Thị trường bất động sản cho thuê xuất hiện những biến động trái chiều:
Nhiều tòa nhà thương mại vắng khách phải chuyển đổi công năng, trong khi các khu chung cư dùng để ở lại xuất hiện nhiều… văn phòng, công ty! Các chuyên gia cho rằng, với cơ chế nửa vời thì thời điểm kinh tế khó khăn hiện nay, vi phạm công năng nhà đất sẽ ngày càng tăng.
Chung cư thành trụ sở
Ở Hà Nội, theo khảo sát tại khu đô thị Mỹ Đình I, khu đô thị Mỹ Đình II, các Khu đô thị Nam Trung Yên, Nguyễn Chí Thanh, Làng Quốc tế Thăng Long… đang tồn tại hàng trăm văn phòng cho thuê, thậm chí nhiều tầng nhà chung cư được sử dụng làm nơi bán hàng, kinh doanh, có nơi lấn chiếm diện tích sử dụng chung.
Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Nguyễn Đình Hy, Trưởng ban công tác mặt trận Làng Quốc tế Thăng Long (Cầu Giấy) cho biết: “Hai năm trở lại đây, việc sử dụng nhà chung cư sai mục đích trong Làng tăng cao hơn vì giá thuê nhà ở để làm văn phòng bao giờ cũng rẻ hơn là thuê nhà thương mại. Chúng tôi sẽ "mạnh tay" đối với việc sử dụng nhà sai mục đích. Các ban quản trị trong Làng đã đi đến thống nhất sẽ yêu cầu các chủ sở hữu không tiếp tục cho các văn phòng gây ồn ào, có nhiều người ra vào thuê, tránh ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Chúng tôi sẽ tiến hành rà soát lên phương án xử lý. Nếu chủ căn hộ cố tình không thực hiện yêu cầu của Ban quản trị, bảo vệ sẽ không cho người thuê hoặc khách làm việc lên căn hộ”.
Còn chị Lê Thị Hoa, một cư dân tại nhà B3, Làng quốc tế Thăng Long bức xúc: “Nhiều công ty, văn phòng trong tòa nhà khiến trật tự trị an bị ảnh hưởng: tầng hầm để xe quá tải, vệ sinh công cộng không đảm bảo, giờ nghỉ trưa của người dân thì các công ty, văn phòng lại ồn ào vì đó là giờ tan tầm, nói chuyện lớn khi rủ nhau đi ăn trưa…”
Văn phòng hóa nhà mi-ni
Trong khi đó, Hà Nội lại có không ít tòa nhà thương mại bỏ trống vì không có khách. Để tìm lối thoát cho việc thu hồi vốn, không ít chủ đầu tư đã phải xoay đủ chiều, thậm chí chuyển mục đích sử dụng. Ông Nguyễn Hoàng Khang (phố Triều Khúc, Thanh Xuân, Hà Nội) vay mượn xây văn phòng cho thuê cao 7 tầng trên diện tích đất là 322 m2. Nhưng tòa nhà sang trọng, khánh thành sau 3 tháng nhưng mới cho thuê được 5/32 phòng. Ông Khang cười buồn: “Tôi đã cho thuê với mức giá khá mềm so với giá thuê mặt bằng làm văn phòng từ 5-8 triệu đồng/tháng/phòng 40 - 60m nhưng khách chỉ đến xem rồi lại đi. Họ chê rằng giá cao, rằng không có tầng hầm để xe, không có bộ phận quản lý chuyên nghiệp... Trong khi hàng tháng tôi vẫn phải trả lãi ngân hàng vì trước đó vay để thuê thiết kế, đầu tư xây dựng. Gần như hết lối thoát cho tòa nhà tôi đành phải cho thợ đến sửa chữa, ngăn đôi tòa nhà, tách làm 2 cổng. Một nửa làm nhà nghỉ, nửa còn lại làm chung cư mini để bán hoặc cho thuê”.
Ông Nguyễn Công Tuấn, Giám đốc Trung tâm kinh doanh bất động sản Tuấn Minh, Hà Đông, Hà Nội cho biết: “Tôi định “nhảy dù” nhưng bị “đứt dù” sau khi quyết tâm xây dựng một tòa nhà thương mại gần khu đô thị An Khánh. Nguồn cung văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ đều dồi dào, người thuê có quyền chọn những tòa nhà có vị trí tốt, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và giá tốt. Biết mình thua, tôi chạy vạy để chuyển đổi mục đích sử dụng sang chung cư mini nhưng không dễ. Trong khi đó, tôi biết rất nhiều các nhà xây dựng vì mục đích thương mại nhỏ lẻ có thể thay đổi công năng một cách tự do. Nhưng với những tòa nhà lớn phải xin phép và mất nhiều thời gian”.
