Những “thay đổi” đáng kể nhằm tạo điều kiện cho người dân tiếp cận gói hỗ trợ tín dụng 30 nghìn tỷ đồng để mua nhà đang khiến dư luận vui mừng.
Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia BĐS, nếu chỉ có vậy thì... chưa đủ phát huy “tác dụng” tích cực của gói hỗ trợ.
Người dân bớt phải “leo cột mỡ”…
Cụ thể, việc giảm lãi suất vay từ 6% năm 2013 xuống còn 5% vào năm 2014; thời gian “đáo hạn” có thể lên tới 15 năm, thay vì 10 năm như đang áp dụng; xem xét nới rộng đối tượng ngân hàng, cả ngoài quốc doanh để triển khai thực hiện gói tín dụng 30 tỷ đồng; người dân mua nhà chung cư được sở hữu vĩnh viễn, được dùng chính ngôi nhà đang mua để thế chấp; một số thủ tục rườm rà cũng được đơn giản hóa…
Còn nhớ, thời điểm gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng lần đầu được công bố, đã khiến người dân và giới kinh doanh bất động sản háo hức đợi chờ. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đã phát sinh vô số những vướng mắc, khiến tốc độ giải ngân có thể nói “chậm như rùa bò”. Được biết, tính đến giữa tháng 1 - 2014, số tiền giải ngân trong gói 30 nghìn tỷ đồng, cho vay hỗ trợ nhà ở mới chỉ khoảng 862, 45 tỷ đồng, tương đương 2,8% của gói hỗ trợ.
Những khó khăn của người dân trong việc tiếp cận gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, được ví với những khó khăn không khác gì chuyện “leo cột mỡ”. Hình ảnh ấy, phản ánh khá sát tình hình thực tế trong việc triển khai gói tín dụng. Trong đó, phải kể đến những thủ tục cho vay rườm rà và cứng nhắc. Chính vì vậy, những thay đổi đáng kể như giảm lãi suất; nới rộng thời gian cho vay; trao quyền sở hữu vĩnh viễn cho người dân… vừa tạo điều kiện để người dân tăng khả năng tích tụ vốn, vừa khiến họ yên tâm hơn khi mua nhà. Tuy nhiên, những “thay đổi” trên vẫn là chưa đủ.
Những vướng mắc… cần tháo gỡ
Có một “nghịch lý” đang tồn tại, gói tín dụng chỉ hỗ trợ cho người thu nhập thấp, nhưng khi xét hồ sơ ngân hàng lại không mặn mà với những trường hợp này vì lo ngại khả năng không đảm bảo trả nợ. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư dù “tồn kho” cả đống nhà, rất muốn bán, nhưng cũng không dám đứng ra ký cam kết “bảo lãnh” cho khách hàng mua căn hộ của mình.
Việc người dân phải được phường xã xác nhận nhân thân “là hộ nghèo” mới đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, cũng được cho là không cần thiết. Chưa nói đến khả năng phải đối mặt với thủ tục “hành là chính”, điều này khiến nhiều khách hàng e ngại, bởi lẽ không ai có thể xác nhận được chính xác hôm nay tôi là người nghèo, nhưng ngày mai tôi vẫn là người nghèo. Vấn đề này, đơn giản là cứ để cho thị trường quyết định. Nếu đã thuộc nhóm nghèo – không cần phải có dấu xác nhận, cũng sẽ chẳng ai đủ thực lực để mua nhà hạng sang. Nhà nước chỉ nên quản lý làm sao đề tránh được việc đầu cơ là đủ. Chưa hết, việc Thông tư 1550 ban hành yêu cầu xã/phường phải xác nhận thực trạng nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, nhiều trường hợp thuê trọ, đã bị phường sở tại từ chối vì lý do không biết chính xác người đến làm thủ tục xác nhận - dù không có nhà tại nơi tạm trú, nhưng liệu có nhà ở nơi khác hay không?
