Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, khác với sự ảm đạm của thị trường căn hộ cao cấp, nhu cầu về căn hộ diện tích nhỏ là rất lớn, tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có cơ chế chính sách cụ thể để hỗ trợ cho phân khúc này.
Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành
Ông có thể lý giải cho hiện tượng nghịch lí trên thị trường nhà ở hiện nay là vừa thừa nhưng cũng rất thiếu nhà ở?
Theo thống kê của một đơn vị tư vấn, Hà Nội đang tồn khoảng 40.000 căn hộ. Ở TP. HCM con số này là 20.000 căn hộ, nâng mức tồn cả nước lên tới 60.000 căn. Nếu tính đơn cử 1 tỷ đồng mỗi căn hộ thì số tiền 'chôn' trong bất động sản lên tới 60.000 tỷ đồng, tương đương với 2,86 tỷ đôla, một con số không nhỏ. Trong đó, địa ốc Hà Nội đang phải đối mặt với lượng tồn kho lớn, nhất là ở vùng ven thủ đô. Hầu hết các phân khúc từ cao cấp đến bình dân đều giảm giá, trong đó, tốc độ giảm mạnh nhất là căn hộ trên 25 triệu đồng mỗi m2.
Có thể nói, đa số căn hộ thương mại các doanh nghiệp (DN) đã phát triển thời gian qua mới tập trung vào loại căn hộ diện tích lớn, từ đó cũng có nghĩa là vượt tầm tay của một bộ phận có nhu cầu nhà ở thực nhưng túi tiền không đủ. Nhất là khi "van tín dụng" bị siết thì giao dịch trên thị trường đối với phân khúc cao cấp, diện tích lớn sẽ bị ảnh hưởng ngay. Và lúc này, thị trường là của người có nhu cầu mua ở thật sự. Những căn hộ có giá phải chăng, diện tích trong khả năng của người mua nhà sẽ được tiêu thụ tốt. Điển hình như trong ngày mở bán block B1 của dự án căn hộ Khang Gia đã có 107 căn được đặt cọc mua, chiếm 1/3 số lượng căn hộ chào bán ra thị trường. Từ đó, có thể thấy, nhu cầu thị trường vẫn có, nhưng vấn đề là DN có bắt được nhịp của sức tiêu thụ để đáp ứng tốt cho người mua nhà hay không. Tuy nhiên, để cơ quan chức năng chấp thuận cho việc “xẻ” căn hộ diện tích lớn thành căn hộ diện tích nhỏ hơn còn phụ thuộc vào mật độ dân cư sinh sống tại dự án. Nếu sau khi thay đổi mà mật độ dân cư không thay đổi so với thiết kế ban đầu thì mới được sự đồng thuận.
Ông đánh giá thế nào về việc một số DN đã “xẻ” những căn hộ penthouse thành căn hộ tiêu chuẩn?
Đây được xem là cách để chủ đầu tư bán được hàng, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường nhiều khó khăn như hiện nay cùng với việc phân khúc bất động sản cao cấp, trong đó có các căn hộ penthouse đã qua thời hoàng kim. Vì vậy, một số dự án đã xin phép “xẻ” những căn hộ penthouse thành những căn hộ tiêu chuẩn. Sở Xây dựng TP. HCM đã chấp thuận cho Công ty Đất Lành tự điều chỉnh thiết kế theo hướng chia nhỏ các căn hộ penthouse diện tích từ 102m2 thành căn hộ diện tích nhỏ hơn.
Hiện căn hộ penthouse không còn phù hợp với điều kiện thị trường. Sự điều chỉnh các căn hộ penthouse là hệ quả của cuộc đua xây căn hộ diện tích lớn của các chủ đầu tư dự án trong thời điểm thị trường như “diều gặp gió” bởi giá những căn penthouse luôn được đẩy lên cao hơn những căn hộ tầng thấp và diện tích nhỏ. Dù đối tượng sử dụng dạng căn hộ diện tích quá lớn chỉ gói gọi vào giới “đại gia”, ấy vậy mà từ căn hộ tầm trung đến cao cấp đều dành không ít diện tích để thiết kế những căn penthouse. Có một thời, những căn penthouse được các chủ đầu tư chọn là điểm nhấn cho dự án căn hộ của mình.
