Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán.Đó là khẳng định của ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) .
Theo đó ông Hà khẳng định, nội dung hướng dẫn về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư nêu tại Khoản 2 Điều 21 của Thông tư số 16/2010/TT-BXD là không trái với quy định của Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP.
Ông Hà lý giải: Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn.
Định nghĩa về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở và Khoản 1, khoản 2 Điều 49 Nghị định số1/2010/NĐ-CP.
Đồng thời tại Khoản 9 Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ giao “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở” trong đó có hợp đồng mua bán nhà chung cư.
Để hướng dẫn nội dung này, tại Điều 21 hướng dẫn Hợp đồng về nhà ở của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ);”.
Vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.
PV: Ngoài tính pháp lý như vậy, ông có thể nêu phương pháp khoa học khi đưa ra 2 cách tính diện tích tại Thông tư 16?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ.
Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu. Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau. Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước (Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore …) đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư.
Theo đó có 3 cách tính diện tích căn hộ. Thứ nhất là tính diện tích sử dụng căn hộ (Diện tích đặt thảm),là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh … trong căn hộ.Thứ 2 là tính diện tích xây dựng căn hộ:diện tích sử dụng (tính ở phần 1) cộngvới diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có bancon, lô gia, thì diện tích bancon, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ; một số nơi diện tích bancon, lô gia được tính 1/2 vào diện tích xây dựng của căn hộ, một số nơi thì tính 100% diện tích bancon, lô gia vào diện tích xây dựng của căn hộ. Đây thực chất là diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang được áp dụng ở Việt Nam.
Ở một số nước người ta tính diện tích xây dựng căn hộ bằng diện tích sử dụng căn hộ cộng 10 - 15%.
Cách tính thứ 3 là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ. Như cách tính ở phần 2 cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm). Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ. Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ +25%.
Khách hàng thì cho rằng cách tính diện tích căn hộ tính từ tim tường gây thiệt về diện tích, phần lợi thuộc về chủ đầu tư. Nhiều người còncho rằng cũng chính bởi có nhiều cách tính mà chủ đầu tư đã lợi dụng, tạo sự lập lờ, khó hiểu trong hợp đồng để mưu lợi?
Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán
căn hộ nhà chung cư có thể thỏa thuận theo 2 phương pháp: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để Bên bán - Bên mua tự thỏa thuận lựa chọn cách tính vì những lý do sau:
Thứ nhất: Cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ ... đã được Luật Nhà ở quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.
Thứ hai: Việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa Bên bán và Bên mua một cách dễ dàng và chính xác nhất, đồng thời không phải nếu tính diện tích theo tim tường thì chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung (như tường, cột) và phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, hoặc nếu tính diện tích theo thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình;
Thứ ba: Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ ghi vào hợp đồng mua bán thì phải tuân thủ các thỏa thuận nêu trong hợp đồng. Đồng thời, Thông tư 16/2010/TT-BXD cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào, tính theo tim tường hay tính theo thông thủy để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra nếu không ghi rõ phương pháp tính trong hợp đồng mua bán.
Thứ tư: Tại Khoản 1 Điều 40 Luật Nhà ở nêu rõ: " Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng căn hộ không thấp hơn 45 m2", vì vậy Thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính sàn căn hộ chung cư theo diện tích sàn xây dựng(theo kích thước tim tường) cũng là phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.
Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy,mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).
Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.
Không chỉ riêng vấn đề tính diện tích căn hộ, liên quan đến chung cư, cũng có nhiều vấn đề gây tranh cãi, từ xây dựng, kinh doanh đến quản lý, vận hành... Bộ Xây dựng với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước sẽ có những giải pháp nào để gỡ rối cho lĩnh vực này?
Mô hình nhà chung cư cao tầng được đầu tư xây dựng để bán theo phương thức thương mại mới được xây dựng ở nước ta trong khoảng 10 năm trở lại đây, mô hình nhà chung cư thấp tầng được xây dựng trong những năm 60-70 của thế kỷ trước chủ yếu do Nhà nước đầu tư và phân phối. Những kinh nghiệm thực tiễn phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng chưa nhiều, kể cả khi xây dựng Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua năm 2005.
Hiện nay, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội Khóa 13, Bộ Xây dựng đang tiến hành tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2005 và dự kiến sẽ trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 7 và thông qua tại kỳ họp thứ 8 năm 2014. Trong quá trình xây dựng dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ tổng kết mô hình đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng để đưa vào dự thảo trình Quốc hội xem xét thông qua, trong đó có vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư theo nguyên tắc tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý nhà nước loại hình nhà ở hiện đại này.
Xin cám ơn ông!
Ông Hà lý giải: Luật Nhà ở và Nghị định số 71/2010/NĐ-CP không có quy định cụ thể về cách tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư mà chỉ có quy định về phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Việc tính diện tích sàn trong hợp đồng mua, bán căn hộ nhà chung cư thì Chính phủ giao cho Bộ Xây dựng hướng dẫn.