Để đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng: Cách thức thực hiện tốt nhất là cho người dân vay dựa trên tổng khối lượng thanh toán. Cụ thể, người dân chỉ cần có xác nhận của chủ đầu tư là mua một căn hộ chỉ có giá 400 đến 500 triệu chẳng hạn, thì sẽ được vay ưu đãi từ gói 30.000 tỷ. Giá trị thanh toán càng cao thì hỗ trợ càng giảm, thậm chí là phải đánh thuế. Theo cách này, cũng có thể có một số người dù không cần ở trong căn hộ 500 triệu nhưng họ vẫn vay để mua. Tuy nhiên, chắc chắn có đến trên 80% số người vay mua căn hộ như vậy là có vấn đề khó khăn về nhà ở và họ cũng không có nhiều tiền. Nếu làm theo cách này, có ý kiến cho rằng đừng nói là 30 nghìn tỷ mà gói hỗ trợ lớn hơn cũng sẽ giải ngân nhanh chóng.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, tăng thêm thời gian cho người dân vay mua nhà là cần thiết. Thời hạn cho vay chỉ đến 10 năm như hiện nay, mỗi tháng người thu nhập thấp phải trả số tiền quá cao.
Ông Điệp cũng chỉ rõ, những người đã vay được tiền mua nhà thời gian qua đều có mức thu nhập khá cao, có khi 2 vợ chồng có tổng thu nhập từ 15 - 20 triệu đồng/ tháng, có vậy họ mới trả được khoản tiền 6 - 7 đồng triệu hàng tháng. Như vậy, đối tượng thu nhập thấp thực sự khó tiếp cận nguồn vốn này. “Mức thu nhập của người dân, đặc biệt là cán bộ công chức hiện nay là rất thấp, nếu chỉ tăng thời hạn 15 năm có thể vẫn không khả thi, mà phải là 20 năm. Đấy cũng đã là những tháo gỡ nhưng nhu cầu cũng chưa thể nào phát triển quá theo kỳ vọng của các nhà quản lý. Nếu các nhà quản lý cứ đưa điều kiện chặt chẽ quá thì gói hỗ trợ sẽ không đúng, chệch đối tượng”, ông Nguyễn Thế Điệp nói.
Mấu chốt là vấn đề “chính sách”?
Trao đổi với PV, xung quanh nguyên nhân gói tín dụng 30 nghìn tỷ chậm giải ngân, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nêu quan điểm:
Cơ quan chức năng chỉ cần cho những đối tượng “đủ điều kiện” vay tiền; hỗ trợ họ về lãi suất, thời gian, còn việc họ mua nhà ở giá rẻ ngoài xã hội như thế nào là việc của người dân, miễn sao phù hợp với họ. Tại sao lại cứ phải cho họ vay tiền, rồi bắt buộc họ mua những loại nhà được gọi là “nhà ở xã hội” ấy?”.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Nhà nước nên có chính sách phát triển loại nhà ở phổ cập (không nên gọi là nhà ở giá rẻ để tránh liên tưởng đến chất lượng kém). Sẽ hiệu quả hơn là việc phát triển “nhà ở xã hội”, và căn hộ cao cấp. Hiện tại, rất nhiều người với mức thu nhập trung bình, khoảng 40 đến 50 triệu đồng/năm, có nhu cầu về nhà ở nhưng lại không có nhiều lựa chọn. Nếu nhà ở cao cấp ngoài tầm với của họ thì nhà ở xã hội mà Nhà nước đang triển khai, họ cũng không mặn mà. Phân khúc khách hàng rất phổ biến này đang bị “bỏ quên” không ai đoái hoài đến cả. Đối với tầng lớp trung bình này, khả năng mua nhà với giá 500 đến 600 triệu đồng diện tích 50 đến 60m2, tương đương 10 triệu đồng/m2 là hợp lý.
