Đề xuất của Bộ Xây dựng về căn hộ 25m2, dù là căn hộ cho thuê, không phải là đề xuất đầu tiên về căn hộ diện tích nhỏ. Gần 3 năm qua kể từ khi Cty địa ốc Đất Lành đề xuất xây căn hộ diện tích nhỏ, cuộc tranh cãi xung quanh vấn đề này đang đặt khách hàng vào nhiều trạng thái tâm lý khác nhau.
Căn hộ diện tích nhỏ đang là sự lựa chọn của nhiều người
Biện pháp “giải cứu” thị trường…
Hiện nay, trên thực tế, đã có những cụm căn hộ mini được xây dựng với quy mô lớn, như cụm nhà ở xã hội thuộc các khu đô thị của Becamex Bình Dương. Mỗi căn hộ tại đây chỉ có diện tích 20 m2, cộng thêm một gác xép diện tích 10 m2 và được tính chung là 20 m2. Mức giá hướng tới thu nhập trung bình của người lao động khi mỗi căn hộ chỉ từ 90 triệu đồng/căn đã xây dựng hoàn thiện (chưa bao gồm thuế GTGT).
Người mua sẽ thanh toán nhiều đợt theo tiến độ xây dựng, đồng thời được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở lâu dài khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Becamex Bình Dương dự kiến xây dựng khoảng 64.700 căn hộ, phục vụ cho khoảng 164.000 người. Mới đây, dự án FPT City tại Đà Nẵng gây tranh cãi khi đưa ra thị trường sản phẩm căn hộ dưới 45 m2.
Theo quy định của Luật Nhà ở, diện tích tối thiểu đối với nhà thương mại hiện nay là 45 m2, nhà ở xã hội 30 m2. Còn nhớ, cách đây chưa lâu, Bộ Xây dựng đã không ủng hộ đề xuất của Cty Địa ốc Đất Lành về xây dựng căn hộ diện tích 30 m2. Thế nhưng, đến nay, chính Bộ này đang đề xuất cho được xây dựng căn hộ diện tích 25m2. Dù đây là diện tích đề xuất để xây nhà cho thuê, nhưng nó đã thu hút được sự chú ý không nhỏ của dư luận.
Theo nhận định của các chuyên gia, đây là hệ quả phải giải quyết sau một thời gian dài phát triển thị trường BĐS thiếu kiểm soát khiến cho số căn hộ diện tích lớn bung ra mạnh mẽ trong khi giá BĐS bị thổi lên cao quá khả năng chi trả thực tế.
Một khảo sát không chính thức của Hiệp hội BĐS TP. HCM cho thấy, nhu cầu của người dân đối với căn hộ 30m2, giá bán trên dưới 500 triệu đồng rất lớn, trong khi thị trường không có nhiều sản phẩm để người dân chọn lựa. Hơn thế, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, đơn vị theo đuổi ý tưởng về căn hộ diện tích nhỏ từ nhiều năm nay, cho rằng, ngoài căn hộ diện tích 30 - 40m2 dành cho 2 người thì chúng ta cũng lưu ý diện tích nhỏ 20 m2, dành cho 1 người ở. Các DN kỳ vọng đề xuất trên, nếu được chấp nhận, sẽ tạo ra nguồn cung nhà thật cho những người có nhu cầu và tạo sự cân bằng cho thị trường bất động sản.
Hay “bước lùi” quy hoạch?
Nếu việc xây những căn hộ diện tích nhỏ được chấp nhận, những nhà thiết kế, quy hoạch đô thị là những người ngậm ngùi nhất, vì chính họ đã từng xây những khu chung cư tương tự mấy chục năm về trước và đang nỗ lực cải tạo lại chúng để đảm bảo điều kiện sống và cảnh quan đô thị - một kiến trúc sư bình luận.
Ngoài việc luật hiện hành không cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích 20 - 30 m2, thì điều các kiến trúc sư quan tâm là với diện tích nhỏ như vậy, thiết kế chỗ ăn, ngủ, nấu nướng, khu vệ sinh trong căn hộ sẽ rất khó khăn và không đảm bảo chất lượng sống của cư dân. “Luật Nhà ở khi đưa ra diện tích các căn hộ tối thiểu đã được tính toán trên các cơ sở khoa học tương ứng theo chiến lược nhà ở, các quy định về quy mô dân số khu vực nội đô, kiến trúc đô thị…”, KTS Hoàng Thịnh, một trong những KTS khóa đầu tiên, nhận định.