Định nghĩa về phần sở hữu riêng, sở hữu chung trong nhà chung cư đã được quy định rõ tại Khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở và Khoản 1, khoản 2 Điều 49 Nghị định số1/2010/NĐ-CP.
Đồng thời tại Khoản 9 Điều 63 của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP, Chính phủ giao “Bộ Xây dựng quy định và ban hành mẫu hợp đồng mua bán nhà ở” trong đó có hợp đồng mua bán nhà chung cư.
Để hướng dẫn nội dung này, tại Điều 21 hướng dẫn Hợp đồng về nhà ở của Thông tư số 16/2010/TT-BXD, Bộ Xây dựng quy định rõ: “Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thì ngoài các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này còn phải ghi rõ thêm các nội dung sau đây: Phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư; diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ);”.
Vì vậy, Thông tư số 16/2010/TT-BXD chỉ hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư để xác định giá bán căn hộ chung cư đó, mà không hướng dẫn cách xác định phần sở hữu chung và sở hữu riêng trong nhà chung cư.
PV: Ngoài tính pháp lý như vậy, ông có thể nêu phương pháp khoa học khi đưa ra 2 cách tính diện tích tại Thông tư 16?
Ông Nguyễn Mạnh Hà: Căn hộ nhà chung cư có tính đặc thù về sở hữu và sử dụng, vì vậy cách tính diện tích căn hộ nhà chung cư cũng khác so với cách tính diện tích nhà ở riêng lẻ.
Trong khi nhà ở riêng lẻ được tính diện tích theo “phủ bì”, tức cả diện tích tường bao đều là diện tích sở hữu của chủ sở hữu. Nhà chung cư, do phần kết cấu khung, tường, hộp kỹ thuật thuộc sở hữu chung của cả tòa nhà nên việc tính diện tích sàn có phần tường, cột, hộp kỹ thuật nằm ở trên vào diện tích căn hộ cũng có quan điểm khác nhau, mỗi quốc gia lại có cách tính khác nhau. Tuy nhiên, có một nguyên tắc chung là tất cả các diện tích xây dựng đều được phân bổ vào giá bán căn hộ và các phần diện tích thương mại khác trong tòa nhà. Hầu hết các nước (Mỹ, Anh, Hàn Quốc, Ấn Độ, Singapore …) đều sử dụng nguyên tắc này để tính diện tích căn hộ nhà chung cư.
Theo đó có 3 cách tính diện tích căn hộ. Thứ nhất là tính diện tích sử dụng căn hộ (Diện tích đặt thảm),là diện tích thông thủy của các phòng, sảnh, khu vệ sinh … trong căn hộ.Thứ 2 là tính diện tích xây dựng căn hộ:diện tích sử dụng (tính ở phần 1) cộngvới diện tích tường ngăn căn hộ, diện tích cột, đường ống kỹ thuật trong căn hộ đó. Nếu căn hộ có bancon, lô gia, thì diện tích bancon, lô gia được tính vào diện tích xây dựng căn hộ; một số nơi diện tích bancon, lô gia được tính 1/2 vào diện tích xây dựng của căn hộ, một số nơi thì tính 100% diện tích bancon, lô gia vào diện tích xây dựng của căn hộ. Đây thực chất là diện tích căn hộ tính theo tim tường bao đang được áp dụng ở Việt Nam.
Ở một số nước người ta tính diện tích xây dựng căn hộ bằng diện tích sử dụng căn hộ cộng 10 - 15%.
Cách tính thứ 3 là tính diện tích xây dựng tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ. Như cách tính ở phần 2 cộng với diện tích sở hữu chung của cả nhà chung cư (hành lang, cầu thang, sảnh chung…) phân bổ cho căn hộ đó (theo tỷ lệ phần trăm). Bởi vì những phần diện tích sở hữu chung vẫn phải tính vào giá thành căn hộ. Theo kinh nghiệm các nước, diện tích tổng thể căn hộ hay diện tích tính để bán căn hộ = diện tích xây dựng căn hộ +25%.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS
Khách hàng thì cho rằng cách tính diện tích căn hộ tính từ tim tường gây thiệt về diện tích, phần lợi thuộc về chủ đầu tư. Nhiều người còncho rằng cũng chính bởi có nhiều cách tính mà chủ đầu tư đã lợi dụng, tạo sự lập lờ, khó hiểu trong hợp đồng để mưu lợi?
Việc Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính diện tích sàn trong Hợp đồng mua bán
căn hộ nhà chung cư có thể thỏa thuận theo 2 phương pháp: tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ và để Bên bán - Bên mua tự thỏa thuận lựa chọn cách tính vì những lý do sau:
Thứ nhất: Cách tính diện tích sàn căn hộ theo phương pháp nào cũng không làm ảnh hưởng đến việc xác định phần diện tích thuộc sở hữu chung và phần diện tích thuộc sở hữu riêng trong nhà chung cư, bởi vì phần sở hữu chung như cột, tường ngăn chia căn hộ ... đã được Luật Nhà ở quy định và được xác định rõ trong hợp đồng mua bán.
