngoài thì lãi suất còn cao nhiều lần.
Ông Thành cho rằng, nếu việc cho vay không được vận hành, lãi vay không được hạ xuống thì doanh nghiệp khó có thể tồn tại. Vì vậy, ngân hàng cần phải có chính sách về lãi suất và có chính sách tín dụng riêng cho người mua nhà mới có thể tạo được dòng chảy liên tục từ dòng tiền xã hội chảy vào bất động sản.
Bản thân ngân hàng nhà nước cũng có những chính sách tín dụng nhưng thực tiễn có thể khai thác nguồn tín dụng này không thì chắc chắn là không thể. "Ngân hàng nhà nước áp dụng lãi suất mới nhưng khi dân đến hỏi chẳng có ngân hàng nào cho vay tiền. Bản thân doanh nghiệp của ông Thành cũng đang xây dựng dự án và có khoản vay là hoàn toàn đẹp, tuy nhiên nếu như không vay tiếp được tiền để hoàn thiện nốt các sản phẩm đó thì toàn bộ vốn đầu tư 300 tỷ sẽ khép lại và trở thành nợ xấu ngay" ông Thành nói.
Nghịch lý việc tận thu tiền sử dụng đất
Một trong những yếu tố quan trọng cấu thành giá đầu vào bất động sản vốn đang có nhiều vướng mắc đó là các chi phí về đất bao gồm chi phí về giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất...
Theo Chủ tịch HHBĐS Hải Phòng, không hiểu nhà nước có phải đang muốn thu thật nhiều tiền sử dụng đất để góp phần tăng trưởng kinh tế. Hay là nhà nước muốn kìm chế khoản thu để giữ cho giá đất thấp nhằm đảm bảo an sinh xã hội. “Theo quan điểm kinh doanh, chúng ta thà kìm chế được giá để giá bất động sản không bị vô lý như hiện nay. Chúng ta có đất mà giá bất động sản lại cao ngất ngưởng. Nếu so với thu nhập bình quân/đầu người, giá bất động sản ở VN đang gấp 20 lần trong khi mức giới hạn đầu tư chỉ 5-10 lần. Điểm bất cập, chúng ta muốn phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững thì phải giải quyết được vấn đề này” ông Thành nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Đoàn Văn Bình - Tổng giám đốc công ty CP đầu tư CEO cho rằng, giá thành bất động sản cao là do tiền sử dụng đất chiếm 20-30% giá thành sản phẩm bất động sản. Nhiều doanh nghiệp sau khi giải phóng xong mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất 1 lần đã cạn vốn. Trong khi đó, việc tiếp cận nguồn vốn từ phía ngân hàng khó khăn. Thậm chí, có vay được thì lãi suất cũng rất cao, doanh nghiệp khó có thể kinh doanh và có lãi. Do đó cần có chính sách vay, lãi suất vay hợp lý để thúc đẩy thị trường.
Ông Bình kiến nghị, về cơ chế thu hồi đất Nhà nước nên chủ động thu hồi với một cơ chế giá thống nhất rồi giao cho doanh nghiệp thực hiện. Đồng thời, xem xét giảm mức thu tiền sử dụng đất qua đó giúp doanh nghiệp hạ giá thành sản phẩm. Ngoài ra, cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo kết quả kinh doanh sản phẩm bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, ông đã trao đổi với lãnh đạo Ngân hàng nhà nước và nhận được sự đồng tình ủng hộ trên quan điểm thống nhất cứu thị trường bất động sản tức là cứu mình, cứu nền kinh tế, cứu người dân nên phải có trách nhiệm. Do vậy, Bộ Xây dựng cũng sẽ kiến nghị ngân hàng mở van tín dụng trực tiếp cho người mua nhà, thay vì kênh đầu tư tập trung chính sách cho người mua. Tuy nhiên, làm thế nào để việc vay vốn dễ dàng hơn cần có sự vào cuộc quyết kiệt của các Bộ, ban, ngành. Trước mắt, Bộ Xây dựng đã có văn bản kiến nghị xem xét xây dựng chính sách giảm thuế, đề nghị giảm VAT để giảm giá bán các sản phẩm bất động sản...
Theo ông Nguyễn Ngọc Thành- chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng, hiện nay chi phí đầu vào bất động sản đang có nhiều bất cập, cần có chính sách tháo gỡ. Đơn cử, trong giá thành thì chi phí lãi vay ngân hàng đang chiếm 50% giá thành căn hộ. Nếu mà chính sách lãi suất tốt, doanh nghiệp có thể hạ giá thành. Bản thân doanh nghiệp bất động sản hiện nay cũng đang phải đi vay lãi của 20%/năm, chưa nói việc doanh nghiệp đi vay ngoài thì lãi suất còn cao nhiều lần.