Cấm nửa vời, phạt nhẹ hều
Năm 2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 08/2008/QĐ-XD Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Tại điều 23 quy định rõ: “Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư”.
Tháng 12/2010, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND TP Hà Nội đề nghị chỉ đạo các cơ quan chức năng không thực hiện cấp mới giấy phép đăng ký kinh doanh cho các công ty đặt trụ sở tại căn hộ nhà chung cư.
Trước đó, tháng 11/2009, Bộ Xây dựng đã đưa ra quyết định cấm cho thuê văn phòng tại các khu chung cư với lý do các chủ sở hữu căn hộ tự ý chuyển mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng…
Tuy nhiên, các quy định đưa ra mới chỉ cấm nhà chung cư làm kinh doanh và mức phạt chưa đủ sức răn đe: Điều 38, Nghị định 126 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà, quy định việc xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư như sau: "Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đối với một trong các hành vi: sử dụng hoặc cho người khác sử dụng trái với mục đích quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an; gây ô nhiễm nhà chung cư". Ngoài hình thức phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị "Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư". Và mức phạt hiện hành cao nhất là theo Nghị định 23, “tổ chức, cá nhân sử dụng nhà ở trái mục đích bị phạt tiền 20-30 triệu đồng”.
Thiết nghĩ, Bộ Xây dựng cần xây dựng chế tài đủ "nặng" và lộ trình rõ ràng. Vấn đề này còn liên quan đến hàng loạt các văn bản pháp quy khác như Luật Doanh nghiệp, do vậy ngoài việc xác định rõ lực lượng thực thi, cần có sự phối hợp với các cơ quan liên quan như thuế, đăng ký kinh doanh… Nếu không có các biện pháp đồng bộ, việc xử lý chung cư sử dụng trái mục đích rất dễ rơi vào tình trạng cấm cứ cấm, vi phạm vẫn gia tăng.
Chỗ để xe quá tải vì chung cư có văn phòng. Ảnh: TG
Chung cư thành trụ sở
Ở Hà Nội, theo khảo sát tại khu đô thị Mỹ Đình I, khu đô thị Mỹ Đình II, các Khu đô thị Nam Trung Yên, Nguyễn Chí Thanh, Làng Quốc tế Thăng Long… đang tồn tại hàng trăm văn phòng cho thuê, thậm chí nhiều tầng nhà chung cư được sử dụng làm nơi bán hàng, kinh doanh, có nơi lấn chiếm diện tích sử dụng chung.
Trao đổi với chúng tôi về vấn đề này, ông Nguyễn Đình Hy, Trưởng ban công tác mặt trận Làng Quốc tế Thăng Long (Cầu Giấy) cho biết: “Hai năm trở lại đây, việc sử dụng nhà chung cư sai mục đích trong Làng tăng cao hơn vì giá thuê nhà ở để làm văn phòng bao giờ cũng rẻ hơn là thuê nhà thương mại. Chúng tôi sẽ "mạnh tay" đối với việc sử dụng nhà sai mục đích. Các ban quản trị trong Làng đã đi đến thống nhất sẽ yêu cầu các chủ sở hữu không tiếp tục cho các văn phòng gây ồn ào, có nhiều người ra vào thuê, tránh ảnh hưởng đến cuộc sống của người dân. Chúng tôi sẽ tiến hành rà soát lên phương án xử lý. Nếu chủ căn hộ cố tình không thực hiện yêu cầu của Ban quản trị, bảo vệ sẽ không cho người thuê hoặc khách làm việc lên căn hộ”.