Theo Bộ Xây dựng, việc “mở đường” cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ không phải địa phương nào cũng chấp thuận?
Các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia… với thu nhập cao hơn nhiều so với Việt Nam nhưng có tới 90% các căn hộ với diện tích nhỏ, tại sao Việt Nam lại không thể làm được điều đó?
Theo tôi, tài chính của người mua nhà ở thật không nhiều, phải ky cóp từng đồng, thu nhập lại thấp, do đó mua nhà bạc tỷ là không khả thi. Cách đây 2 năm, nhờ “đấu” mạnh nên Đất Lành đã xây được 800 căn hộ, cơ cấu như sau: 720 căn có diện tích từ 40 - 50m²/căn, 60 căn còn lại có diện tích 60m²/căn. Trong khi đó, những dự án xung quanh xây dựng 80 - 90m²/căn, có thể chất lượng tốt hơn, giá thành bằng nhau nhưng bán không ai mua, vì tổng giá thành quá cao.
Vậy, theo ông, xu hướng mua nhà trong thời gian tới sẽ thế nào?
Với điều kiện thị trường hiện tại và xu hướng mua nhà, thời gian tới cần tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ, ngoài tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu như hiện tại, cũng cần quan tâm đến loại hình căn hộ diện tích nhỏ hơn 1 chút để đáp ứng cho đủ đối tượng người mua nhà từ độc thân đến gia đình. Hiện tại, khách mua nhà trên thị trường là người có nhu cầu ở thực sự. Mọi người có nhiều sự lựa chọn về mức giá lẫn thương hiệu, vị trí. Vì vậy, một số DN đã thành công trong việc sớm chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà giá thấp, diện tích nhỏ.
Đã qua rồi thời các nhà đầu tư thứ cấp thao túng giá thị trường, bởi thị trường đã bắt đầu thiết lập một mặt bằng giá mới và thành công cũng bắt đầu đến với những DN biết đón đầu thị trường bằng phân khúc nhà giá rẻ...
Xin cám ơn ông!
Theo thống kê của một đơn vị tư vấn, Hà Nội đang tồn khoảng 40.000 căn hộ. Ở TP. HCM con số này là 20.000 căn hộ, nâng mức tồn cả nước lên tới 60.000 căn. Nếu tính đơn cử 1 tỷ đồng mỗi căn hộ thì số tiền 'chôn' trong bất động sản lên tới 60.000 tỷ đồng, tương đương với 2,86 tỷ đôla, một con số không nhỏ. Trong đó, địa ốc Hà Nội đang phải đối mặt với lượng tồn kho lớn, nhất là ở vùng ven thủ đô. Hầu hết các phân khúc từ cao cấp đến bình dân đều giảm giá, trong đó, tốc độ giảm mạnh nhất là căn hộ trên 25 triệu đồng mỗi m2.
Có thể nói, đa số căn hộ thương mại các doanh nghiệp (DN) đã phát triển thời gian qua mới tập trung vào loại căn hộ diện tích lớn, từ đó cũng có nghĩa là vượt tầm tay của một bộ phận có nhu cầu nhà ở thực nhưng túi tiền không đủ. Nhất là khi "van tín dụng" bị siết thì giao dịch trên thị trường đối với phân khúc cao cấp, diện tích lớn sẽ bị ảnh hưởng ngay. Và lúc này, thị trường là của người có nhu cầu mua ở thật sự. Những căn hộ có giá phải chăng, diện tích trong khả năng của người mua nhà sẽ được tiêu thụ tốt. Điển hình như trong ngày mở bán block B1 của dự án căn hộ Khang Gia đã có 107 căn được đặt cọc mua, chiếm 1/3 số lượng căn hộ chào bán ra thị trường. Từ đó, có thể thấy, nhu cầu thị trường vẫn có, nhưng vấn đề là DN có bắt được nhịp của sức tiêu thụ để đáp ứng tốt cho người mua nhà hay không. Tuy nhiên, để cơ quan chức năng chấp thuận cho việc “xẻ” căn hộ diện tích lớn thành căn hộ diện tích nhỏ hơn còn phụ thuộc vào mật độ dân cư sinh sống tại dự án. Nếu sau khi thay đổi mà mật độ dân cư không thay đổi so với thiết kế ban đầu thì mới được sự đồng thuận.
