Cho thuê căn hộ cao cấp vì ế: Bỏ tiền tròn, có bòn nổi tiền méo?

Trao đổi bên lề tại hội thảo hội thảo "Hoạt động quản lý vận hành tòa nhà: thực trạng và giải pháp" tổ chức tại Hà Nội, ông Mai chia sẻ về các giải pháp cứu thị trường trong lúc khó khăn, trong đó có giải pháp chuyển đổi mục đích sử dụng căn hộ cao cấp từ bán sang cho thuê.

Ông Phan Thành Mai cho rằng việc căn hộ cao cấp bán khó chuyển sang cho thuê sẽ giảm bớt gành nặng trả nợ ngân hàng của các chủ đầu tư dự án bất động sản

Trên thị trường hiện nay bán căn hộ cao cấp gặp khó khăn, những chủ đầu tư gỡ khó tình thế bằng cách những căn hộ không bán được thì chuyển sang cho thuê. Theo ông thì giải pháp tình thế này nói lên điều gì về thị trường bất động sản hiện nay?

Chúng ta đang thấy rằng thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, các chủ đầu tư bất động sản đang gặp nhiều khó khăn ở tình cảnh lúc này. Trong những bài học kinh nghiệm của thế giới, đặc biệt trong khủng hoảng bất động sản Mỹ năm 2008-2009 thì một trong những giải pháp lúc đó là chuyển đổi mục đích sử dụng công năng của công trình.

Lấy ví dụ trước đây nhà để bán, khi không thể bán được, chủ đầu tư không có nguồn thu để trả suất đầu tư ban đầu trong đó có các khoản vay ngân hàng. Lúc đó, ở Mỹ đã đưa giải pháp là chuyển đổi mục đích sử dụng. Một phần trở thành căn hộ cho thuê, một phần trở thành các khách sạn dịch vụ hoặc thậm chí là thương mại chuyển về mục đích khác mà thị trường đang có nhu cầu. Đấy là giải pháp tình huống đúng.

Quay trở lại tình huống của chúng ta hiện nay, trong thời gian qua có một số doanh nghiệp đã thành công trong vấn đề này. Hiệu quả kinh doanh của giải pháp này là bất ngờ. Đây là giải pháp đúng.

Vậy giải pháp này nói lên điều gì về thị trường bất động sản hiện nay?

Chúng ta thấy rằng hiện nay thiếu tiền mặt trên góc độ khối lượng lớn. Việc thị trương đóng băng, việc chi khoản tiền lớn là khó khăn. Bởi vì nếu ai đó muốn bỏ ra đồng tiền thì họ cũng tính thu về lợi nhuận.

Vậy nên, thay vì bỏ số tiền lớn ra mua căn hộ thì họ trả nó hàng tháng. Việc này giảm suất tiền mặt của những người có nhu cầu. Như vậy việc này giải quyết được cả hai phía. Về chủ đầu tư, họ không thu về được một cục ngay, lớn nhưng bù lại họ thu được một khoản định kỳ đều đặn. Theo tính toán hiệu quả đầu tư thì mặc dù thu được sẽ ít hơn nhưng trong thời gian dài thì số tiền đó sẽ lớn hơn số tiền thu về một cục ở một thời điểm. Chính nguồn thu định kỳ này sẽ giúp chủ đầu tư bớt khó khăn hơn trong việc trả nợ gốc và lãi trong thời điểm hiện tại.

Dự kiến trong vòng 2 năm tới căn hộ cao cấp sẽ chiếm tới 48% nguồn cung, căn hộ cao cấp không bán được phải chuyển cho thuê tuy nhiên giải pháp này cũng không phải dễ dàng thực hiện khi kinh tế khó khăn

Có ý kiến cho rằng, với giải pháp này thì chủ đầu tư không có chiến lược dài hạn ngay từ đầu nên không bán được mới phải cho thuê. Ông nghĩ sao về nhận xét này?

Tôi không quan điểm như vậy. Đây là giải pháp tốt mà quốc tế áp dụng. Tại rất nhiều hội thảo trước đây thì tôi đã đưa ra, trong thời điểm bất động sản khó khăn thì chúng ta phải thay đổi công năng công trình. Thay bằng việc khó khi thu lại một khối lượng tiền lớn thì chúng ta phải thu lại dòng tiền nhỏ, đều đặn và dài hạn.

Và theo như tính toán hiệu quả suất đầu tư, thì khi chúng ta bán 100 căn hộ thu được ngay khối lượng tiền lớn hiện tại nhưng tính cho thuê trong vòng 50 năm thì khối lượng tiền đó sẽ lớn hơn rất nhiều so với khoản tiền một lần. Tính về hiệu quả đầu tư thì cho thuê là giải pháp ổn định và bền vững.

Các đơn vị tư vấn cho rằng, khi chuyển từ căn hộ cao cấp bán sang cho thuê thì cũng gặp rất nhiều khó khăn bởi phải cạnh tranh với căn hộ dịch vụ. Theo các báo cáo nghiên cứu thị trường mới đây, đối tượng của căn hộ dịch vụ cao cấp là các chuyên gia nước ngoài, những người làm trong các tổ chức FDI. Và kinh tế khó khăn thì căn hộ dịch vụ sẽ bị ảnh hưởng?

Để thấy tính hiệu quả của giải pháp này, chúng ta nên nhìn giải pháp này trên cơ sở của thị trường. Trên các báo cáo phân tích thị trường đều chỉ ra rằng, phân khúc thị trường nhà ở cho thuê hiện nay là phân khúc đang thiếu. Thống kê trong vòng 5 qua, thì độ lấy đầy của phân khúc này luôn là 80% với các tòa nhà căn hộ dịch vụ cho thuê. Và nhu cầu này hiện nay là đang có.

Mặt khách, khuynh hướng nhà ở cho thuê là khuynh hướng tất yếu nó làm giảm áp lực nhà ở hỗ trợ cho chiến lược nhà ở. Như chúng ta thấy rằng, để mua được căn hộ thì chúng ta phải tìm rất nhiều giải pháp khác nhau nhưng đi thuê thì chúng ta có thể sử dụng ngay bằng đồng tiền của mình, không phải vay mượn.

Trên góc nhìn của tôi dựa trên các báo cáo thống kê phân tích thì đây việc chuyển đổi từ bán sang cho thuê là giải pháp đúng trong vòng 5 qua. Đương nhiên, khi thị trườn bất động sản khó khăn thì tất cả các phân khúc đều gặp khó chứ không chỉ riêng phần khúc nhà ở cho thuê.