Còn KTS trẻ Lê Minh Hải phân tích, cần tối thiểu 16,5m2 để bố trí công trình phụ và các vật dụng thiết yếu trong một căn hộ, và để có thể sử dụng các vật dụng đó thì chúng ta sẽ cần tổng diện tích khoảng 20 mét vuông. Như thế, 5m2 còn lại để đi lại và tạo ra “không gian tái tạo sức lao động” là điều khó khăn. Dễ nhận thấy, với căn hộ diện tích nhỏ, người mua chỉ có thể sử dụng phù hợp trong một khoảng thời gian ngắn khi đang độc thân, còn khi đã có gia đình thì không còn phù hợp.
Phân tích dưới góc độ kinh tế, KTS Hoàng Hùng - hiện đang làm công tác quản lý nhà nước - cho rằng, tổng mật độ xây dựng của một dự án căn hộ cao tầng luôn được khống chế dưới 40% và khống chế chỉ tiêu dân số tùy theo từng địa phương.
Như vậy, tổng số căn hộ của một khu nhà cũng đã bị khống chế. Nếu dùng hết 15-20% cho loại căn hộ nhỏ này thì để khai thác hết diện tích ở của công trình, chủ đầu tư phải có những căn hộ lớn hơn, giá trị cao hơn, để bù vào khoảng trống. “Hai căn hộ ở sát nhau mà chênh lệch quá nhiều về mặt giá trị và được phát triển cho cùng một nhóm đối tượng có cùng khả năng thanh toán thì có hợp lý không?” - ông Hùng đặt vấn đề.
Các KTS cũng tỏ ra hồ nghi khi dẫn chiếu việc quản lý đô thị ở Trung Quốc làm cơ sở đề xuất của Bộ Xây dựng. “Kỷ luật trong xây dựng ở Trung Quốc rất nghiêm ngặt, hơn nữa chỉ có một số thành phố tại Trung Quốc cho xây dựng nhà siêu nhỏ, với một tỷ lệ rất thấp. Đơn cử tại Trùng Khánh, trong một tòa chung cư, mỗi tầng có 6 căn hộ thì chỉ 1 căn hộ có diện tích 30 m2. Căn hộ này cũng chỉ dành cho người độc thân ở và có quy định chủ nhân không được nấu ăn trong căn hộ” - ông Thịnh nói - “Như vậy, với tình trạng hàng chục chung cư cũ xuống cấp bao năm qua chưa thể cải tạo nổi, Việt Nam có dám chắc không làm phát sinh thêm những khu tương tự trong tương lai?”.
Hiện nay, trên thực tế, đã có những cụm căn hộ mini được xây dựng với quy mô lớn, như cụm nhà ở xã hội thuộc các khu đô thị của Becamex Bình Dương. Mỗi căn hộ tại đây chỉ có diện tích 20 m2, cộng thêm một gác xép diện tích 10 m2 và được tính chung là 20 m2. Mức giá hướng tới thu nhập trung bình của người lao động khi mỗi căn hộ chỉ từ 90 triệu đồng/căn đã xây dựng hoàn thiện (chưa bao gồm thuế GTGT).
Người mua sẽ thanh toán nhiều đợt theo tiến độ xây dựng, đồng thời được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà gắn liền với đất ở lâu dài khi hoàn tất nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng. Becamex Bình Dương dự kiến xây dựng khoảng 64.700 căn hộ, phục vụ cho khoảng 164.000 người. Mới đây, dự án FPT City tại Đà Nẵng gây tranh cãi khi đưa ra thị trường sản phẩm căn hộ dưới 45 m2.
Theo quy định của Luật Nhà ở, diện tích tối thiểu đối với nhà thương mại hiện nay là 45 m2, nhà ở xã hội 30 m2. Còn nhớ, cách đây chưa lâu, Bộ Xây dựng đã không ủng hộ đề xuất của Cty Địa ốc Đất Lành về xây dựng căn hộ diện tích 30 m2. Thế nhưng, đến nay, chính Bộ này đang đề xuất cho được xây dựng căn hộ diện tích 25m2. Dù đây là diện tích đề xuất để xây nhà cho thuê, nhưng nó đã thu hút được sự chú ý không nhỏ của dư luận.
Theo nhận định của các chuyên gia, đây là hệ quả phải giải quyết sau một thời gian dài phát triển thị trường BĐS thiếu kiểm soát khiến cho số căn hộ diện tích lớn bung ra mạnh mẽ trong khi giá BĐS bị thổi lên cao quá khả năng chi trả thực tế.