Thứ hai: Việc xác định diện tích căn hộ theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng chỉ là để xác định số tiền mua căn hộ theo thỏa thuận giữa Bên bán và Bên mua một cách dễ dàng và chính xác nhất, đồng thời không phải nếu tính diện tích theo tim tường thì chủ đầu tư bán cả phần sở hữu chung (như tường, cột) và phần cột, tường được chuyển thành sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, hoặc nếu tính diện tích theo thông thủy thì chủ sở hữu căn hộ không có quyền sử dụng phần tường, cột nằm phía trong căn hộ của mình;
Thứ ba: Thông tư của Bộ Xây dựng không quy định bắt buộc Bên bán và Bên mua căn hộ nhà chung cư phải tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước tim tường mà đã hướng dẫn 2 cách tính để các bên thỏa thuận. Bởi vì, giao dịch mua bán nhà ở là giao dịch dân sự và theo pháp luật dân sự thì các bên mua bán được quyền thỏa thuận lựa chọn một trong hai cách tính nêu trên, khi các bên đã thống nhất lựa chọn cách tính diện tích căn hộ ghi vào hợp đồng mua bán thì phải tuân thủ các thỏa thuận nêu trong hợp đồng. Đồng thời, Thông tư 16/2010/TT-BXD cũng yêu cầu bắt buộc phải ghi rõ trong hợp đồng, diện tích sàn căn hộ để tính giá bán được xác định theo phương pháp nào, tính theo tim tường hay tính theo thông thủy để tránh sự tranh chấp có thể xảy ra nếu không ghi rõ phương pháp tính trong hợp đồng mua bán.
Thứ tư: Tại Khoản 1 Điều 40 Luật Nhà ở nêu rõ: " Nhà chung cư phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng căn hộ không thấp hơn 45 m2", vì vậy Thông tư của Bộ Xây dựng hướng dẫn cách tính sàn căn hộ chung cư theo diện tích sàn xây dựng(theo kích thước tim tường) cũng là phù hợp với quy định của Luật Nhà ở.
Việc tính diện tích sàn căn hộ theo một trong hai phương pháp nêu tại Thông tư số 16/2010/TT-BXD đều không gây thiệt hại về quyền lợi cho người mua căn hộ, cũng như mang thêm lợi nhuận cho bên bán, đặc biệt là không có xảy ra việc khi tính giá theo kích thước thông thủy thì căn hộ mua sẽ rẻ tiền hơn so với giá mua căn hộ được tính theo kích thước từ tim tường. Bởi vì, về nguyên tắc thì toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà chung cư (bao gồm phần móng, khung, cột, tường chịu lực, phần căn hộ, hành lang, cầu thang, thang máy,mái, thiết bị,…), cả phần sở hữu riêng của căn hộ và phần sở hữu chung đều được tính vào giá bán các căn hộ và các phần sở hữu riêng khác (nếu có).
Vì vậy, nếu tính diện tích sàn căn hộ theo tim tường thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ giảm xuống và ngược lại nếu tính diện tích sàn căn hộ theo kích thước thông thủy thì đơn giá bán 1m2 sàn căn hộ sẽ tăng lên nhưng tổng giá bán căn hộ của 2 trường hợp này đều không thay đổi. Như vậy, dù tính theo cách nào thì người mua căn hộ cũng không bị thiệt thòi về quyền lợi.
Không chỉ riêng vấn đề tính diện tích căn hộ, liên quan đến chung cư, cũng có nhiều vấn đề gây tranh cãi, từ xây dựng, kinh doanh đến quản lý, vận hành... Bộ Xây dựng với vai trò là cơ quan quản lý nhà nước sẽ có những giải pháp nào để gỡ rối cho lĩnh vực này?
Mô hình nhà chung cư cao tầng được đầu tư xây dựng để bán theo phương thức thương mại mới được xây dựng ở nước ta trong khoảng 10 năm trở lại đây, mô hình nhà chung cư thấp tầng được xây dựng trong những năm 60-70 của thế kỷ trước chủ yếu do Nhà nước đầu tư và phân phối. Những kinh nghiệm thực tiễn phát sinh trong quá trình đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng chưa nhiều, kể cả khi xây dựng Luật Nhà ở trình Quốc hội thông qua năm 2005.
Hiện nay, theo Chương trình xây dựng pháp luật của Quốc hội Khóa 13, Bộ Xây dựng đang tiến hành tổng kết thi hành Luật Nhà ở 2005 và dự kiến sẽ trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ 7 và thông qua tại kỳ họp thứ 8 năm 2014. Trong quá trình xây dựng dự thảo sửa đổi Luật Nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ tổng kết mô hình đầu tư xây dựng, kinh doanh và quản lý vận hành nhà chung cư cao tầng để đưa vào dự thảo trình Quốc hội xem xét thông qua, trong đó có vấn đề sở hữu chung, riêng trong nhà chung cư theo nguyên tắc tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người dân, đồng thời nâng cao hiệu quả, hiệu lực của công tác quản lý nhà nước loại hình nhà ở hiện đại này.
Xin cám ơn ông!
Theo VnMedia
Nhà đất Cần bán