TS. Phạm Sỹ Liêm cũng đồng ý với quan điểm không cần thiết phải xác nhận “hộ nghèo” đối với những trường hợp mua nhà xã hội. Không nên đặt điều kiện về việc bán cho ai. Trong việc này, nên giao cho các cơ quan đoàn thể xác định những đối tượng đủ nhu cầu mua nhà theo gói hỗ trợ. Như vậy có thể thấy, thủ tục được gỡ vướng, gói tín dụng trở nên hấp dẫn hơn, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội đang thiếu thì người dân có vay được tiền cũng chưa biết mua nhà ở đâu. Chính vì vậy ở góc độ người dân nhiều người vẫn chưa muốn vay, nên gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hiện chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng.
Theo tính toán, từ nay đến năm 2020, cả nước cần khoảng gần 1 triệu căn hộ nhưng hiện tại mới đáp ứng được trên 30.000 căn. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu kỹ về cơ chế, chính sách để có những thay đổi mạnh dạn, tạo ra tính đột phá cho một chương trình nhà ở đang được rất nhiều người dân kỳ vọng.
Nguyên nhân khách hàng vay không được vốn “hỗ trợ” được cho là vướng nhiều thứ, trong đó khó khăn nhất là thủ tục chứng minh thu nhập. Theo quy định, khách hàng mua căn hộ thu nhập thấp, muốn vay được thì thu nhập phải dưới 9 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khi xét hồ sơ, ngân hàng lại không dám cho vay vì lo… không đòi được nợ. Thậm chí có những trường hợp đủ điều kiện để được vay gói hỗ trợ, cũng bị ngân hàng “hoạch họe” vì lý do… “độc thân”. Lý lẽ để từ chối đối với các trường hợp này được ngân hàng đưa ra là, nếu có hai vợ chồng cùng đủ điều kiện, thì khả năng thu hồi vốn cao hơn.
Người dân bớt phải “leo cột mỡ”…
Cụ thể, việc giảm lãi suất vay từ 6% năm 2013 xuống còn 5% vào năm 2014; thời gian “đáo hạn” có thể lên tới 15 năm, thay vì 10 năm như đang áp dụng; xem xét nới rộng đối tượng ngân hàng, cả ngoài quốc doanh để triển khai thực hiện gói tín dụng 30 tỷ đồng; người dân mua nhà chung cư được sở hữu vĩnh viễn, được dùng chính ngôi nhà đang mua để thế chấp; một số thủ tục rườm rà cũng được đơn giản hóa…
Còn nhớ, thời điểm gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng lần đầu được công bố, đã khiến người dân và giới kinh doanh bất động sản háo hức đợi chờ. Tuy nhiên, trong quá trình triển khai đã phát sinh vô số những vướng mắc, khiến tốc độ giải ngân có thể nói “chậm như rùa bò”. Được biết, tính đến giữa tháng 1 - 2014, số tiền giải ngân trong gói 30 nghìn tỷ đồng, cho vay hỗ trợ nhà ở mới chỉ khoảng 862, 45 tỷ đồng, tương đương 2,8% của gói hỗ trợ.
Những khó khăn của người dân trong việc tiếp cận gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng, được ví với những khó khăn không khác gì chuyện “leo cột mỡ”. Hình ảnh ấy, phản ánh khá sát tình hình thực tế trong việc triển khai gói tín dụng. Trong đó, phải kể đến những thủ tục cho vay rườm rà và cứng nhắc. Chính vì vậy, những thay đổi đáng kể như giảm lãi suất; nới rộng thời gian cho vay; trao quyền sở hữu vĩnh viễn cho người dân… vừa tạo điều kiện để người dân tăng khả năng tích tụ vốn, vừa khiến họ yên tâm hơn khi mua nhà. Tuy nhiên, những “thay đổi” trên vẫn là chưa đủ.
TS. Phạm Sỹ Liêm: “Hiện tại, rất nhiều người có nhu cầu về nhà ở nhưng lại không có nhiều lựa chọn.
