Thị trường bất động sản trầm lắng cũng là lúc chúng ta cần nghiêm túc nhìn nhận lại những bất cập của quá trình phát triển các khu đô thị mới trong thời gian qua.
Thị trường nhà ở thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, nhất là loại hình nhà ở cho thuê
Nhiều chuyên gia quốc tế cho rằng, việc phát triển quá nhanh các dự án khu đô thị mới mà thiếu quy hoạch và không được kiểm soát khiến Việt Nam phải đối mặt với các thách thức lớn: cơ sở hạ tầng quá yếu kém, năng lực quản lý của chính quyền đô thị hạn chế, môi trường bị xuống cấp nghiêm trọng, các vấn đề sức khoẻ nảy sinh...
Khó kết nối hạ tầng
Tính đến hết năm 2011, cả nước có 764 khu đô thị mới (quy mô trên 20ha), trong đó đa số là những khu có quy mô nhỏ, chỉ 15 khu có quy mô trên 1.000ha, 94 khu quy mô từ 200 ha đến 1.000 ha.
Còn nếu tính trong tổng số trên 2.500 dự án gồm cả khu đô thị mới và dự án nhà ở đã, đang được triển khai thực hiện thì số lượng dự án có quy mô lớn trên 500 ha chỉ chiếm dưới 10%, hơn 24% với trên 600 dự án có quy mô nhỏ hơn 20ha, đặc biệt, con số này liên tục tăng.
“Quy mô các dự án khu đô thị mới nhìn chung vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau và trong khu vực, dẫn đến sau khi dự án được hoàn thành thì việc sử dụng nhà ở của người dân vẫn chưa bảo đảm yêu cầu đặt ra, như thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối với hạ tầng chung...”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản nhận định.
Cần chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản 1Chính phủ ban hành nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới, nhưng do thiếu các quy chế kiểm soát và các quy định về điều kiện áp dụng đối với từng địa phương dẫn đến đầu tư phát triển tràn lan, mất cân đối giữa các loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Đó cũng là lý do khiến nhiều dự án tại Hà Nội chưa được lấp đầy hoặc bị bỏ hoang không người ở.
Về vấn đề này, bà Trần Thị Lan Anh, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng phân tích: Do thiếu vốn đầu tư nên phát triển đô thị về không gian, dân cư và hạ tầng còn chưa đồng bộ. Hơn nữa, phát triển hạ tầng đòi hỏi chi phí giải phóng mặt bằng, di dân, tái định cư lớn, giá “đội” lên cao, nên khó thực hiện. Việc định địa điểm phát triển đô thị, khu đô thị mới thiếu kiểm soát, không theo quy hoạch, kế hoạch cũng gây khó khăn cho khớp nối hạ tầng.
Thời gian qua, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương khá dễ dãi, nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở.
Bởi vậy, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản, các dự án như trên lại càng gặp khó.
Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội khẳng định: việc hoàn thiện đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật ở những dự án này là giải pháp quan trọng nhằm tăng tính hấp dẫn của dự án, thu hút người mua. Đây cũng là khâu rất yếu của các dự án đô thị mới hiện nay.
Cũng theo bà Trần Thị Lan Anh thì trong quá trình phát triển các khu đô thị mới còn xuất hiện những bất cập trong mối quan hệ về sở hữu chung – riêng. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và chính quyền đô thị, hạ tầng trong và ngoài hàng rào, tiện ích công cộng thiếu hoặc chưa đồng bộ.
Chính phủ ban hành nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới, nhưng do thiếu các quy chế kiểm soát và các quy định về điều kiện áp dụng đối với từng địa phương dẫn đến đầu tư phát triển tràn lan, mất cân đối giữa các loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Thị trường nhà ở thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, nhất là loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước). Đây cũng là những yếu tố khiến thị trường bất động sản thêm trầm lắng.
Điều hành mới ở mức xử lý tình huống
Đến nay, mặc dù cơ chế chính sách đã thông thoáng, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai cho mọi người dân, nhưng tốc độ triển khai các dự án khu đô thị mới vẫn chưa được cải thiện, do thiếu vốn và vướng mắc trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng.
Cần chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản 2Không ít doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng lao vào đầu tư bất động sản và đã xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng, khó kiểm soát.
Các chủ thể tham gia thị trường đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực làm ảnh hưởng đến sự bền vững của quá trình phát triển đô thị cũng như của thị trường bất động sản.
Nhiều tổng công ty, tập đoàn, nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty đầu tư kinh doanh bất động sản. Không ít doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng lao vào đầu tư bất động sản và đã xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng, khó kiểm soát.
Nhiều cá nhân cũng tham gia vào kinh doanh bất động sản nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào. Trong khi đó, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất.
Mô hình tổ chức quản lý cũng như năng lực của cán bộ trong lĩnh vực bất động sản từ Trung ương đến địa phương còn bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn rất hạn chế. Thiếu các tiêu chí đánh giá thị trường này một cách khoa học, thống nhất và thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản phục vụ cho công tác chỉ đạo điều hành để ổn định thị trường.
Do thiếu thông tin tổng thể nên việc đề xuất các giải pháp trong điều hành thị trường mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện, lâu dài và khó khăn trong việc đề xuất các chính sách thích hợp để điều chỉnh thị trường.
Khó kết nối hạ tầng
Tính đến hết năm 2011, cả nước có 764 khu đô thị mới (quy mô trên 20ha), trong đó đa số là những khu có quy mô nhỏ, chỉ 15 khu có quy mô trên 1.000ha, 94 khu quy mô từ 200 ha đến 1.000 ha.