Một khảo sát không chính thức của Hiệp hội BĐS TP. HCM cho thấy, nhu cầu của người dân đối với căn hộ 30m2, giá bán trên dưới 500 triệu đồng rất lớn, trong khi thị trường không có nhiều sản phẩm để người dân chọn lựa. Hơn thế, ông Nguyễn Văn Đực - Phó Giám đốc Cty Địa ốc Đất Lành, đơn vị theo đuổi ý tưởng về căn hộ diện tích nhỏ từ nhiều năm nay, cho rằng, ngoài căn hộ diện tích 30 - 40m2 dành cho 2 người thì chúng ta cũng lưu ý diện tích nhỏ 20 m2, dành cho 1 người ở. Các DN kỳ vọng đề xuất trên, nếu được chấp nhận, sẽ tạo ra nguồn cung nhà thật cho những người có nhu cầu và tạo sự cân bằng cho thị trường bất động sản.
Hay “bước lùi” quy hoạch?
Nếu việc xây những căn hộ diện tích nhỏ được chấp nhận, những nhà thiết kế, quy hoạch đô thị là những người ngậm ngùi nhất, vì chính họ đã từng xây những khu chung cư tương tự mấy chục năm về trước và đang nỗ lực cải tạo lại chúng để đảm bảo điều kiện sống và cảnh quan đô thị - một kiến trúc sư bình luận.
Ngoài việc luật hiện hành không cho phép xây dựng căn hộ thương mại có diện tích 20 - 30 m2, thì điều các kiến trúc sư quan tâm là với diện tích nhỏ như vậy, thiết kế chỗ ăn, ngủ, nấu nướng, khu vệ sinh trong căn hộ sẽ rất khó khăn và không đảm bảo chất lượng sống của cư dân. “Luật Nhà ở khi đưa ra diện tích các căn hộ tối thiểu đã được tính toán trên các cơ sở khoa học tương ứng theo chiến lược nhà ở, các quy định về quy mô dân số khu vực nội đô, kiến trúc đô thị…”, KTS Hoàng Thịnh, một trong những KTS khóa đầu tiên, nhận định.
Còn KTS trẻ Lê Minh Hải phân tích, cần tối thiểu 16,5m2 để bố trí công trình phụ và các vật dụng thiết yếu trong một căn hộ, và để có thể sử dụng các vật dụng đó thì chúng ta sẽ cần tổng diện tích khoảng 20 mét vuông. Như thế, 5m2 còn lại để đi lại và tạo ra “không gian tái tạo sức lao động” là điều khó khăn. Dễ nhận thấy, với căn hộ diện tích nhỏ, người mua chỉ có thể sử dụng phù hợp trong một khoảng thời gian ngắn khi đang độc thân, còn khi đã có gia đình thì không còn phù hợp.
Phân tích dưới góc độ kinh tế, KTS Hoàng Hùng - hiện đang làm công tác quản lý nhà nước - cho rằng, tổng mật độ xây dựng của một dự án căn hộ cao tầng luôn được khống chế dưới 40% và khống chế chỉ tiêu dân số tùy theo từng địa phương.
Như vậy, tổng số căn hộ của một khu nhà cũng đã bị khống chế. Nếu dùng hết 15-20% cho loại căn hộ nhỏ này thì để khai thác hết diện tích ở của công trình, chủ đầu tư phải có những căn hộ lớn hơn, giá trị cao hơn, để bù vào khoảng trống. “Hai căn hộ ở sát nhau mà chênh lệch quá nhiều về mặt giá trị và được phát triển cho cùng một nhóm đối tượng có cùng khả năng thanh toán thì có hợp lý không?” - ông Hùng đặt vấn đề.
Các KTS cũng tỏ ra hồ nghi khi dẫn chiếu việc quản lý đô thị ở Trung Quốc làm cơ sở đề xuất của Bộ Xây dựng. “Kỷ luật trong xây dựng ở Trung Quốc rất nghiêm ngặt, hơn nữa chỉ có một số thành phố tại Trung Quốc cho xây dựng nhà siêu nhỏ, với một tỷ lệ rất thấp. Đơn cử tại Trùng Khánh, trong một tòa chung cư, mỗi tầng có 6 căn hộ thì chỉ 1 căn hộ có diện tích 30 m2. Căn hộ này cũng chỉ dành cho người độc thân ở và có quy định chủ nhân không được nấu ăn trong căn hộ” - ông Thịnh nói - “Như vậy, với tình trạng hàng chục chung cư cũ xuống cấp bao năm qua chưa thể cải tạo nổi, Việt Nam có dám chắc không làm phát sinh thêm những khu tương tự trong tương lai?”.
Theo Pháp Luật
Nhà đất Cần bán