Ông đánh giá thế nào về việc một số DN đã “xẻ” những căn hộ penthouse thành căn hộ tiêu chuẩn?
Đây được xem là cách để chủ đầu tư bán được hàng, nhất là trong bối cảnh thanh khoản thị trường nhiều khó khăn như hiện nay cùng với việc phân khúc bất động sản cao cấp, trong đó có các căn hộ penthouse đã qua thời hoàng kim. Vì vậy, một số dự án đã xin phép “xẻ” những căn hộ penthouse thành những căn hộ tiêu chuẩn. Sở Xây dựng TP. HCM đã chấp thuận cho Công ty Đất Lành tự điều chỉnh thiết kế theo hướng chia nhỏ các căn hộ penthouse diện tích từ 102m2 thành căn hộ diện tích nhỏ hơn.
Hiện căn hộ penthouse không còn phù hợp với điều kiện thị trường. Sự điều chỉnh các căn hộ penthouse là hệ quả của cuộc đua xây căn hộ diện tích lớn của các chủ đầu tư dự án trong thời điểm thị trường như “diều gặp gió” bởi giá những căn penthouse luôn được đẩy lên cao hơn những căn hộ tầng thấp và diện tích nhỏ. Dù đối tượng sử dụng dạng căn hộ diện tích quá lớn chỉ gói gọi vào giới “đại gia”, ấy vậy mà từ căn hộ tầm trung đến cao cấp đều dành không ít diện tích để thiết kế những căn penthouse. Có một thời, những căn penthouse được các chủ đầu tư chọn là điểm nhấn cho dự án căn hộ của mình.
Theo Bộ Xây dựng, việc “mở đường” cho phép xây dựng căn hộ diện tích nhỏ không phải địa phương nào cũng chấp thuận?
Các nước trong khu vực như Thái Lan, Indonesia… với thu nhập cao hơn nhiều so với Việt Nam nhưng có tới 90% các căn hộ với diện tích nhỏ, tại sao Việt Nam lại không thể làm được điều đó?
Theo tôi, tài chính của người mua nhà ở thật không nhiều, phải ky cóp từng đồng, thu nhập lại thấp, do đó mua nhà bạc tỷ là không khả thi. Cách đây 2 năm, nhờ “đấu” mạnh nên Đất Lành đã xây được 800 căn hộ, cơ cấu như sau: 720 căn có diện tích từ 40 - 50m²/căn, 60 căn còn lại có diện tích 60m²/căn. Trong khi đó, những dự án xung quanh xây dựng 80 - 90m²/căn, có thể chất lượng tốt hơn, giá thành bằng nhau nhưng bán không ai mua, vì tổng giá thành quá cao.
Vậy, theo ông, xu hướng mua nhà trong thời gian tới sẽ thế nào?
Với điều kiện thị trường hiện tại và xu hướng mua nhà, thời gian tới cần tập trung vào phân khúc căn hộ nhỏ, ngoài tiêu chuẩn diện tích căn hộ tối thiểu như hiện tại, cũng cần quan tâm đến loại hình căn hộ diện tích nhỏ hơn 1 chút để đáp ứng cho đủ đối tượng người mua nhà từ độc thân đến gia đình. Hiện tại, khách mua nhà trên thị trường là người có nhu cầu ở thực sự. Mọi người có nhiều sự lựa chọn về mức giá lẫn thương hiệu, vị trí. Vì vậy, một số DN đã thành công trong việc sớm chuyển hướng đầu tư sang phân khúc nhà giá thấp, diện tích nhỏ.
Đã qua rồi thời các nhà đầu tư thứ cấp thao túng giá thị trường, bởi thị trường đã bắt đầu thiết lập một mặt bằng giá mới và thành công cũng bắt đầu đến với những DN biết đón đầu thị trường bằng phân khúc nhà giá rẻ...
Xin cám ơn ông!
Theo eFinance Online
Nhà đất Cần bán