Còn nếu tính trong tổng số trên 2.500 dự án gồm cả khu đô thị mới và dự án nhà ở đã, đang được triển khai thực hiện thì số lượng dự án có quy mô lớn trên 500 ha chỉ chiếm dưới 10%, hơn 24% với trên 600 dự án có quy mô nhỏ hơn 20ha, đặc biệt, con số này liên tục tăng.
“Quy mô các dự án khu đô thị mới nhìn chung vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm kết nối đồng bộ giữa các dự án với nhau và trong khu vực, dẫn đến sau khi dự án được hoàn thành thì việc sử dụng nhà ở của người dân vẫn chưa bảo đảm yêu cầu đặt ra, như thiếu hệ thống hạ tầng xã hội, hệ thống kết nối với hạ tầng chung...”, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản nhận định.
Cần chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản 1Chính phủ ban hành nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới, nhưng do thiếu các quy chế kiểm soát và các quy định về điều kiện áp dụng đối với từng địa phương dẫn đến đầu tư phát triển tràn lan, mất cân đối giữa các loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Đó cũng là lý do khiến nhiều dự án tại Hà Nội chưa được lấp đầy hoặc bị bỏ hoang không người ở.
Về vấn đề này, bà Trần Thị Lan Anh, Phó Cục trưởng Cục Phát triển đô thị - Bộ Xây dựng phân tích: Do thiếu vốn đầu tư nên phát triển đô thị về không gian, dân cư và hạ tầng còn chưa đồng bộ. Hơn nữa, phát triển hạ tầng đòi hỏi chi phí giải phóng mặt bằng, di dân, tái định cư lớn, giá “đội” lên cao, nên khó thực hiện. Việc định địa điểm phát triển đô thị, khu đô thị mới thiếu kiểm soát, không theo quy hoạch, kế hoạch cũng gây khó khăn cho khớp nối hạ tầng.
Thời gian qua, việc cấp phép phát triển dự án tại các địa phương khá dễ dãi, nhiều địa phương cấp phép dự án nhà ở tại những nơi chưa có hạ tầng kỹ thuật và xã hội đủ để phục vụ cho những nhu cầu tối thiểu về nơi ở.
Bởi vậy, trong bối cảnh khó khăn chung của thị trường bất động sản, các dự án như trên lại càng gặp khó.
Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội khẳng định: việc hoàn thiện đồng bộ hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật ở những dự án này là giải pháp quan trọng nhằm tăng tính hấp dẫn của dự án, thu hút người mua. Đây cũng là khâu rất yếu của các dự án đô thị mới hiện nay.
Cũng theo bà Trần Thị Lan Anh thì trong quá trình phát triển các khu đô thị mới còn xuất hiện những bất cập trong mối quan hệ về sở hữu chung – riêng. Mối quan hệ giữa chủ đầu tư và chính quyền đô thị, hạ tầng trong và ngoài hàng rào, tiện ích công cộng thiếu hoặc chưa đồng bộ.
Chính phủ ban hành nhiều chính sách khuyến khích đầu tư phát triển nhà ở, khu đô thị mới, nhưng do thiếu các quy chế kiểm soát và các quy định về điều kiện áp dụng đối với từng địa phương dẫn đến đầu tư phát triển tràn lan, mất cân đối giữa các loại hình nhà ở thương mại và nhà ở xã hội.
Thị trường nhà ở thiếu hàng hóa có quy mô và giá cả phù hợp với đa số nhu cầu của thị trường, nhất là loại hình nhà ở cho thuê (theo thống kê, loại hình nhà ở cho thuê/mượn chỉ chiếm 6,3% tổng số nhà ở trong cả nước). Đây cũng là những yếu tố khiến thị trường bất động sản thêm trầm lắng.
Điều hành mới ở mức xử lý tình huống
Đến nay, mặc dù cơ chế chính sách đã thông thoáng, thủ tục hành chính được đơn giản hóa và công khai cho mọi người dân, nhưng tốc độ triển khai các dự án khu đô thị mới vẫn chưa được cải thiện, do thiếu vốn và vướng mắc trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng.
Cần chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản 2Không ít doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng lao vào đầu tư bất động sản và đã xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng, khó kiểm soát.
Các chủ thể tham gia thị trường đông về số lượng nhưng còn yếu về năng lực làm ảnh hưởng đến sự bền vững của quá trình phát triển đô thị cũng như của thị trường bất động sản.
Nhiều tổng công ty, tập đoàn, nhiều ngân hàng có quỹ hoặc thành lập công ty đầu tư kinh doanh bất động sản. Không ít doanh nghiệp không đủ khả năng tài chính, thiếu kinh nghiệm cũng lao vào đầu tư bất động sản và đã xuất hiện hiện tượng đầu tư nội bộ của các tập đoàn, của ngân hàng, khó kiểm soát.
Nhiều cá nhân cũng tham gia vào kinh doanh bất động sản nên đã xảy ra hiện tượng cạnh tranh không lành mạnh, đầu tư theo phong trào. Trong khi đó, hệ thống quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều bất cập, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thiếu tin cậy và chưa thống nhất.
Mô hình tổ chức quản lý cũng như năng lực của cán bộ trong lĩnh vực bất động sản từ Trung ương đến địa phương còn bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Hiệu lực của bộ máy quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn rất hạn chế. Thiếu các tiêu chí đánh giá thị trường này một cách khoa học, thống nhất và thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản phục vụ cho công tác chỉ đạo điều hành để ổn định thị trường.
Do thiếu thông tin tổng thể nên việc đề xuất các giải pháp trong điều hành thị trường mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chưa phải những giải pháp cơ bản, toàn diện, lâu dài và khó khăn trong việc đề xuất các chính sách thích hợp để điều chỉnh thị trường.
Theo VnEconomy
Nhà đất Cần bán