Những vướng mắc… cần tháo gỡ
Có một “nghịch lý” đang tồn tại, gói tín dụng chỉ hỗ trợ cho người thu nhập thấp, nhưng khi xét hồ sơ ngân hàng lại không mặn mà với những trường hợp này vì lo ngại khả năng không đảm bảo trả nợ. Trong khi đó, nhiều chủ đầu tư dù “tồn kho” cả đống nhà, rất muốn bán, nhưng cũng không dám đứng ra ký cam kết “bảo lãnh” cho khách hàng mua căn hộ của mình.
Việc người dân phải được phường xã xác nhận nhân thân “là hộ nghèo” mới đủ điều kiện mua nhà ở xã hội, cũng được cho là không cần thiết. Chưa nói đến khả năng phải đối mặt với thủ tục “hành là chính”, điều này khiến nhiều khách hàng e ngại, bởi lẽ không ai có thể xác nhận được chính xác hôm nay tôi là người nghèo, nhưng ngày mai tôi vẫn là người nghèo. Vấn đề này, đơn giản là cứ để cho thị trường quyết định. Nếu đã thuộc nhóm nghèo – không cần phải có dấu xác nhận, cũng sẽ chẳng ai đủ thực lực để mua nhà hạng sang. Nhà nước chỉ nên quản lý làm sao đề tránh được việc đầu cơ là đủ. Chưa hết, việc Thông tư 1550 ban hành yêu cầu xã/phường phải xác nhận thực trạng nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, nhiều trường hợp thuê trọ, đã bị phường sở tại từ chối vì lý do không biết chính xác người đến làm thủ tục xác nhận - dù không có nhà tại nơi tạm trú, nhưng liệu có nhà ở nơi khác hay không?
Để đẩy nhanh tốc độ giải ngân gói 30.000 tỷ, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng: Cách thức thực hiện tốt nhất là cho người dân vay dựa trên tổng khối lượng thanh toán. Cụ thể, người dân chỉ cần có xác nhận của chủ đầu tư là mua một căn hộ chỉ có giá 400 đến 500 triệu chẳng hạn, thì sẽ được vay ưu đãi từ gói 30.000 tỷ. Giá trị thanh toán càng cao thì hỗ trợ càng giảm, thậm chí là phải đánh thuế. Theo cách này, cũng có thể có một số người dù không cần ở trong căn hộ 500 triệu nhưng họ vẫn vay để mua. Tuy nhiên, chắc chắn có đến trên 80% số người vay mua căn hộ như vậy là có vấn đề khó khăn về nhà ở và họ cũng không có nhiều tiền. Nếu làm theo cách này, có ý kiến cho rằng đừng nói là 30 nghìn tỷ mà gói hỗ trợ lớn hơn cũng sẽ giải ngân nhanh chóng.
Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, tăng thêm thời gian cho người dân vay mua nhà là cần thiết. Thời hạn cho vay chỉ đến 10 năm như hiện nay, mỗi tháng người thu nhập thấp phải trả số tiền quá cao.
Ông Điệp cũng chỉ rõ, những người đã vay được tiền mua nhà thời gian qua đều có mức thu nhập khá cao, có khi 2 vợ chồng có tổng thu nhập từ 15 - 20 triệu đồng/ tháng, có vậy họ mới trả được khoản tiền 6 - 7 đồng triệu hàng tháng. Như vậy, đối tượng thu nhập thấp thực sự khó tiếp cận nguồn vốn này. “Mức thu nhập của người dân, đặc biệt là cán bộ công chức hiện nay là rất thấp, nếu chỉ tăng thời hạn 15 năm có thể vẫn không khả thi, mà phải là 20 năm. Đấy cũng đã là những tháo gỡ nhưng nhu cầu cũng chưa thể nào phát triển quá theo kỳ vọng của các nhà quản lý. Nếu các nhà quản lý cứ đưa điều kiện chặt chẽ quá thì gói hỗ trợ sẽ không đúng, chệch đối tượng”, ông Nguyễn Thế Điệp nói.