Còn chị Lê Thị Hoa, một cư dân tại nhà B3, Làng quốc tế Thăng Long bức xúc: “Nhiều công ty, văn phòng trong tòa nhà khiến trật tự trị an bị ảnh hưởng: tầng hầm để xe quá tải, vệ sinh công cộng không đảm bảo, giờ nghỉ trưa của người dân thì các công ty, văn phòng lại ồn ào vì đó là giờ tan tầm, nói chuyện lớn khi rủ nhau đi ăn trưa…”
Văn phòng hóa nhà mi-ni
Trong khi đó, Hà Nội lại có không ít tòa nhà thương mại bỏ trống vì không có khách. Để tìm lối thoát cho việc thu hồi vốn, không ít chủ đầu tư đã phải xoay đủ chiều, thậm chí chuyển mục đích sử dụng. Ông Nguyễn Hoàng Khang (phố Triều Khúc, Thanh Xuân, Hà Nội) vay mượn xây văn phòng cho thuê cao 7 tầng trên diện tích đất là 322 m2. Nhưng tòa nhà sang trọng, khánh thành sau 3 tháng nhưng mới cho thuê được 5/32 phòng. Ông Khang cười buồn: “Tôi đã cho thuê với mức giá khá mềm so với giá thuê mặt bằng làm văn phòng từ 5-8 triệu đồng/tháng/phòng 40 - 60m nhưng khách chỉ đến xem rồi lại đi. Họ chê rằng giá cao, rằng không có tầng hầm để xe, không có bộ phận quản lý chuyên nghiệp... Trong khi hàng tháng tôi vẫn phải trả lãi ngân hàng vì trước đó vay để thuê thiết kế, đầu tư xây dựng. Gần như hết lối thoát cho tòa nhà tôi đành phải cho thợ đến sửa chữa, ngăn đôi tòa nhà, tách làm 2 cổng. Một nửa làm nhà nghỉ, nửa còn lại làm chung cư mini để bán hoặc cho thuê”.
Ông Nguyễn Công Tuấn, Giám đốc Trung tâm kinh doanh bất động sản Tuấn Minh, Hà Đông, Hà Nội cho biết: “Tôi định “nhảy dù” nhưng bị “đứt dù” sau khi quyết tâm xây dựng một tòa nhà thương mại gần khu đô thị An Khánh. Nguồn cung văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ đều dồi dào, người thuê có quyền chọn những tòa nhà có vị trí tốt, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và giá tốt. Biết mình thua, tôi chạy vạy để chuyển đổi mục đích sử dụng sang chung cư mini nhưng không dễ. Trong khi đó, tôi biết rất nhiều các nhà xây dựng vì mục đích thương mại nhỏ lẻ có thể thay đổi công năng một cách tự do. Nhưng với những tòa nhà lớn phải xin phép và mất nhiều thời gian”.
Cấm nửa vời, phạt nhẹ hều
Năm 2008, Bộ Xây dựng đã ban hành Quyết định số 08/2008/QĐ-XD Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư. Tại điều 23 quy định rõ: “Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là phân chia, chuyển đổi phần sở hữu chung hoặc phần sử dụng chung trái quy định; Gây tiếng ồn quá mức quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an nhà chung cư”.
Tháng 12/2010, Bộ Xây dựng đã có văn bản gửi UBND TP Hà Nội đề nghị chỉ đạo các cơ quan chức năng không thực hiện cấp mới giấy phép đăng ký kinh doanh cho các công ty đặt trụ sở tại căn hộ nhà chung cư.
Trước đó, tháng 11/2009, Bộ Xây dựng đã đưa ra quyết định cấm cho thuê văn phòng tại các khu chung cư với lý do các chủ sở hữu căn hộ tự ý chuyển mục đích sử dụng từ nhà ở sang làm văn phòng…
Tuy nhiên, các quy định đưa ra mới chỉ cấm nhà chung cư làm kinh doanh và mức phạt chưa đủ sức răn đe: Điều 38, Nghị định 126 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, quản lý công trình hạ tầng đô thị và quản lý sử dụng nhà, quy định việc xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư như sau: "Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đối với một trong các hành vi: sử dụng hoặc cho người khác sử dụng trái với mục đích quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an; gây ô nhiễm nhà chung cư". Ngoài hình thức phạt tiền, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị "Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư". Và mức phạt hiện hành cao nhất là theo Nghị định 23, “tổ chức, cá nhân sử dụng nhà ở trái mục đích bị phạt tiền 20-30 triệu đồng”.
Thiết nghĩ, Bộ Xây dựng cần xây dựng chế tài đủ "nặng" và lộ trình rõ ràng. Vấn đề này còn liên quan đến hàng loạt các văn bản pháp quy khác như Luật Doanh nghiệp, do vậy ngoài việc xác định rõ lực lượng thực thi, cần có sự phối hợp với các cơ quan liên quan như thuế, đăng ký kinh doanh… Nếu không có các biện pháp đồng bộ, việc xử lý chung cư sử dụng trái mục đích rất dễ rơi vào tình trạng cấm cứ cấm, vi phạm vẫn gia tăng.
Theo Gia đình.net
Nhà đất Cần bán