Ông Thành cho rằng, nếu việc cho vay không được vận hành, lãi vay không được hạ xuống thì doanh nghiệp khó có thể tồn tại. Vì vậy, ngân hàng cần phải có chính sách về lãi suất và có chính sách tín dụng riêng cho người mua nhà mới có thể tạo được dòng chảy liên tục từ dòng tiền xã hội chảy vào bất động sản.
Bản thân ngân hàng nhà nước cũng có những chính sách tín dụng nhưng thực tiễn có thể khai thác nguồn tín dụng này không thì chắc chắn là không thể. "Ngân hàng nhà nước áp dụng lãi suất mới nhưng khi dân đến hỏi chẳng có ngân hàng nào cho vay tiền. Bản thân doanh nghiệp của ông Thành cũng đang xây dựng dự án và có khoản vay là hoàn toàn đẹp, tuy nhiên nếu như không vay tiếp được tiền để hoàn thiện nốt các sản phẩm đó thì toàn bộ vốn đầu tư 300 tỷ sẽ khép lại và trở thành nợ xấu ngay" ông Thành nói.
Nghịch lý việc tận thu tiền sử dụng đất
Một trong những yếu tố quan trọng cấu thành giá đầu vào bất động sản vốn đang có nhiều vướng mắc đó là các chi phí về đất bao gồm chi phí về giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất...
Theo Chủ tịch HHBĐS Hải Phòng, không hiểu nhà nước có phải đang muốn thu thật nhiều tiền sử dụng đất để góp phần tăng trưởng kinh tế. Hay là nhà nước muốn kìm chế khoản thu để giữ cho giá đất thấp nhằm đảm bảo an sinh xã hội. “Theo quan điểm kinh doanh, chúng ta thà kìm chế được giá để giá bất động sản không bị vô lý như hiện nay. Chúng ta có đất mà giá bất động sản lại cao ngất ngưởng. Nếu so với thu nhập bình quân/đầu người, giá bất động sản ở VN đang gấp 20 lần trong khi mức giới hạn đầu tư chỉ 5-10 lần. Điểm bất cập, chúng ta muốn phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững thì phải giải quyết được vấn đề này” ông Thành nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Đoàn Văn Bình - Tổng giám đốc công ty CP đầu tư CEO cho rằng, giá thành bất động sản cao là do tiền sử dụng đất chiếm 20-30% giá thành sản phẩm bất động sản. Nhiều doanh nghiệp sau khi giải phóng xong mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất 1 lần đã cạn vốn. Trong khi đó, việc tiếp cận nguồn vốn từ phía ngân hàng khó khăn. Thậm chí, có vay được thì lãi suất cũng rất cao, doanh nghiệp khó có thể kinh doanh và có lãi. Do đó cần có chính sách vay, lãi suất vay hợp lý để thúc đẩy thị trường.
Ông Bình kiến nghị, về cơ chế thu hồi đất Nhà nước nên chủ động thu hồi với một cơ chế giá thống nhất rồi giao cho doanh nghiệp thực hiện. Đồng thời, xem xét giảm mức thu tiền sử dụng đất qua đó giúp doanh nghiệp hạ giá thành sản phẩm. Ngoài ra, cho phép doanh nghiệp được nộp tiền sử dụng đất theo kết quả kinh doanh sản phẩm bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của doanh nghiệp.
Về vấn đề này, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, ông đã trao đổi với lãnh đạo Ngân hàng nhà nước và nhận được sự đồng tình ủng hộ trên quan điểm thống nhất cứu thị trường bất động sản tức là cứu mình, cứu nền kinh tế, cứu người dân nên phải có trách nhiệm. Do vậy, Bộ Xây dựng cũng sẽ kiến nghị ngân hàng mở van tín dụng trực tiếp cho người mua nhà, thay vì kênh đầu tư tập trung chính sách cho người mua. Tuy nhiên, làm thế nào để việc vay vốn dễ dàng hơn cần có sự vào cuộc quyết kiệt của các Bộ, ban, ngành. Trước mắt, Bộ Xây dựng đã có văn bản kiến nghị xem xét xây dựng chính sách giảm thuế, đề nghị giảm VAT để giảm giá bán các sản phẩm bất động sản...
Theo VnMedia
Nhà đất Cần bán