Mấu chốt là vấn đề “chính sách”?
Trao đổi với PV, xung quanh nguyên nhân gói tín dụng 30 nghìn tỷ chậm giải ngân, TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam nêu quan điểm:
Cơ quan chức năng chỉ cần cho những đối tượng “đủ điều kiện” vay tiền; hỗ trợ họ về lãi suất, thời gian, còn việc họ mua nhà ở giá rẻ ngoài xã hội như thế nào là việc của người dân, miễn sao phù hợp với họ. Tại sao lại cứ phải cho họ vay tiền, rồi bắt buộc họ mua những loại nhà được gọi là “nhà ở xã hội” ấy?”.
Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Nhà nước nên có chính sách phát triển loại nhà ở phổ cập (không nên gọi là nhà ở giá rẻ để tránh liên tưởng đến chất lượng kém). Sẽ hiệu quả hơn là việc phát triển “nhà ở xã hội”, và căn hộ cao cấp. Hiện tại, rất nhiều người với mức thu nhập trung bình, khoảng 40 đến 50 triệu đồng/năm, có nhu cầu về nhà ở nhưng lại không có nhiều lựa chọn. Nếu nhà ở cao cấp ngoài tầm với của họ thì nhà ở xã hội mà Nhà nước đang triển khai, họ cũng không mặn mà. Phân khúc khách hàng rất phổ biến này đang bị “bỏ quên” không ai đoái hoài đến cả. Đối với tầng lớp trung bình này, khả năng mua nhà với giá 500 đến 600 triệu đồng diện tích 50 đến 60m2, tương đương 10 triệu đồng/m2 là hợp lý.
TS. Phạm Sỹ Liêm cũng đồng ý với quan điểm không cần thiết phải xác nhận “hộ nghèo” đối với những trường hợp mua nhà xã hội. Không nên đặt điều kiện về việc bán cho ai. Trong việc này, nên giao cho các cơ quan đoàn thể xác định những đối tượng đủ nhu cầu mua nhà theo gói hỗ trợ. Như vậy có thể thấy, thủ tục được gỡ vướng, gói tín dụng trở nên hấp dẫn hơn, nhưng nguồn cung nhà ở xã hội đang thiếu thì người dân có vay được tiền cũng chưa biết mua nhà ở đâu. Chính vì vậy ở góc độ người dân nhiều người vẫn chưa muốn vay, nên gói tín dụng 30 nghìn tỷ đồng hiện chưa phát huy hiệu quả như kỳ vọng.
Theo tính toán, từ nay đến năm 2020, cả nước cần khoảng gần 1 triệu căn hộ nhưng hiện tại mới đáp ứng được trên 30.000 căn. Vì vậy, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu kỹ về cơ chế, chính sách để có những thay đổi mạnh dạn, tạo ra tính đột phá cho một chương trình nhà ở đang được rất nhiều người dân kỳ vọng.
Nguyên nhân khách hàng vay không được vốn “hỗ trợ” được cho là vướng nhiều thứ, trong đó khó khăn nhất là thủ tục chứng minh thu nhập. Theo quy định, khách hàng mua căn hộ thu nhập thấp, muốn vay được thì thu nhập phải dưới 9 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, khi xét hồ sơ, ngân hàng lại không dám cho vay vì lo… không đòi được nợ. Thậm chí có những trường hợp đủ điều kiện để được vay gói hỗ trợ, cũng bị ngân hàng “hoạch họe” vì lý do… “độc thân”. Lý lẽ để từ chối đối với các trường hợp này được ngân hàng đưa ra là, nếu có hai vợ chồng cùng đủ điều kiện, thì khả năng thu hồi vốn cao hơn.
Theo PL&XH
Nhà đất Cần bán
